La remontée des taux d’intérêts est-elle amorcée ?

Depuis 2012, les taux d’intérêts des prêts immobiliers ne cessaient de « dégringoler », mais depuis juillet 2013 l’OCL (Observatoire Crédit Logement) / CSA  publie des chiffres qui tendent à la hausse.

En effet, entre juin (niveau le plus bas constaté) et août 2013 les taux ont augmenté de 0,03 %, ce qui porte le taux moyen des prêts (hors assurance et autres coûts) à 2,98 % pour août.

Le taux reste plus faible pour l’investissement dans le neuf puisque lui approche en moyenne 2,95 %.

Cependant, le taux des prêts qui reste le plus élevé sera celui octroyé pour les prêts concernant les travaux de rénovation à 3,01 %.

Qu’en est-il de l’activité des volumes de prêts ?

Par rapport à la même période l’année dernière, le volume d’étude de prêt est plus important de près de 14 %. Néanmoins, compte tenu de la baisse des apports personnels et du recours à des demandes de crédit plus importantes, le nombre d’octroi de prêts immobiliers a seulement un rythme annuel de croissance de 3 %.

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Les taux ont chuté : il est temps de renégocier son prêt !

En effet, les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas. Pour ceux qui ont emprunté il y a seulement quelques années, il est intéressant de vérifier si une renégociation ne serait pas intéressante pour faire quelques économies. Tout d’abord connaître quelques règles de bases et ensuite bien préparer sa négociation.

Qu’est-ce que la renégociation de votre emprunt ?

Renégocier son prêt immobilier consiste à rembourser un prêt existant et à souscrire un autre emprunt à un taux plus avantageux.

Cette nouvelle souscription peut se faire auprès de votre établissement prêteur actuel ou bien auprès d’un autre établissement bancaire.

Ce qu’il faut bien comprendre.

Vous souhaitez en tant que particulier, bénéficier d’une économie en souscrivant un autre prêt à un taux plus bas que celui auquel vous avez souscrire précédemment.

Votre banque, elle, souhaite porter à son terme le financement qu’elle vous a accordé afin de garder le bénéfice des intérêts.

Alors comment faire en sorte que les 2 parties s’entendent ?

Il existe des lois qui encadrent cette renégociation. En effet, il est important de noter que lors d’un remboursement anticipé, il y aura des pénalités qui seront appliquées. De plus, il est fixé un montant maximum dans le cas où ce serait une autre banque qui serait dépositaire du nouveau prêt.

La loi indique que les pénalités en cas de remboursement anticipé seront toujours dues lors d’un rachat de prêt.

Attention ! la loi n°99-532 du 25 juin 1999, parue au JO du 29 juin 1999, relative à l’épargne et à la sécurité financière, vous informe qu’aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l’activité professionnelle de ces derniers. Ces dispositions figurent à l’article L. 312-21 du Code de la consommation.

Vérifier que le rachat de votre prêt est intéressant.

À quoi servirait-il de partir dans des négociations, si le rachat de votre prêt n’était pas intéressant ?

Il faudra donc avant tout calculer que le gain sur le coût total du crédit (coût du crédit en court – coût du nouvel emprunt) puisse couvrir :

• les pénalités de remboursement anticipé = 6 mois d’intérêts avec un maximum de 3 % du capital restant dû;
• les frais de mise en place de nouvelles garanties (non obligatoire);
• avoir un capital restant dû d’au moins 50 000 €;
• le temps des démarches et de transfert de compte.

Quels sont les documents dont vous aurez besoins pour renégocier votre crédit ?

• une pièce d’identité en cours de validité,
• un livret de famille, contrat de mariage si il y a ou un PACS, éventuellement un jugement de divorce,
• les 3 derniers bulletins de salaire,
• les deux derniers avis d’imposition ou de non-imposition,
• votre contrat de travail,
• les relevés de tous vos comptes bancaires courants sur les 3 derniers mois,
• si nécessaire, les justificatifs de l’apport personnel,
• les statuts dans le cadre d’une SCI (Société Civile Immobilière)
• les tableaux d’amortissements de l’ensemble de vos crédits immobiliers en cours et les offres de prêt de vos crédits personnels et/ou consommation,
• si vous êtes locataire, votre dernière quittance de loyer, ainsi que votre bail,
• votre titre de propriété de votre actuel bien immobilier et une estimation de sa valeur réalisée par un professionnel,
• le dernier avis de taxe foncière,
• les dernières factures d’électricité et de téléphone fixe,
• un courrier précisant les capitaux restant dus à trois mois, majorés des pénalités de rachat anticipé.

