Quelle est la tendance : Bulle ou crise immobilière ?

(Lesiteimmo.com) – Suite à l’information diffusée par le cabinet d’analyse économique Xerfi, concernant son analyse sur la hausse des prix de l’immobilier jusqu’en 2015.  Lesiteimmo s’est interrogé sur cette idée en s’appuyant sur deux sources différentes : les études de Jacques Friggit et l’analyse de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière.

Selon Xerfi, il ne faut pas s’attendre à une accalmie immédiate sur les prix de l’immobilier. En effet, le prix des logements va continuer à augmenter jusqu’en 2015, même si le rythme sera plus faible qu’en 2010, et les conditions différentes. L’année 2010 a été marquée par des taux d’intérêt historiquement bas qui ont permis à de nombreux ménages de devenir intéressants auprès des banques et donc de devenir propriétaires,  «La baisse des taux qui avait artificiellement dopé le marché en 2010 ne va pas se poursuivre en 2011 et 2012», prévient Vincent Desruelles.

Néanmoins, la demande ne devrait pas s’affaiblir, pour plusieurs raisons : les taux devraient se stabiliser autour de 5.20% en 2015  « Une augmentation des taux pas suffisamment forte pour être handicapant», selon Vincent Desruelles. Parallèlement, Xerfi voit dans la société actuelle des facteurs socio-démographiques favorables pour accentuer les demandes de logements (population vieillissante, célibat, divorces…) soit une estimation de 380 000 demandes de logements supplémentaires…de quoi maintenir la situation de pénurie de logements. De plus, l’allongement de la durée des prêts immobilier devrait permettre de soutenir la demande.

Xerfi, à travers son étude, précise que cette ascension des prix  sera différente selon les régions. La palme revient à la région Parisienne qui devrait voir ses prix atteindre + 3.4% voir +10% selon les notaires.  Dans les zones rurales et les régions plus affectées par la crise économique, les prix devraient stagner.

Autre avis, l’Institut de l’épargne immobilière et foncière, après une étude approfondie annonce que les prix de l’immobilier continueront de grimper même si l’économie chute. La raison est simple : les prix de l’immobilier semblent déconnectés de la réalité en raison de la rareté des logements en France. Guy Marty, le directeur général de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) a examiné les conséquences sur l’immobilier de deux scénarios d’évolution de l’économie française en 2011 : une croissance de 2 % ou une rechute de l’économie. Or, dans les deux cas, « l’évolution du prix de marché des logements devrait être plus rapide que celle du revenu disponible brut moyen des ménages », à raison d’une augmentation des prix de 9,7 % en 2011 dans le scénario central (+ 7,6 % dans le scénario alternatif). « Même en cas de rechute de l’économie, les prix du logement continueront à croître et le taux d’effort des ménages atteindra au mieux 23 %, au pire 25 %, reprend Guy Marty. Ce qui met les politiques au pied du mur, car même si une réforme rapide et profonde de la politique foncière était entreprise, elle n’aurait d’effet qu’à partir de 2012-2013.»

Cette tendance risque – t-elle d’entraîner une crise immobilière ?

Les dernières statistiques réalisées par Jacques Friggit, économiste du Ministère en charge du logement expliquent les risques que peuvent engendrer une telle tendance.  Sa théorie se résume dans les courbes qui portent son nom « courbes de Friggit » ou « tunnel de Friggit ». Selon lui, le pouvoir d’achat immobilier évolue avec le pouvoir d’achat des ménages et conditionne l’évolution des prix des logements. Ainsi, si le revenu des ménages augmente, les prix sont orientés à la hausse et inversement. (Source : CGEDD – Friggit)

Ces article peuvent vous intéresser : La hausse des prix devrait durer jusqu’en 2015 (article Le Figaro)

Le prix de l’immobilier parisien + 20.3%

Pourquoi la hausse des prix risque de se poursuivre ?

Les prix du photovoltaïque chutent…

(Lesiteimmo.com) – Automne 2010, les prix du photovoltaïque se sont stabilisés, mais très vite la chute des prix reprend sa course. Cette fois, c’est tous les maillons de la chaîne qui chutent. En moyenne les prix des panneaux, cellules, wafers et ceux du silicium vont diminuer de 7% au premier trimestre 2011 et continueront à baisser au 2ème.

