Investissement : le dispositif pinel donne des ailes aux investisseurs.
On estime que grâce au nouveau dispositif Pinel mis en place par l’ex-ministre du logement, Sylvia Pinel, les ventes aux investisseurs ont progressé de près de plus de 50 % sur les 3 premiers trimestres 2015 d’après les chiffres du promoteur Nexity. Un franc succès pour les professionnels du milieu qui pensent que la souplesse de la loi à fortement favorisée le choix des investisseurs. La révision de trois points du projet de base a été une levée de frein primordiale. En effet, le fait de pouvoir louer à des proches le bien de votre investissement, la possibilité de moduler l’engagement locatif et surtout l’abrogation de la révision des loyers par les préfets sont des points majeurs dans l’engouement des investisseurs par rapport au dispositif proposé par Duflot.
Petit rappel de l’objectif de la loi Pinel : encourager la construction de logements qui pourront être achetés par les classes moyennes dans des zones où la demande en logement locatif surpasse l’offre.
Les points forts de la loi Pinel
- 63 000 euros de réduction d’impôt sur 12 ans maximum.
Voilà bien le premier atout du dispositif. Cette réduction est indexée sur la durée de l’engagement locatif. La durée minimale est de 6 ans, mais celui-ci peut être prorogé d’une ou deux périodes triennales, sans excéder les 12 ans au maximum. Attention, néanmoins aux conditions de ressources du locataire et au respect des plafonds des loyers.
- Eligible pour l’acquisition d’un bien ancien
Le deuxième point qui a fortement séduit les investisseurs c’est la possibilité d’utiliser ce dispositif pour l’acquisition dans l’ancien. A noter, que cette acquisition doit concerner un logement à réhabiliter ou un local à transformer en un logement.
Si ce dispositif est largement intéressant pour les investisseurs, sachez cependant qu’il devrait prendre fin en décembre 2016. Aussi, il est grand temps de réfléchir rapidement à investir. Néanmoins, cet achat d’appartement ou de local à réhabiliter ne doit pas être traité à la légère. Il convient de bien étudier le dossier avant toute chose. Alors vaut-il mieux investir dans le neuf ou dans l’ancien ?
Comment bien investir dans le neuf ?
Il est important de bien prendre en compte certains critères, avant de vous lancer dans l’aventure et parfois il est compliquer de bien être informé. Alors éclairons un peu cet univers parfois trouble.
1 – Votre logement est-il éligible ou pas au dispositif Pinel ?
Plusieurs type de logements sont éligibles alors comment savoir si vous pouvez bénéficier de Pinel pour votre logement neuf. Que ce soit un logement acheté en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), une construction (les travaux doivent être terminés dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte de vente), ou un logement qui a subi de lourds travaux qui permettent de le requalifier en logement neuf.
Tous ces logements qui ont obtenus un permis de construire depuis le 1er janvier 2013 doivent être conformes à la RT 2012, pour les autres appartements ou maison, ils doivent entrer dans les normes BBC de 2005.
Votre acquisition devra être située dans une zone éligible « Pinel ». Seules les zones A, A bis et B1 sont éligibles. Les appartements ou maisons incluses dans la zone B2, seront uniquement éligibles dans le cadre ou un arrêté préfectoral délivrera un agrément. Quant à la zone C elles est exclue.
Consultez les nouvelles zones Pinel sur la nouvelle carte revue et corrigé en octobre 2015.(source impôts.gouv.fr)
2 – Choisir la durée de votre engagement locatif.
C’est la durée d’engagement locatif qui définit votre réduction d’impôt, donc il est important de ne pas se tromper. Vous devrez prendre un engagement d’une durée minimum de 6 ans. Cet engagement pourra être modifié pour une ou deux périodes de 3 ans supplémentaires. La durée maximum prévue par la loi Pinel est de 12 ans.