Les points clés avant de partir négocier avec votre banquier

• La durée restant à courir doit être supérieure à la durée déjà écoulée.
• La durée d’emprunt doit être assez longue.
• Le montant restant dû à votre organisme prêteur doit être au minimum de 50 000 €.
• Au moins 1 point de taux doit exister entre le taux auquel vous avez emprunté et celui en vigueur au moment de la renégociation.

N.B. : La loi Lagarde, concernant l’assurance de prêt, permet de faire quelques économies supplémentaires puisque vous n’êtes plus contraint de souscrire l’assurance de votre banque et donc de faire des choix plus avantageux.

N’hésitez pas à questionner de nombreux professionnels du crédit  et simuler votre rachat de prêt avec lesiteimmo.com !

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Gagner du temps et de l’argent en confiant votre prêt immobilier à un professionnel !

Quel emprunteur n’a pas dû suivre la fastidieuse route du démarchage des banques ?

Nombreux sont les courtiers qui ont su prendre le virage de l’internet. Ces professionnels vous permettent d’obtenir rapidement des informations sur :

• Les tendances des taux d’emprunt,
• Les assurances des prêts,
• Les différents prêts et avantages.

Ces courtiers vous proposent grâce à leur site des outils vous permettant de connaître :

• Le montant de votre prêt,
• Le montant de vos mensualités.

Ces outils vous permettront d’éviter les longs démarchages auprès des différents établissements bancaires.

Que ce soit auprès d’Empruntis, Meilleur taux, Cafpi, vous devrez répondre à un questionnaire concernant :

• votre situation familiale,
• votre salaire,
• vos revenus,
• vVotre projet, qu’il ait attrait à de la résidence principale, secondaire ou plus simplement pour de l’investissement.

Le courtier pourra en quelques clics vous dire si votre projet est viable et possible.  Sous 24 à 48 heures,  le courtier vous informe de la recevabilité de votre projet et le présentera ainsi à ses partenaires banquiers (environ 100).

Le courtier s’occupe :

• de la présentation à toutes les banques susceptibles d’accepter votre projet,
• d’obtenir le meilleur coût de crédit auprès de ses partenaires.

Si le courtier en prêt immobilier vous facilite grandement la vie en s’occupant des démarches longues, fastidieuses, il ne pourra signer de contrat en votre nom et vous devrez vous rendre en agence pour valider le crédit auprès de l’établissement prêteur.

Aujourd’hui 20 % des emprunteurs passent par internet, mais le taux augmente régulièrement.

Faites une demande, ça ne vous engage à rien, auprès du partenaire de www.lesiteimmo.com…

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Un taux fixe ou variable pour mon emprunt ?

Définitions

Crédit à taux fixe :
Un crédit immobilier à taux fixe, désigne un prêt pour lequel un emprunteur a signé un contrat de crédit avec un taux qui restera constant tout au long de la durée du crédit. L’emprunt à taux fixe est souvent plus élevé au début du prêt mais il ne subit pas les variations du marché financier.  Ce type de crédit est plus avantageux pour les investissements dit « à long terme ».
Crédit à taux variable :
Il existe 2 types de crédit à taux variable :
•    Taux variable non capé à la hausse : ce taux de crédit est souvent le moins élevé. Il s’agit souvent d’un « taux d’appel » dont la promotion n’est valable que quelques mois. Ce type de crédit est donc révisable même si les marchés financiers sont fixes.  Les mensualités ou la durée de l’emprunt risquent d’être modifiées en fonction  par votre banque.
•    Taux variable capé à la hausse : en général il est moins haut que le taux fixe et il bénéficie des baisses du marché financier tout en étant limité à la hausse de celui-ci.
De nombreux contrats permettent de garantir une durée fixe et une mensualité maximale en fonction du taux plafond.
Ces taux variables sont indexés sur l’Euribor, indicateur financier de référence pour l’indexation des taux variables.

Taux fixe
Les points forts:

• Il ne varie pas quel que soit l’évolution de l’Euribor
• Gestion de votre budget plus facile

Les points faibles :

• Vous ne bénéficiez pas des baisses de l’Euribo
• Paiement d’intérêts plus élevés en fonction du marché

Taux Variable

Les points forts :

• Taux de départ plus faible que le taux fixe
• Possibilité d’indexé à la baisse le taux de l’emprunt en fonction de la baisse de l’Euribor
• Remboursement de l’emprunt par anticipation sans pénalités
• Possibilité de transformation en taux fixe (soumis à conditions)

Les points faibles :

• Les mensualités peuvent augmenter ou diminuer en fonction de l’Euribor (sauf en cas de crédit contracté sur une courte durée).

