Assurance emprunteur 2025 : faut-il toujours passer par sa banque ?

Assurance emprunteur 2025 – Entre liberté de choix, économies et garanties, l’emprunteur reprend la main – Par Emeline, pour Lesiteimmo – Juin 2025

Longtemps imposée comme un passage obligé dans un crédit immobilier, l’assurance emprunteur change de visage en 2025. L’assurance emprunteur fournie par la banque est désormais une option parmi d’autres. Depuis la loi Lemoine, en vigueur depuis septembre 2022, les emprunteurs peuvent changer d’assurance à tout moment, une révolution encore méconnue ou sous-utilisée.

En 2025, face à la baisse des taux de crédit, c’est désormais sur l’assurance que se joue une bonne partie de la marge de négociation et d’optimisation financière. Alors, faut-il toujours accepter le contrat groupe de sa banque ? Ou est-il temps de regarder ailleurs ? Décryptage.

Assurance emprunteur 2025, un levier d’économies trop souvent ignoré

L’assurance emprunteur représente en moyenne 25 à 35 % du coût total d’un crédit immobilier, selon l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR, 2024). Sur un prêt de 250 000 € sur 20 ans, la différence entre deux contrats peut dépasser 12 000 €.

Pourtant, près de 6 emprunteurs sur 10 souscrivent encore l’assurance proposée par leur banque, par facilité ou par méconnaissance, d’après une étude du comparateur Réassurez-moi publiée en janvier 2025.

Assurance emprunteur 2025, changer d’assurance : possible à tout moment, mais sous conditions

Grâce à la loi Lemoine (entrée en vigueur en 2022), les emprunteurs peuvent :

• Souscrire l’assurance de leur choix dès l’offre de prêt (principe de la délégation d’assurance)
• Changer d’assurance à tout moment, sans frais ni pénalité
• Bénéficier de la suppression du questionnaire médical pour les prêts de moins de 200 000 € (sous conditions)

Selon le ministère de l’Économie, plus de 280 000 emprunteurs ont changé d’assurance en 2024, contre 80 000 en 2021 avant l’entrée en vigueur de la loi.

Banque vs assurance externe – économies à la clé : ce que disent les chiffres

Contrat groupe (banque)

• Tarification mutualisée (âge, profil générique)
• Moins de souplesse dans les garanties
• Plus facile à souscrire avec le crédit

Contrat individuel (délégation)

• Tarification personnalisée (fumeurs/non-fumeurs, âge, profession)
• Garanties modulables (ITT, IPT, décès, perte d’emploi)
• Jusqu’à 60 % d’économies selon les profils jeunes et peu à risque

À noter : le contrat proposé par la banque ne peut être imposé si l’assurance externe présente un niveau de garantie équivalent (principe d’équivalence des garanties).

Exemple concret – Comparaison 2025

Profil	Prêt	Banque	Délégation	Économie
35 ans, non-fumeur	250 000 € / 20 ans	37 €/mois	17 €/mois	~4 800 €
45 ans, profession libérale	300 000 € / 20 ans	68 €/mois	39 €/mois	~6 960 €

(Source : Réassurez-moi / Magnolia.fr – données 2025)

Mode d’emploi pour changer sereinement d’assurance emprunteur

• Lire attentivement les garanties proposées (certaines exclusions peuvent exister sur les contrats low-cost)
• Respecter la procédure de substitution : informer la banque, obtenir l’accord avant modification
• Comparer à garanties équivalentes (l’aide d’un courtier est utile)

Selon l’ACPR, 1 dossier de substitution sur 5 est refusé à cause d’une mauvaise équivalence de garanties ou d’un dossier incomplet.

En conclusion en 2025, l’assurance emprunteur n’est plus une formalité bancaire, mais un produit à part entière à comparer et à négocier. Grâce aux avancées législatives, les emprunteurs ont désormais le pouvoir de choisir, changer, et économiser.

Pour les acheteurs comme pour les investisseurs, refuser l’automatisme bancaire sur ce point peut représenter des milliers d’euros gagnés… sans modifier la mensualité de leur crédit.

Avant de signer, comparez. Après avoir signé, restez libres.

FAQ – les réponses à vos questions clés :

Peut-on changer d’assurance emprunteur à tout moment ?

Oui. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez résilier votre assurance emprunteur à tout moment, sans frais, à condition de proposer un contrat à garanties équivalentes.

L’assurance proposée par la banque est-elle obligatoire ?

Non. Vous êtes libre de choisir votre assurance emprunteur dès l’offre de prêt grâce à la délégation d’assurance, tant que les garanties sont équivalentes à celles de la banque.

Est-ce vraiment rentable de changer d’assurance emprunteur ?

Oui, très souvent. Le gain peut aller jusqu’à 60 %, soit plusieurs milliers d’euros d’économies sur toute la durée du crédit.

À quelles conditions le questionnaire médical est-il supprimé ?

Il est supprimé pour les prêts :

• De moins de 200 000 € par assuré
• Qui se terminent avant les 60 ans de l’emprunteur

Qu’est-ce que l’équivalence des garanties ?

Cela signifie que les garanties du contrat externe doivent au minimum couvrir les mêmes risques que celles du contrat groupe de la banque (décès, invalidité, incapacité…).

Quelles sont les étapes pour changer d’assurance emprunteur ?

1. Comparer les offres disponibles
2. Vérifier l’équivalence des garanties
3. Informer la banque par courrier recommandé
4. Recevoir la validation dans un délai de 10 jours ouvrés
5. Mettre en place le nouveau contrat

Transmission de patrimoine immobilier : les clés pour anticiper les droits de succession

Transmission de patrimoine, un enjeu fiscal majeur pour les familles françaises par Emeline, pour Lesiteimmo – Juin 2025

Transmission de patrimoine immobilier, un sujet qui reste sensible, mais incontournable. En France, où près de 60 % du patrimoine des ménages est constitué de biens immobiliers (INSEE, 2024). La fiscalité successorale peut représenter un coût important pour les héritiers, voire menacer la conservation des biens familiaux.

