Une proposition pour éviter les loyers abusifs

Dans certaines villes, les locataires des logements de moins de 13 m² sont les « victimes » de loyers abusifs.

Pour pallier à ce déséquilibre, Benoist Apparu, secrétaire d’État au logement, propose une loi qui devrait prendre effet au 1er janvier 2012.

Objectif : réduire les déséquilibres entre l’offre et la demande locative dans certaines villes de France.

Cette loi soumettrait à une taxe progressive (entre 10 % et 40 %),les propriétaires de logements de moins de 13 m² louant leurs appartements à plus de 40 euros le m². Apparemment les barèmes seront différents en fonction des villes Françaises.

Lesiteimmo.com

Connaissez vous le PSLA : Prêt Social Location Accession ?

couple in front of one-family house in modern residential area

Le gouvernement a décidé en mai dernier de pousser ce prêt auprès des ménages et a octroyé une enveloppe de 300 M€ pour 2011 contre 210M € pour 2010. De 2004 à 2010, plus de 10000 prêts déjà consentis.

 Mais qu’est ce que le PSLA ?

Né en 2004, le PSLA est destiné à aider les ménages aux revenus modestes à accéder à la propriété en deux phases –1ère phase locative – 2^ème phase acquisitive.

Il  présente des avantages fiscaux non négligeable (exonération de taxe foncière, TVA à 5,5%,…) et des garanties intéressantes (le rachat ou le relogement).

Le fonctionnement du PSLA :

Ce prêt est consenti à des personnes morales (organismes HLM – SEM- Autres bailleurs privés) dans le cadre d’opérations de construction de logements neufs, qui doivent être agrées par l’Etat par le biais de l’obtention d’un agrément préfectoral (ou la collectivité délégataire) et la signature d’une convention.

L’organisme détenteur de l’agrément pourra ensuite proposer les dits logements à des acquéreurs. Le prix de vente devant respecter des plafonds spécifiques.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du Prêt Social Location Accession ?

Pour pouvoir bénéficier du PSLA (Prêt Social Location Accession), les ménages ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources et acheter un logement neuf issue d’une opération agréée par l’Etat au titre d’une résidence principale.

 Plafond de ressources annuelles de l’accédant

Si le contrat est signé avant le 1^er juin, les personnes qui occuperont le foyer devront fournir leurs avis d’imposition sur les revenus de l’année N-2.

Si le contrat est signé après le 1^er juin ils devront aussi fournir les avis d’imposition de N-1.

A compter du 1^er juin 2011, les règles de prise en compte des revenus évoluent et sont alignées sur ceux du PTZ+.

Il devra comparer son revenu fiscal de référence au 1/10^ème de la valeur de l’opération qu’il souhaite financer. Le chiffre le plus élevé des deux sera le plafond de référence pour s’assurer du respect du plafond de ressources.

A noter : les futurs acquéreurs devront occupés pendant au moins huit mois le logement par an.

Comment fonctionne le Prêt Social Location Accession ?

Le PSLA s’organise en deux temps :

1^ère phase dite « locative» :

Le logement reste pendant cette première phase propriété de l’opérateur.

Une « redevance » sera versée par le locataire-accédant pendant la période d’occupation de l’appartement.

Cette redevance comprend une indemnité d’occupation, des charges et une part assimilable à de l’épargne qui sera déduite de la valeur d’achat du bien.

NB : Pendant cette phase le ménage pourra bénéficier de l’APL (conformément à la législation)

L’indemnité peut être révisée à chaque date anniversaire  du contrat de location-accession. Cette augmentation sera réglée sur la variation de la moyenne des 4 trimestres de l’IRL à compter du dernier indice publié à la date de signature du contrat.

Au terme de cette phase, le locataire accédant optera pour deux options :

• Se porter acquéreur de son logement en levant l’option
• Ne pas se porter acquéreur de son logement

 2^ème phase dite d’« accession » ou levée d’option :

La levée d’option peut être entreprise par le locataire dès lors il entre dans une phase de  remboursement d’emprunt.

NB : Possibilité de financement avec des prêts complémentaires (PSA, PTZ+, PEL,….)

NB : Pendant cette phase le ménage pourra bénéficier de l’APL (conformément à la législation)

 Le prix de vente est plafonné par un mètre carré de surface utile (voir tableau section:Le fonctionnement du PSLA).

