« Journée Noire » pour le PTZ+ à l’Assemblée Nationale

Le PTZ+ affiche « journée noire » ce mardi puisque l’Assemblée Nationale à valider le retrait partiel de cette aide.

En effet, les aides PTZ et PTZ+ ont permis à près de 300 000 ménages  (entre 2009-2011) de devenir acquéreur de leurs résidences. Ces aides étaient octoyées dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien et sous certaines conditions (consommation énergétique, conditions de ressources,…).

L’assemblée Nationale vient d’adoptée, sous réserve de l’acceptation du sénat, la suppression ce type de prêt pour les logements anciens.

La bonne nouvelle ! C’est qu’il reste en vigueur pour les logements neufs.

Qu’adviendra t’il de celui-ci dans les prochains jours…

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Projet de révision des clauses du mandat de vente exclusif…

Pour la vente d’un bien immobilier le vendeur peut faire appel à un professionnel de l’immobilier et doit dans ce cas signer un mandat.

Au moment de la signature du mandat, l’agent immobilier proposera plusieurs type de mandat à son client :

  • simple
  • co-exclusif
  • semi-exclusif
  • excusif

Dans le cadre du choix d’un mandat exclusif, il faut savoir que l’agence immobilière sera la seule à pouvoir faire de la publicité et s’occuper de la vente de ce bien pendant au minimum 3 mois. Ce mandat pourra être reconduit de façon tacite à la fin des 3 mois initiaux.

 

Un projet de loi est en cours de discussion afin de renforcer la protection des droits des vendeurs.

Ce projet annulerait purement et simplement la clause de tacite reconduction et offrirait la possibilité au vendeur de vendre lui-même son bien pendant la durée du mandat exclusif.

Cependant certains inquiétudes émergent du côté des agences immobilières concernant cette proposition….

A suivre….

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Une proposition pour éviter les loyers abusifs

location appartementDans certaines villes, les locataires des logements de moins de 13 m² sont les « victimes » de loyers abusifs.

Pour pallier à ce déséquilibre, Benoist Apparu, secrétaire d’État au logement, propose une loi qui devrait prendre effet au 1er janvier 2012.

Objectif : réduire les déséquilibres entre l’offre et la demande locative dans certaines villes de France.

Cette loi soumettrait à une taxe progressive (entre 10 % et 40 %),les propriétaires de logements de moins de 13 m² louant leurs appartements à plus de 40 euros le m². Apparemment les barèmes seront différents en fonction des villes Françaises.

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En projet, la sécurisation du DPE

Historique

Commençons par un petit rappel, le rôle principal du Diagnostic de Performance Énergétique est de définir un classement énergétique des logements.

Il es catégorisé par lettres, commençant à A pour un logement très économe pour finir à G pour un logement très énergivore.

Le DPE a été rendu obligatoire pour les transactions de types « vente » à partir de 2006 et pour les locations en 2007.

Les agences immobilières sont tenues d’informer leurs clients par affichage sur tous supports, de la catégorie dans laquelle est classée chacun de leurs biens.

En Janvier 2011, le gouvernement met en place le PTZ+ qui permet aux primo-accédants d’emprunter à taux zéro, sur un montant dépendant du DPE du bien.

Le DPE devient donc un acteur supplémentaire lors de la présentation des dossiers des futurs acquéreurs. En effet, grâce à une bonne notation du logement (entre A et D), le PTZ+ peut bénéficier d’une majoration lors de l’octroi du prêt.

Sécurisation du DPE

Pour sécuriser et valoriser ce diagnostic, le gouvernement a décidé de renforcer les différents paramètres de contrôle des diagnostiqueurs. Et prévoit donc une réforme qui pourrait prendre effet au 1er janvier 2012.

Ci-après les détails de cette réforme :

  1. l’obligation de faire un relevé détaillé au client;
  2. l’amélioration des calculs avec désormais 60 données à compléter au lieu des 30 actuelles;
  3. l’obligation d’utiliser l’un des 11 logiciels validés par le ministère et l’ADEME;
  4. la constitution d’une base de données au niveau national;
  5. la montée en compétences des diagnostiqueurs qui devront désormais justifier d’un diplôme bac + 2 pour le diagnostic des logements et bac + 3 pour le tertiaire;
  6. la mise en place d’un contrôle systématique, dès le 1er janvier 2013, des bâtiments analysés.

