immobilier location : Bail de location au 1er octobre 2026, quelles nouvelles mentions deviennent indispensables ?

À partir du 1er octobre 2026, le contrat type de location évolue pour les logements loués comme résidence principale. La réforme concerne les locations vides, les locations meublées et les colocations qui reposent sur un bail unique. Elle s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.

Le changement ne bouleverse ni le montant des loyers ni la durée des locations. Il actualise surtout le contenu du bail afin de l’aligner sur les dernières évolutions législatives. La clause liée aux impayés adopte une nouvelle rédaction, le téléphone portable rejoint les coordonnées facultatives et une mention encadre certains logements réservés à la résidence principale.

Ces modifications découlent du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui modifie les contrats types instaurés en 2015.

Quels contrats de location sont concernés par la réforme ?

Le nouveau modèle concerne les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il s’applique donc aux logements loués nus ou meublés comme résidence principale, ainsi qu’aux colocations qui reposent sur un contrat unique.

La date du 1er octobre 2026 constitue le véritable point de repère. Un contrat signé ou renouvelé à partir de cette date doit suivre le nouveau modèle. En revanche, un bail déjà en cours ne doit pas être remplacé immédiatement. Les parties conservent leur contrat jusqu’à son renouvellement ou jusqu’à la signature d’un nouveau bail.

Cette distinction évite une inquiétude inutile chez les locataires. La réforme ne demande pas à tous les ménages de retourner précipitamment chez leur propriétaire avec un stylo à la main. Elle concerne les nouvelles relations locatives et les renouvellements qui interviennent après l’entrée en vigueur du texte.

Pourquoi la clause résolutoire change-t-elle ?

La principale modification concerne la clause résolutoire. Cette disposition prévoit les situations dans lesquelles le bail peut prendre fin en raison d’un manquement du locataire.

Depuis la loi du 27 juillet 2023, le contrat de location doit comporter une clause qui prévoit sa résiliation de plein droit lorsque le locataire ne paie pas le loyer, les charges ou le dépôt de garantie. Pourtant, le modèle officiel de bail ne reflète pas encore complètement cette évolution. Le décret du 6 juillet 2026 corrige ce décalage.

À compter du 1er octobre 2026, la clause apparaît directement dans le contrat type. Elle précise que le bail peut prendre fin en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges aux échéances convenues, mais également lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie.

Cette mise à jour sécurise la rédaction du bail. Elle limite les modèles incomplets, les clauses anciennes et les contrats qui mentionnent encore un délai devenu inexact.

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Un impayé entraîne-t-il automatiquement l’expulsion du locataire ?

La présence d’une clause résolutoire ne permet pas au bailleur de récupérer immédiatement son logement. Un simple retard de paiement ne met donc pas fin au contrat du jour au lendemain.

Le propriétaire doit d’abord faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Le locataire dispose alors d’un délai de six semaines pour régler sa dette ou rechercher une solution. La clause ne produit ses effets qu’à l’issue de ce délai lorsque le commandement reste sans résultat.

Même dans cette situation, le propriétaire ne peut ni changer les serrures ni imposer personnellement le départ du locataire. Une procédure judiciaire reste nécessaire. Le juge vérifie la situation, constate éventuellement l’acquisition de la clause résolutoire et peut accorder des délais de paiement au locataire selon ses ressources et sa capacité à apurer sa dette.

Le nouveau contrat améliore donc la lisibilité de la procédure sans instaurer une expulsion automatique. La nuance compte, car l’expression « résiliation de plein droit » semble parfois plus immédiate qu’elle ne l’est réellement.

Pourquoi le numéro de téléphone portable apparaît-il dans le bail ?

Le nouveau contrat type prévoit un emplacement pour le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire. Cette information reste facultative. Aucune partie ne doit donc obligatoirement communiquer son numéro personnel pour que le contrat reste valable.

Cette nouvelle mention vise à faciliter les échanges lorsqu’une difficulté apparaît. Un propriétaire peut, par exemple, contacter rapidement son locataire après un rejet de prélèvement. De son côté, le locataire peut signaler sans délai un problème urgent dans le logement.

Le téléphone ne remplace toutefois pas les écrits qui possèdent une valeur juridique. Une demande formelle, un congé, une mise en demeure ou un commandement de payer respecte toujours les formes prévues par la loi. Un appel ou un SMS facilite le dialogue, mais ne suffit pas à accomplir une procédure officielle.

Cette précision paraît modeste, mais elle traduit une volonté de favoriser le contact avant qu’un incident de paiement ne se transforme en dette locative durable. Le décret indique d’ailleurs que cette possibilité vise notamment à joindre plus rapidement le locataire afin de prévenir les expulsions.

Que change la servitude de résidence principale ?

Le contrat type accueille également une mention liée à la servitude de résidence principale. Ce dispositif provient de la loi du 19 novembre 2024, souvent appelée loi Le Meur, qui renforce les moyens dont disposent les communes pour réguler les locations touristiques.

