Et si on achetait un rez-de-chaussée !

(Lesiteimmo.com) – Le rez-de-chaussée, habituellement réservé aux concierges est de plus en plus prisé dans les grandes villes. En plus de réunir plusieurs avantages (pas de charge d’ascenseur, des prix de 10 à 20% moins chers qu’en étage), il s’accompagne souvent d’une petite terrasse ou d’un jardin. Cette niche est tellement en vogue que certaines agences se sont spécialisé dans ce créneau.

Attention néanmoins, ce bien plein de cachet que vous vous apprêtez à visiter peut vous réserver bien des surprises. Ces appartements peuvent être bruyants, mal chauffés. Certaines assurances demandent d’ajouter des barreaux aux fenêtres donnant sur la rue pour sécuriser le logement. Une dernière chose, vérifiez que l’appartement mis en vente soit tout bonnement… habitable. Légalement, un local commercial qui n’a pas été requalifié à usage d’habitation par les services de l’urbanisme ne peut faire office de logement.

Et enfin, si vous souhaitez réaliser un investissement locatif avec un appartement en rez-de-chaussée, gardez en mémoire que les loyers des rez-de-chaussée affichent des décotes généralement équivalentes à celles des prix d’achat… d’où des rendements sensiblement identiques. D’ailleurs, ce type d’appartement peut être plus difficile à louer si il ne se trouve pas en plein centre ville.  Soyez vigilant !

Une location pour 150€/mois…

(Lesiteimmo.com) – Cette solution apparaît comme LA solution pour pallier au manque de logement, notamment sur la région Parisienne. Cette démarche vient des Pays Bas, qui en 1992, proposait à des locataires d’occuper temporairement des locaux vacants, type caserne désaffectée, bâtiment ministériel ou ancien parc d’attraction. Originale et économique, cette solution vient tout juste d’arriver en France, contre un loyer modique de 150€/mois (charges comprises), les locataires intéressés peuvent occuper des biens vacants sur une durée donnée. L’avantage pour les propriétaires,  leurs bâtiments sont occupés, pour éviter la dégradation naturelle du bien. Néanmoins, le locataire est soumis à quelques règles :

• il doit être prêt à quitter le logement à tout moment, en seulement 4 semaines.
• il doit s’inscrire sur une liste d’attente et peut choisir uniquement la zone géographique et non la nature du logement.

L’expérience est réussie pour 12 locataires Parisiens qui, actuellement, se partage 6 000m² de bureaux désaffectés. Affaire à suivre…

La meilleure façon d’investir dans le dispositif Scellier !

(Lesiteimmo.com) – Chute des rendements locatifs, avantage fiscal réduit… Est-ce toujours intéressant d’avoir recours au dispositif Scellier pour un investissement locatif ? Malgré les apparences, oui, mais à certaines conditions…en investissant dans le logement vert !

Il y a quelques temps, le régime Scellier avait de beaux avantages (25% de réduction d’impôt sur l’acquisition d’un logement neuf). Aujourd’hui, la loi de finances pour 2011 vient de bouleverser la donne. Pour réduire les déficits publics, le gouvernement a ainsi prévu le rabotage d’une vingtaine de niches fiscales dont le régime Scellier. Ainsi, en 2011, la réduction d’impôt est rabaissée à 22% lorsque le logement est certifié BBC-Effinergie et à 13% pour un logement neuf répondant à la réglementation thermique en vigueur (la RT 2005).

Néanmoins, tout acheteur ayant signé, devant un notaire, un contrat de réservation avant le 31 décembre 2010 et qui signera l’acte définitif avant le 31 mars 2011, continue de bénéficier des taux non-rabotés.

Est-ce plus rentable d’acheter un Bâtiment  Basse Consommation – Effinergie ?