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Engagement locatif
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Taux de réduction d’impôt en fonction du montant de l’opération |
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6 ans
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12 % |
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9 ans
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18 %
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| 12 ans |
21 %
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La réduction d’impôt que vous pourrez obtenir dépendra de la durée d’engagement locatif que vous aurez indiqué. Le montant de la réduction d’impôt s’étale sur la période de location avec 2% pour les 6 ou 9 premières années, puis 1% entre la 9 et 12 ème année.
Le calcul de la réduction s’indexe à deux plafonds :
- 300 000 euros par foyer fiscal et par an,
- 5 500 euros par m².
3- Le loyer : un des points clés
En fonction de la situation géographique du bien immobilier, le montant du loyer peut être plafonné par le législateur. Aussi, la détermination de votre loyer devra être très précise et se baser sur la surface habitable. Pour les petites surfaces, la loi prévoit l’application d’un coefficient qui majore le prix au m² des appartements de petites surfaces et minore les appartements de grandes surfaces. Le calcul s’effectue ainsi, plafond de loyer x [0,7 + 19 / superficie du logement].
4- Le respect des règles pour les ressources du locataire
Les ressources de votre locataire sont imposées par la loi. En effet, celle-ci précise que les ressources varient en fonction de la localisation du bien et de la situation du locataire. Ainsi pour vérifier les ressources de votre locataire vous devrez vous appuyer sur le revenu fiscal de N-2. L’assouplissement de la loi Pinel du 1er janvier 2015 permet de louer votre investissement à un ascendant ou un descendant selon certaines conditions.
5- Quel rendement pour un projet Pinel ?
On estime le rendement brut pour un investissement en loi Pinel proche de 3%. Celui-ci peut être plus important dans certains secteurs géographiques. Afin de rentabiliser au mieux votre investissement, il est important de vous prémunir de risques tels que la vacance locative. Aussi, il est primordial de vous renseigner sur le dynamisme du marché immobilier dans la ville de votre achat immobilier. Vérifier les demandes de location qui sont le plus recherchés dans le quartier où vous souhaitez investir.
Votre appartement doit être de préférence situé dans un quartier qui permet de bénéficier toutes les commodités en termes de transport, de commerces, d’écoles, …
Parlons de Pinel dans « l’ancien » une formule à étudier.
La mesure Pinel n’est pas une mesure réservée aux investissements dans l’immobilier neuf. La mesure peut être applicable aux investissements réalisés pour l’acquisition d’un bien à réhabiliter ou un local à transformer en logement.
Pour ce type d’investissement les contraintes et les restrictions sont les mêmes que celles décrites pour l’investissement dans le neuf.
Les atouts majeurs de l’ancien par rapport au neuf
- Le nombre de produits disponibles
S’il existe de nombreuses similitudes en termes de règles, les produits qui vous permettront de défiscaliser sont nettement plus nombreux dans le secteur immobilier « ancien ». L’offre est bien plus large et surtout le bien immobilier bénéficiera d’une position géographique, parfois plus intéressante et vous permettra de louer plus facilement.
- Le prix d’achat de l’immobilier ancien plus favorable
Pour choisir d’investir, le prix est aussi un élément déterminant qui peut orienter votre choix sur un bien immobilier ancien. En effet, sur un quartier équivalent, le marché immobilier détermine que l’acquisition d’un appartement ancien sera 15 % à 20 % moins cher qu’un appartement neuf. Plus encore dans le cadre d’un bien qui doit être rénové.
Petite astuce, dans le cadre de travaux dits « dissociés », ceux-ci sont déductibles de vos revenus foncier dès l’année d’acquisition de votre bien immobilier.
- Transformer un local en logement
Dans ce cas précis il faut tout d’abord demander un changement d’usage. Les règles de transformation, pour entrer dans les critères de la loi Pinel sont assez strictes. N’hésitez pas à faire appel à un architecte ou un professionnel de l’immobilier qui vous proposera des solutions et pourra vous accompagner dans l’acquisition de votre bien immobilier.
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