Le prix est non révisable est sera minoré chaque année à la date anniversaire de l’entrée dans les lieux suivant un taux.

Le calcul du prix de vente du logement financé par le Prêt Social Location Accession.

Dans le cas ou le locataire lèverait l’option d’achat il ne pourra rester dans le logement (sauf accord avec l’organisme), et il percevra le remboursement de la fraction acquisitive de la redevance qui aura été versée au cours de la 1^ère phase. (Partie Epargne)

Quelles sont les garanties du Prêt Social Location Accession ?

Garantie de rachat :

Elle doit être demander par l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de 15 jours à compter de la levée de l’option.

Cette demande devra intervenir dans un délai maximum de un an dans les cas suivants :

• décès,
• décès d’un descendant direct faisant partie du ménage,
• mobilité professionnelle de + de 70 km,
• chômage de + d’un an,
• invalidité reconnue,
• divorce,
• dissolution d’un PACS.

Dans ce cadre là le vendeur s’engage au rachat du logement à certaines conditions.

Garantie de relogement :

Le vendeur devra proposer par lettre recommandée avec avis de réception dans les six mois à compter de la date de levée d’option 3 offres de relogement.

Ces offres devront correspondre aux besoins et aux possibilités de financement de l’occupant.

L’occupant devra répondre dans un délai de 1 mois. A défaut, il sera déchu de son droit d’occupation.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Dans le cadre du rachat du logement pas l’occupant, il bénéficiera d’avantages non négligeable :

• Cumul du PSLA avec d’autres prêts,
• Accès à APL (Aide personnalisé au Logement)
• TVA à  5,5 %
• Exonération de la taxe foncière pendant 15 ans.

Renseignez vous auprès des Mairies pour connaître les possibilités d’accession à des logements concernés par ce prêt !

5 autres placements immobiliers défiscalisants

Le dispositif Scellier est très en vogue en ce moment…mais d’autre programmes permettent d’alléger sa facture fiscale. Attention, néanmoins, ils suivent la tendance de restrictive du moment.

Le dispositif Censier-Bouvard, pour la location meublée non professionnelle

Les investissements mobiliers locatifs ont subit en 2009 ,un sacré coup de rabot d’environ 10% sur les niches fiscales ainsi qu’un  seuil de plafonnement global revu à la baisse. Jusqu’à fin 2012, ils bénéficient d’une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement neuf dans une résidence avec services sous condition de le louer pendant 9 ans.

Taux : 18% + plafonnement global

Le dispositif Demessine, pour l’immobilier de tourisme

A partir de 2011, l’avantage Demessine pour l’achat d’un logement dans une résidence de loisirs est arrêté. Il ne reste plus que la réduction au titre de travaux réalisés avant fin 2012.

Taux : 18% + plafonnement global

Le dispositif Malraux et monuments historiques, pour les amateurs de vieilles pierres

Ces 2 dispositifs sont des options intéressantes pour les gros patrimoine.

Pour le régime Malraux, il s’agit d’une réduction d’impôt qui varie suivant la localisation du bien(au lieu d’une déduction des loyers pour les déclarations de travaux antérieurs à 2009). Lors par exemple, de la restauration complète d’un immeuble, le dispositif Malraux peut s’appliquer sous certaines conditions. La limite fixé des dépenses est de 100 000€.

Taux : 27% ou 36%

Concernant le régime Monuments historiques, il permet aux propriétaires de monuments historiques de déduire de leurs revenus certaines de leurs charges foncières. Une condition est requise, le propriétaire doit garder son bien au moins 15 ans à compter de son achat.  Cette niche est la seule qui ne subit pas un coup de rabot ni de plafonnement global.

L’investissement outre-mer

Pour les personnes souhaitant acheter un logement outre-mer pour leurs résidences principales ou pour de la location, le délai se rapproche vous avez jusqu’à fin 2017. Néanmoins, faites attention au fisc qui reste très vigilant sur ce type d’opération. A prendre en compte, le double plafond de cette niche.

Taux : 22 % pour les résidences principales et 27% ou 40% pour les locations nues.

Par contre si vous souhaitez investir en outre-mer dans un logement social, certaines conditions sont à respecter, mais la réduction est de 50% dès la première année d’achat.