Si la réforme impose des améliorations, il faut bien comprendre qu’elles vont engendrer des coûts supplémentaires. Les professionnels estiment devoir subir un surcoût compris entre 10 € et 15 €.

Si les pouvoirs publics prennent ces mesures pour fiabiliser le DPE, certains professionnels estiment cette réforme prématurée, et surtout craignent les surcoûts qu’elle va engendrer.

Rendez-vous en janvier 2012…

L’indice des loyers commerciaux pour le 2ème trimestre progresse de 2,56 %.

Lors de la conclusion d’un bail commercial ou lors d’une révision de celui-ci les parties peuvent opter pour l’indexation du loyer sur l’ILC (Indice Loyers Commerciaux) et non plus l’ICC( Indice Coût Construction).

L’ILC est pondéré par 3 indicateurs :

  • indice des prix à la consommation (part de 50 %)
  • indice du coût de la construction (part de 25 %)
  • indice du Chiffre d’affaires du commerce  (part de 25 %)

Au 2ème trimestre 2011, l’ILC a augmenté de 2.56 % bel progression néanmoins bien moins importante que l’ICC qui a progressé de + de 5 %.

Attention ! certaines activités commerciales sont exclues de l’utilisation de cet indice.

Connaissez vous le PSLA : Prêt Social Location Accession ?

couple in front of one-family house in modern residential area

Le gouvernement a décidé en mai dernier de pousser ce prêt auprès des ménages et a octroyé une enveloppe de 300 M€ pour 2011 contre 210M € pour 2010. De 2004 à 2010, plus de 10000 prêts déjà consentis.

 Mais qu’est ce que le PSLA ?

Né en 2004, le PSLA est destiné à aider les ménages aux revenus modestes à accéder à la propriété en deux phases –1ère phase locative – 2ème phase acquisitive.

Il  présente des avantages fiscaux non négligeable (exonération de taxe foncière, TVA à 5,5%,…) et des garanties intéressantes (le rachat ou le relogement).

 

 

Le fonctionnement du PSLA :

Ce prêt est consenti à des personnes morales (organismes HLM – SEM- Autres bailleurs privés) dans le cadre d’opérations de construction de logements neufs, qui doivent être agrées par l’Etat par le biais de l’obtention d’un agrément préfectoral (ou la collectivité délégataire) et la signature d’une convention.

L’organisme détenteur de l’agrément pourra ensuite proposer les dits logements à des acquéreurs. Le prix de vente devant respecter des plafonds spécifiques.

Plafond du prix de vente non révisable du logement

Zone
géographique*

Prix maximum
(surface utile)

A

3932 €/m²

B1

2637 €/m²

B2

2301 €/m²

C

2014 €/m²

* les zones sont définies par ville.
Il est donc conseillé de se renseigner auprès de sa mairie

Source : « le guide complet du logement 2011 », édition les carnets de l’info

Quelles sont les conditions pour bénéficier du Prêt Social Location Accession ?

Pour pouvoir bénéficier du PSLA (Prêt Social Location Accession), les ménages ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources et acheter un logement neuf issue d’une opération agréée par l’Etat au titre d’une résidence principale.

 Plafond de ressources annuelles de l’accédant

Nombre de personnes
destinées à occuper
le logement

Zone A

Zone B et C

 1 personne

31 250 €

23 688 €

 2 personnes

43 750 €

31 588 €

 3 personnes

50 000 €

36 538 €

 4 personnes

56 875 €

40 488 €

 5 personnes et +

64 875 €

44 425 €

Source : « le guide complet du logement 2011 », édition les carnets de l’info

Si le contrat est signé avant le 1er juin, les personnes qui occuperont le foyer devront fournir leurs avis d’imposition sur les revenus de l’année N-2.

Si le contrat est signé après le 1er juin ils devront aussi fournir les avis d’imposition de N-1.

A compter du 1er juin 2011, les règles de prise en compte des revenus évoluent et sont alignées sur ceux du PTZ+.

