Ventes : de la spéculation sur les droits de mutations

En octobre dernier les députés ont adopté le projet de loi concernant la transition énergétique. Mais ceux-ci ne se sont pas cantonnés à l’adoption du projet, ils ont enrichi le texte proposé de quelques amendements non moins significatifs concernant les droits de mutations notamment.

Alors en quoi consiste ce projet ? Et quels sont les nouveautés sur les droits de mutations ?

 Le projet de loi sur la transition énergétique.

L’année butoir pour tous les logements en termes de normalisation BBC est 2025. Ainsi l’ensemble du parc de logement non conforme aux normes BBC en vigueur devra être rénové conformément à celles-ci d’ici à l’année 2025. Aussi, le gouvernement envisage un renforcement des aides financières accordées aux collectivités afin de mettre en place les rénovations nécessaires.

Le vote par l’assemblée Nationale de l’amendement concernant le carnet de santé du logement en septembre dernier renforce ce projet de loi. En théorie, à compter du 1^er janvier 2017, les occupants d’un appartement ou d’une maison pourra consulter « le carnet de santé de son logement ». Il pourra ainsi accéder à l’ensemble des informations pour « une bonne utilisation », un « bon entretien » et contribuer à l’amélioration de sa performance énergétique. Attention, ce carnet ne devrait être disponible que pour les logements neufs dans un premier temps. Cette mesure ferait l’objet, pour les biens à rénover, d’une mise en application qu’au terme de la période butoir de 2025.

Mais si le carnet de santé semble important dans la mise en place de ce projet de loi. Un nouvel amendement a vu le jour et devrait être changé quelque peu nos droits de mutation à l’avenir.

 Alors quels sont les nouveautés sur les droits de mutations ?

Il s’agit de l’amendement proposé par le député de l’Ardèche Sabine Buis, qui précise que les conseillers généraux pourront désormais « moduler les droits de mutation en fonction des performances énergétiques des bâtiments ».

Ainsi, le député Buy à instaurer un bonus-malus en fonction du DPE de votre bien immobilier.

Plus concrètement, lorsque vous allez acquérir votre bien immobilier qui affichera un Diagnostic de Performance Energétique satisfaisant vous pourrez payer moins cher les droits de mutation liés à votre achat qu’une personne qui va acquérir un bien immobilier avec un DPE moins bon. Ainsi, si vous décider d’acheter un bien décrit comme « passoire énergétique » par le député, vous serez pénalisé.

Aussi attention à vos diagnostics, ils risquent de vous coûter un peu plus cher que prévus !

Prêt : faites des économies en renégociant votre prêt immobilier !

Les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas depuis de nombreuses années. Et pour ceux qui ont souscrit un emprunt, il est peut-être temps de renégocier son prêt immobilier pour diminuer la facture du remboursement.

Aussi de nombreuses questions se posent : Qu’est-ce qu’une renégociation de prêt ? Quand renégocier son prêt ? Sur quels points doit-on être vigilant ? Quels sont les documents essentiels à fournir ?

Qu’est-ce qu’une renégociation de prêt ?

La renégociation de prêt consiste à le remplacer par un nouveau prêt à un taux moins important.

Cette opération est très réglementée et peut être opérée auprès de votre banque prêteuse ou auprès d’un autre organisme financier.

Face à un particulier qui veut bénéficier d’une « remise » parce que les taux bancaire ont nettement régressés, les banques estiment avoir pris un risque financier peuvent se faire tirer l’oreille pour une renégociation.

C’est pourquoi pour protéger les deux parties, cette opération est réglementée. Aussi la loi régule les pénalités de remboursement anticipé et fixe un montant maximum pour les banques qui reçoivent une rémunération dans le cadre ou le rachat de votre crédit est effectué par une autre banque.

Soyez attentif aux pénalités de remboursement car elles vous seront appliquées dans le cadre d’un rachat de crédit si vous ne les avez pas négociés lors de la souscription de votre prêt.

A noter : la loi du 25 juin 1999, relative à l’épargne et à la sécurité financière

Enfin, le rachat de votre emprunt est intéressant dans le cas où la renégociation vous permet de couvrir les frais liés à l’opération de rachat de votre prêt soit :

• Les pénalités de remboursement anticipé qui correspondent à un maximum de 3% du capital restant dû,
• Les frais liés à la mise en place d’une nouvelle garantie (pour certains cas),
• Le temps passé à renégocier votre emprunt et à assurer les démarches de transfert de compte.