Astuce : l’investissement en pierre-papier, un placement qui rapporte près de 9% par an depuis 15 ans.
Alors que la folie immobilière ne se dément pas, la « pierre-papier » reste relativement délaissée du grand public. Ce placement consiste à acheter des parts d’immeubles, via un véhicule financier, afin de percevoir des revenus correspondant aux loyers. Il conserve pourtant la valeur du patrimoine, procure un revenu régulier dans le temps, est accessible à moindre coût, offre une relative liquidité et… a rapporté en moyenne 5,63 % en 2010. Certaines SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) affichent même plus de 9 % par an en moyenne depuis 1995.

Cet article peut vous intéresser :
Scellier classique ou intermédiaire ?
La meilleure façon d’investir dans le Scellier
Dossier : les dispositifs fiscaux et les investissements locatifs
Le régime Demessine prend fin 2 ans avant la date

Locataire, vous ne devez pas tout payer !

Certains administrateurs de biens, malgré la sonnette d’alarme tirée par l’association de consommateurs CLCV (Consommation Logement et Cadre de Vie) en 2006, n’hésitent pas à facturer aux locataires des prestations normalement gratuites. Locataires, ne vous faites plus avoir!

Les actes les plus répandus sont la facturation de la quittance de loyer entre 0.53 cents et 3 euros/mois, ainsi que les frais d’état des lieux entre 40 et 100€ (qui se doivent d’être gratuits sauf en cas de litige). Ces actes sont totalement interdits par la loi de 2009, et certains administrateurs  n’hésitent pas renommer ces pratiques sous des termes plus larges tels que frais administratifs, frais de chancellerie ou frais annexes.

D’autres actes sont illégaux ou ne doivent pas être payés par le locataire :

• les frais de relances en cas de retard de paiement de loyer (20€)
• les frais de clôture de compte en fin de bail (60€)
• la réévaluation des charges locatives annuelles (34€)
• la réalisation d’un chèque non-récupérable si le locataire change d’avis (1 mois de loyer hors charge)
• la baisse des charges et donc du loyer pour appâter le chaland (dans le but d’augmenter ces charges quelques années après).

Voici la liste des mesures, que le CLCV propose pour mettre fin à ces abus de la part des administrateurs de biens :

• l’obligation d’afficher dans les agences la liste des frais qu’un locataire n’est pas tenu de payer,
• la mise en place de sanctions disciplinaires et financières à l’encontre des administrateurs de biens facturant à outrance ces actes,
• l’obligation d’informer le locataire du montant des charges acquittées par son prédécesseur et qu’en l’absence de régularisation annuelle, le bailleur ne puisse invoquer la prescription quinquennale,
• l’instauration d’un système permettant au dépôt de garantie de produire des intérêts, au bénéfice du locataire, en cas de restitution tardive.

Cherchez votre logement en cliquant ici

Ces articles peuvent vous intéresser
Expulsion locatives : quels sont vos droits ?
Le départ à la cloche de bois d’un locataire… 

Le DPE et le PTZ+ : des effets sournois!

Depuis sa mise en place en janvier, le DPE fait parler de lui. Après le questionnement sur l’intérêt de cette étiquette sur les annonces de vente et de location immobilières. UFC Que Choisir, dénonce le caractère aléatoire et le manque de fiabilité de ce type de diagnostic. Aujourd’hui, c’est au tour des professionnels du diagnostic immobilier de se faire entendre et de dénoncer les pressions qu’ils subissent de la part des vendeurs et des futurs acquéreurs pour bénéficier du montant maximal du PTZ+.

Le problème principal du DPE … son lien étroit avec le nouveau PTZ+, tous les deux sont arrivés en même temps sur le marché, en janvier 2011. Le gouvernement a lié le DPE et le PTZ+ ( nb. son but, inciter les primo-accédants à devenir propriétaires) alors qu’il n’avait que très peu de recul sur la manière dont les diagnostiqueurs  établissaient leurs rapports.  L’Etat s’est arrêté sur le constat alarmant des dépenses énergétiques des logements français, et a donc mis en place le PTZ+ et ses paliers dégressifs en fonction de l’étiquette donnée par le diagnostiqueur.

