Quelle différence entre le droit au bail et le pas de porte ?
Rappel des définitions :
« un pas-de-porte »
Un « pas-de-porte » est une somme d’argent qu’un commerçant remet à son futur
bailleur lorsqu’il s’apprête à prendre en location un local à usage commercial. Le pas de porte est généralement considéré comme un supplément de loyer. (3°Chambre civile 26 mai 2009, pourvoi n°08-15730, Legifrance)
Dans le cadre de la vente d’un fonds de commerce, qui comporte une cession de bail, le pas de porte peut apparaître comme une indemnité correspondant à des éléments de natures diverses, notamment à des avantages commerciaux sans rapport avec le loyer. Certains praticiens le dénomme alors un » droit au bail ».
« le droit au bail »
Le droit au bail est une conséquence de la signature d’un bail commercial. Il caractérise notamment le fait que le locataire signataire bénéficie d’un droit de renouvellement du bail à l’échéance des 9 ans réglementaires.
Le droit au bail est cessible, le locataire peut donc céder son droit au bail avec le fond de commerce dont il fait le plus souvent partie intégrante.
Le terme de droit au bail désigne également souvent la valeur monétaire convenue pour la cession de ce droit.
Un droit au bail est d’autant plus élevé que le montant du loyer est faible par rapport à la qualité de l’emplacement géographique du local commercial.
En résumé :
Un droit au bail se négocie généralement directement avec le propriétaire des murs (lors de la première mise en location ou lors d’une remise en location). Il fixe le montant des loyers, la durée et les natures des commerces que l’on peut exercer.
Un pas de porte se négocie avec le locataire sortant qui monnaie « la qualité de sa négociation lors de la rédaction de son bail ». Faible loyer, augmentation du trafic et de la zone de chalandise…
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