Côté panneaux, la plupart des leaders du marché mondial (le « premier tiers »), assaillis de demande en 2010, avaient épuisé toute leur production et leur stock, permettant aux fabricants plus petits (« 2ème tiers ») de gagner des parts de marché. Or la baisse de la demande en fin d’année à gonflé les stocks et selon IMS Research, les fournisseurs chinois du « deuxième tiers » iront plus loin que leurs grands concurrents, en réduisant leurs prix de 10% dès ce premier trimestre.

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Le photovoltaïque va-t-il être victime de son succès ?

Et si on faisait des travaux ?

Le départ à la cloche de bois d’un locataire !

(Lesiteimmo.com) – Bailleurs, votre locataire est parti sans vous prévenir et n’a donc pas réalisé son préavis de 3 mois? Quelle est la procédure à suivre en cas de départ à la cloche de bois de son locataire. Lesiteimmo.com revient sur une expression datant du XIXème siècle et, malheureusement pour le bailleur, sur une pratique toujours d’actualité !

Le départ dit « à la cloche de bois » trouve son origine dans les rapports client-aubergiste. Au milieu du XIXe siècle, l’expression couramment employée était: « déménager à la ficelle », en référence à la corde qui permettait de descendre discrètement ses affaires par la fenêtre, puis de passer devant le concierge les mains vides.  Parallèlement, on utilisait aussi « à la sonnette de bois » qui s’est transformé plus tard en ‘cloche’, objet plus visible mais discret s’il est en bois, marquant ainsi le côté furtif de la disparition du mauvais payeur.

A l’aube du XXIème siècle, cette pratique est toujours d’actualité bien que les protagonistes aient changé. Aujourd’hui, ce rapport de force s’inscrit entre  le propriétaire et le locataire, lorsque ce dernier quitte le logement clandestinement et sans préavis.

Dans le cadre de la jurisprudence, on parle de « départ brusque et imprévisible de l’occupant », ce départ furtif a donc empêché le bailleur de résilier le bail correctement et empêche ainsi celui-ci de récupérer son bien immobilier ! Le propriétaire se doit de respecter la procédure judiciaire sous peine de se voir reprocher une violation de domicile, un vol ou une dégradation des biens du locataire. Cette procédure doit être engagée au plus vite, car les loyers impayés risquent de s’accumuler ainsi que les charges restants impayées.

La procédure à suivre

• Vérifier que le locataire n’était pas marié ou séparé de corps ou qu’il n’avait pas conclu de pacte civil de solidarité ou qu’aucun de ses ascendants, descendants, concubin notoire ou personnes à charge ne vivait avec lui depuis au moins un an à compter de la date de l’abandon du domicile.
  En effet, ces personnes bénéficient, en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, de la poursuite, à leur profit, du contrat de location.
• Adresser au locataire (à sa dernière adresse connue et par lettre RAR ou acte d’huissier) un commandement de payer.
• Faire appel à un huissier, suite à une constatation d’abandon des lieux, afin que celui-ci procède à une reprise des lieux. Pensez à engager une procédure en vue de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et de l’expulsion devant le Juge des Référés du lieu de situation de l’immeuble. Cette procédure est ouverte en cas de non-paiement des loyers et accessoires ou toute autre violation des obligations du locataire prévues au bail ou par la loi.

De plus, le dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 a ainsi lieu à s’appliquer:  » A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier ».

Règles à respecter à l’attention du bailleur

Pour rester dans la légalité, le bailleur doit prendre en compte certaines règles afin de récupérer son appartement après le départ à la « cloche de bois »de son occupant.
« Le ministère du logement rappelle dans sa réponse que l’article 21-1 de la loi du 9 juillet 1991 permet, dans l’hypothèse où l’huissier de justice relève des critères objectifs d’abandon de logement, que la pénétration dans les lieux se fasse sans le concours de la force publique, mais en présence de l’une des personnes énumérées par ce texte, à savoir soit le maire de la commune, un conseiller ou un fonctionnaire municipal délégué par le maire, une autorité de police ou de gendarmerie ou à défaut deux témoins majeurs, afin de constater que la personne expulsée et les occupants de son chef ont volontairement libéré les locaux postérieurement à la signification du commandement de quitter les lieux ».