Aujourd’hui, lesiteimmo fait 2 constats, d’un côté les vendeurs ont intérêt à vendre un logement bien classé, sous peine de devoir baisser leurs prix de vente. De l’autre, les futurs acquéreurs ont intérêt à acheter un logement bien classé pour bénéficier du montant maximum du PTZ+.  Cette dépendance entre le DPE et le PTZ+ est à l’origine des pressions que subissent les diagnostiqueurs.

Cet enchaînement est sournois et attise la montée des prix sur le marché de l’immobilier.   En effet, le vendeur a intérêt à rénover sommairement son bien, pour que celui-ci obtienne une étiquette honorable (entre C et D)pour pouvoir le vendre plus cher et avoir moins de marge de manœuvre lors de la négociation.

Le deuxième problème auquel il va falloir trouver rapidement une solution est le montant du PTZ+. Ses paliers sont très restrictifs dès que l’étiquette du DPE passe la classe D, le montant prêté est divisé par 2. D’où l’intérêt pour le futur acquéreur d’obtenir le meilleur classement énergétique.

Les propositions réalisées par la Fnaim et la Fidi

• Une dégressivité moins forte  du PTZ+
• Une responsabilisation de l’acquéreur en lui retirant les avantages de ce prêt «  en cas de fausse déclaration de la classe énergie » du logement.
• Harmoniser les méthodes de calcul avec les autres méthodes liées à la rénovation énergétique,
• Imposer une formation obligatoire minimale et réglementaire pour les nouveaux diagnostiqueurs avec des formateurs thermiciens du bâtiment.

Petit rappel sur le DPE

Le DPE est l’application directe de la  Directive pour la performance énergétique des bâtiments, votée en
application du protocole de Kyoto par l’Union européenne. Son objectif : informer le locataire ou le futur
acquéreur sur la performance énergétique de son logement, et ainsi l’aider à évaluer sa consommation tout
en le sensibilisant sur les gaz à effet de serre et sa consommation.

Cet article peut vous intéresser : les professionnels du diagnostic immobilier se défendent

Bien réaliser ses diagnostics immobiliers

Un nouveau venu dans les prêts immobiliers : le PTZ+

Nouvelles courbes de Friggit pour le mois de mars 2011

Jacques Friggit vient de mettre à jour ses courbes de tendances sur l’évolution des prix dans l’immobilier et les revenus des ménages français. En résumé, les courbes ne sont toujours pas revenues dans le fameux tunnel et l’écart continue de se creuser entre le prix des logements et les revenus disponibles des ménages. La tendance est-elle d’acheter ou de louer, sommes nous en présence d’une bulle immobilière ? Autant de questions auxquelles le site d‘Immobilier-danger.com tente de répondre en analysant les nouvelles courbes de Friggit.

Lire la suite

Scellier classique ou intermédiaire ?

Le programme Scellier propose 2 régimes, le scellier classique et le scellier intermédiaire avec une orientation »sociale ». Récapitulatif sur les avantages et inconvénients de ces 2 programmes.

En Scellier classique, la réduction d’impôt s’établit désormais à 22 % du prix d’acquisition pour un logement BBC (bâtiment basse consommation), plafonné à 300.000 euros, soit 66.000 euros étalé sur neuf ans. L’investisseur peut donc déduire jusqu’à 7.333 euros de son impôt sur le revenu tous les ans. Hors BBC, la réduction est ramenée à 13 %, soit 39.000 euros, étalé sur neuf ans.

Pour bénéficier de cette réduction d’impôt très alléchante, l’investisseur doit aussi louer le logement pendant au moins neuf ans à titre de résidence principale d’un locataire et se conformer à des plafonds de loyer selon la zone géographique dont dépend le logement. Pour le gouvernement, il s’agissait d’adapter ces zones à la réalité du marché locatif et d’éviter ainsi les erreurs qui s’étaient produites avec le dispositif Robien. De fait, à partir de janvier 2011, les loyers ont été revus à la baisse de 14 % en zone B1 et B2 et de 26 % en zone A. Une zone supplémentaire a même été créée, la zone A bis (arrêté du 10 décembre 2010) pour mieux coller au marché de la région parisienne. Le loyer plafond ne peut plus, désormais, dépasser 21,70 euros le mètre carré par mois en zone A bis, 16,10 euros en zone A, 13 euros en zone B1 et 10,60 en zone B2 (voir tableau).