Quelques éléments méritent d’être pris en compte avant de se lancer. En effet, le label BBC implique un surcoût de construction qui risque de se répercuter sur le prix d’achat. En effet, construire BBC revient à environ 10% plus cher, du fait, des nombreux contrôles et démarches qu’implique le label. De plus, pour obtenir le label, le logement doit satisfaire des exigences sévères en agissant sur l’enveloppe du bâtiment et sa perméabilité à l’air,  sur son système de chauffage, d’eau chaude, de ventilation et d’éclairage. Autant d’éléments qui impliquent un surcoût pouvant aller jusqu’à 10%. De plus, le bailleur doit appliquer et respecter des plafonds de loyers, ce qui peut diminuer la rentabilité de l’investissement.

Le logement BBC comporte des caractéristiques à respecter :

• une consommation énergétique strictement limitée à 50kWh/m²/ an (cette consommation peut varier selon la situation géographique).
• Seule l’énergie primaire est prise en compte, c’est à dire le chauffage, le refroidissement, la ventilation, la production d’eau chaude sanitaire et l’éclairage des bâtiments.
• Les occupants doivent respecter les bonnes pratiques afin de ne pas consommer plus de 50kWh (qui est basé sur un usage conventionnel et non sur les habitudes de vie).

Un autre élément à prendre en compte lors d’un achat locatif : la stagnation des loyers qui fait chuter les rendements locatifs. N’ayez crainte, les plafonds de loyers déterminés par la loi Scellier se base sur le niveau des loyers du marché. Mais attention, pour bénéficier d’une rentabilité correcte il faut privilégier l’investissement dans le BBC doté de l’avantage fiscal maximal.

Si l’on réfléchie bien, un logement BBC – Effinergie se louera ou se vendra plus facilement qu’un logement non BBC, grâce à  l’obligation d’inscrire la performance énergétique du logement sur les annonces immobilières. D’ailleurs, le parc locatif « vert » tend à se développer d’ici quelques années. Aujourd’hui, environ 3 000 logements sont labellisés et 80 000 sont en attente.

De plus, un bien BBC – Effinergie bénéficie de la qualité et d’une certaine pérennité pour le futur acquéreur.  Un constat a été fait en Suisse, où les logements labéllisés Minergie – l’équivalent helvète de BBC-Effinergie – se vendent 10% plus cher que les mêmes biens sans label.

Aujourd’hui, la pénurie de logement est telle que l’écart entre BBC et non BBC est infime, et même si un logement non BBC est moins cher, il ne sera pas forcément vendu à un prix différent d’un logement BBC.  D’ailleurs, ces biens sont de plus en plus rares, les promoteurs ont anticipé la construction BBC et n’ont plus de bien non BBC en stock.

Pour en savoir plus, une simulation est réalisée en fin d’article afin d’illustrer ces propos.

Qui peut me délivrer ce label ?

Lors de la signature d’un contrat avec un promoteur faites bien attention aux mentions du type « niveau BBC ». Seule l’obtention du label BBC – Effinergie ouvre droit à la réduction d’impôt au taux de 22%. Les organismes certificateurs doivent être agrées par le Comité Français d’accréditation ( Cofrac), ils sont 4 pour le moment : Cerqual, Promotelec Certivea et Cequami à délivré ce label à partir du référentiel mis au point par l’association Effinergie.

L’évaluation du logement, pour l’obtention du label, sera donc effective une fois celui-ci terminé. En règle générale, le label est obtenue sans problème, les promoteurs sont vigilants et se prémunissent contre ce risque en faisant appel à des bureaux d’études agrées par le CSTB. Néanmoins, vous pouvez vous protéger juridiquement contre une non-délivrance du label.  Le notaire de l’investisseur,  doit exiger une clause dans l’acte de vente indiquant que l’achat est motivé par l’économie d’impôt du dispositif Scellier et que la labellisation est donc une condition fondamentale.

La loi Scellier est-ce uniquement pour les logements neufs ?

