Emprunter : comment se comporter en face des taux ?

Lorsque l’on a souscrit un emprunt pour l’achat d’un bien immobilier, on suit souvent les différents comportements des taux d’intérêts. Alors comment se comporter lorsque vous pensez avoir emprunté à un taux élevé par rapport aux taux en vigueur ? Ou quoi faire lorsque votre taux variable suit une courbe dangereusement ascendante ?

 Les taux d’emprunt baissent : je dois renégocier mon emprunt.

Les emprunteurs du 2^ème semestre 2008 doivent se questionner, et consulter les  professionnels du crédit pour leur prêt.

Alors que faire pour gagner un peu d’argent ?

1. Renégocier avec sa banque

Votre emprunt date et les taux qui sont affichés aujourd’hui sont nettement plus avantageux pour vous. Il est important de réviser votre prêt avec votre banquier. Il est cependant libre d’accepter ou pas la négociation.

Lors de la négociation votre établissement prêteur pourra :

• Soit faire une nouvelle offre de prêt si vous souhaitez changer de solution (vous aurez 10 jours de réflexion)
• Soit vous établir un avenant à votre contrat pour des cas plus simple de renégociation de contrat.

AS : des frais de dossier peuvent vous être facturés pour la renégociation de votre contrat.

2.  Faire jouer la concurrence : rachat de crédit

Lorsque les taux sont au plus bas il est important de faire le tour du marché et de négocier auprès de différents organismes. Vous pourriez trouver une proposition plus intéressante. Vous devrez alors clôturer votre ancien crédit avec le nouveau : rachat de crédit.

C’est parfois la solution idéale. En effet, les organismes prêteurs seront plus empressés avec un nouveau client que votre banque avec laquelle vous essaierez de renégocier. Dans ce cas pensez aux courtiers qui seront à même d’analyse l’ensemble du marché pour vous proposer la meilleure offre.

Mais s’il faut étudier le changement, il est nécessaire de tenir compte des frais liés aux nouvelles solutions. Soyez vigilant sur :

• Les indemnités de remboursements anticipés : d’après la loi Scrivener, elles correspondent à 1 semestre d’intérêts dans la limite de 3 %  du capital restant dû.
• Les frais d’hypothèque ou de caution mutuelle qui garantissent l’établissement qui vous prête.
• Les frais de dossier qui correspondent à 1 % du capital emprunté.

Le rachat de crédit de nombreux paramètres qu’ils convient de bien étudier et il est important de demander des simulations pour éviter les pièges.

Sachez que vous pourrez jouer soit sur le montant de vos remboursements, soit sur la durée de vos remboursements.

Vous avez un prêt à taux variable et vous voyez les taux augmenter, que faire ?

Il est peut-être temps d’envisager un taux fixe pour vous sécuriser et stabiliser vos remboursements.

Les banques avaient bien intégré cette éventualité et ont pour ce faire mis en place un garde-fou  qui vous permet de passer d’un taux variable à un taux fixe.

Mais est-ce vraiment intéressant ?

Le changement de type de contrat peut parfois s’avérer plus coûteux et dégager une marge négative par rapport à votre ancien prêt. En  effet, les changements de crédits doivent être soumis à une grande attention. Souvent vous pouvez être soumis à un taux nettement moins avantageux  et perdre de 1 à 2 points par rapport à un nouvel emprunteur sur le même type de contrat.

Pourquoi ?

Tous simplement parce que les taux proposés pour un nouveau contractant reposent sur le TME (Taux moyen des Emprunts d’Etat), alors que votre révision portera certes sur le TME mais auquel on impute une marge. Aussi, ne laissez pas le chant des sirènes vous déstabiliser !

Alors renégocier son prêt demande de l’habilité et il est nécessaire de bien étudier le dossier avant de prendre la décision !

Immobilier Neuf : relancer la construction de toute urgence.

Voilà le bilan de la réunion de vendredi dernier entre le gouvernement et les représentants de la construction et des banques.

Alors qu’elle fut la teneur de cette entrevue et qu’en ressort ’il ?

Urgence !

Ce fut le mot d’ordre de cette journée. En effet, Sylvia Pinel confiait : « qu’il est nécessaire d’aller vite ». Il s’agissait d’accélérer le mouvement sur la production de logements (objectif 500000 logements) ainsi que la rénovation énergétique.

Les annonces précédemment faite par le premier ministre et la ministre du logement étaient le point de départ de la discussion. Aussi, il fut question pour favoriser les deux points faibles du secteur : de simplification des normes, des procédures d’aménagement et d’urbanisme. Mais les professionnels ont proposés d’autres mesures que le gouvernement semble vouloir examiner.