Quand doit-on renégocier son prêt ?

Il ne s’agit pas de se lancer dans une renégociation de prêt à n’importe quel moment !

Il y a quelques règles de bases à connaître :

• Il faut que la durée restant à courir de votre emprunt soit supérieure à la durée déjà écoulée.
• Votre emprunt doit être conclu pour une durée assez longue.
• Le restant dû du montant de votre capital soit être d’un minimum de 50 000 €
• Le nombre de point entre votre taux d’emprunt et le taux en vigueur doit être d’au moins 1 point.

Attention, ne vous précipitez pas lors de la renégociation de votre prêt. La négociation peut être longue et il est important de bien faire le point avant de prendre une décision.

Sur quels points doit-on être vigilants ?

Durée de votre emprunt :

La règle de base est que la durée de l’emprunt en cours doit être plus importante que celle restant à courir.

Il faut savoir qu’en règle générale, renégocier son crédit est intéressant dans les 7 premières annuités de votre emprunt.

Le taux de votre emprunt :

Pour un gain financier intéressant il faut que l’écart entre le taux actuel et le taux de votre emprunt soit au moins de 1 point.

La différence du taux s’analyse sur la période restante du prêt. Exemple : s’il vous reste 10 ans de remboursement, il faut comparer le taux de votre emprunt existant sur les 10 années restantes au taux actuel sur les 10 ans. Trouvez le meilleur taux ici sur notre baromètre National.

Frais de rachat de votre emprunt :

Il ne faut pas négliger les frais liés au rachat de votre emprunt, ils sont constitués des frais suivants :

• Pénalités de remboursement anticipé qui sont dues lors du rachat de votre crédit,
• Les frais de garantie
• Les frais liés à l’hypothèque (si existant) environ 2 % de l’encours
• Les frais de transfert de caution de logement qui peuvent être d’environ 0,6 %

Sachez que les différents frais de dossier, frais de garantie,… seront imputés au nouveau capital dû et ne feront pas l’objet d’un besoin de trésorerie.

Le montant du gain potentiel du rachat de votre prêt est directement proportionnel au montant du capital restant à rembourser.

Quels sont les documents essentiels à fournir ?

Lors de la renégociation, vous devrez impérativement fournir :

• Votre livret de famille,
• Votre jugement de divorce (si nécessaire)
• Votre contrat de PACS (si nécessaire)
• Une pièce d’identité en cours de validité
• Les 3 derniers bulletins de paie
• Un contrat de travail (dans le cas ou votre ancienneté dans le poste est de – de 2 ans)
• Justificatif de votre apport (si nécessaire)
• Les 2 derniers avis d’imposition ou non (document ou est indiqué votre calcul d’impôt)
• Vos relevés de compte bancaire des 3 derniers mois
• La dernière quittance de loyer (si nécessaire)
• Un titre de propriété de votre bien immobilier et une estimation de celui par un professionnel
• Les tableaux d’amortissement de l’ensemble de vos crédits immobiliers en cours ainsi que des crédits à la consommation
• Dernier avis de taxe foncière
• Factures téléphone fixe et électricité
• Un courrier précisant le solde des capitaux restants dus à trois mois comprenant les pénalités de rachat anticipé.

L’assurance de prêt qui peut désormais être souscrite auprès d’un organisme que votre organisme prêteur peut faire augmenter le gain de plusieurs milliers d’euros. Faites marcher la concurrence !

Immobilier : Sylviane Bulteau s’attaque au bon coin

En actu, Sylviane Bulteau a proposé à l’assemblée Nationale de réglementer les ventes immobilières entre particuliers.

Elle indique que cette demande à pour objectif de limiter le manque à gagner de l’état : « si l’on considère une somme moyenne de 6 000 euros HT sur ces transactions, à laquelle on applique 20 % de TVA (…), 312 millions d’euros environ de manque à gagner pour l’État »…

Pour Sylviane Bulteau, il s’agit d’une concurrence « déloyale » vis-à-vis des agents immobiliers.

Ainsi elle  propose, dans une question écrite à l’Assemblée, de « s’attaquer aux sites de petites annonces comme Le Bon Coin ou PAP ».