Une alternative au  Scellier neuf est mis en place depuis quelque temps. Un investisseur peut investir dans un logement à réhabiliter en profitant du dispositif Scellier, sous certaines conditions. Le régime Scellier ancien permet d’avoir accès à des biens immobiliers situés en centre-ville à des prix en général inférieurs à ceux du neuf. Le logement ne doit pas répondre aux normes de décence prévues dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement doit être attesté par un contrôleur technique qui remplira ensuite un état descriptif du logement. Une fois les travaux terminés, un nouveau descriptif doit être fourni par le contrôleur ainsiq u’une attestation garantissant que le logement satisfait aux exigences de décence et qu’il répond à certaines performances techniques (arrêté du 19 décembre 2003). Une fois le label « BBC – Effinergie rénovation » obtenu la réduction d’impôt est égale à celle du neuf soit 22% du coût de revient de l’opération.

Simulation : Rentabilité du Scellier avec ou sans le label BBC

Un couple avec deux enfants déclarant 60 000€ net par an, achète un deux pièces de 40m² situé en zone A bis.

A superficie et  localisation équivalente, le logement BBC est vendu 11% plus cher que celui qui n’est pas labellisé. Au bout de 9 ans, on estime que logement BBC continuera de bénéficier de ce différentiel de 11% par rapport au logement standard.

Montage financier :

Emprunt sur 20 ans à un taux de 4% + apport personnel de 10%
Frais : 1.8% du prix d’achat

Loyers et charges :

Loyer mensuel : 20€/m² (BBC) et 16.10€/m² (non BBC)
Charges non récupérables sur le locataire : 10% du loyer
Progression annuelle des loyers et charges : 1.5%
Vacances locatives (un mois tous les 3 ans) : 3% du loyer

Rentabilité de l’opération suivant le dispositif retenu

* Taux de Rentabilité Interne. Le TRI est un indicateur financier tenant compte de toutes les dépenses et recettes liées à un investissement.

Conclusion : Malgré son prix d’achat plus élevé, l’investissement Scellier dans une opération labellisée BBC – Effinergie offre un rendement net après fiscalité légèrement supérieur. Mais la prime au Scellier BBC – Effinergie se fera surtout sentir à la revente.

Lire en plus : Scellier classique ou Scellier intérmédiaire ?

Et si on faisait des travaux ?

(Lesiteimmo.com) – Différents éléments peuvent entraîner des travaux au sein d’un logement. Qu’il s’agisse de rénovation, d’embellissement, ou de travaux de restauration, il est important de suivre un déroulement précis. Lesiteimmo.com vous donne quelques astuces pour en venir à bout sans stress !

Entre la hausse des prix de l’immobilier neuf, l’obligation de communiquer la performance énergétique de son logement lorsque l’on souhaite le vendre ou encore la tendance des nouvelles énergies renouvelables, ou tout simplement pour valoriser son patrimoine, de plus en plus de particuliers entament des travaux de natures différentes. Qu’ils soient réalisés par des professionnels ou par des particuliers, les travaux nécessitent une étude approfondie.

Des travaux oui, mais quoi ?

La décision de réaliser des travaux ne se prend pas à la légère. Il faut définir des objectifs précis, et organiser le chantier de manière méthodique. Avant toute chose, réalisez un diagnostic de l’existant à travers des plans, étage par étage, en précisant bien l’ensemble des fenêtres, des portes, la dimension de chaque pièce. Ce plan doit être complété par un examen technique de construction qui évaluera les éventuels dysfonctionnements ou modifications à apporter d’un point de vue de la sécurité du logement (électricité, gaz, murs porteurs, humidité). L’examen technique sert aussi à vérifier l’état de tous les éléments importants du bâti : toiture, charpente, huisseries, chauffage, électricité, plomberie… Pour cette partie, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel.

Vient ensuite la partie « agréable » des travaux : les idées ! Suivant votre besoin ou vos désirs, vous avez de nombreuses idées pour aménager votre logement. N’hésitez pas, encore une fois, à vous faire conseiller par un professionnel. En effet, toutes vos idées, ne sont peut être pas réalisables ou du moins nécessitent l’avis d’un spécialiste. D’ailleurs, celui-ci vous aidera par la suite à budgétiser vos travaux. Et malgré tout ce que l’on peut penser, il vous fera faire des économies en mettant en concurrence les entreprises susceptibles d’intervenir dans votre projet. Mais aussi en vous faisant gagner un temps précieux dans les démarches administratives. Il vous conseillera dans l’utilisation de matériaux et de techniques spécifiques pour optimiser par exemple les économies d’énergie et veillera au respect du calendrier et au bon déroulement du chantier. L’intérêt de réaliser des plans et de réfléchir sur le projet va trouver toute son importance lors de la réalisation des devis. En effet, si votre projet est approximatif les devis le seront également et les prix annoncés risquent d’être bien plus importants que le budget que vous vous étiez donné. Bien entendu, si vous souhaitez réaliser vos travaux par vous même, vous pouvez demander le prix des matériaux et outils auprès des fournisseurs.