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Rappel : assurance emprunteur – Loi Lagarde

L’assurance emprunteur est un élément essentiel de votre emprunt auprès d’un établissement de crédit.
Depuis de nombreuses  années, les banques liaient presque systématiquement l’assurance-crédit de leur groupe à leur proposition de prêt.Ceci malgré, l’article du code de la consommation qui interdit la pratique de « la vente liée ».
Le 1er juillet 2009, Madame le Ministre de l’économie fait adopter la loi Lagarde. Cette loi oblige les banquiers à mettre à disposition de leurs emprunteurs potentiels, une notice informative concernant l’assurance-crédit.
Cette fiche sera complétée conjointement entre le banquier et l’emprunteur.
Elle vise à définir les besoins en assurance de l’emprunteur.
Le profil ainsi détaillé engendrera une proposition de contrat adaptée, par la banque. En parallèle, l’emprunteur pourra rechercher un autre organisme d’assurance pour son prêt sachant que la proposition devra être identique en termes de conditions.

Depuis 2010, la loi Lagarde donne le libre choix à l’emprunteur concernant l’organisme auquel il va souscrire son assurance-crédit lors de son achat immobilier.
Si les banques perdent « le monopole », elles ont la possibilité de refuser l’assurance souscrite par l’emprunteur, ce par un courrier avec l’obligation de préciser les raisons de ce refus.

Récapitulatif des obligations imposées aux banques par la loi Lagarde

• Remettre une notice d’information concernant les assurances liées au crédit
• Une banque ne pourra refuser un contrat d’assurance d’un autre établissement que par écrit en notifiant les causes de ce refus
• La banque ne pourra pas modifier le taux de crédit du prêt en contrepartie de la souscription d’un contrat d’assurance du groupe de celle-ci

L’égalité des contrats est donc de mise en ce qui concerne l’assurance du prêt.

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Les coûts de « rabot » de l’immo….

Les députés ont adopté hier les différents « coups de rabot » proposés par le premier ministre François Fillon.

En effet, le plan de rigueur annoncé par Monsieur le Président de la République va apporter des changements notables dans l’immobilier.

La disparition de Scellier :

La disparition du dispositif fiscal Scellier, à compter du 1^er janvier 2013.

La taxe sur les loyers abusifs :

Afin d’éviter les loyers abusifs, une taxe variable sera appliquée aux logements de moins de 13 m² ayant un loyer supérieur à 40 € / m².

Le crédit d’impôt pour le développement durable sanctionné :

En effet, le crédit d’impôt destiné à favoriser l’amélioration de l’habitat en préservant l’environnement (grenelle) va voir son taux de réduction fortement diminuer.

Le PTZ+ , nouvelle version :

Le PTZ+ sera revisité et ne sera plus octroyé pour la subvention d’un logement ancien. Il favorisera désormais l’achat dans le neuf sous certaines conditions.

Revalorisation de l’aide au logement :

L’aide au logement sera indexée sur la croissance, et non plus sur l’inflation. (Taux de croissance prévu par le gouvernement 1%)

Une taxe ménagère :

Une taxe sur les ordures ménagères va être instaurée afin de diminuer les déchets des ménages.

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En projet, la sécurisation du DPE

Historique

Commençons par un petit rappel, le rôle principal du Diagnostic de Performance Énergétique est de définir un classement énergétique des logements.

Il es catégorisé par lettres, commençant à A pour un logement très économe pour finir à G pour un logement très énergivore.

Le DPE a été rendu obligatoire pour les transactions de types « vente » à partir de 2006 et pour les locations en 2007.

Les agences immobilières sont tenues d’informer leurs clients par affichage sur tous supports, de la catégorie dans laquelle est classée chacun de leurs biens.

En Janvier 2011, le gouvernement met en place le PTZ+ qui permet aux primo-accédants d’emprunter à taux zéro, sur un montant dépendant du DPE du bien.

Le DPE devient donc un acteur supplémentaire lors de la présentation des dossiers des futurs acquéreurs. En effet, grâce à une bonne notation du logement (entre A et D), le PTZ+ peut bénéficier d’une majoration lors de l’octroi du prêt.

Sécurisation du DPE

Pour sécuriser et valoriser ce diagnostic, le gouvernement a décidé de renforcer les différents paramètres de contrôle des diagnostiqueurs. Et prévoit donc une réforme qui pourrait prendre effet au 1^er janvier 2012.

