Rappel sur la réglementation des piscines

Nous voilà aux portes de l’été et les piscines commencent à s’ouvrir.

Outre les piscines municipales qui vont commencer à voir grimper leur affluence. La hausse progressive des températures pousse les propriétaires de piscines privées à doucement débâcher et nettoyer les leurs.

« En 2010, le parc français des piscines privées a dépassé le nombre record des 1,5 million de bassins installés sur le territoire, dont 939 800 bassins enterrés et 598 200 piscines hors sol. En effet, il s’est installé plus de 200 piscines par jour l’an passé et les derniers chiffres 2011 confirment la progression du marché. »
Communiqué de la Fédération des Professionnels de la Piscine (Mai 2011). »

Mais attention, si l’on a envie de plonger dans une eau qui nous rafraichit, il faut rester vigilant et surveiller ses enfants, un accident est vite arrivé !

La loi sur la sécurité des piscines du 3 janvier 2003, règlemente la sécurisation de vos piscines afin de diminuer le nombre de noyades.

Rappel à la loi :

Sont concernées par ce décret, les piscines privées à usage individuel ou collectif de plein air, dont le bassin est enterré ou semi-enterré soit :

  • les piscines familiales ou réservées à des résidents,
  • les piscines de villages de vacances, des locations de vacances, des campings, etc…

Ne sont pas concernées mais sur lesquels il faut tout de même rester très prudent :

  • les piscines situées dans un bâtiment,
  • les piscines posées sur le sol, gonflables ou démontables,
  • les « établissements de natation » qui sont d’accès payant et qui font l’objet d’un surveillance par un maître nageur.

Les propriétaires doivent installés l’un des 4 dispositifs ci-dessous :

  1. Barrière de protection
  2. Couverture
  3. Abri
  4. Alarme

Ces systèmes de protection doivent répondre aux normes AFNOR ( www.afnor.fr).

Juridique :

Tout d’abord, il faut savoir que c’est le propriétaire, pour les piscines existantes, ou le maître d’ouvrage, pour les nouvelles piscines, qui a la responsabilité d’installer ou de faire installer un dispositif de sécurité.

En cas de non-respect de la loi, sont prévues une peine de 45 000 euros et des sanctions pénales.

Extrait de la loi du 3 janvier 2003 relative à la sécurité des piscines : « Art. L. 152-12. – Le non-respect des dispositions des articles L. 128-1 et L. 128-2 relatifs à la sécurité des piscines est puni de 45000 euros d’amende ». Les personnes morales peuvent être déclarées responsables pénalement dans les conditions prévues par l’article 121-2 du Code Pénal, des infractions aux dispositions des articles L. 128-1 et L. 128-2 ».

Il faut néanmoins ajouter qu’un système de sécurité ne peut pas remplacer la vigilance des parents.

Alors bonne baignade et surtout surveillez vos enfants…

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Un taux fixe ou variable pour mon emprunt ?

Définitions

Crédit à taux fixe :
Un crédit immobilier à taux fixe, désigne un prêt pour lequel un emprunteur a signé un contrat de crédit avec un taux qui restera constant tout au long de la durée du crédit. L’emprunt à taux fixe est souvent plus élevé au début du prêt mais il ne subit pas les variations du marché financier.  Ce type de crédit est plus avantageux pour les investissements dit « à long terme ».
Crédit à taux variable :
Il existe 2 types de crédit à taux variable :
•    Taux variable non capé à la hausse : ce taux de crédit est souvent le moins élevé. Il s’agit souvent d’un « taux d’appel » dont la promotion n’est valable que quelques mois. Ce type de crédit est donc révisable même si les marchés financiers sont fixes.  Les mensualités ou la durée de l’emprunt risquent d’être modifiées en fonction  par votre banque.
•    Taux variable capé à la hausse : en général il est moins haut que le taux fixe et il bénéficie des baisses du marché financier tout en étant limité à la hausse de celui-ci.
De nombreux contrats permettent de garantir une durée fixe et une mensualité maximale en fonction du taux plafond.
Ces taux variables sont indexés sur l’Euribor, indicateur financier de référence pour l’indexation des taux variables.