Si ces réformes semblent trouver des lueurs favorables auprès des professionnels. Il faut néanmoins enclencher la mise en œuvre qui devra être rapide, au dire des intervenants du bâtiment, car septembre risque de voir nombreuses entreprises du secteur fermer leur portes.

Un changement dans l’état d’esprit des banques.

Pour favoriser la reprise il fut également question du renforcement du PTZ. Car les banques qui participaient à ce tour de table devaient aussi prendre leur responsabilité. Faire confiance aux primo accédant et leur donner un petit souffle pour se lancer.

Pour avancer concrètement, le gouvernement lancera une campagne de communication en septembre pour convaincre les investisseurs et les acquéreurs frileux. De plus, une nouvelle rencontre a été programmée pour octobre afin d’affiner les propositions des professionnels.

Alors rendez-vous en octobre pour plus d’informations.

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Immobilier : les « réformes » de la loi Duflot

Le premier ministre et la ministre du logement entendent rehausser le blason de la loi Duflot en modifiant certaines mesures non encore promulguées. De plus, ils dévoilent des pistes pour  la mise en place de certains dispositifs fiscaux qui devraient doper le marché immobilier.

Aussi, Manuel Valls dans différentes interviews proposait des modifications concernant la GUL (Garantie Universelle des Loyers) et l’encadrement des loyers. Il précisait aussi vouloir élargir l’accession au PTZ+.

Sylvia Pinel, quant à elle, désirer travailler sur les  avantages pour  les investisseurs, en améliorant leur fiscalité.

 Une Garantie Universelle des Loyers raisonnée

Manuel Valls confiait au Parisien, que la GUL ne serait pas supprimée mais plus ciblée.

Cette garantie,non obligatoire, décrétée par la loi ALUR, vise à aider le locataire à accéder à la location d’un bien immobilier toute en garantissant au propriétaire le risque d’impayé.

Le premier ministre qui devait faire face à une forte antipathie vis-à-vis du système, des professionnels du secteur, maintient le dispositif mais pour des raisons économiques, il désire : « l’ajuster pour qu’elle bénéficie à ceux qui en ont le plus besoin,… ».

Alors la GUL va-t-elle vraiment voir le jour ?

L’encadrement des loyers : la région Parisienne en version beta

Manuel Valls a voulu faire taire les rumeurs sur le sujet : « encadrement des loyers« . Il a précisé au journal le Parisien que l’application du projet de loi était toujours de rigueur. Néanmoins, s’il a notifié que l’agglomération Parisienne serait la première touchée par cette mesure. Il n’a pas indiqué le calendrier ni les zones sur lequel serait effectué le déploiement.

Pour le premier ministre, la mesure reste un moyen de lutter contre les abus.

L’élargissement du PTZ+

De plus, Manuel Valls déclare vouloir élargir l’accession au prêt à taux zéro en ouvrant le PTZ+ aux futurs propriétaires de logement anciens, en précisant : « sous réserve d’y réaliser des travaux,… ».

Il indique que l’élargissement touchera également la tranche des ménages pouvant en bénéficier. Cependant, la nouvelle mesure impactera les zones des petites agglomérations et les communes rurales. Le but : passer de 44 000 PTZ+ à 70 000 prêts.

 Sylvia Pinel veut relancer la fiscalité pour les investisseurs

Afin de favoriser les investisseurs et de relancer la construction de logements dans les zones dites : « tendues ».

Début 2013, une faveur fiscale calée sur l’ancienne loi Scellier offrait aux investisseurs qui achetaient un logement en vue d’une location, une réduction d’impôt de 18 % de la valeur du bien. Celle-ci s’étalait sur une période de 9 ans. Cette mesure était établie pour les investisseurs qui louaient leur bien à des ménages ayant un certain niveau de plafond de ressources. Cette mesure avait cependant la contrainte de l’application d’un loyer inférieur à 20 % du marché.

Les propositions de la ministre du logement :

• Fixer de nouveaux plafonds,
• Passer le nombre d’année d’avantage de 9 à 12 ans,
• Avoir 1 % de plus par an en termes de réduction fiscale,
• Un nouveau zonage d’application pour la mesure.

Les détails devraient être précisés avant l’été pour une mise en application au 1^er octobre prochain.