Il devra comparer son revenu fiscal de référence au 1/10ème de la valeur de l’opération qu’il souhaite financer. Le chiffre le plus élevé des deux sera le plafond de référence pour s’assurer du respect du plafond de ressources.

A noter : les futurs acquéreurs devront occupés pendant au moins huit mois le logement par an.

Comment fonctionne le Prêt Social Location Accession ?

Le PSLA s’organise en deux temps :

1ère phase dite « locative» :

Le logement reste pendant cette première phase propriété de l’opérateur.

Une « redevance » sera versée par le locataire-accédant pendant la période d’occupation de l’appartement.

Cette redevance comprend une indemnité d’occupation, des charges et une part assimilable à de l’épargne qui sera déduite de la valeur d’achat du bien.

NB : Pendant cette phase le ménage pourra bénéficier de l’APL (conformément à la législation)

L’indemnité peut être révisée à chaque date anniversaire  du contrat de location-accession. Cette augmentation sera réglée sur la variation de la moyenne des 4 trimestres de l’IRL à compter du dernier indice publié à la date de signature du contrat.

Au terme de cette phase, le locataire accédant optera pour deux options :

  • Se porter acquéreur de son logement en levant l’option
  • Ne pas se porter acquéreur de son logement

 2ème phase dite d’« accession » ou levée d’option :

La levée d’option peut être entreprise par le locataire dès lors il entre dans une phase de  remboursement d’emprunt.

NB : Possibilité de financement avec des prêts complémentaires (PSA, PTZ+, PEL,….)

NB : Pendant cette phase le ménage pourra bénéficier de l’APL (conformément à la législation)

 Le prix de vente est plafonné par un mètre carré de surface utile (voir tableau section:Le fonctionnement du PSLA).

Le prix est non révisable est sera minoré chaque année à la date anniversaire de l’entrée dans les lieux suivant un taux.

Le calcul du prix de vente du logement financé par le Prêt Social Location Accession.

 

Dans le cas ou le locataire lèverait l’option d’achat il ne pourra rester dans le logement (sauf accord avec l’organisme), et il percevra le remboursement de la fraction acquisitive de la redevance qui aura été versée au cours de la 1ère phase. (Partie Epargne)

 

Quelles sont les garanties du Prêt Social Location Accession ?

Garantie de rachat :

Elle doit être demander par l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de 15 jours à compter de la levée de l’option.

Cette demande devra intervenir dans un délai maximum de un an dans les cas suivants :

  • décès,
  • décès d’un descendant direct faisant partie du ménage,
  • mobilité professionnelle de + de 70 km,
  • chômage de + d’un an,
  • invalidité reconnue,
  • divorce,
  • dissolution d’un PACS.

Dans ce cadre là le vendeur s’engage au rachat du logement à certaines conditions.

Garantie de relogement :

Le vendeur devra proposer par lettre recommandée avec avis de réception dans les six mois à compter de la date de levée d’option 3 offres de relogement.

Ces offres devront correspondre aux besoins et aux possibilités de financement de l’occupant.

L’occupant devra répondre dans un délai de 1 mois. A défaut, il sera déchu de son droit d’occupation.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Dans le cadre du rachat du logement pas l’occupant, il bénéficiera d’avantages non négligeable :

  • Cumul du PSLA avec d’autres prêts,
  • Accès à APL (Aide personnalisé au Logement)
  • TVA à  5,5 %
  • Exonération de la taxe foncière pendant 15 ans.

Renseignez vous auprès des Mairies pour connaître les possibilités d’accession à des logements concernés par ce prêt !

Un eco-label : le Quali Grenelle

Comment départager les entreprises du bâtiment ?

L’état veut relever cet enjeu et aider le particulier à s’y retrouver en matière d’entreprise « qualifiée ».

C’est pourquoi, l’Etat a demandé à l’ADEME (Agence De l’Environnement et de la Maitrise de l’Energie) de mettre en place un « super» label concernant le bâtiment intitulé : QUALI  GRENELLE.

« L’objectif est de sensibiliser les particuliers sur l’enjeu de la qualité des réalisations et leur donner un point de repère simple pour identifier les entreprises qualifiées », expliquait Pierre-Yves Appert, directeur Ville et territoire durables de l’Ademe, lors du Congrès de la FNAS (1), le 5 mai dernier.