Taux fixe
Les points forts:

  • Il ne varie pas quel que soit l’évolution de l’Euribor
  • Gestion de votre budget plus facile

Les points faibles :

  • Vous ne bénéficiez pas des baisses de l’Euribo
  • Paiement d’intérêts plus élevés en fonction du marché

Taux Variable

Les points forts :

  • Taux de départ plus faible que le taux fixe
  • Possibilité d’indexé à la baisse le taux de l’emprunt en fonction de la baisse de l’Euribor
  • Remboursement de l’emprunt par anticipation sans pénalités
  • Possibilité de transformation en taux fixe (soumis à conditions)

Les points faibles :

  • Les mensualités peuvent augmenter ou diminuer en fonction de l’Euribor (sauf en cas de crédit contracté sur une courte durée).

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Rappel : assurance emprunteur – Loi Lagarde

L’assurance emprunteur est un élément essentiel de votre emprunt auprès d’un établissement de crédit.
Depuis de nombreuses  années, les banques liaient presque systématiquement l’assurance-crédit de leur groupe à leur proposition de prêt.Ceci malgré, l’article du code de la consommation qui interdit la pratique de « la vente liée ».
Le 1er juillet 2009, Madame le Ministre de l’économie fait adopter la loi Lagarde. Cette loi oblige les banquiers à mettre à disposition de leurs emprunteurs potentiels, une notice informative concernant l’assurance-crédit.
Cette fiche sera complétée conjointement entre le banquier et l’emprunteur.
Elle vise à définir les besoins en assurance de l’emprunteur.
Le profil ainsi détaillé engendrera une proposition de contrat adaptée, par la banque. En parallèle, l’emprunteur pourra rechercher un autre organisme d’assurance pour son prêt sachant que la proposition devra être identique en termes de conditions.

Depuis 2010, la loi Lagarde donne le libre choix à l’emprunteur concernant l’organisme auquel il va souscrire son assurance-crédit lors de son achat immobilier.
Si les banques perdent « le monopole », elles ont la possibilité de refuser l’assurance souscrite par l’emprunteur, ce par un courrier avec l’obligation de préciser les raisons de ce refus.

Récapitulatif des obligations imposées aux banques par la loi Lagarde

  • Remettre une notice d’information concernant les assurances liées au crédit
  • Une banque ne pourra refuser un contrat d’assurance d’un autre établissement que par écrit en notifiant les causes de ce refus
  • La banque ne pourra pas modifier le taux de crédit du prêt en contrepartie de la souscription d’un contrat d’assurance du groupe de celle-ci

L’égalité des contrats est donc de mise en ce qui concerne l’assurance du prêt.

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Les coûts de « rabot » de l’immo….

Les députés ont adopté hier les différents « coups de rabot » proposés par le premier ministre François Fillon.

En effet, le plan de rigueur annoncé par Monsieur le Président de la République va apporter des changements notables dans l’immobilier.

La disparition de Scellier :

La disparition du dispositif fiscal Scellier, à compter du 1er janvier 2013.

La taxe sur les loyers abusifs :

Afin d’éviter les loyers abusifs, une taxe variable sera appliquée aux logements de moins de 13 m² ayant un loyer supérieur à 40 € / m².

Le crédit d’impôt pour le développement durable sanctionné :

En effet, le crédit d’impôt destiné à favoriser l’amélioration de l’habitat en préservant l’environnement (grenelle) va voir son taux de réduction fortement diminuer.

Le PTZ+ , nouvelle version :

Le PTZ+ sera revisité et ne sera plus octroyé pour la subvention d’un logement ancien. Il favorisera désormais l’achat dans le neuf sous certaines conditions.

Revalorisation de l’aide au logement :

L’aide au logement sera indexée sur la croissance, et non plus sur l’inflation. (Taux de croissance prévu par le gouvernement 1%)

Une taxe ménagère :

Une taxe sur les ordures ménagères va être instaurée afin de diminuer les déchets des ménages.