La réalisation de devis précis, vous permettra dans un second temps, et si vous faites appel à un prêt travaux, d’apporter à votre banquier un dossier solide et complet qui sera ainsi traité rapidement. Une fois tous les devis reçus, il va falloir faire un choix entre les matériaux, les professionnels et la qualités de leurs prestations. Concernant votre budget, selon votre cas, la loi prévoit des aides sous formes de subventions, de crédits d’impôts, de prêt à taux zéro ou de taux de TVA à 5.5%.
Renseignez –vous après des artisans ou sur lesiteimmo.com. Avant d’entamer les travaux, une dernière chose doit être prise en compte : les autorisations préalables. Si vous agrandissez, si vous modifier l’aspect extérieur de votre logement ou si vous vivez en lotissement ou copropriété pensez à vous renseigner auprès de votre mairie ou de votre syndicat de copropriété. Certains travaux sont soumis à des règles strictes qui si elles ne sont pas respectées peuvent obliger le propriétaire à remettre le logement en l’état initial!

C’est décidé on débute les travaux!

Vous avez toutes les autorisations, les devis en main, les artisans sélectionnés…il ne vous reste plus qu’à débuter les travaux! Deux cas de figure peuvent se présenter. Soit vous décidez de réaliser vous même les travaux et dans ce cas vous assumez seul les garanties légales liées aux travaux engendrés. Néanmoins, une seule des garanties peut poser problème : la garantie décennale, qui rend responsable la personne qui contrôle et organise les travaux des dommages éventuels qui peuvent apparaître durant les 10 ans qui suivent la fin des travaux. En effet, le particulier qui réalise ses travaux lui-même sera tenu pour responsable en cas de revente avant la fin des 10 ans en cas de dommages. Lorsque les travaux nécessitent un permis de construire, n’oubliez pas d’informer votre mairie du début des travaux par une déclaration d’ouverture de chantier. Ensuite, les travaux suivent un planning précis élaboré et contrôlé par le maître d’ouvrage ou l’entreprise intervenante.

Les travaux sont enfin terminés, n’oubliez pas de compléter le procès-verbal de réception de travaux et de le faire signer par le maître d’ouvrage et les artisans. Ne négligez pas ce document, c’est à partir de sa signature que les garanties liées aux travaux prennent effet. (garantie de parfait achèvement valable un an, de bon fonctionnement valable deux ans et enfin garantie décennale sur dix ans). Grâce à ce document, vous pourrez relevez tout ce qui n’est pas conforme à l’accord initial, et qui pourrait donner lieu à des travaux de finition ou de réparation par les entreprises concernées.

Si vos travaux ont été réalisés après l’obtention d’un permis de construire, il faut signaler la fin des travaux à la mairie à travers une déclaration d’achèvement de chantier. Si vous avez modifiez une partie de la surface habitable, vous devez communiquer ces changements à l’administration fiscale pour le calcul de l’impôt foncier.

Prochainement, nous vous ferons un mémo des aides accordées pour la réalisation de travaux.

En savoir plus :

• Pour tout savoir sur la rénovation, l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat met à disposition des particuliers une série de fiches techniques concernant tous les aspects de la réhabilitation de l’habitat ancien. Ces documents, ainsi que de nombreuses autres ressources documentaires sont téléchargeables gratuitement sur le site www.anah.fr.
• Depuis la loi Depuis la loi n°77-2 du 03 Janvier 1977, même si vous êtes le maître d’ouvrage, vous devez obligatoirement faire appel aux services d’un architecte pour concevoir et réaliser votre projet. A moins que la surface modifiée soit trop petite ou que les transformations intérieures ne modifient pas l’aspect extérieur de votre habitation.