Ci-après les détails de cette réforme :

1. l’obligation de faire un relevé détaillé au client;
2. l’amélioration des calculs avec désormais 60 données à compléter au lieu des 30 actuelles;
3. l’obligation d’utiliser l’un des 11 logiciels validés par le ministère et l’ADEME;
4. la constitution d’une base de données au niveau national;
5. la montée en compétences des diagnostiqueurs qui devront désormais justifier d’un diplôme bac + 2 pour le diagnostic des logements et bac + 3 pour le tertiaire;
6. la mise en place d’un contrôle systématique, dès le 1^er janvier 2013, des bâtiments analysés.

Si la réforme impose des améliorations, il faut bien comprendre qu’elles vont engendrer des coûts supplémentaires. Les professionnels estiment devoir subir un surcoût compris entre 10 € et 15 €.

Si les pouvoirs publics prennent ces mesures pour fiabiliser le DPE, certains professionnels estiment cette réforme prématurée, et surtout craignent les surcoûts qu’elle va engendrer.

Rendez-vous en janvier 2012…

Connaissez vous le PSLA : Prêt Social Location Accession ?

couple in front of one-family house in modern residential area

Le gouvernement a décidé en mai dernier de pousser ce prêt auprès des ménages et a octroyé une enveloppe de 300 M€ pour 2011 contre 210M € pour 2010. De 2004 à 2010, plus de 10000 prêts déjà consentis.

 Mais qu’est ce que le PSLA ?

Né en 2004, le PSLA est destiné à aider les ménages aux revenus modestes à accéder à la propriété en deux phases –1ère phase locative – 2^ème phase acquisitive.

Il  présente des avantages fiscaux non négligeable (exonération de taxe foncière, TVA à 5,5%,…) et des garanties intéressantes (le rachat ou le relogement).

Le fonctionnement du PSLA :

Ce prêt est consenti à des personnes morales (organismes HLM – SEM- Autres bailleurs privés) dans le cadre d’opérations de construction de logements neufs, qui doivent être agrées par l’Etat par le biais de l’obtention d’un agrément préfectoral (ou la collectivité délégataire) et la signature d’une convention.

L’organisme détenteur de l’agrément pourra ensuite proposer les dits logements à des acquéreurs. Le prix de vente devant respecter des plafonds spécifiques.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du Prêt Social Location Accession ?

Pour pouvoir bénéficier du PSLA (Prêt Social Location Accession), les ménages ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources et acheter un logement neuf issue d’une opération agréée par l’Etat au titre d’une résidence principale.

 Plafond de ressources annuelles de l’accédant

Si le contrat est signé avant le 1^er juin, les personnes qui occuperont le foyer devront fournir leurs avis d’imposition sur les revenus de l’année N-2.

Si le contrat est signé après le 1^er juin ils devront aussi fournir les avis d’imposition de N-1.

A compter du 1^er juin 2011, les règles de prise en compte des revenus évoluent et sont alignées sur ceux du PTZ+.

Il devra comparer son revenu fiscal de référence au 1/10^ème de la valeur de l’opération qu’il souhaite financer. Le chiffre le plus élevé des deux sera le plafond de référence pour s’assurer du respect du plafond de ressources.

A noter : les futurs acquéreurs devront occupés pendant au moins huit mois le logement par an.

Comment fonctionne le Prêt Social Location Accession ?

Le PSLA s’organise en deux temps :

1^ère phase dite « locative» :

Le logement reste pendant cette première phase propriété de l’opérateur.

Une « redevance » sera versée par le locataire-accédant pendant la période d’occupation de l’appartement.

Cette redevance comprend une indemnité d’occupation, des charges et une part assimilable à de l’épargne qui sera déduite de la valeur d’achat du bien.

NB : Pendant cette phase le ménage pourra bénéficier de l’APL (conformément à la législation)

L’indemnité peut être révisée à chaque date anniversaire  du contrat de location-accession. Cette augmentation sera réglée sur la variation de la moyenne des 4 trimestres de l’IRL à compter du dernier indice publié à la date de signature du contrat.

Au terme de cette phase, le locataire accédant optera pour deux options :

• Se porter acquéreur de son logement en levant l’option
• Ne pas se porter acquéreur de son logement

 2^ème phase dite d’« accession » ou levée d’option :

La levée d’option peut être entreprise par le locataire dès lors il entre dans une phase de  remboursement d’emprunt.

NB : Possibilité de financement avec des prêts complémentaires (PSA, PTZ+, PEL,….)