Leboncoin afficherait seulement 30 % de biens de particuliers sur son site. Les 70 % restant seraient des biens proposés par des professionnels.

Les promoteurs contre l’article 52 de la réforme des APL

Le projet de loi de finances qui modifie les APL « accession »* projette les promoteurs dans une vague de colère. En effet, l’article 52 du projet de loi priverait de nombreux ménages modestes de l’accession à la propriété.

L’article 52 fait fondre l’APL « accession »

Un désastre, voici les termes utilisés par les promoteurs constructeurs qui ont pris connaissance de l’article 52.

Cet article passé complètement inaperçu lors de la présentation du projet de loi en août dernier soulève de grande question dans le monde de l’immobilier quant à l’engagement du gouvernement à relancer le secteur.

En effet, le projet de loi de finances prévoit une modification importante quand à allocation de l’APL « accession » versé en début de prêt. L’aide serait désormais uniquement versée lorsque l’emprunteur devrait faire face à une diminution de plus de 30 % de ses ressources au cours de son remboursement. En bref, le petit plus qui permettait aux banques d’accorder quelques prêts supplémentaires n’existera plus. Ce qui engendre une grogne chez les professionnels qui estiment à près de 30 000 le nombre de ménages concernés.

Cette réforme prendrait effet au 1^er janvier prochain. Cependant elle ne concernerait pas les allocations déjà obtenues.

L’économie réalisée par la mise en place de ce dispositif est évaluée à 19 millions d’euros.

Les secteurs du neuf et de l’ancien touchés.

Outre le secteur du neuf qui pourrait être amputé de près de 10 000 acquéreurs par la mise en place de l’article 52 du projet de finance. L’immobilier « ancien » lui pourrait voir près de 20 000 opérations en moins pour l’année à venir.

Les professionnels se ravisent et remettent sérieusement en doute les « bonnes paroles » du mois d’août dernier.

La FFC, Fédération Françaises de constructeurs de maisons individuelles, estime que la mesure provoquerait un grand nombre de perte d’emploi dans le secteur de la construction.

Les professionnels se sont mobilisés

Les professionnels ont donc décidés de se mobiliser et de nombreux échanges ont eu lieu avec le ministère du logement et un amendement a été déposé et devrait être étudié par l’assemblée nationale le 29 octobre prochain et voté le 5 novembre.

Affaire à suivre de près…

Ellipse : un logiciel innovant et économique

Philippe Bersoult présentait à la presse jeudi dernier le dernier né de Studio Net. Ellipse  issu d’une demande client va permettre aux agences immobilières de mieux définir ses besoins grâce à un nouvel outil de suivi.

Dans le secteur de l’immobilier, Ellipse offre une aide précieuse à tous les responsables des agences immobilières et ce à un moindre coût puisque le petit dernier de Studio Net va être distribué en mode freemium pour partie.

Alors faisons connaissance avec ce petit bijou :

Philippe Bersoult nous décrit cette petite merveille  : « Puissant, en un clic, le contrôle des parutions devient un jeu d’enfant. Notre outil permet aux agents immobiliers, promoteurs et constructeurs de vérifier en un coup d’œil la présence des annonces sur les sites concernés. Ellipse dispose également d’une rubrique qui centralise  tous les mails qui leur sont adressés ».

En effet, Ellipse que nous avons découvert en avant première permet pour toutes agences immobilières de saisir « online » ses produits ou intègre un flux provenant de votre logiciel. Il allie la facilité, l’esthétisme et la puissance. Grâce à sa plate forme de multidiffusion vous allez pouvoir déployer votre portefeuille en un clic sur l’ensemble des portails immobiliers payants et gratuits de France, mais vous pourrez étendre votre diffusion à l’internationale.

Un outil de suivi incontournable :

Ellipse ouvre un nouveau point de contrôle aux patrons des agences en leur permettant de suivre à leur rythme l’évolution de l’ensemble de leurs portefeuilles que ce soit pour une ou plusieurs agences.

Un tableau de bord qui évolue au gré de vos envies pour connaître en temps réel le rapport de vos diffusions.

Facile, esthétique et confortable, Ellipse « tracking » ouvre une nouvelle voie aux agences qui désirent profiter d’un produit puissant et convivial.

Découvrez notre nouveau produit, cliquez ici ou n’hésitez pas à nous contacter au 04 82 53 52 25

Achat appartement : les bons plans cogedim !