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« Journée Noire » pour le PTZ+ à l’Assemblée Nationale

Le PTZ+ affiche « journée noire » ce mardi puisque l’Assemblée Nationale à valider le retrait partiel de cette aide.

En effet, les aides PTZ et PTZ+ ont permis à près de 300 000 ménages  (entre 2009-2011) de devenir acquéreur de leurs résidences. Ces aides étaient octoyées dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien et sous certaines conditions (consommation énergétique, conditions de ressources,…).

L’assemblée Nationale vient d’adoptée, sous réserve de l’acceptation du sénat, la suppression ce type de prêt pour les logements anciens.

La bonne nouvelle ! C’est qu’il reste en vigueur pour les logements neufs.

Qu’adviendra t’il de celui-ci dans les prochains jours…

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Projet de révision des clauses du mandat de vente exclusif…

Pour la vente d’un bien immobilier le vendeur peut faire appel à un professionnel de l’immobilier et doit dans ce cas signer un mandat.

Au moment de la signature du mandat, l’agent immobilier proposera plusieurs type de mandat à son client :

  • simple
  • co-exclusif
  • semi-exclusif
  • excusif

Dans le cadre du choix d’un mandat exclusif, il faut savoir que l’agence immobilière sera la seule à pouvoir faire de la publicité et s’occuper de la vente de ce bien pendant au minimum 3 mois. Ce mandat pourra être reconduit de façon tacite à la fin des 3 mois initiaux.

 

Un projet de loi est en cours de discussion afin de renforcer la protection des droits des vendeurs.

Ce projet annulerait purement et simplement la clause de tacite reconduction et offrirait la possibilité au vendeur de vendre lui-même son bien pendant la durée du mandat exclusif.

Cependant certains inquiétudes émergent du côté des agences immobilières concernant cette proposition….

A suivre….

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Une proposition pour éviter les loyers abusifs

location appartementDans certaines villes, les locataires des logements de moins de 13 m² sont les « victimes » de loyers abusifs.

Pour pallier à ce déséquilibre, Benoist Apparu, secrétaire d’État au logement, propose une loi qui devrait prendre effet au 1er janvier 2012.

Objectif : réduire les déséquilibres entre l’offre et la demande locative dans certaines villes de France.

Cette loi soumettrait à une taxe progressive (entre 10 % et 40 %),les propriétaires de logements de moins de 13 m² louant leurs appartements à plus de 40 euros le m². Apparemment les barèmes seront différents en fonction des villes Françaises.

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En projet, la sécurisation du DPE

Historique

Commençons par un petit rappel, le rôle principal du Diagnostic de Performance Énergétique est de définir un classement énergétique des logements.

Il es catégorisé par lettres, commençant à A pour un logement très économe pour finir à G pour un logement très énergivore.

Le DPE a été rendu obligatoire pour les transactions de types « vente » à partir de 2006 et pour les locations en 2007.

Les agences immobilières sont tenues d’informer leurs clients par affichage sur tous supports, de la catégorie dans laquelle est classée chacun de leurs biens.

En Janvier 2011, le gouvernement met en place le PTZ+ qui permet aux primo-accédants d’emprunter à taux zéro, sur un montant dépendant du DPE du bien.

Le DPE devient donc un acteur supplémentaire lors de la présentation des dossiers des futurs acquéreurs. En effet, grâce à une bonne notation du logement (entre A et D), le PTZ+ peut bénéficier d’une majoration lors de l’octroi du prêt.

Sécurisation du DPE

Pour sécuriser et valoriser ce diagnostic, le gouvernement a décidé de renforcer les différents paramètres de contrôle des diagnostiqueurs. Et prévoit donc une réforme qui pourrait prendre effet au 1er janvier 2012.