NB : Pendant cette phase le ménage pourra bénéficier de l’APL (conformément à la législation)

 Le prix de vente est plafonné par un mètre carré de surface utile (voir tableau section:Le fonctionnement du PSLA).

Le prix est non révisable est sera minoré chaque année à la date anniversaire de l’entrée dans les lieux suivant un taux.

Le calcul du prix de vente du logement financé par le Prêt Social Location Accession.

Dans le cas ou le locataire lèverait l’option d’achat il ne pourra rester dans le logement (sauf accord avec l’organisme), et il percevra le remboursement de la fraction acquisitive de la redevance qui aura été versée au cours de la 1^ère phase. (Partie Epargne)

Quelles sont les garanties du Prêt Social Location Accession ?

Garantie de rachat :

Elle doit être demander par l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de 15 jours à compter de la levée de l’option.

Cette demande devra intervenir dans un délai maximum de un an dans les cas suivants :

• décès,
• décès d’un descendant direct faisant partie du ménage,
• mobilité professionnelle de + de 70 km,
• chômage de + d’un an,
• invalidité reconnue,
• divorce,
• dissolution d’un PACS.

Dans ce cadre là le vendeur s’engage au rachat du logement à certaines conditions.

Garantie de relogement :

Le vendeur devra proposer par lettre recommandée avec avis de réception dans les six mois à compter de la date de levée d’option 3 offres de relogement.

Ces offres devront correspondre aux besoins et aux possibilités de financement de l’occupant.

L’occupant devra répondre dans un délai de 1 mois. A défaut, il sera déchu de son droit d’occupation.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Dans le cadre du rachat du logement pas l’occupant, il bénéficiera d’avantages non négligeable :

• Cumul du PSLA avec d’autres prêts,
• Accès à APL (Aide personnalisé au Logement)
• TVA à  5,5 %
• Exonération de la taxe foncière pendant 15 ans.

Renseignez vous auprès des Mairies pour connaître les possibilités d’accession à des logements concernés par ce prêt !

Un eco-label : le Quali Grenelle

Comment départager les entreprises du bâtiment ?

L’état veut relever cet enjeu et aider le particulier à s’y retrouver en matière d’entreprise « qualifiée ».

C’est pourquoi, l’Etat a demandé à l’ADEME (Agence De l’Environnement et de la Maitrise de l’Energie) de mettre en place un « super» label concernant le bâtiment intitulé : QUALI  GRENELLE.

« L’objectif est de sensibiliser les particuliers sur l’enjeu de la qualité des réalisations et leur donner un point de repère simple pour identifier les entreprises qualifiées », expliquait Pierre-Yves Appert, directeur Ville et territoire durables de l’Ademe, lors du Congrès de la FNAS ⁽¹⁾, le 5 mai dernier.

Ce label serait délivré aux entreprises qui ont déjà une reconnaissance métier en lien avec la performance énergétique.

Le Quali grenelle a pour « lourde responsabilité » de donner un « coup de pouce » au projet du grenelle.

Pierre-Yves Appert souligne également un point important du  futur label « A terme, il devrait conditionner l’obtention des aides liées aux travaux d’économie d’énergie ».

Le petit dernier des labels du bâtiment devrait voir le jour au mois de novembre 2011 à l’occasion du salon batimat.

Le PTZ+ : Objectif 380 000 prêts

Depuis son entrée en vigueur au 1^er janvier 2011, le PTZ+ vient d’enregistrer sa 100 000éme signature. Cette aide à l’acquisition d’un logement, affiche une belle performance après seulement 4 mois de mise en place. En effet, l’objectif a atteindre pour ce nouveau dispositif est estimé à 380 000 prêts par an contre 250 000 pour « son petit frère » le PTZ.

L’objectif primaire de cette nouvelle loi est de donner la possibilité aux ménages à faible revenus d’accéder à l’achat d’un bien immobilier. Néanmoins, le dispositif varie en fonction de certains critères (zones géographiques-consommation énergétique des logements et leur catégorie neuf ou ancien).(à lire : Un nouveau venu dans les prêts immobiliers : Le Prêt à Taux Zéro +  – http://news.lesiteimmo.com/financer-mon-bien/un-nouveau-ven…et-a-taux-zero/)

Si, le secrétaire d’Etat, Benoist Apparu se félicite des résultats :« la montée en puissance du dispositif a été plus rapide qu’espéré. Dès mars, le cap des 30.000 octrois de PTZ+ par mois a été franchi », certaines interrogations sont soulevées concernant les catégories de personnes qui bénéficient de ce prêt, le montant des aides qui est alloué par rapport à l’ancien PTZ,…

Affaire à suivre….