Cogedim, l’un des grands promoteurs de France, vous propose pour cette rentrée de bénéficier d’une offre inédite jusqu’au 31 octobre 2014 !

Vous voulez devenir propriétaire et vous vous demandez si c’est le bon moment ? Vous souhaitez investir dans un appartement plus grand parce que la famille s’agrandit et vous hésitez à avancer sur le projet profitez du Bon Plan !

Grâce à Cogedim réalisez votre rêve et devenez propriétaire de votre appartement neuf. Jusqu’au 31 octobre, le constructeur vous invite à verser seulement 10 % lors de la signature chez le notaire puis le solde lors de la remise des clés de votre appartement^(1).

Un Bon Plan qui vous permettra de devenir propriétaire de votre bien immobilier tout en préservant votre pouvoir d’achat entre l’achat de votre logement et sa livraison.

Quelles autres raisons pour ne pas hésiter d’en profiter :

• Un large choix de programmes immobiliers aux prix ajustés,
• Des taux d’intérêts historiquement bas qui vous permettront de bénéficier de prêts extrêmement intéressants,
• Des nouvelles mesures gouvernementales attrayantes pour toute acquisition dans le neuf tant pour y habiter que pour y investir

N’hésitez plus et prenez des renseignements sans aucun engagement auprès de Cogedim en vous rendant sur le BonPlan-Cogedim.com

(1)   Conditions détaillées de l’offre en bureau de vente ou sur LeBonPlan-Cogedim.com.

Immobilier Neuf : Soferim vous propose de découvrir « les jardins de Bonaparte »

Soferim, « l’immobilier créatif » promoteur de la région Parisienne vous accueille pour vous proposer de découvrir les appartements du programme : « les jardins Bonaparte« . Du 26 au 28 septembre bénéficiez lors de ces journées porte ouvertes des conseils d’un architecte d’intérieur qui vous proposera de vous projeter dans votre futur logement.

PROGRAMME LES JARDINS BONAPARTE en plein cœur d’Asnières-sur-Sein est un ensemble résidentiel patrimonial d’exception.

Soferim : les jardins Bonaparte

Appartements réhabilités, appartements neufs et surfaces à aménager

Immobilier Neuf : Bouygues vous offre votre cuisine + vos frais de notaire

Bouygues lance une grande campagne de communication pendant un mois  sur toute la France destinée à l’ensemble des acquéreurs potentiels.

« En achetant maintenant votre appartement neuf chez Bouygues Immobilier, vous profitez pour un euro de plus⁽¹⁾ d’une CUISINE ÉQUIPÉE, LIVRÉE et POSÉE, conçue pour votre futur logement. Et les frais de notaire sont OFFERTS⁽²⁾. » précise Bouygues. Une offre intéressante qu’il convient d’étudier de plus près.

Qui n’a pas rêvé de devenir propriétaire pour se constituer un capital « en dur ». Alors que les taux d’emprunt sont aux plus bas historiquement, il est grand temps de se pencher sur le dossier d’acquisition que l’on repousse depuis longtemps.

Bouygues immobilier vous assure un suivi avec son « engagement bien plus » qui devrait vous rassurer : « Nous savons qu’acheter une maison ou un appartement peut parfois sembler compliqué. C’est pourquoi nous vous proposons sept engagements pour un accompagnement tout au long de votre projet et jusqu’à 10 ans après l’acquisition de votre bien. » s’engage Bouygues immobilier.

De plus, Bouygues certifie ses logements « Bien être » et « basse consommation » sur 100 % de ses réalisations*.

Avec plus de 240 programmes immobilier sur l’ensemble du territoire Bouygues vous propose une large gamme d’appartements où vous trouverez forcément votre bonheur. Que ce soit en Île-de-France, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Rhône-Alpes, Aquitaine, Languedoc-Roussillon, Pays de la Loire, Centre, Midi-Pyrénées, Bretagne, Champagne-Ardenne, Lorraine, Alsace, Haute-Normandie, Nord-Pas-de-Calais, Basse-Normandie, Auvergne, Poitou-Charentes découvrez les programmes que vous propose Bouygues immobilier.

Professions réglementées : les notaires, avocats et géomètres en grève

Historique ! L’Unapl (Union National des professions libérales) appelle à la grève le 30 septembre prochain l’ensemble des géomètres, notaires, et architectes. En effet, face à la nouvelle loi proposée par le gouvernement qui vise à réglementer ces professions, les différents corps de métiers s’opposent aux nouvelles mesures.