Ci-après les détails de cette réforme :

  1. l’obligation de faire un relevé détaillé au client;
  2. l’amélioration des calculs avec désormais 60 données à compléter au lieu des 30 actuelles;
  3. l’obligation d’utiliser l’un des 11 logiciels validés par le ministère et l’ADEME;
  4. la constitution d’une base de données au niveau national;
  5. la montée en compétences des diagnostiqueurs qui devront désormais justifier d’un diplôme bac + 2 pour le diagnostic des logements et bac + 3 pour le tertiaire;
  6. la mise en place d’un contrôle systématique, dès le 1er janvier 2013, des bâtiments analysés.

Si la réforme impose des améliorations, il faut bien comprendre qu’elles vont engendrer des coûts supplémentaires. Les professionnels estiment devoir subir un surcoût compris entre 10 € et 15 €.

Si les pouvoirs publics prennent ces mesures pour fiabiliser le DPE, certains professionnels estiment cette réforme prématurée, et surtout craignent les surcoûts qu’elle va engendrer.

Rendez-vous en janvier 2012…

L’indice des loyers commerciaux pour le 2ème trimestre progresse de 2,56 %.

Lors de la conclusion d’un bail commercial ou lors d’une révision de celui-ci les parties peuvent opter pour l’indexation du loyer sur l’ILC (Indice Loyers Commerciaux) et non plus l’ICC( Indice Coût Construction).

L’ILC est pondéré par 3 indicateurs :

  • indice des prix à la consommation (part de 50 %)
  • indice du coût de la construction (part de 25 %)
  • indice du Chiffre d’affaires du commerce  (part de 25 %)

Au 2ème trimestre 2011, l’ILC a augmenté de 2.56 % bel progression néanmoins bien moins importante que l’ICC qui a progressé de + de 5 %.

Attention ! certaines activités commerciales sont exclues de l’utilisation de cet indice.

Connaissez vous le PSLA : Prêt Social Location Accession ?

couple in front of one-family house in modern residential area

Le gouvernement a décidé en mai dernier de pousser ce prêt auprès des ménages et a octroyé une enveloppe de 300 M€ pour 2011 contre 210M € pour 2010. De 2004 à 2010, plus de 10000 prêts déjà consentis.

 Mais qu’est ce que le PSLA ?

Né en 2004, le PSLA est destiné à aider les ménages aux revenus modestes à accéder à la propriété en deux phases –1ère phase locative – 2ème phase acquisitive.

Il  présente des avantages fiscaux non négligeable (exonération de taxe foncière, TVA à 5,5%,…) et des garanties intéressantes (le rachat ou le relogement).

 

 

Le fonctionnement du PSLA :

Ce prêt est consenti à des personnes morales (organismes HLM – SEM- Autres bailleurs privés) dans le cadre d’opérations de construction de logements neufs, qui doivent être agrées par l’Etat par le biais de l’obtention d’un agrément préfectoral (ou la collectivité délégataire) et la signature d’une convention.

L’organisme détenteur de l’agrément pourra ensuite proposer les dits logements à des acquéreurs. Le prix de vente devant respecter des plafonds spécifiques.

Plafond du prix de vente non révisable du logement

Zone
géographique*

Prix maximum
(surface utile)

A

3932 €/m²

B1

2637 €/m²

B2

2301 €/m²

C

2014 €/m²

* les zones sont définies par ville.
Il est donc conseillé de se renseigner auprès de sa mairie

Source : « le guide complet du logement 2011 », édition les carnets de l’info

Quelles sont les conditions pour bénéficier du Prêt Social Location Accession ?

Pour pouvoir bénéficier du PSLA (Prêt Social Location Accession), les ménages ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources et acheter un logement neuf issue d’une opération agréée par l’Etat au titre d’une résidence principale.

 Plafond de ressources annuelles de l’accédant

Nombre de personnes
destinées à occuper
le logement

Zone A

Zone B et C

 1 personne

31 250 €

23 688 €

 2 personnes

43 750 €

31 588 €

 3 personnes

50 000 €

36 538 €

 4 personnes

56 875 €

40 488 €

 5 personnes et +

64 875 €

44 425 €

Source : « le guide complet du logement 2011 », édition les carnets de l’info

Si le contrat est signé avant le 1er juin, les personnes qui occuperont le foyer devront fournir leurs avis d’imposition sur les revenus de l’année N-2.