Face à une pression fiscale toujours forte et à une réglementation complexe, anticiper est la seule voie réaliste pour optimiser la transmission. Tour d’horizon des règles actuelles, des outils d’anticipation efficaces, et des chiffres-clés à connaître pour transmettre dans les meilleures conditions.

Transmission de patrimoine immobilier, une fiscalité lourde en cas d’absence d’anticipation

En France, la transmission d’un bien immobilier par succession est soumise aux droits de mutation à titre gratuit, dont le barème est parmi les plus élevés d’Europe.

Exemple concret (2025) :

Pour un bien immobilier estimé à 400 000 € transmis à un enfant, les droits de succession s’élèveront à environ 47 194 €, après abattement de 100 000 €.

Barème 2025 entre parents et enfants (source : impots.gouv.fr) :

• 5 % jusqu’à 8 072 €
• 10 % de 8 072 à 12 109 €
• 15 % de 12 109 à 15 932 €
• Jusqu’à 45 % au-delà de 1 805 677 €

Ce poids fiscal peut forcer certains héritiers à vendre rapidement un bien familial, faute de liquidités suffisantes. Chaque année, près de 20 % des héritiers doivent revendre un bien pour régler les droits (selon Notaires de France, 2024).

Les outils juridiques pour transmettre efficacement

– La donation en pleine propriété

Permet de transmettre un bien de son vivant. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans, en franchise d’impôt. Un couple peut donc donner jusqu’à 200 000 € par enfant sans fiscalité.

Idéal pour : les biens de valeur modérée ou à transmettre avant 70 ans.
Attention : les donations successives doivent respecter les délais fiscaux.

– La donation avec réserve d’usufruit

Le bien est donné, mais le donateur conserve l’usufruit (le droit d’y habiter ou d’en percevoir les loyers).

En 2025, l’abattement dépend de l’âge du donateur. Par exemple, à 65 ans, la nue-propriété est évaluée à 60 % de la valeur du bien (barème fiscal de l’article 669 CGI).

Avantage : réduction significative de la base taxable tout en conservant l’usage du bien.

– La SCI familiale

Créer une Société Civile Immobilière permet d’organiser la détention et la transmission d’un patrimoine. Elle facilite la donation progressive des parts sociales, avec un pilotage conservé par le gérant.

Selon les chiffres de Bercy, plus de 125 000 SCI familiales sont aujourd’hui utilisées pour préparer une transmission patrimoniale.

À retenir : la donation de parts de SCI permet de transmettre sans morceler le bien, tout en profitant des abattements classiques.

– L’assurance-vie en complément

Si elle ne permet pas de transmettre un bien immobilier directement, l’assurance-vie peut financer les droits de succession. En cas de décès, les capitaux versés peuvent permettre aux héritiers de conserver un bien sans le vendre.

En 2024, l’assurance-vie représentait 38 % des outils de prévoyance utilisés par les familles propriétaires (France Assureurs).

A lire aussi : donation : une opportunité fiscale à ne pas manquer !

Les stratégies patrimoniales à mettre en place

Anticiper le plus tôt possible

Plus la transmission est préparée jeune, plus les leviers d’optimisation sont puissants. Dès 50 ans, les stratégies de démembrement, donation ou SCI doivent être envisagées.

Faire appel à des professionnels

Notaire, avocat fiscaliste, expert immobilier… l’optimisation ne s’improvise pas. Une évaluation précise du bien et des enjeux successoraux est essentielle.

Intégrer les enfants dans la réflexion

Informer et associer les héritiers permet d’éviter les conflits et les ventes précipitées. Le pacte Dutreil, par exemple, dans le cadre de SCI patrimoniales avec activité de location meublée, peut permettre une exonération de 75 % des droits de mutation.

Les chiffres-clés (France, 2025)

Indicateur	Donnée
Abattement fiscal parent-enfant	100 000 € tous les 15 ans
Droits moyens payés par succession	37 200 € (DGFiP)
Part de l’immobilier dans le patrimoine	61 % (INSEE)
Proportion d’héritiers revendant un bien	20 % (Notaires de France)
Part des SCI dans les transmissions	+40 % entre 2016 et 2024

Pour conclure, la transmission de patrimoine immobilier est un enjeu stratégique, juridique et émotionnel. Ne pas anticiper, c’est s’exposer à une fiscalité lourde et à une éventuelle dispersion du patrimoine. A contrario, une stratégie patrimoniale bien conçue permet de sécuriser les héritiers, de préserver les biens familiaux et de limiter l’impact fiscal.

En 2025 plus que jamais, préparer la transmission, c’est protéger son patrimoine.

Cuisines 2025 : les 5 styles les plus en vogue cette année

En 2025, la cuisine ne se contente plus d’être fonctionnelle : elle devient un espace de vie à part entière. Un lieu où se mêlent esthétique, technologie, convivialité et écoresponsabilité.

Fini les intérieurs uniformes et impersonnels ! Cette année, la cuisine s’affirme, se personnalise et se connecte aux nouvelles aspirations de confort, de durabilité et de style.

Voici le top 5 des cuisines les plus tendance en 2025, pour s’inspirer ou repenser complètement son espace culinaire.

Cuisine 2025 minimaliste naturelle : calme et authenticité

Les cuisines de 2025 minimalistes et naturelles se composent de meubles aux lignes épurées et sans poignées. Des matériaux bruts : bois clair, pierre, terrazzo sur les plans de travail. Les couleurs arborent plutôt des tons neutres comme le beige, sable, blanc cassé, vert sauge. Et tout ce qui est électroménagers sera intégrés. Les rangements se feront bien plus discrets.

