Marché immobilier 2025 : état des lieux des prix dans les grandes villes

Après deux années de turbulences marquées par la hausse des taux et le recul du pouvoir d’achat immobilier, le marché des grandes métropoles françaises semble amorcer une stabilisation en 2025. Si la baisse des prix se poursuit à Paris, Bordeaux ou Lyon, certaines villes résistent mieux que prévu. D’autres, au contraire, profitent d’une attractivité renouvelée et d’un afflux d’acheteurs.
Voici un tour d’horizon chiffré des tendances dans les principales agglomérations françaises.

Paris : la correction se poursuit

La capitale reste le symbole d’un marché en phase de digestion. En janvier 2025, le prix moyen au m² atteint 9 210 €, en recul de -6,5 % sur un an (source : Notaires du Grand Paris).
Les arrondissements périphériques comme le 19e et le 20e enregistrent les plus fortes baisses (-8 à -10 %), tandis que les quartiers les plus recherchés (6e, 7e, 8e) stabilisent leurs prix au-dessus de 12 000 €/m².
L’activité se maintient toutefois grâce aux acquéreurs à fort capital, souvent sans recours au crédit, qui continuent à investir dans des biens familiaux ou de prestige.

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Lyon : vers un équilibre après la surchauffe

La métropole lyonnaise connaît une baisse mesurée de -2,8 % en un an, avec un prix moyen de 5 210 €/m² (source : FNAIM, février 2025).
Les arrondissements périphériques (8e, 9e) et Villeurbanne enregistrent les ajustements les plus nets, alors que le centre (2e, 6e) conserve des valeurs supérieures à 6 000 €/m².
Le marché du neuf reste tendu, avec une offre limitée et des prix souvent supérieurs à 6 500 €/m².
Les investisseurs se tournent de plus en plus vers la périphérie immédiate – Tassin, Caluire, Bron – où les opportunités sont plus nombreuses.

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Bordeaux : une accalmie bienvenue

Après des années de flambée, Bordeaux marque une pause. En 2025, le prix au m² s’établit à 4 870 €, soit une baisse annuelle de -4,2 %.
Les secteurs de Chartrons et Saint-Augustin conservent une forte demande, tandis que les quartiers neufs comme Bastide Niel peinent à écouler leurs stocks.
Les acheteurs bordelais profitent désormais de négociations plus souples, avec des marges moyennes de 6 à 8 % sur le prix affiché.

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Marseille : stabilité et attractivité

Marseille affiche une étonnante résilience. Le prix moyen au m² reste stable à 3 890 €, avec une variation limitée de +0,3 % sur un an.
La demande pour les biens avec vue mer et les quartiers réhabilités (Endoume, Saint-Victor, Vauban) soutient les prix.
Les investisseurs, notamment parisiens, continuent de miser sur la cité phocéenne, attirés par son rendement locatif supérieur à 5 %.

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Lille : un marché solide et abordable

La capitale des Flandres reste l’une des métropoles les plus équilibrées. En moyenne, le m² se négocie à 3 720 €, avec une baisse modérée de -1,5 %.
La forte proportion d’étudiants et de cadres frontaliers soutient la demande.
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Toulouse et Nantes : les locomotives régionales

Toulouse continue de séduire grâce à son dynamisme économique et à la filière aéronautique.
Le prix moyen atteint 4 160 €/m², en hausse de +1,8 % sur un an, tiré par les quartiers en développement comme Montaudran et la Cartoucherie.

Nantes, de son côté, ralentit légèrement après plusieurs années d’euphorie.
Avec un prix moyen de 4 230 €/m², la ville conserve toutefois une demande soutenue, notamment dans l’hypercentre et autour de l’île de Nantes.

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En résumé : un marché plus sain, mais sélectif

En 2025, le marché immobilier français retrouve un certain équilibre.
Les villes les plus chères poursuivent leur correction, tandis que les métropoles régionales dynamiques affichent une stabilité rassurante.
Pour les acheteurs, le moment est opportun pour négocier, sélectionner des biens bien situés, et miser sur les villes moyennes en croissance.

L’immobilier reste une valeur refuge, à condition de viser le bon emplacement… et d’avoir la patience d’un investisseur éclairé.

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