A côté du dispositif Scellier classique, il existe le Scellier intermédiaire dont la connotation sociale fait souvent hésiter les investisseurs. A tort. Car si les plafonds de loyer fixés pour cette déclinaison du dispositif sont inférieurs à ceux du Scellier classique, ils restent assez proches de la réalité du terrain, s’établissant à 17,30 le mètre carré par mois en zone A bis, 12,90 euros en zone A, 9,90 euros en zone B1 et 8,5 euros en zone B2.

En contrepartie de cette modération des loyers, l’avantage fiscal concédé est plus important. L’économie d’impôt peut atteindre 32 % de l’investissement, soit 96.000 euros de réduction sur quinze ans ! Mais, dans le cas du Scellier intermédiaire, l’investisseur doit, outre les plafonds de loyer, respecter des limites en matière de revenus des locataires. Des plafonds qui ne sont toutefois pas assez faibles pour constituer un obstacle à la location.

Ces articles peuvent vous intéresser : 
La meilleure façons d’investir dans le dispositif  Scellier
L’immobilier neuf pris en otage par les investissements locatifs
Dossier : les dispositifs fiscaux  et les investissements locatifs

Ce qui s’est dit en mars…

Agence immobilière

Un logiciel de gestion d’annonces pour les réseaux immobiliers.
Spécialiste de la multidiffusion d’annonces depuis 10 ans, Ubiflow,  lance un nouveau service. La solution Cockpit,  à destination des groupes et réseaux professionnels de l’immobilier.  Cet outil permet de centraliser, gérer et piloter les annonces, les réseaux immobiliers peuvent ainsi augmenter leur performance et leur retour sur investissement. Lire la suite

Des agences immobilières pour lutter contre le mal-logement.
L’agence solidarité logement propose aux agences immobilières de consacrer 1 % de leur chiffre d’affaire annuel au profit des mal-logés. Lire la suite

Location

Locataire, vous ne devez pas tout payer.
Certains administrateurs de biens, malgré la sonnette d’alarme tirée par l’association de consommateurs CLCV (Consommation Logement et Cadre de Vie) en 2006, n’hésitent pas à facturer aux locataires des prestations normalement gratuites. Locataires, ne vous faites plus avoir !

Scellier classique ou intermédiaire ?
Le programme Scellier propose 2 régimes, le scellier classique et le scellier intermédiaire avec une orientation »sociale ». Récapitulatif sur les avantages et inconvénients de ces 2 programmes. 

Le niveau des loyers en France
L’observatoire Clameur, qui regroupe les chiffres de la plupart des professionnels français dans le neuf et dans l’ancien, risque de faire du bruit. Après avoir subi un sérieux coup de frein en 2009 (0%), les loyers sont repartis à la hausse en France en 2010 de 2,5% (voir par régions et par villes). 

Chauffage

Une prime à la casse…pour ma chaudière !
Suite au lancement de l’Observatoire de la précarité énergétique, Nathalie Kosciusko-Morizet indiquait que « 6,5 millions de Français avaient souffert du froid en janvier car ils étaient mal chauffés « . De son côté Eric Besson annonce que le prix du gaz augmentera de 5% au 1er avril 2011…Une bien mauvaise nouvelle pour grand nombre de consommateurs ! 

Quelle énergie pour chauffer mon logement ?
On en revient toujours aux mêmes questions : mon mode de chauffage est -il le plus économique, le plus respectueux de l’environnement ? Lesiteimmo, vous propose un récapitulatif des avantages et inconvénients des différentes énergies, pour y voir plus clair…

Financement

Le marché commence à se bloquer
La hausse des taux immobiliers, des prix qui augmentent…tout est en place pour bloquer le marché immobilier!Selon le Crédit Foncier et son étude publiée mercredi, le nombre de transactions de logements anciens en France devrait baisser en 2011 à cause de la hausse des taux d’intérêts des prêts immobiliers. 

L’avantage du Prêt à Taux Zéro +, ne compensera pas la remontée des taux.
Le prêt à taux zéro plus (PTZ +) ne suffira pas à amortir l’effet de la remontée des taux d’intérêt sur la moindre solvabilité des candidats à l’achat d’un logement.

Ajouter des m² en plus : la solution…
Meilleurs taux et le quotidien la Tribune ont établi la liste des 3 leviers qui permettent aux futurs acquéreurs d’augmenter leur nombre de m².