A suivre de très près pour les futurs investisseurs…

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Immobilier énergétique : le projet de loi de Ségolène Royal et le logement

La présentation de la ministre de l’environnement, Ségolène Royal, annonce certains dispositifs fiscaux relatifs au logement. Quels sont-ils ?

 La création du chèque « énergie »

Afin de pousser les opérations de rénovation thermique des logements, la ministre a annoncé la mise en place d’un chèque énergie pour les ménages aux revenus modestes.

Plus 5 points pour les allègements

Objectif 500 000 logements rénovés par an d’ici 2017 ! Un point de mire bien plus compliqué qu’il n’y paraît, mais bon…

Pour faciliter la réalisation du projet, Ségolène Royal pensent passer les allègements fiscaux actuellement de 15 ou 25 % à 30 %. Cette nouvelle mesure concernera les travaux engagés entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2015. Plus besoin de grouper des opérations de rénovation thermique pour en bénéficier.

Révision de l’éco-prêt à taux Zéro

A compter du 1^er juillet 2014, un allègement des procédures concernant le déblocage des financements pour les éco-prêts à taux zéro sera mis en place. Ceci afin d’augmenter le nombre de prêt de 33 % par an.

Plus concrètement, les banques ne seront plus juges pour la reconnaissance des travaux. Mais ce sera le label de reconnaissance des professionnels qui assurera la libération des financements.

En effet, si un professionnel remplit les conditions de qualité et de respect de « l’éco-conditionnalité » il sera reconnu comme garant de l’environnement (RGE).

Pour les TPE et PME, un projet de fonds de garantie pour la distribution de prêt lié à l’efficacité énergétique serait envisagé. Mais attention, rien n’est décidé.

Pour finir sur le thème des allègements, les sociétés de tiers-financement pourront faire l’avance des fonds pour les travaux aux familles.

Mise en application :

Le projet de loi après avoir été communiqué au Conseil des ministres, sera examiné par la Commission Nationale sur la transition énergétique. Il rebondira ensuite vers le Conseil économique, social et environnemental, puis vers le Conseil d’État pour finir par un examen déterminant par le Conseil des ministres à nouveau. Enfin il sera transmis au Parlement vraisemblablement au début de l’automne…..

En bref, encore un long parcours pour la mise en place de ces mesures, alors que les professionnels rongent leur frein en attendant des mesures qui faciliteront la reprise du marché. Verrons-nous leurs mises en place un jour, à suivre…

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Construire : un investissement pérenne

Si la maison reste le rêve de beaucoup de Français. Elle représente pour la plupart, le rêve d’une vie, de l’espace, un jardin où cours les enfants, la liberté, la tranquillité,… Néanmoins, ce confort reste assez coûteux. En effet, le coût du prix au mètre carré reste élevé. En moyenne 1400 € au mètre carré hors terrain et frais annexes. Mais il faudra prendre en compte les prestations liées à votre rêve pour évaluer le prix du m² au plus juste.

Aujourd’hui faire construire représente un investissement. Alors que ce soit pour une location, ou pour une revente le bien immobilier représente une sécurité. Mais outre l’aspect financier et sécuritaire de votre habitation, il faut voir que maintenant faire construire vous permet aujourd’hui de réaliser de réelle économie d’énergie et de prévenir la vie lors de vos vieux jours.

 La construction reste un placement sûr

La pierre malgré les crises et les baisses de prix reste une valeur refuge. Une bonne façon d’épargner. Construire son logement permet de se constituer un patrimoine. De ce fait il vous permettra de transmettre un patrimoine à vos enfants. Ou plus simplement de ne plus avoir à payer lors de votre retraite pour vous loger.

 La construction une plus-value d’avenir

L’emplacement de votre construction reste un facteur important lors de la revente de votre bien immobilier. Aussi pensez à ne pas jouer au « loup solitaire » car la revente pourrait être compromise. En effet, la proximité des centres urbains reste un critère de valeur, en effet de nombreux ménages privilégient ces habitations pour des raisons d’économies tant sur le plan économique que sur le plan personnel. Il faut cependant trouver le terrain idéal (trouvez le ici). On évite la fatigue des trajets en restant plus près des villes. Point non négligeable, si votre maison est votre résidence principale, vous serez exonéré de l’imposition de la plus-value sur la vente de ce bien.

 Une taxe en – pendant 2 ans

Sachez que la construction de votre maison vous permettra également d’économiser la taxe foncière pendant les 2 premières années. Cette exonération sera accordée uniquement si dans les 90 jours suivant l’achèvement de la construction de votre maison vous avez notifié votre demande par écrit au centre des impôts.