Alors pourquoi ça plaît ? Parce qu’elle évoque la sérénité et la simplicité. Tout en mettant en valeur la lumière naturelle. Elle séduit autant les amateurs de design scandinave que les adeptes du slow living.

La cuisine terracotta et chaleureuse : la nouvelle bohème chic.

Quels sont les caractéristiques de cette nouvelle cuisine ? Ce sont déjà des façades aux teintes chaudes comme le terracotta, l’ocre, le brun ou plus encore le vieux rose. Ces couleurs se mêleront aux matières comme le bois foncé, le métal cuivré ou le retour du carrelage artisanal. La décoration sera plutôt très étagères ouvertes et déco végétale. Et on verra le profiler le retour des suspensions en rotin ou en lin.

Mais pourquoi c’est tendance ? Ce style combine chaleur, convivialité et singularité. On cherche à créer un cocon vibrant et expressif, loin des cuisines froides et stériles.

La cuisine 2025 en color block : audacieuse et joyeuse

Cette cuisine sera la cuisine des contrastes forts. Elle mélangera les genres comme le bleu nuit et le jaune safran, le vert émeraude et le rose poudré. Les sols seront plus graphiques avec des crédences pop et des éléments colorés en laque ou stratifié. Pour les îlots ou les meubles ils se couvriront de peinture dans des tons francs.

Mais pour qui ? Les audacieux qui veulent une cuisine qui a du caractère. En 2025, la couleur devient un vrai parti pris déco.

Astuce : choisir un mur ou un module en couleur et équilibrer avec du bois ou du blanc mat.

La cuisine connectée et ultra-fonctionnelle : le futur au quotidien

C’est une tendance très futuriste qui va éclairer les cuisines de 2025. Avec des électroménagers intelligents réfrigérateur avec écran, plaques connectées. Des éclairage LED intégré et pilotable. De nombreux plans coulissants, des tiroirs motorisés, des meubles modulables. Des éviers multifonction, avec des robinets connectés et de la domotique intégrée.

Pourquoi c’est incontournable ? Parce que cette cuisine s’adapte à nos rythmes, optimise l’espace et offre un confort de gestion quotidien.

En 2025, les cuisines connectées deviennent accessibles et esthétiques, intégrant la technologie sans la montrer.

Le vintage revisitée : le charme d’hier, le confort d’aujourd’hui

C’est notre coup de coeur, avec ses façades en bois foncé et ses poignées en laiton. Les bons vieux carreaux de ciment avec les frigos rétro type Smeg. Les suspensions industrielles ou globes en verre fumé qui planent au-dessus des plans de travail en marbre ou céramique effet pierre.

Pourquoi on adore ? Parce que cette cuisine raconte une histoire. Le charme des années 50 à 70, revisité avec les standards actuels, fait toujours autant d’effet.

Elle est idéal pour les maisons anciennes, lofts ou rénovations avec cachet.

La cuisine de 2025 s’émancipe, se diversifie et devient un véritable manifeste de style personnel. Que vous soyez adepte du minimalisme apaisant, de l’audace colorée ou du confort technologique, il existe un style fait pour vous.

Aujourd’hui plus que jamais, la cuisine est le cœur de la maison — un lieu où se retrouvent design, fonctionnalité, durabilité… et plaisir de vivre.

A lire aussi : Rénovation cuisine : quelles sont les couleurs tendance ?

Déco intérieure 2025 : les 7 grandes tendances à suivre chez soi

Déco intérieure 2025, nos intérieurs n’échappent pas aux évolutions du monde : besoin de réconfort, éco-responsabilité, sobriété choisie… La décoration devient plus que jamais le reflet de nos modes de vie.

Exit les ambiances figées ou ultra-minimalistes : cette année, place à une déco chaleureuse, expressive, naturelle… et surtout vivante. Que vous soyez en pleine rénovation ou juste en quête d’inspiration, voici les tendances déco incontournables de 2025.

Déco intérieure 2025 : le retour des matières brutes et naturelles

Bois non traité, lin lavé, rotin, terre cuite, céramique artisanale… En 2025, les matériaux bruts ont la cote. Ils racontent une histoire, créent du lien avec la nature, et confèrent à l’espace une authenticité apaisante.

Astuce : un parquet en chêne brut, une table en bois recyclé ou un luminaire en fibre naturelle suffisent à réchauffer un intérieur moderne.

Les couleurs chaudes et enveloppantes pour votre déco intérieure

Fini le blanc stérile ou le gris froid. Place aux tons terracotta, ocre, caramel, argile, brun chaud. Ces couleurs, inspirées de la terre, enveloppent l’espace et créent une atmosphère chaleureuse, presque méditative. En complément, des verts sauge ou kaki viennent apaiser et équilibrer l’ensemble.

À adopter : une peinture pleine sur un mur, un canapé moutarde ou un tapis argile.

Le style « slow living » s’installe dans votre déco intérieure

Moins d’objets, mais mieux choisis. Des pièces durables, multifonctions, et surtout sources de bien-être. C’est l’esprit du « slow living » : vivre chez soi comme dans un refuge.

En 2025, on privilégie les espaces ouverts, aérés, décloisonnés, avec du mobilier bas, des formes arrondies et des textiles doux.

Exemples : fauteuil cocon, banquette en velours côtelé, rideaux en lin fluide.

La décoration expressive et personnelle

Adieu les intérieurs « Pinterest standardisés » : place à l’identité ! En 2025, la déco se veut plus personnelle, avec des objets chinés, des œuvres d’art locales, des souvenirs de voyage, ou des touches vintage.

Le mix & match est autorisé : le chic cohabite avec le kitsch, le moderne avec le rétro.

Conseil : exposez vos livres, affichez une grande photo personnelle ou une toile faite maison.

Le bureau à domicile devient une pièce clé dans votre déco intérieure

Le télétravail a redéfini l’usage de l’espace. En 2025, on intègre un coin bureau optimisé et bien décoré dans le salon, la chambre ou même une alcôve.