L’article 22, rappelle l’impossibilité pour le bailleur de faire supporter à son locataire les frais de l’état des lieux établi à l’amiable en présence des deux parties, y compris si le bailleur est représenté par un agent immobilier ou un huissier. Néanmoins, la loi Nome (du 7 décembre 2010, article 27) a étendu les dépenses pouvant être réclamées au locataire. Désormais, les charges pour fourniture d’énergie par un réseau de chaleur sont récupérables en totalité. Auparavant, seules les charges liées à la consommation pouvaient l’être.

Lors d’un départ à la cloche de bois de son locataire, un bailleur bénéficie d’une procédure légale, néanmoins lourde et contraignante face à des droits très protecteurs pour le locataire.

DPE, des résultats pas si fiables

(Lesiteimmo.com) – L’association UFC-Que Choisir publie des résultats « effarants » concernant le Diagnostic de Permance Energétique (DPE). Les résultats de l’enquête réalisée montre une attribution des étiquettes complètement aléatoire d’un diagnostiqueur à l’autre sur un même logement.

« Sur 4 maisons visitées par 16 diagnostiqueurs, deux maisons ont été classées dans pas moins de 3 classes énergétiques différentes, une a été classée dans 2 étiquettes différentes, une seule s’étant vue attribuer la même étiquette énergétique par tous ces « professionnels » », indique UFC Que-Choisir.  » Une des maisons enquêtée a été classée, selon les diagnostiqueurs, en C, D ou E, avec une estimation de consommation de 134 kWh à 244 kWh par m2 et par an, soit une facture annuelle variant de 1000 à 1800 euros », poursuit l’association des consommateurs.

Aujourd’hui, le DPE prend de plus en plus d’importance. Il est obligatoire lors d’une vente ou d’une location, et se doit d’être affiché dans les annonces immobilières (retrouvez le constat réalisé par leisteimmo.com). Sa portée va encore plus loin, le DPE détermine le montant du nouveau prêt à taux zéro, dès que le logement dépasse la lettre D, la somme allouée est divisée par 2. Enfin, ce diagnostic est le seul à ne pas avoir de valeur juridique, contrairement aux autres diagnostics exigés lors d’une transaction immobilière. Ainsi, le futur locataire ou acheteur ne pourra se retourner contre personne en cas de mauvaise estimation.  « L’absence de fiabilité des diagnostics a donc des conséquences financières plus lourdes encore que celles relatives à la mésestimation de la consommation énergétique« , affirme l’association de consommateurs.

L’UFC – Que Choisir demande aux pouvoirs publics de repenser et de mettre en place des mesures techniques pour fiabiliser les DPE et ainsi le rendre opposable entre l’acheteur et le vendeur pour que la responsabilité du diagnostiqueur puisse être engagée en cas de diagnostic erroné.

Affaire à suivre…

L’immobilier neuf pris en otage par les investissements locatifs !

(Lesiteimmo.com) – Dans certaines villes de France, les programmes neufs sont pris d’assaut par les investisseurs pour en faire de la location.

A Nantes, Orléans, Lyon, Bordeaux ou Toulouse, 70% des appartements neufs sont achetés afin d’être loués. Ce taux atteint même 80% à Lille et Montpellier… écrasant le nombre de logements destinés à la simple accession, estime la Fédération des promoteurs immobiliers.

Toutes ces villes, ont connu une forte croissance démographique  et sont en plus de cela des villes universitaires impliquant une location rapide et facile.  Un point de plus pour proposer aux acheteurs de passer par le dispositif Scellier.

D’ailleurs, certaines de ces villes, se caractérisent par un coût du foncier assez bas, ainsi, les promoteurs peuvent proposer des programmes moins chers et valoriser le rendement rapide de l’investissement ! Un argument choc pour inciter le futur propriétaire à acheter. A Montpellier, un programme bien placé, vendu en Scellier, permet ainsi de dégager des rentabilités de 4 à 4,5% hors avantage fiscaux, contre 3 à 3,5% en moyenne en France.