Dans certaines zones tendues ou dans les communes qui connaissent une forte proportion de résidences secondaires, le plan local d’urbanisme peut délimiter des secteurs dans lesquels les nouvelles constructions restent exclusivement destinées à la résidence principale.

Lorsque le logement se situe dans un secteur soumis à cette servitude, le bail doit préciser qu’il sert exclusivement de résidence principale. Le contrat peut aussi contenir une clause résolutoire applicable lorsque cette obligation n’est pas respectée.

La mesure cherche notamment à éviter qu’un logement construit pour répondre aux besoins des habitants ne bascule rapidement vers la location touristique de courte durée. Elle ne concerne toutefois pas tous les logements français. Son application dépend du choix de la commune, du contenu du plan local d’urbanisme et de la situation précise du bien.

L’Agence nationale pour l’information sur le logement confirme que cette mention ne figure dans le bail que lorsque le logement se trouve effectivement dans une zone soumise à la servitude.

Le propriétaire peut-il résilier immédiatement le bail en cas de location touristique ?

La présence de cette clause ne donne pas au propriétaire un pouvoir de résiliation instantané. Le non-respect de la servitude doit respecter la procédure prévue par le Code de l’urbanisme.

Le maire intervient d’abord dans le contrôle de l’occupation du logement. Une mise en demeure précède l’éventuelle application de la clause. Le locataire bénéficie donc d’un cadre procédural et peut régulariser sa situation ou contester les faits qui lui sont reprochés.

La mesure vise principalement les situations dans lesquelles un logement soumis à une obligation de résidence principale sert, en réalité, de résidence secondaire ou de meublé touristique. Elle ne remet pas en cause les absences temporaires, les déplacements professionnels ou les vacances du locataire.

Que doivent vérifier les propriétaires avant le 1er octobre 2026 ?

Les bailleurs particuliers, administrateurs de biens et agences immobilières doivent mettre à jour leurs modèles avant toute nouvelle signature. Réutiliser un ancien document téléchargé plusieurs années auparavant crée un risque d’erreur, notamment lorsqu’il mentionne encore un délai de deux mois après un commandement de payer.

Le contrat doit reprendre la nouvelle rédaction de la clause résolutoire et proposer, sans l’imposer, le numéro de téléphone portable des parties. Le bailleur doit aussi vérifier auprès de la commune si le logement relève d’une servitude de résidence principale.

Cette mise à jour ne dispense pas de joindre les diagnostics et les autres documents obligatoires. Le dossier de diagnostic technique, la notice d’information, l’état des lieux et, selon la situation, les extraits du règlement de copropriété conservent toute leur importance.

Que doivent contrôler les locataires avant de signer ?

Le locataire doit vérifier que le contrat correspond bien au logement visité, au montant du loyer annoncé et aux conditions convenues. Il porte une attention particulière aux charges, au dépôt de garantie, à la durée du bail, à la révision du loyer et aux honoraires éventuels.

À partir du 1er octobre 2026, il peut également contrôler la rédaction de la clause résolutoire. Celle-ci doit mentionner le délai légal de six semaines après un commandement de payer resté sans effet.

Si le bail évoque une servitude de résidence principale, le locataire peut demander au propriétaire ou à l’agence de lui expliquer précisément son origine et son périmètre. Cette mention ne doit pas devenir une clause générique ajoutée automatiquement à tous les contrats.

Enfin, le locataire reste libre de ne pas communiquer son numéro de portable. Le caractère facultatif de cette information doit rester clair au moment de la signature.

Cette réforme protège-t-elle davantage le propriétaire ou le locataire ?

Le nouveau modèle poursuit un double objectif. Il donne au propriétaire un contrat plus cohérent avec les règles actuelles sur les impayés et la destination du logement. Il offre aussi au locataire une information plus précise sur les conséquences d’un défaut de paiement et sur les étapes qui précèdent une résiliation.

La réforme renforce donc surtout la sécurité juridique. Elle ne crée pas une nouvelle sanction immédiate et ne modifie pas à elle seule l’équilibre général du bail. Elle inscrit simplement dans le contrat des règles qui existent déjà dans la loi, tout en ajoutant des outils de dialogue et de régulation.

Que faut-il retenir du nouveau bail de location ?

À compter du 1er octobre 2026, les contrats conclus ou renouvelés utilisent un modèle actualisé. La clause résolutoire rappelle le délai de six semaines applicable après un commandement de payer. Le numéro de téléphone portable peut figurer parmi les coordonnées des parties, mais il reste facultatif. Enfin, les logements concernés par une servitude de résidence principale accueillent une mention spécifique destinée à limiter leur détournement vers la location touristique.

Pour les propriétaires comme pour les locataires, le bon réflexe consiste à vérifier la date et la version du contrat avant de signer. Un bail paraît souvent très standardisé, mais une formulation ancienne suffit parfois à transformer une simple location en sympathique casse-tête juridique.