L’idée : créer une zone de concentration confortable, avec une vraie chaise, de la lumière naturelle, et un peu de verdure.

Bonus déco : une plante suspendue, un mur liège, une lampe de bureau design.

La technologie intégrée… mais invisible

La domotique s’invite chez soi, mais avec discrétion. Commandes vocales, éclairages connectés, stores automatisés : la maison intelligente devient la norme, sans perturber l’harmonie visuelle. Les interrupteurs disparaissent, les enceintes sont intégrées, les TV deviennent des tableaux.

Exemple tendance : miroir connecté dans la salle de bain ou panneau solaire design sur le balcon.

La déco écoresponsable, plus que jamais dans votre déco intérieure

Recycler, détourner, restaurer… Le seconde main est une vraie tendance. Et les marques s’engagent : mobilier recyclé, peintures sans solvants, textiles bio.

La déco de 2025 est plus durable, plus locale, et plus consciente de son impact.

Astuce : pensez aux brocantes, plateformes de revente, ou ateliers de créateurs pour allier style et engagement.

Pour finir, votre décoration intérieure de 2025 fait la synthèse entre esthétique, confort, durabilité et personnalité. Finies les règles figées : place à la liberté d’exprimer son mode de vie, ses valeurs, ses envies.

Chez soi, on doit se sentir bien, aligné, et inspiré. Que vous soyez adepte du minimalisme organique ou amateur d’objets vintage, une chose est sûre : votre intérieur doit vous ressembler.

Audit énergétique : obligatoire, mais comment le transformer en avantage ?

Audit énergétique, depuis le 1er avril 2023, est devenu obligatoire pour la vente de maisons individuelles classées F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Cette mesure, instaurée dans le cadre de la loi Climat et Résilience, vise à accélérer la rénovation du parc immobilier français. Il est à noter que près de 5,2 millions de logements sont encore considérés comme des passoires thermiques (source : Ademe).

Si cette obligation a d’abord été perçue comme une contrainte supplémentaire pour les vendeurs. Elle peut en réalité se révéler être un levier stratégique pour valoriser un bien, mieux informer les acquéreurs… et même déclencher plus rapidement une vente. Décryptage.

Une obligation légale pour les logements les plus énergivores

L’audit énergétique concerne les biens en monopropriété classés F ou G au DPE. Il a pour vocation de fournir une feuille de route de rénovation réaliste et chiffrée. Contrairement au DPE, qui reste un outil de diagnostic, l’audit propose :

• Un scénario de travaux par étapes pour atteindre au moins la classe B ;
• Une estimation des coûts à chaque étape ;
• Les gains attendus en consommation d’énergie et en confort thermique ;
• Les aides financières mobilisables.

En 2025, l’obligation s’appliquera aussi aux biens classés E, dès janvier 2027 (source : Légifrance, calendrier de la loi Climat).

Un coût réel… mais encadré

Le prix moyen d’un audit énergétique varie entre 500 et 1 200 €, selon la complexité du bien et la région. Toutefois, certaines collectivités proposent des aides locales. Et le coût peut être intégré dans les frais de vente ou amorti par une meilleure négociation.

Dans certains départements, des opérateurs agréés proposent même des audits cofinancés dans le cadre de programmes territoriaux, comme France Rénov’, ou à travers des guichets uniques de la rénovation énergétique.

Audit énergétique : un outil de valorisation à bien exploiter

Plutôt que de cacher le classement DPE, certains vendeurs font le choix de mettre en avant l’audit dans leur stratégie de mise en vente. Pourquoi ? Car cela rassure les acquéreurs sur la faisabilité et le budget des travaux à prévoir.

Selon une étude de Meilleurs Agents (2024), les annonces intégrant un audit énergétique complet et structuré génèrent 27 % de contacts supplémentaires que celles qui se contentent d’un simple DPE.

Présenter un bien avec un projet de rénovation clair. Des scénarios de financement et une simulation de l’impact sur les factures permet au vendeur de prendre l’ascendant dans la négociation. Et ainsi d’éviter des rabais excessifs liés à l’incertitude.

Audit énergétique : un outil de décision pour l’acheteur

Du côté des acquéreurs, l’audit permet une prise de décision plus rationnelle. Il sert à :

• Comparer le bien à d’autres logements énergétiquement plus performants ;
• Préparer un dossier de financement incluant des travaux éligibles à MaPrimeRénov’ ou à l’éco-PTZ ;
• Demander un ajustement de prix justifié, sur la base des coûts estimés par l’audit.

Avec les taux de crédit stabilisés autour de 3,3 % sur 20 ans en mai 2025 (source : Observatoire Crédit Logement / CSA), intégrer un projet de rénovation dans le financement est redevenu une option plus accessible.

A lire aussi : Fraude au DPE : Le gouvernement serre la vis pour restaurer la confiance

En conclusion : une contrainte qui peut devenir un levier

Loin d’être un simple passage obligé, l’audit énergétique peut devenir un véritable atout de vente s’il est intégré intelligemment dans une stratégie de mise en marché. Il permet de professionnaliser l’approche du vendeur, de rassurer l’acquéreur, et parfois même de réduire les délais de vente.

Dans un contexte où la rénovation énergétique est au cœur des politiques publiques et des décisions d’achat, l’audit n’est plus seulement un document réglementaire : c’est un outil de pilotage immobilier.

Devenir propriétaire à prix réduit : comment acheter 30 % moins cher grâce au Bail Réel Solidaire ?

Devenir propriétaire à prix réduit est ce possible ? Avec l’envolée des prix de l’immobilier et des taux d’intérêt, devenir propriétaire reste un rêve inaccessible pour de nombreux jeunes ménages. Mais depuis quelques années, une alternative prend de l’ampleur en France : le Bail Réel Solidaire (BRS). Ce dispositif permet d’acheter un bien neuf à prix réduit, en dissociant le foncier du bâti.