Une chose est à prendre en compte avant d’investir dans du locatif Scellier, dans certaines villes, les plafonds de loyers sont surévalués par rapport au marché. Et certains investisseurs risquent de ne pas atteindre le niveau de rentabilité escompté notamment sur Lyon, Strasbourg ou Bordeaux… Alors investisseurs ouvrez l’œil !

Les villes prises d’assaut par les investisseurs :

( * Par rapport à l’accession à la propriété classique. Source : Fédération des promoteurs immobiliers)

Interview de Xavier, blogueur de Priximmo !

(Lesiteimmo.com) – Nous avons rencontré Xavier du blog Priximmo qui a eu la gentillesse de nous accorder un peu de temps pour répondre à nos questions sur l’actualité immobilière du moment. En avant pour un échange très constructif…

Bonjour Xavier, vous animez le blog Priximmo, pouvez-vous nous en dire plus sur votre blog ?

Tout à d’abord Priximmo est le fruit de deux passions pour moi à savoir l’immobilier et l’économie en générale puis l’informatique. Précédemment j’avais déjà obtenu de bons résultats avec un blog « artisanal » dans le domaine de l’immobilier. J’ai donc décidé en octobre 2009 de lancer officiellement Priximmo.

Très rapidement le résultat a été au rendez vous avec petit à petit une sorte de petite communauté constituée d’un millier de visiteurs chaque jour.

Plus récemment partant de plusieurs essais je me suis aperçu qu’au final une partie de la communauté de Priximmo venait pour l’actualité de l’immobilier mais pas seulement, ils me suivent simplement dans mon aventure et viennent découvrir des news.

Dans un second temps, j’ai donc mis en place une sorte de mini réseau social avec la possibilité de créer un profil permettant de participer à des groupes, des forums et d’échanger entre membre.

Dans un troisième temps, j’ai décidé d’ouvrir le blog aux thématiques de la décoration d’intérieur, des réseaux sociaux et des news un peu plus diverses.

Depuis le début de l’année, on entend partout : 2011, l’année du changement ! Et le plus gros changement en cours est l’arrivée du DPE pour toutes les annonces immobilières …

Oui c’est vrai et comme j’ai déjà eu l’occasion de le dire dans une précédente interview, l’affichage du DPE va avoir des effets plutôt sur le long terme.

En effet, je pense que personne ne sera prêt à investir des centaines de milliers d’euros sur le simple principe du développement durable, notre société n’est pas encore prête malheureusement (et moi le premier).

Pensez-vous que le DPE peut être un avantage et apporter un coup de pouce pour les futurs vendeurs ou agences immobilières ?

A long terme oui, il est possible que le DPE apporte un phénomène nouveau dans les zones à plus faible demande de biens. C’est à dire qu’en ville où la demande est forte, il y aura toujours beaucoup d’acheteurs pour un même bien et peu importe le niveau du DPE.

En revanche, en zone rurale où la demande est plus faible, les habitats anciens moins bien notés vont probablement voir leur décote s’accentuer au fur et à mesure des contraintes environnementales. Cela principalement car certains bien nécessitent un coût de travaux pour une « mise aux normes » supérieur à la valeur de vente du bien.

D’autres changements ont été annoncés : la taxation des plus-value, la défiscalisation de la loi Scellier. Qu’en pensez-vous ? Qu’en est-il pour les vendeurs et futurs acquéreurs ?

La taxation des plus-value ne se fera pas à mon sens car si elle est poussée au bout de son raisonnement, elle provoquera une déstabilisation du marché immobilier en France.

Pour la défiscalisation Scellier je pense que sur le principe c’est une bonne idée de réorienter ces aides vers les logements « verts » et vers les primo accèdants. Cependant je pense que c’est trop tard ou trop tôt… Trop tôt car, le marché va subir de forte tension cette année (hausse des taux, croissance stable…), donc ce n’est surtout pas le moment pour faire cette réduction des aides. Trop tard, car la meilleure des choses aurait été de le faire dès la mise en place de ce dispositif au lieu de « bâcler » les choses. Du gâchis donc…

On entend de plus en plus que les prix de l’immobilier augmentent, que les taux d’intérêt ont tendance à grimper. Pensez-vous que le PTZ+, malgré la tendance à la hausse, va permettre d’améliorer les ventes immobilières ?