9 800 euros pour se loger !

(Lesiteimmo.com) – Trouver un logement devient de plus en plus onéreux pour les français. La somme des dépenses liées au logement a augmenté de +4.2% fin 2010, soit 2 fois plus que l’inflation, qui, selon les chiffres de l’INSEE, aurait grimpé de 1.8%. L’ensemble des dépenses courantes (loyer, charges, chauffage…) s’établit donc à 9 800 euros (contre 9500€ en 2009). Sur l’ensemble du territoire, les dépenses liées au logement (qu’il s’agisse de son propre bien immobilier ou d’une location) auront représenté en 2010 quelques 297,2 milliards d’euros.

Cette augmentation vertigineuse s’explique, selon le rapport annuel du ministère de l’Ecologie, par l’augmentation des prix des produits pétroliers et les conditions météorologiques de 2010, qui associés ont fait grimper les dépenses d’énergie. Le fioul et le gaz ont pris chacun + 22% et + 36% en 5 ans, et les conditions climatiques désastreuses n’ont pas épargné la consommation en énergie des ménages !

Malgré un loyer qui a plutôt ralenti, +2.7% en 2010 contre 3.1% en 2009. Les charges, qui représentent 1 dixième du total des dépenses, ont connu une hausse de 2,2% en 2010 (1,3%  en 2009). Toutes ces augmentations, ont largement entachées le budget des français , en effet, 21.7% de leur revenu disponible brut  est consacré aux dépenses courantes de logement. Pour comparaison, c’est deux fois plus que les dépenses liées aux transports (+11.4%) et à l’alimentation (+11.5%).

Source Ministère de l’Ecologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

L’intérêt du web pour les agences immobilières…

(Lesiteimmo.com) – L’immobilier est un marché très concurrencé composé d’un public averti et versatile… Aujourd’hui, les agences se doivent de réagir et d’imposer leur présence sur le web. Lesiteimmo.com vous donne quelques conseils marketing pour entrer dans cette nouvelle ère…

Le temps est révolu du simple site vitrine et de sa présence sur les portails immobiliers pour diffuser plus largement ses annonces. Bien entendu, ces moyens de communication sont toujours d’actualité, mais de nouvelles techniques s’imposent et se mêlent à ceux-ci.
Depuis 2009, de nouvelles agences immobilières sont apparues. Les sociétés low-cost, elles proposent des taux de commissions bas en contrepartie de prestations simplifiées. D’autres, n’ont plus de lieu physique, les agents travaillent de chez eux ou dans leurs voitures. Et enfin, les petites structures arrivées récemment sur le marché de l’immobilier proposent des services innovants comme la géolocalisation.

Avec toutes ces nouveautés, les agences plus anciennes n’ont plus qu’à bien se tenir… ou suivre le mouvement en innovant. Il y a quelques années, la communication d’une agence était centrée sur les annonces, aujourd’hui, le client en demande plus pour être séduit. Il attend un service plus large, des conseils, des simulateurs de prêts, des renseignements sur les annonces et les quartiers. La société Géoimmo, l’a bien compris et a lancé en 2010 son application Iphone avec la possibilité de trouver tous les biens disponibles près de chez soi et d’obtenir tous les renseignements sur le quartier. Lesiteimmo.com est d’ailleurs partenaire de Géoimmo et propose à tous ses clients agence cette application de géolocalisation sur leurs annonces.

Vous l’aurez compris, une présence sur le web est primordiale pour une agence immobilière, mais il ne faut pas négliger l’interaction avec le client. Comment travailler sur ces deux points ? en devenant actif sur les réseaux sociaux. Mais attention à ne pas communiquer uniquement sur les annonces. Les réseaux sociaux sont des lieux d’échanges et d’interactions. L’agence qui ouvre un compte sur Facebook ou Twitter  se doit de respecter certaines règles :

• montrer qu’une personne physique s’occupe du compte
• être actif quotidiennement
• diffuser des informations intéressantes pour apporter un intérêt aux internautes qui suivent l’agence et montrer son professionnalisme
• participer aux discussions pour développer son réseau

Et vous comment vous différenciez -vous sur le web ? Avez-vous un compte Facebook ou Twitter ?