Courbes de Friggit pour le mois de mars
Jacques Friggit vient de mettre à jour ces nouvelles courbes concernant les prix de l’immobilier et les revenus des français.

Une hausse des taux possible en avril selon la BCE…
Comme attendu, la BCE n’a pas modifié ses taux directeurs ce jeudi. Une hausse des taux est « possible » en avril, selon Jean-Claude Trichet. La BCE a revu en nette hausse ses prévisions d’inflation pour 2011 mais prévoit que la hausse des prix reviendra sous son objectif de moyen terme de 2% en 2012.

Achat

DPE et PTZ+, des effets sournois!
Depuis sa mise en place en janvier, le DPE fait parler de lui. Après le questionnement sur l’intérêt de cette étiquette sur les annonces de vente et de location immobilières. UFC Que Choisir, dénonce le caractère aléatoire et le manque de fiabilité de ce type de diagnostic. Aujourd’hui, c’est au tour des professionnels du diagnostic immobilier de se faire entendre et de dénoncer les pressions qu’ils subissent de la part des vendeurs et des futurs acquéreurs pour bénéficier du montant maximal du PTZ+. 

Les prix ont continué de grimper en février…
Le contraire eût été étonnant : De Particulier à Particulier, qui publie ce lundi son indice pour le mois de février, assure que les prix s’affichent toujours en hausse (+0,33% pour les appartements, et + 0,52% pour les maisons). Les délais moyens de transaction restent, eux, stables : les propriétaires d’un bien immobilier doivent toujours compter en moyenne cinq semaines pour vendre leur appartement et deux de plus pour vendre leur maison. 

Constat de l’étendue du DPE sur lesiteimmo.com
Trois mois après l’obligation de mentionner le DPE sur toutes les annonces immobilières lors d’une vente ou d’une location, Lesiteimmo réalise un constat sur l’étendue de la consommation énergétique des logements français. 

Où trouver les logements les plus économes en énergie ?
Chaque annonce de logement que vous regardez est accompagnée à chaque fois de la performance énergétique du bien et quelque fois de ses émissions de gaz à effet de serre. Lesiteimmo, vous propose une étude menée sur 44 500 annonces mentionnant un diagnostic DPE et GES  présentes sur le portail, afin de déterminer où se trouve les logements les plus économes et comment s’établissent les dépenses énergétiques des ménages français. 

Politique

Un bureau vide = un logement.
Des locaux professionnels revus en habitation, une solution pour lutter contre la crise du logement !

Le niveau des loyers en France

L’observatoire Clameur, qui regroupe les chiffres de la plupart des professionnels français dans le neuf et dans l’ancien, risque de faire du bruit.

Après avoir subi un sérieux coup de frein en 2009 (0%), les loyers sont repartis à la hausse en France en 2010 de 2,5% (voir par régions et par villes).

Mais, plus étonnant, l’étude montre qu’entre 2006 et 2010, les loyers de marché, c’est-à-dire les nouvelles locations et les renouvellements de baux, n’ont progressé que de 6,2% alors que les prix à la consommation ont avancé de 7% ! Comme, pour un locataire en place, les loyers sont indexés chaque année sur l’inflation (indice de revalorisation des loyers), on peut donc en conclure qu’en moyenne il valait mieux pour un investisseur locatif garder le même locataire depuis 2006 plutôt que de changer tous les ans de locataire !

Une statistique qui va à l’encontre du sentiment des locataires, qui ont l’impression d’une nette augmentation du marché à chaque fois qu’ils déménagent.

Le ralentissement de la croissance, constaté depuis 2006 (2% en 2007, 1,5% en 2008, 0,1% en 2009) faisait suite aux fortes augmentations au début de la décennie (6,7% en 2002, sommet de l’envolée des loyers, 4,7% en 2005).

(Lesiteimmo.com) – Le loyer s’établit en moyenne à 12,3 euros par m² (il va de 3,5 à 54 euros par m²). Il passe de 16,4 euros par m² pour un studio et une pièce à 9 euros par m² pour les 5 pièces et plus.

Parmi les principales baisses de loyers en 2010, il y a Mérignac (6,7%), Vitry sur Seine (6%) ou encore Créteil (4,5%). Dans les plus fortes progressions, on retrouve Montreuil (7,4%), Villeurbanne (7,3%) ou encore Saint-Quentin (7,2%).

Le départ à la cloche de bois d’un locataire !