Disons que je pense qu’il peut apporter un peu de justesse en aidant les nouvelles générations qui doivent se constituer un apport solide avant d’acheter. En tout cas, il devrait permettre de limiter pour cette tranche d’acheteur, le retour en hausse des taux des crédits. Donc oui je trouve cela intéressant.

Autre nouveauté dans le monde de l’immobilier … les réseaux sociaux. Est-ce une présence indispensable pour les professionnels de l’immobilier ?

Une présence oui mais pas de n’importe quelle manière. Je fais beaucoup de conseils dans ce domaine. Je dirai ne pas tomber dans l’excès de diffuser toutes ses annonces immobilières sur Twitter ou Facebook.

Les réseaux sociaux sont là pour apporter du lien avec les particuliers et au passage changer la vision que ces derniers peuvent avoir des agents immobiliers (un peu terne). Pour cela si j’étais agent immobilier je tiendrais une sorte de veille sur l’actualité de ma zone de prospection (les fêtes, les évènements…) et de temps en temps je donnerais mon avis sur le marché local. Sans en faire plus.

Après sans vouloir casser le mythe des réseaux sociaux, en l’état actuel, il n’apporte pas concrètement des acheteurs mais ils permettent de faire connaître une marque et de travailler son image en rapprochant les personnes.

Merci Xavier pour cette interview…

Comment la Suède a évité la bulle immobilière ?

Dans l’immobilier le marché peut être confronté à deux choses : une crise  ou alors une bulle immobilière, qui risque déstabiliser le marché du logement. La Suède a anticipé le problème, en voyant le prix de ses logements augmenter de façon mesurée (+8.3%), le gouvernement a pris des mesures strictes…

• une augmentation des taux de crédits de 0.45% sur 6 mois
• l’obligation d’avoir un apport d’au moins 15% de la valeur d’achat
• une sensibilisation des Suédois à l’augmentation des prix des logements

La Suède s’est rendue compte qu’en démontrant les inconvénients de la hausse des prix immobiliers, alors il était possible d’enrayer un problème qui pouvait mettre plusieurs mois à se résorber.

Qu’en pensez-vous ?

Pour plus d’infos

Dossier : les dispositifs fiscaux et les investissements locatifs

(Lesiteimmo.com) – Aujourd’hui, la pénurie de logements touche 600 000 habitations dans tout l’hexagone. En plus de cela, le prix de l’immobilier a tellement augmenté, que 80% des ménages français ne peuvent devenir propriétaire et se retrouvent dans l’obligation de louer leurs logements.

Pour pallier à ce manque, la France propose des mesures incitatives pour soutenir la construction de logements neufs. En 2010, près de 117 000 constructions neuves ont été mises en place et 2/3 de ces constructions ont été réalisées avec un dispositif fiscal destiné à soutenir la construction.

Aujourd’hui, les dispositifs Périssol, Robien, Besson et Borloo neuf sont pointés du doigt par Bruxelles, car ils seraient discriminatoires, ces dispositifs ne seraient accordés que pour un contribuable français en France. Ainsi, un contribuable français qui souhaiterait investir dans un autre état de l’Union Européenne ne pourrait pas utiliser l’un de ces dispositifs. Bruxelles dénonce ainsi une méthode contraire à la libre circulation des capitaux (l’un des principes fondamentaux de l’UE) qui empêcherait le développement de l’investissement à l’étranger.

Constat chiffré

A partir de 1999, le régime Besson prend le relais du système Périssol. Jugé moins généreux, il n’aura jamais le même succès : alors que, lors du Périssol, le taux de ventes locatives avait culminé à 59 % en 1998, il ne dépassera pas 52 % lors de la meilleure année Besson, avant que n’arrive « l’amortissement Robien » (entre 2003 et fin 2009) puis « l’amortissement Borloo neuf » (acquisitions entre septembre 2006 et décembre 2009).

Mais la part de ventes locatives, pour ces deux derniers régimes fiscaux n’a pas dépassé 57 % (en 2005) alors qu’en 2009, première année d’application du régime Scellier, les investisseurs en locatif ont représenté 64 % de la clientèle des promoteurs, un niveau qui est resté quasiment stable l’année suivante.