Julie et Thomas, 29 et 31 ans, ont franchi le pas en 2024. Primo-accédants modestes, ils partagent ici leur retour d’expérience — de la décision à l’emménagement — sur un achat immobilier atypique mais accessible.

Devenir propriétaire à prix réduit : un rêve de propriété freiné par les prix

« Nous vivions à Nantes dans un appartement en location, 54 m² à 900 €/mois. On rêvait de devenir propriétaires, mais avec nos revenus (un CDI et un contrat de la fonction publique), on nous riait au nez pour acheter dans le neuf. »

Comme beaucoup de jeunes couples, Julie et Thomas se sont heurtés à la hausse constante des prix. Aux banques frileuses sur les petits apports. Et aussi, à un marché saturé dans les zones tendues.

La découverte du BRS : une option inattendue pour devenir propriétaire à prix réduit

« C’est un collègue qui nous a parlé du BRS. On ne connaissait pas du tout. On pensait que c’était une formule réservée au logement social. »

Le BRS est un dispositif d’accession sociale à la propriété, encadré par une Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Le principe :

• L’OFS reste propriétaire du terrain
• L’acquéreur achète uniquement le logement bâti
• Il paie une redevance foncière modique (environ 1 à 2 €/m²/mois)

Résultat : le prix d’achat est réduit de 20 à 40 %, et le financement devient possible pour des profils jusque-là exclus.

La procédure : simple, mais encadrée pour devenir propriétaire à prix réduit

« On a été accompagnés par la mairie et l’OFS. Il faut monter un dossier, prouver qu’on est primo-accédants et ne pas dépasser un plafond de revenus. »

Conditions BRS en 2025 :

• Être primo-accédant
• Ne pas dépasser les plafonds de ressources du prêt social
• Acheter pour y habiter (résidence principale)
• S’engager à respecter un prix de revente plafonné

Julie et Thomas ont signé pour un T3 neuf à 172 000 €, au lieu de 225 000 € sur le marché libre, dans un quartier en devenir.

Financement et avantages

« On a obtenu un prêt classique, avec un petit apport. Les mensualités sont proches de notre ancien loyer, mais cette fois on investit pour nous. »

Coût mensuel en BRS :

• Prêt immobilier (85 % du prix)
• Redevance foncière : environ 30 €/mois
• Charges classiques de copropriété

Avantage fiscal : les BRS bénéficient en général d’une TVA réduite à 5,5 %, contre 20 % pour l’immobilier classique neuf.

Les limites du dispositif pour devenir propriétaire à prix réduit

« On sait qu’on ne pourra pas faire une grosse plus-value à la revente, mais ce n’est pas notre priorité. On voulait juste devenir propriétaires. »

Effectivement, le prix de revente est plafonné par l’OFS pour éviter toute spéculation. En contrepartie, l’accès est facilité, et le bien reste accessible aux ménages modestes dans la durée.

Une solution concrète pour accéder devenir propriétaire

« On recommande à 100 %. Ce n’est pas pour spéculer, mais pour s’ancrer, construire un foyer. Sans le BRS, on serait encore en location. »

En 2025, le Bail réel solidaire s’étend à de nombreuses communes, avec le soutien de l’État et des collectivités locales. Pour les jeunes ménages, c’est une réponse pragmatique à la crise du logement, à condition d’en comprendre les limites.

En conclusion, le témoignage de Julie et Thomas illustre une réalité grandissante : le modèle classique de la propriété devient inaccessible pour une partie des Français, mais des solutions émergent.

Le Bail réel solidaire est l’une d’elles. Moins spéculatif, mais plus humain, solidaire et réaliste, il redonne un droit au logement abordable, sans renoncer à l’objectif d’être propriétaire.

A lire aussi : Achat immobilier : ces nouvelles solutions qui rendent l’achat plus accessible

Loyers impayés : les stratégies clés pour protéger votre investissement en 2025

En 2025, plus que jamais, les propriétaires bailleurs veulent sécuriser leur rentabilité. Et pour cause : les loyers impayés représentent en moyenne 1 à 2 % du parc locatif privé chaque année. Mais peuvent suffire à plomber la trésorerie d’un investisseur et transformer un projet rentable en source de stress.

Si les risques ne disparaissent jamais totalement, il existe aujourd’hui des solutions solides pour s’en prémunir efficacement. Sélection rigoureuse du locataire, garanties privées ou publiques, assurance loyers impayés (GLI)… À condition d’être bien informé, le bailleur peut préserver ses revenus tout en louant en toute sérénité.

Voici les bonnes pratiques à adopter en 2025 pour louer protégé.

Loyers impayés : bien comprendre les vrais risques d’impayés en 2025

Le premier réflexe d’un investisseur prudent est de prendre la mesure du risque réel. Contrairement aux idées reçues, les impayés ne concernent pas uniquement les locataires précaires. En 2025, les retards de paiement concernent aussi des profils stables, affectés par l’inflation, les aléas professionnels ou les séparations.

Selon la FNAIM, plus de 3 % des loyers font l’objet d’un retard supérieur à 60 jours, et un impayé complet peut coûter jusqu’à 12 000 € à un propriétaire (loyers perdus, procédure, remise en état).

Le risque zéro n’existe pas, mais il peut être anticipé et réduit avec des outils adaptés.

Comment sélectionner le bon locataire ?

La première barrière contre les impayés reste une vérification rigoureuse du dossier locataire. Ce n’est pas une formalité, mais un levier crucial pour sécuriser votre rentabilité.

Voici les points à contrôler systématiquement :

• Revenus réguliers (au moins 2,5 à 3 fois le montant du loyer)
• Contrat de travail stable ou justificatif d’activité
• Trois dernières fiches de paie et avis d’imposition
• Appel à l’employeur ou vérification de statut professionnel

En 2025, les dossiers numériques certifiés (ex : DossierFacile.gouv.fr) permettent de détecter les faux documents et d’accélérer la vérification.