Si le contrat est signé après le 1er juin ils devront aussi fournir les avis d’imposition de N-1.

A compter du 1er juin 2011, les règles de prise en compte des revenus évoluent et sont alignées sur ceux du PTZ+.

Il devra comparer son revenu fiscal de référence au 1/10ème de la valeur de l’opération qu’il souhaite financer. Le chiffre le plus élevé des deux sera le plafond de référence pour s’assurer du respect du plafond de ressources.

A noter : les futurs acquéreurs devront occupés pendant au moins huit mois le logement par an.

Comment fonctionne le Prêt Social Location Accession ?

Le PSLA s’organise en deux temps :

1ère phase dite « locative» :

Le logement reste pendant cette première phase propriété de l’opérateur.

Une « redevance » sera versée par le locataire-accédant pendant la période d’occupation de l’appartement.

Cette redevance comprend une indemnité d’occupation, des charges et une part assimilable à de l’épargne qui sera déduite de la valeur d’achat du bien.

NB : Pendant cette phase le ménage pourra bénéficier de l’APL (conformément à la législation)

L’indemnité peut être révisée à chaque date anniversaire  du contrat de location-accession. Cette augmentation sera réglée sur la variation de la moyenne des 4 trimestres de l’IRL à compter du dernier indice publié à la date de signature du contrat.

Au terme de cette phase, le locataire accédant optera pour deux options :

  • Se porter acquéreur de son logement en levant l’option
  • Ne pas se porter acquéreur de son logement

 2ème phase dite d’« accession » ou levée d’option :

La levée d’option peut être entreprise par le locataire dès lors il entre dans une phase de  remboursement d’emprunt.

NB : Possibilité de financement avec des prêts complémentaires (PSA, PTZ+, PEL,….)

NB : Pendant cette phase le ménage pourra bénéficier de l’APL (conformément à la législation)

 Le prix de vente est plafonné par un mètre carré de surface utile (voir tableau section:Le fonctionnement du PSLA).

Le prix est non révisable est sera minoré chaque année à la date anniversaire de l’entrée dans les lieux suivant un taux.

Le calcul du prix de vente du logement financé par le Prêt Social Location Accession.

 

Dans le cas ou le locataire lèverait l’option d’achat il ne pourra rester dans le logement (sauf accord avec l’organisme), et il percevra le remboursement de la fraction acquisitive de la redevance qui aura été versée au cours de la 1ère phase. (Partie Epargne)

 

Quelles sont les garanties du Prêt Social Location Accession ?

Garantie de rachat :

Elle doit être demander par l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de 15 jours à compter de la levée de l’option.

Cette demande devra intervenir dans un délai maximum de un an dans les cas suivants :

  • décès,
  • décès d’un descendant direct faisant partie du ménage,
  • mobilité professionnelle de + de 70 km,
  • chômage de + d’un an,
  • invalidité reconnue,
  • divorce,
  • dissolution d’un PACS.

Dans ce cadre là le vendeur s’engage au rachat du logement à certaines conditions.

Garantie de relogement :

Le vendeur devra proposer par lettre recommandée avec avis de réception dans les six mois à compter de la date de levée d’option 3 offres de relogement.

Ces offres devront correspondre aux besoins et aux possibilités de financement de l’occupant.

L’occupant devra répondre dans un délai de 1 mois. A défaut, il sera déchu de son droit d’occupation.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Dans le cadre du rachat du logement pas l’occupant, il bénéficiera d’avantages non négligeable :

  • Cumul du PSLA avec d’autres prêts,
  • Accès à APL (Aide personnalisé au Logement)
  • TVA à  5,5 %
  • Exonération de la taxe foncière pendant 15 ans.

Renseignez vous auprès des Mairies pour connaître les possibilités d’accession à des logements concernés par ce prêt !