Rappel : L’amortissement consiste à défalquer des revenus locatifs perçus, sur une période donnée (souvent neuf ou quinze ans) une partie de la valeur du bien acquis, pour abaisser l’assiette d’imposition. Les trois régimes qui suivront le Périssol reprendront cette technique seul le Scellier permet une  réduction d’impôt directe.

Des pistes pour acheter dans les Alpes…

(lesiteimmo.com) – Depuis deux ans, les prix de l’immobilier se sont calmés dans les stations de ski. Lesiteimmo.com vous propose un tour d’horizon des différentes stations dans les Alpes, vous pouvez y aller tout shuss, nous avons écarté les embûches !

La Haute-Savoie, deux tendances inversées

Avoriaz / Grand-Bornand les prix fondent comme neige au soleil !
Les programmes neufs sont en baisse et les prix de l’immobilier ont tendance à se tasser… C’est le moment d’en profiter pour un investissement locatif ou une résidence secondaire ! Lire la suite

Megève et ses alentours encore très prisés
Depuis quelques années, les demandes se tassent sur Megève même, et les environs à l’inverse sont de plus en plus convoités. Lire la suite

Isère, de bonnes affaires en vue

Grandes Rousses-Vercors : le massif des tentations.
Ça grimpe, ça grimpe. Les Grandes Rousses deviennent très prisées, mais l’Oisans et le Vercors offrent encore de belles perspectives. Lire la suite

Mont-Blanc, toujours plus haut

La crise de 2008 a créé un léger ralentissement, mais depuis, les ventes immobilières sont reparties de plus belle. Lire la suite

Savoie, les prix stoppent leurs envolées

La création de Paradiski en 2003 a entraîné une envolée des prix importante entre Les Arcs et la Plagne. Mais, avec la crise, cette partie de la vallée de la Tarentaise s’est raisonnée. Lire la suite

Savoie – Les 3 vallées, le plus grand domaine skiable du monde

Courchevel, Megève, Val-Thorens et les Menuires, 4 stations et 4 ambiances différentes…à des tarifs très différents ! Lire la suite

De Tignes à Val-d’Isère : reprise en pente douce

Val-d’Isère a accueilli en 2009 les championnats du monde de ski alpin. Un événement sportif qui a empêché les prix de l’immobilier de baisser… et de trop augmenter en 2010. Lire la suite

Article inspiré du dossier Immobilier: en piste pour bien acheter dans les Alpes sur l’Expansion.fr

De Tignes à Val-d’Isère : reprise en pente douce

Val-d’Isère a accueilli en 2009 les championnats du monde de ski alpin. Un événement sportif qui a empêché les prix de l’immobilier de baisser… et de trop augmenter en 2010.

Tignes : des prix tout azimuts

La station de Tignes se caractérise par des prix évolutifs selon l’emplacement et la distance par rapport aux pistes. Les tarifs peuvent évoluer de 3 000 à 7 000 euros le mètre carré. Par manque de terrains constructibles, le neuf est quasi absent de la station. Du coup, les studios et T2 sont les biens les plus demandés, on peut en trouver pour moins de 5000€ le m². Un appartement de 35m² en plein centre de la station avec terrasse est vendu entre 160 000 et 175 000€. Voir le bien

Val-d’Isère : une station authentique aux prix fous

2,3 millions d’euros, telle est la somme que vous devrez débourser pour acquérir 100 mètres carrés dans un immeuble ancien, avec trois chambres et une cheminée, au coeur de Val-d’Isère. La station permet de rejoindre Tignes via l’Espace Killy et propose un univers plus luxe que sa voisine. Les petites surfaces, malgré leur grand nombre, sont peu demandées. Les acheteurs portent leurs choix sur des surfaces d’au moins 100m².

Les programmes neufs ne font pas partie de la stratégie de la station, qui souhaite garder son authenticité. Le mètre carré peut commencer à 4 000 euros pour un studio à la Daille, hameau à l’entrée du village constitué d’un ensemble d’immeubles des années 70, jusqu’à atteindre jusqu’à 25 000 euros pour de l’immobilier luxueux dans le centre.

Un appartement de 150m² avec jardin à 50m des pistes est vendu 860 000^e soit 6000^e le m². Voir le bien