 La construction de bâtiment neuf devront être conforme à la RT 2012.

Alors votre maison conforme à la RT2012 sera une maison « confort ». Et oui, l’ère de l’écologie et de la basse consommation est là. Aujourd’hui, votre maison devra être plus proche des 50 Kwh, que des 150 Kwh auparavant. Aussi, les nouvelles constructions ont un nombre d’atout bien plus important par rapport aux constructions antérieures. Elles apportent un gain d’énergie donc des économies, en termes de chauffage, d’eau. Pour une gestion budgétaire qui vous permettra de sécuriser votre prêt immobilier. Ces éléments seront des atouts majeurs lors de la revente du bien immobilier. Le prix pourra varier de plus ou moins 30 % en fonction de la valeur énergétique.

 L’avenir en point de mire

La courbe de croissance reste importante et on sait déjà que d’ici 2060 les personnes de plus de 60 ans représenteront 1/3 de la population. Aussi il faut prévoir une habitation qui vous permettra de rester le plus longtemps possible dans votre maison plutôt que payer une institution. Ainsi, lors de la construction de votre maison, les nouvelles technologies doivent vous apporter des solutions. Que ce soit la domotique ou autre (pour la surveillance, la fermeture des ouvertures de votre maison,…), il convient de prévoir un budget peut être un peu plus important, dès la construction de votre maison. Lors d’une futur vente ou pourquoi pas d’un viager, vous pourrez mettre en avant ces aspects pour donner de la valeur de votre bien.

Alors avant de vous lancer dans votre projet, pensez à tout et faites vous aider par des professionnels et découvrez les ici!

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Le gouvernement remet en cause la loi ALUR

Mercredi dernier, on entendait sur Europe1 que le gouvernement devait « détricoter » la loi ALUR. En effet, certains décrets n’ont pas encore été promulgués. Aussi le gouvernement semblait vouloir se servir de ce fait pour « revenir sur certaines mesure ».

Les points remis en cause seraient :

• L’encadrement des loyers : avec une mise en place partielle.
• Les frais d’agence : moins restreint
• La garantie universelle : qui ne verra peut-être jamais le jour.

Le premier ministre nous explique aujourd’hui que la loi ALUR serait pernicieuse pour l’évolution du logement en France. Aussi, Sylvia Pinel devrait nous tenir informer des modifications  apportées à la loi.

Alors que le nombre d’articles nous poussent à croire que la loi de Cécile Duflot se verrait « enterrée », Jean François Buet, Président de la FNAIM, insiste sur le fait que la loi serait modifiée. Il préconise de rester pragmatique, en effet rien ne nous laisse penser qu’une loi votée pourrait être remise en cause.

François Buet, précise que :

• – le déploiement de la mesure concernant l’encadrement des loyers devrait mettre un peu de temps à voir le jour.
• – les plafonds concernant les honoraires de location ne devraient pas être aussi élevés néanmoins, les discussions sont encore en cours.
• – La GUL , (Garantie Universelle des Loyers) reste suspendu pour le moment.

Alors si les décrets ne sont pas encore promulgués ce jour, le seront-ils vraiment ? Sylvia Pinel devrait prochainement y répondre.

Affaire à suivre  pour les professionnels de l’immobilier !

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Immobilier : Un outil dédié aux produits « viager »

Le viager un type de transaction peu connu du grand public qui tend néanmoins à se développer avec la crise immobilière.

De nombreuses agences immobilières développent un portefeuille de produits dédiés à la vente de biens en viager. Alors comment gérer ces produits avec souplesse et fiabilité.

Alors Studio Net a décidé de développer un outil pour les professionnels qui désirent gérer sans soucis leur portefeuille « viager ».

Un logiciel qui vous permettra de saisir et multi-diffuser l’ensemble de vos produits en seulement en quelques clics. Facile d’accès, il diffusera tous vos produits sur les différents sites qui traitent le viager. Plus besoin de multiplier vos saisies et de devoir gérer vos diffusions au cas par cas. Une seule saisie pour une large diffusion avec un suivi par produit et une gestion de pointe.

Vous avez déjà un logiciel immobilier mais il ne vous permet pas de gérer et diffuser le viager Ellipse est le compagnon idéal. A utiliser sans modération, ellipse vous permet de travailler en toute quiétude de n’importe où. Avec votre PC ou votre Mac, vous accéder à votre base de données de n’importe où, depuis votre téléphone ou votre tablette. Un outil intelligent qui vous permet de suivre à chaque instant vos produits.