Nouvelle offre pour les agences immobilières

(Lesiteimmo.com) – Entre 2008 et 2009 beaucoup d’agences immobilières ont été obligées de fermer boutique. Et pour cause, il y en avait trop! Aujourd’hui, avec la reprise du marché de l’immobilier, l’activité reprend, et les agences  sont contraintes de reconstruire leur modèle!

Le chiffre est donné : 20% des agences immobilières ont du fermer leurs portes entre 2008 et 2009, outre la crise, elles étaient trop nombreuses sur le marché en 2009 pas moins de 28.000, soit une pour 1.000 habitants dans certaines villes moyennes, contre 15.000 en 1995.

Aujourd’hui, le marché repart et les agences ont deux orientations. Pour les petites structures, c’est la spécialisation dans des niches spécifiques : les rez de jardin, les appartements avec terrasse, les lots atypiques…
Et pour les structures un peu plus importantes, c’est le tout virtuel qui pèse dans la balance, au point de ne plus avoir d’agence « physique ». Optimhome, par exemple, revendique, au bout de quatre ans d’existence, 1 000 commerciaux indépendants travaillant depuis chez eux ou dans leur voiture, gérés par 50 personnes installées dans un village du Var.

Aujourd’hui, 80% des premiers contacts passent par Internet, les agences immobilières ne doivent pas négliger ce nouveau média pour capter de nouveaux mandats et intéresser une clientèle très versatile. Et pour cela, rien de mieux que des offres attrayantes en plus du service classique, Century 21, propose une offre de 6.000 euros « au déménagement ». Ce chèque distribué à quelque 9.000 clients depuis le mois d’octobre revient de fait à diminuer la commission d’agence.

Lire la suite sur les Echos.fr

Google se retire de l’immobilier… affaire à suivre !

(Lesiteimmo.com) – En ce début d’année, deux constats : Google qui se retire de l’immobilier et Zillow ( service d’estimation immobilière) qui serait à vendre ? Que les pros ne se frottent pas les mains trop vite. En effet, Google a pour habitude de reculer pour mieux sauter…
Pour ceux qui ne sont pas frappés par Alzheimer, il y a quelque temps, Google se lance dans la vidéo on-line et échoue, puis il achète Youtube et devient le N°1.
Même stratégie pour Picasa ou le rachat de Keyhole, une société de cartographie numérique qui sera à la base de Google Earth.

Il est donc urgent d’attendre de voir si Zillow ou Trulia ne changent pas de nom dans quelques mois pour devenir quelque chose qui commencerait par Goo… Affaire à suivre !

Pour aller plus loin : Google se plante lamentablement dans l’immobilier
L »annonce de Google
Fin des annonces immobilières sur Google Maps

Le photovoltaïque va-t-il être victime de son succès ?

(Lesiteimmo.com) – Suite à l’engouement des français face aux panneaux photovoltaïques, l’Etat se pose la question de mettre en place des quotas pour les particuliers. Une fois le quota atteint, plus aucune autorisation d’installation ne sera accordée, et il faudra attendre le trimestre prochain pour renouveler sa demande. Une proposition totalement contradictoire avec le Grenelle de l’environnement, dont l’objectif était d’encourager le passage aux énergies renouvelables et les bâtiments à basse consommation d’énergie. Lire la suite de l’article sur Maison à part

A Paris, la pénurie de logement développe la construction!

(Lesiteimmo.com) – Le prix de l’immobilier a tellement augmenté ces dernières années sur la région Parisienne que trouver un logement à louer ou à acheter et devenu mission impossible! Pour que Christine Lagarde, ministre de l’économie il n’y a plus qu’une solution bâtir! Lire le suite sur le Figaro.fr