 

Ce label serait délivré aux entreprises qui ont déjà une reconnaissance métier en lien avec la performance énergétique.

Le Quali grenelle a pour « lourde responsabilité » de donner un « coup de pouce » au projet du grenelle.

Pierre-Yves Appert souligne également un point important du  futur label « A terme, il devrait conditionner l’obtention des aides liées aux travaux d’économie d’énergie ».

Le petit dernier des labels du bâtiment devrait voir le jour au mois de novembre 2011 à l’occasion du salon batimat.

Le PTZ+ : Objectif 380 000 prêts

Depuis son entrée en vigueur au 1er janvier 2011, le PTZ+ vient d’enregistrer sa 100 000éme signature. Cette aide à l’acquisition d’un logement, affiche une belle performance après seulement 4 mois de mise en place. En effet, l’objectif a atteindre pour ce nouveau dispositif est estimé à 380 000 prêts par an contre 250 000 pour « son petit frère » le PTZ.

L’objectif primaire de cette nouvelle loi est de donner la possibilité aux ménages à faible revenus d’accéder à l’achat d’un bien immobilier. Néanmoins, le dispositif varie en fonction de certains critères (zones géographiques-consommation énergétique des logements et leur catégorie neuf ou ancien).(à lire : Un nouveau venu dans les prêts immobiliers : Le Prêt à Taux Zéro +  – http://news.lesiteimmo.com/financer-mon-bien/un-nouveau-ven…et-a-taux-zero/)

Si, le secrétaire d’Etat, Benoist Apparu se félicite des résultats :« la montée en puissance du dispositif a été plus rapide qu’espéré. Dès mars, le cap des 30.000 octrois de PTZ+ par mois a été franchi », certaines interrogations sont soulevées concernant les catégories de personnes qui bénéficient de ce prêt, le montant des aides qui est alloué par rapport à l’ancien PTZ,…

Affaire à suivre….

Défiscalisation : La France botte en touche face à Bruxelles

Le 16 février 2011, la commission Européenne a émis un avis motivé à l’encontre des dispositions fiscales Françaises concernant l’investissement locatif dans le neuf sur les lois portant sur l’Amortissement Périssol, l’amortissement Besson, l’amortissement de Robien et l’amortissement Borloo neuf.

En effet, Bruxelles considère ces dispositions fiscales « discriminatoires » dans le domaine de l’investissement locatif. La Commission motive cette demande en précisant « que ces dispositions sont incompatibles avec la libre circulation des capitaux, principe fondamentaux du marché unique de l’union ».

La commission Européenne impose un délai de 2 mois à la France pour réagir et menace celle-ci de saisir la cour de justice de l’union Européen.

Néanmoins, si les effets des différents dispositifs fiscaux « mis en examen » perdurent, il est à noter que l’ensemble de ces lois précitées sont aujourd’hui éteintes. Cependant, la remplaçante reste sous surveillance de la commission : la loi Scellier).

Le 1 mars 2011 , Monsieur le député Pierre LEQUILLER propose à l’Assemblée Nationale en réponse à La Commission Européenne une résolution qui rappelle à la commission les quelques règles qui régissent les états membres notamment :

« que la politique du logement relève de la compétence exclusive des Etats membres,

que les règles régissant l’impôt sur le revenu relèvent, en l’état, des Etats membres,

que les accords visant à éviter la double imposition conclus par la France avec les Etats membres de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen réservent le droit exclusif d’imposer les revenus immobiliers à l’Etat dans lequel le bien est situé

Il estime donc :

« – la demande de la Commission européenne contraire au principe de subsidiarité,

–  la juge également contraire au principe de proportionnalité,

– considère dans ces conditions qu’aucun des arguments juridiques avancés par la Commission européenne n’est de nature à justifier une remise en cause des aides fiscales à l’investissement locatif. »(http://www.assemblee-nationale.fr/13/europe/resolutions/ppe3187.asp)

Le 17 avril 2011 dernier, l’Assemblée Nationale réunie en assemblée ordinaire adopte le projet de loi. (http://www.assemblee-nationale.fr/13/pdf/ta/ta0649.pdf)