Exiger une caution n’est pas toujours suffisant pour vous prémunir

Demander une caution solidaire est une pratique fréquente, notamment pour les étudiants, jeunes actifs ou personnes sans CDI. Cela signifie que le garant s’engage à payer les loyers en cas de défaillance, pendant toute la durée du bail.
Attention, la caution n’est valide que si :

• Elle est formalisée dans un acte écrit et signé
• Le montant garanti et la durée sont bien précisés
• Le garant est lui-même solvable et identifiable

Mais attention : la caution ne remplace pas une assurance. Elle est difficile à activer en cas de litige ou de silence du garant.

Souscrire une Garantie Loyers Impayés (GLI) : la solution la plus complète

En 2025, la GLI reste la meilleure protection pour un propriétaire particulier. Elle couvre :

• Les loyers impayés (jusqu’à 90 000 € selon les contrats)
• Les dégradations imputables au locataire
• Les frais de justice en cas de procédure d’expulsion

Coût moyen : 2,5 à 3 % du loyer annuel, charges comprises.
Elle est incompatible avec la caution physique, sauf exception (étudiant, alternant…).

Bonus : certaines GLI offrent aussi un accompagnement juridique complet, utile en cas de litige.

La garantie Visale : une alternative gratuite pour certains profils

La garantie Visale, proposée par Action Logement, couvre gratuitement les impayés pour les locataires éligibles (jeunes, précaires, salariés en mobilité…). Ce dispositif public prend en charge les loyers pendant jusqu’à 36 mois, dans la limite de 1 500 € à Paris et 1 300 € ailleurs.
C’est une option intéressante pour les logements intermédiaires ou étudiants, mais elle ne couvre ni les dégradations, ni les profils haut de gamme.

À retenir : Visale est gratuite pour le bailleur et entièrement dématérialisée.

Réagir vite en cas de loyers impayés : le bon réflexe

Malgré toutes les précautions, un incident peut survenir. Ce qui fait la différence, c’est la vitesse de réaction.

Voici les étapes essentielles :

1. Relance amiable (mail, courrier simple, appel)
2. Mise en demeure par lettre recommandée
3. Commandement de payer par huissier après un mois d’impayé
4. Saisine du tribunal judiciaire pour obtenir l’expulsion

Un propriétaire passif risque de perdre plusieurs mois de loyers et de voir la situation se durcir. Plus l’action est rapide, plus les chances de recouvrement sont élevées.

En conclusion en 2025, les loyers impayés ne sont pas une fatalité, mais ils restent un risque à anticiper sérieusement. Entre sélection rigoureuse, garanties solides et assurance bien choisie, chaque bailleur peut aujourd’hui louer en toute sécurité, sans sacrifier la fluidité du processus locatif.

Mieux vaut prévenir que guérir : un dossier solide, une GLI bien calibrée ou une alternative gratuite comme Visale peuvent faire toute la différence entre tranquillité et litige.

Parce qu’un bon investissement ne se juge pas seulement à son rendement brut, mais à sa résistance aux aléas.

Divorce et bien immobilier en 2025 : vendre, racheter ou rester ?

Divorce et bien immobilier, la fin d’une histoire sentimentale entraîne bien souvent le début d’un casse-tête patrimonial. En 2025, alors que plus d’un couple sur deux connaît une séparation au cours de sa vie, la question du sort du logement commun revient systématiquement sur la table.
Acheté à deux, parfois avec un crédit encore en cours, il incarne à la fois un lien concret – celui d’un engagement passé – et un nœud juridique et financier dont il faut se défaire proprement.

Faut-il vendre ? L’un des deux doit-il racheter la part de l’autre ? Est-il possible de continuer à posséder ensemble ce bien malgré la rupture ? Les réponses dépendent de la nature du lien conjugal, du régime juridique choisi, et des capacités financières de chacun. Mais dans tous les cas, une chose est sûre : ce choix aura un impact direct sur la stabilité financière post-séparation.

Divorce et bien immobilier, comprendre la situation juridique du bien

Avant même d’envisager quoi faire du logement, il est essentiel de savoir à qui il appartient réellement, et sous quelles conditions. Contrairement à ce que beaucoup imaginent, ce n’est pas parce qu’un couple vit ensemble qu’ils sont automatiquement copropriétaires à parts égales.

Tout dépend du cadre légal dans lequel le bien a été acquis : mariage, PACS, concubinage, régime de communauté ou de séparation de biens… autant de cas de figure qui modifient profondément les droits de chacun sur le logement.

Ainsi, un couple marié sous le régime légal de la communauté possède en principe le bien à parts égales, même si l’un a financé davantage. En revanche, les partenaires de PACS ou les concubins sont généralement indivisaires, chacun à hauteur de sa contribution réelle ou déclarée dans l’acte d’achat.

À noter : En 2025, près de 6 achats immobiliers à deux sur 10 se font hors mariage, souvent sans convention claire anticipant une séparation (source : Notaires de France)

Divorce et bien immobilier, vendre le bien est ce la solution la plus simple… mais pas toujours idéale ?

La vente du logement commun du couple à des avantages. Il permet de clôturer rapidement le lien patrimonial entre les ex-conjoints. Il évite les tensions liées à la gestion du bien. Et enfin, il donne accès à des liquidités pour chacun. Mais il y a néanmoins quels inconvénients dont il faut tenir compte. Tout d’abord la vente souvent précipitée est un risque de moins-value. Ensuite, si le marché est peu favorable, le délai de vente peut être long et une décote peut être à prévoir.

En 2025, le délai de vente moyen d’un bien détenu en indivision post-divorce est de 123 jours (source : Immonot.fr)

Notre conseil : s’il reste un crédit, la vente impose de rembourser par anticipation le prêt, sauf accord avec la banque.