C’est lors d’un conseil exceptionnel le 11 septembre dernier que la décision a été prise à l’unanimité par les professions liées au bâtiment. Mais si ces professions préparent leur action pour le 30 septembre prochain, d’autres actions sont dores et déjà prévues par d’autres professions. Les huissiers commencent eux aujourd’hui et les notaires ont prévu une action le 17 septembre.

Pourquoi une crise dans ce milieu couve t’-elle ?

Il y a quelques mois, le gouvernement a diligenté l’IGF et l’autorité de la concurrence afin que les deux organismes établissent un constat sur ces professions. Le gouvernement souhaite faire « économiser » aux contribuables près de 6 milliards d’euros capter par ces professions. Le projet de loi préconise une ouverture à la concurrence de ces professions. De plus, des capitaux externes pourraient prendre des parts de capital dans les études ou sociétés de ces professionnels.

Qu’en pensent les professionnels ?

Bien sûr au vue des différentes grèves prévues, on comprend bien que les professionnels du secteur enragent face à de telles mesures. Certains ne comprennent pas pourquoi le dossier n’est pas divulgué et reste sous clé à Bercy. En bref, le flou qui régit ce dossier ne permet pas d’avoir de « vrai » réponses.

Néanmoins, le mouvement de grève considéré comme historique risque de faire quelques vagues…

Voir les débats à suivre..

Location: la CLé pour les étudiants, une caution logement garantie

Alors que la loi concernant l’encadrement des loyer fait encore rage au sein de la polémique, le gouvernement a décidé de promulgué la loi concernant la garantie de la Caution Locative étudiante (CLé).  Alors, en quoi cela consiste t’-il ? Et qu’en pensent les différents intéressés ?

L’encadrement des loyers est encore tout chaud dans les esprits lorsque le gouvernement décide de « sortir » un nouveau dispositif prévu par ALUR : la Caution Locative étudiante.

Une idée somme toute intéressante et fort utile pour les nombreux étudiants qui attaquent une nouvelle année. Et quoi de plus difficile pour eux que de trouver un logement. Surtout a un prix décent pour des jeunes sans revenus. Le statut précaire des étudiants ne leurs permet pas d’accéder facilement au logement et les garanties demandées par les propriétaires sont légitimes.

Aussi, la nouvelle mesure semble combler les deux parties en présence : locataire et propriétaire, tout en laissant quelques inquiétudes quant à la mise en œuvre.

Alors qu’est ce que la CLé ?

La « Clé »donne la possibilité aux étudiants, qu’ils soient français ou étrangers, de moins de 28 ans, de bénéficier d’une garantie fournie par l’État. Ce qui les dispensent du paiement d’une caution.

Lorsqu’il y a des impayés, le propriétaire a la garantie d’un dédommagement par le biais d’un Fonds qui sera financé par :

• les étudiants bénéficiaires, à hauteur de 1,5% de leur loyer mensuel,
• l’Etat,
•  le CNOUS,
•  la Caisse des dépôts et consignations.

Mais qu’en pensent les principaux intéressés ?

Le point de vue des étudiants :

Malheureusement la mesure arrive un peu tard ! constat des étudiants. En effet, mettre en place ce dispositif début septembre alors que les recherches de logements sont souvent entreprises en juin-juillet. Il est tard pour de nombreux étudiants qui ne pourront donc pas bénéficier de la CLé.

Mais en tant que bons joueurs, ils s’expriment en notant qu’elle aura au moins le mérite d’exister pour l’année prochaine et de permettre à de nombreux propriétaire d’être moins frileux face à cette population de locataires potentiels.

Le point noir reste pour les étudiants le prix des logements.

Le point de vue des propriétaires :

Une garantie qui permettra certainement de débloquer des dossiers et donc de libérer des logements. Une crainte cependant sur la procédure de mise en place et surtout sur le mode d’indemnisation pour la garantie, encore peu clair pour les propriétaires.

Le point de vue des professionnels :

Les syndics eux trouvent la mesure intéressante mais restent prudent qu’en à la mise en place et surtout au dossier complémentaire à fournir pour une éventuelle indemnisation.

Dossier encore un peu flou et compliqué pour les différents protagonistes.