(Lesiteimmo.com) – Bailleurs, votre locataire est parti sans vous prévenir et n’a donc pas réalisé son préavis de 3 mois? Quelle est la procédure à suivre en cas de départ à la cloche de bois de son locataire. Lesiteimmo.com revient sur une expression datant du XIXème siècle et, malheureusement pour le bailleur, sur une pratique toujours d’actualité !

Le départ dit « à la cloche de bois » trouve son origine dans les rapports client-aubergiste. Au milieu du XIXe siècle, l’expression couramment employée était: « déménager à la ficelle », en référence à la corde qui permettait de descendre discrètement ses affaires par la fenêtre, puis de passer devant le concierge les mains vides.  Parallèlement, on utilisait aussi « à la sonnette de bois » qui s’est transformé plus tard en ‘cloche’, objet plus visible mais discret s’il est en bois, marquant ainsi le côté furtif de la disparition du mauvais payeur.

A l’aube du XXIème siècle, cette pratique est toujours d’actualité bien que les protagonistes aient changé. Aujourd’hui, ce rapport de force s’inscrit entre  le propriétaire et le locataire, lorsque ce dernier quitte le logement clandestinement et sans préavis.

Dans le cadre de la jurisprudence, on parle de « départ brusque et imprévisible de l’occupant », ce départ furtif a donc empêché le bailleur de résilier le bail correctement et empêche ainsi celui-ci de récupérer son bien immobilier ! Le propriétaire se doit de respecter la procédure judiciaire sous peine de se voir reprocher une violation de domicile, un vol ou une dégradation des biens du locataire. Cette procédure doit être engagée au plus vite, car les loyers impayés risquent de s’accumuler ainsi que les charges restants impayées.

La procédure à suivre

• Vérifier que le locataire n’était pas marié ou séparé de corps ou qu’il n’avait pas conclu de pacte civil de solidarité ou qu’aucun de ses ascendants, descendants, concubin notoire ou personnes à charge ne vivait avec lui depuis au moins un an à compter de la date de l’abandon du domicile.
  En effet, ces personnes bénéficient, en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, de la poursuite, à leur profit, du contrat de location.
• Adresser au locataire (à sa dernière adresse connue et par lettre RAR ou acte d’huissier) un commandement de payer.
• Faire appel à un huissier, suite à une constatation d’abandon des lieux, afin que celui-ci procède à une reprise des lieux. Pensez à engager une procédure en vue de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et de l’expulsion devant le Juge des Référés du lieu de situation de l’immeuble. Cette procédure est ouverte en cas de non-paiement des loyers et accessoires ou toute autre violation des obligations du locataire prévues au bail ou par la loi.

De plus, le dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 a ainsi lieu à s’appliquer:  » A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier ».

Règles à respecter à l’attention du bailleur

Pour rester dans la légalité, le bailleur doit prendre en compte certaines règles afin de récupérer son appartement après le départ à la « cloche de bois »de son occupant.
« Le ministère du logement rappelle dans sa réponse que l’article 21-1 de la loi du 9 juillet 1991 permet, dans l’hypothèse où l’huissier de justice relève des critères objectifs d’abandon de logement, que la pénétration dans les lieux se fasse sans le concours de la force publique, mais en présence de l’une des personnes énumérées par ce texte, à savoir soit le maire de la commune, un conseiller ou un fonctionnaire municipal délégué par le maire, une autorité de police ou de gendarmerie ou à défaut deux témoins majeurs, afin de constater que la personne expulsée et les occupants de son chef ont volontairement libéré les locaux postérieurement à la signification du commandement de quitter les lieux ».

L’article 22, rappelle l’impossibilité pour le bailleur de faire supporter à son locataire les frais de l’état des lieux établi à l’amiable en présence des deux parties, y compris si le bailleur est représenté par un agent immobilier ou un huissier. Néanmoins, la loi Nome (du 7 décembre 2010, article 27) a étendu les dépenses pouvant être réclamées au locataire. Désormais, les charges pour fourniture d’énergie par un réseau de chaleur sont récupérables en totalité. Auparavant, seules les charges liées à la consommation pouvaient l’être.

Lors d’un départ à la cloche de bois de son locataire, un bailleur bénéficie d’une procédure légale, néanmoins lourde et contraignante face à des droits très protecteurs pour le locataire.