Divorce et bien immobilier, le rachat de soulte : garder le bien en rachetant la part de l’autre

Si l’un des deux souhaite conserver le bien, il peut proposer à l’autre un rachat de soulte : il paie la valeur de la part que détient l’autre, en capital ou via un refinancement.

Examinons un exemple concret :

Un couple possède un bien d’une valeur estimée à 300 000 €, remboursé à moitié.
La soulte est donc calculée à environ 75 000 €, à verser à l’ex-conjoint.

En 2025, le rachat de soulte représente 28 % des issues patrimoniales après divorce (source : Banque de France)

Avantages :

• Permet à l’un des deux de préserver le cadre de vie (surtout en cas d’enfants)
• Évite les frais de notaire d’une nouvelle acquisition

Inconvénients :

• Il faut obtenir l’accord de la banque pour refinancer seul
• Il est parfois difficile de réévaluer le bien objectivement en contexte conflictuel

Le rachat nécessite un acte notarié, des frais de partage (~2,5 %), et parfois une nouvelle assurance emprunteur.

Divorce et bien immobilier, conserver le bien en indivision : une option risquée

Certaines séparations aboutissent à une gestion conjointe du bien, souvent transitoire. Pourquoi le faire ? Tout d’abord cela permet souvent d’attendre une remontée du marché avant de vendre. Ensuite, l’un des ex-conjoints peut continuer d’y habiter. Enfin, le bien est loué et génère un revenu partagé. Néanmoins, cela peut représenter des risques. Comme des conflits sur la répartition des charges, des loyers, des travaux. Des difficultés à revendre plus tard sans l’accord des deux. Enfin, le blocage juridique si l’un veut sortir et l’autre non.

À savoir : en indivision, « nul ne peut être contraint à y demeurer » c’est à dire qu’à tout moment, l’un peut demander la vente judiciaire.

Divorce et bien immobilier, en terme de fiscalité : ce qu’il faut anticiper

• Vente avec plus-value : exonération possible si c’est la résidence principale (jusqu’au divorce effectif)
• Frais de partage : environ 2,5 % de la valeur du bien partagé
• En cas de rachat de soulte, des frais notariés et de garantie bancaire sont à prévoir

Notre astuce : le notaire est votre meilleur allié pour évaluer les frais et formaliser les accords patrimoniaux sans risque.

En conclusion , lors d’un divorce ou d’une séparation, la gestion du bien immobilier commun est un enjeu majeur, à la fois émotionnel et financier.

La vente offre une solution claire mais parfois précipitée.
Le rachat de soulte est judicieux si l’un des deux peut et veut rester.
L’indivision temporaire reste un choix d’attente… mais à manier avec prudence.

En 2025, mieux vaut anticiper la sortie patrimoniale dès l’achat (clauses de séparation, assurance, convention d’indivision) pour éviter les blocages futurs.

Un bien immobilier, c’est du patrimoine… mais aussi de la stratégie. Et en période de rupture, la lucidité prime sur l’émotion.

Acheter en nue-propriété en 2025 : optimiser son patrimoine sans souci locatif !

Acheter en nue-propriété ? Et si vous pouviez investir dans l’immobilier sans avoir à gérer des locataires, sans supporter de charges, et en bénéficiant d’un prix d’achat réduit de 30 à 40 % ?
C’est précisément ce que permet l’achat en nue-propriété, une solution patrimoniale qui séduit de plus en plus en 2025, notamment auprès des investisseurs prudents. Dans un contexte de taux d’intérêt encore attractifs et de pression fiscale accrue sur les revenus fonciers classiques, la nue-propriété offre une alternative intelligente et sécurisante pour diversifier son patrimoine. Comment ça marche ? Quels sont les avantages concrets ? Et quelles précautions prendre avant de se lancer ? Voici le guide complet pour acheter en nue-propriété en 2025.

Acheter en nue-propriété comment cela fonctionne ?

L’achat en nue-propriété repose sur un mécanisme simple. Vous achetez un bien immobilier sans en avoir l’usage immédiat. Le droit d’usage (habiter ou louer) est confié à un usufruitier (souvent un bailleur institutionnel, une société de gestion ou une collectivité). Vous êtes propriétaire des murs donc votre patrimoine immobilier grandit. À la fin de la période d’usufruit (15 à 20 ans en général), vous récupérez automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires.

Concrètement, vous achetez aujourd’hui à 60 % à 70 % de la valeur du bien en pleine propriété. Pendant 15 à 20 ans, vous n’avez aucun loyer à percevoir, mais aussi aucune charge à supporter (entretien, impôts fonciers, assurances… tout est à la charge de l’usufruitier).

À savoir : le prix réduit d’acquisition reflète la « perte temporaire » du droit d’usage.

Quels sont les avantages majeurs d’acheter en nue-propriété en 2025 ?

Acheter en nue-propriété n’est pas seulement un placement immobilier : c’est une stratégie patrimoniale intelligente. En 2025, ses atouts sont plus puissants que jamais.

Prix d’acquisition réduit

Chiffres 2025 : en moyenne, un bien acheté en nue-propriété coûte 35 % de moins qu’en pleine propriété (source : FNAIM 2025). Cela permet d’accéder à des biens mieux situés (centres-villes, quartiers prisés) pour un budget équivalent.

Absence de gestion locative

Vous n’avez aucune contrainte de gestion. C’est à dire pas de recherche de locataires à faire. Aucun problèmes d’impayés à gérer. Et surtout pas de frais d’entretien ou de grosses réparations à effectuer.

Protection contre l’imposition sur les revenus fonciers

Pas de revenus locatifs = pas d’imposition pendant toute la durée de l’usufruit.
Vous échappez donc aux lourdes fiscalités sur les loyers (qui pèsent jusqu’à 45 % pour les hauts revenus).

Plus-value potentielle à terme

À l’issue de la période d’usufruit, vous récupérez la pleine propriété d’un bien qui, dans de nombreux cas, a pris de la valeur sur le marché. Or, la plus-value potentielle est calculée sur la valeur d’acquisition réduite.