Astucieux, il est ludique et vous évite une saisie fastidieuse. La légèreté d’une saisie et la puissance de la gestion regroupés dans Ellipse.

Ellipse vous donnera accès à plus de 80 portails qui traitent de l’immobilier. Alors pourquoi hésiter !

Vous souhaitez une démonstration sans aucun engagement de votre part appelez votre commercial au 04 77 89 25 66.

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Immobilier : La construction se réorganise autour de Sylvia Pinel

Sylvia Pinel s’est donnée deux objectifs majeurs : relancer la construction immobilière et le pouvoir d’achat des Français.

Le comité de suivi concernant l’opération « Objectifs 500 000 » a été l’opportunité d’annoncer la création d’un conseil supérieur de la construction qui aura la tâche de travailler sur les normes et les règlementations dans le secteur de l’immobilier.

Objectif n° 1 – la simplification des Codes de l’urbanisme

Objectif n° 2 – augmenter le suivi et les possibilités concernant le foncier

De plus, elle compte sur une reconnaissance des artisans en termes de garantie sur la rénovation énergétique. Elle souhaite optimiser le rendement de l’éco-PTZ en diminuant les taches administratives des banques et autres organismes de contrôle en certifiant les artisans.

Affaire à suivre lors des prochains mois…

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Crédit : les taux les plus bas de l’histoire

L’Anil indique une nouvelle baisse des taux de crédit immobilier « record ».

Au milieu de ce deuxième trimestre les taux les plus élevés appliqués par les banques françaises oscillaient entre 3,10 et 4,40 % pour des taux allant de 3,60 à 4,65 % au 1^er trimestre. Pour les taux plus bas constatés de 2,70 % pour ce trimestre contre 3,25 % au 1^er trimestre.

Alors avant tout achat n’hésitez pas à comparer le grand nombre de banques ici

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Energie : un point sur les différentes normes et labels

Une foule de nouvelles normes encadrent les logements neufs. Labels, normes, elles sont censés garantir le confort de votre habitat, votre sécurité et vous permettre de faire des économies d’énergies.

Le neuf garanti : la qualité et la conformité

La mise en place de nombreuses normes sur les nouveaux logements neufs vous garantissent une qualité et une sécurité précises en matière d’isolation phonique et thermique. Mais l’immobilier neuf c’est aussi, une garantie d’achèvement, de bon fonctionnement et enfin une garantie décennale.Pour pousser leurs programmes, les promoteurs sont de plus en plus nombreux à mettre en avant les différents labels auxquels répondent leurs réalisations. Ces derniers mettent en valeur la conception, l’architecture, l’isolation phonique et thermique, le chauffage,… Autant de points qui peuvent vous faire gagner des points.

Les différents labels :

Promotelec  couvre l’installation électrique dans son ensemble. Que ce soit pour le chauffage, la production d’eau chaude en passant par l’isolation ou l’aération de votre appartement ou de votre maison.

Vivrelec est un label d’EDF dédié au confort thermique. Ce label concerne le chauffage, la climatisation, l’eau chaude, l’isolation, la ventilation, le changement des fenêtres, les installations électriques,…

Qualitel est un label décerné lui, par une association qui considère l’ensemble de la construction. Elle pointe 7 critères différents de la construction.

NF logement qui lui, est une certification qui valide 3 critères de la construction : la sécurité, l’acoustique et le thermique de votre habitation.

HQE (Haute Qualité Environnementale) est bien différent puisqu’il s’agit d’une démarche qui vous engage envers l’environnement.

Les différentes normes :

RT 2005, la réglementation thermique 2005 implique toutes les constructions neuves qui ont un permis de construire qui a été déposé après le 31 août 2006. Cette construction ne consomme pas plus de 220 kwh / m² par an en fonction de la zone géographique de votre habitation.

BBC (Bâtiment Basse Consommation) est la norme qui fixe la consommation maximale d’un logement neuf à 50 kwh /m² par an. Cette consommation est limitée en fonction du coefficient de rigueur climatique relatif à la zone géographique de votre construction.

RT 2012 (Réglementation thermique 2012) la petite dernière  qui doit se conformer au grenelle de l’environnement. Ainsi toute nouvelle construction neuve devra afficher une consommation énergétique de moins de 50 kwh /m² par an.

Alors regarder les programmes qui suivent les normes qui vous permettront de défiscaliser votre investissement.

Rendez-vous sur lesiteimmo-neuf.com pour les connaître.

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