Découvrez les avantages de la nue-propriété

Quelles sont les précautions indispensables avant d’acheter en nue-propriété ?

La nue-propriété est un placement sécurisé… à condition de respecter certaines règles de prudence. Il faut vérifier impérativement. tout d’abord la solidité de l’usufruitier. Privilégiez des institutions fiables (bailleurs sociaux, grands groupes de gestion). Ensuite la localisation doit être « premium ». Même sans usage immédiat, la valeur du bien à terme dépendra toujours de l’emplacement. De plus, la durée d’usufruit doit être adaptée à vos projets. 15 ans peut être un bon compromis entre décote et horizon de placement. Enfin, la qualité du bien doit être une exigence forte. Vérifiez le bâti, les équipements, et l’état initial avant l’acquisition.

Notre conseil expert : demandez à voir l’état descriptif du bien et le plan de financement de l’opération pour évaluer la solidité du montage.

Attention : la nue-propriété est une stratégie de long terme (15 à 20 ans). Elle n’est pas adaptée si vous prévoyez de revendre rapidement.

Quel est le profil idéal pour achater en nue-propriété ?

Acheter en nue-propriété en 2025 est particulièrement pertinent mais pour certaines catégories de personnes. Les premiers concernés seront les particuliers fortement fiscalisés (TMI > 30 %). Les seconds, les investisseurs patrimoniaux qui souhaitent préparer leur retraite. Les troisièmes, les parents qui souhaitent transmettre un patrimoine à terme. Et enfin, les investisseurs qui cherchent un placement « sans souci locatif ».

Enquête Ifop 2025 : 37 % des investisseurs en nue-propriété ont entre 45 et 60 ans, et cherchent à préparer leur retraite sereinement.

En résumé :

Pour finir, acheter un bien en nue-propriété en 2025 est un excellent moyen d’investir intelligemment dans la pierre, sans les contraintes classiques de gestion locative, et vous bénéficiez d’une forte décote et d’une fiscalité douce. À condition de choisir un bon emplacement, un usufruitier fiable et de viser le long terme. La nue-propriété peut devenir l’un des piliers les plus performants de votre stratégie patrimoniale.

L’immobilier, sans les tracas… mais avec tout le potentiel de valorisation.

Résidences secondaires : vers un renouveau du marché après le ralentissement ?

Résidences secondaires : le marché des résidences secondaires en France a connu des fluctuations significatives ces dernières années. Sous influence de divers facteurs économiques et sociétaux. Après une période de dynamisme post-pandémie, une accalmie s’est installée. Celle-ci, notamment due à la hausse des taux d’intérêt et à un accès au crédit plus restreint.

Résidences secondaires : baisse de la demande et difficultés d’accès au crédit

Depuis le début de l’année 2022, le marché des résidences secondaires a enregistré un ralentissement. Selon le courtier Pretto, les demandes de financement pour ce type de bien diminue de 7% entre janvier et avril 2022 par rapport à l’année précédente. Plusieurs raisons expliquent cette tendance. Tout d’abord le durcissement des conditions d’octroi de crédit, avec un taux d’endettement plafonné à 35% des revenus et une durée maximale de prêt de 25 ans. Ce qui rend l’accès à la propriété plus difficile pour certains profils d’acheteurs. De plus, l’apport personnel qui augmente fortement. En effet, il atteint en moyenne 54 700 euros en 2022 pour un budget moyen de 240 000 euros, soit une hausse de 15 000 euros par rapport à 2021.

Raréfaction de l’offre et évolution des préférences des acheteurs

Parallèlement, l’offre de résidences secondaires se raréfie. En 2019, environ 15 000 maisons étaient disponibles à la vente, contre seulement 5 000 en 2022, selon Trevor Leggett, fondateur de l’agence Leggett. Cette diminution du stock, combinée à une conjoncture incertaine. Tout incite les acheteurs potentiels à la prudence. De plus, avec la levée des restrictions sanitaires et la reprise des voyages, l’attrait pour les résidences secondaires semble s’être atténué.

Résidences secondaires : reprise d’intérêt et disparités régionales

Cependant, une reprise de l’intérêt pour les résidences secondaires s’observe à partir de l’été 2023. Les demandes de prêts pour ce type de bien augmente de plus de 50% au premier trimestre 2024 par rapport à la même période en 2023. Cette dynamique s’accompagne de changements dans les préférences géographiques des acheteurs. Les régions traditionnellement prisées, comme Provence-Alpes-Côte d’Azur et la Normandie, voient leur attractivité diminuer. Ceci au profit de zones qui offrent des prix plus abordables, telles que les Pays de la Loire, le Grand Est ou encore la Bourgogne-Franche-Comté. L’essor du télétravail encourage également l’acquisition de résidences secondaires plus proches du domicile principal. Ce qui facilite ainsi les allers-retours fréquents.

Perspectives et conseils pour les acheteurs

Malgré ces évolutions, le marché immobilier reste favorable aux acheteurs bien préparés. Les prix connaissent des baisses significatives dans certaines régions. Ce qui offre des opportunités intéressantes. Par exemple, à Paris, les prix ont diminué de 14,1% depuis 2020. Pour tirer parti de ces opportunités, il est essentiel de valider son budget en amont et de se montrer réactif. La marge de négociation peut atteindre jusqu’à 9%, notamment pour les biens qui nécessitent des travaux ou présentent une faible performance énergétique.

A lire aussi : les effets du tourisme sur l’immobilier dans certaines villes de France

En conclusion, le marché des résidences secondaires en France est en pleine mutation. Influencé par des facteurs économiques, des évolutions réglementaires et des changements dans les modes de vie. Les acheteurs potentiels doivent rester attentifs aux tendances du marché et bien préparer leur projet pour saisir les opportunités qui se présentent.