Acheter dans l’ancien à Marseille : pièges, bonnes affaires et quartiers à cibler en 2025
Marseille, un parc ancien aussi vaste que contrasté
Achat immobilier ancien Marseille – Près de 72 % des logements à Marseille ont été construits avant 1975, selon l’Insee. La ville compte un patrimoine ancien immense, allant de l’immeuble haussmannien du centre-ville aux résidences des années 1960-1970 dans les quartiers périphériques. Acheter un bien ancien à Marseille peut s’avérer très attractif en termes de prix, avec des écarts importants entre les arrondissements.
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Mais si les opportunités sont nombreuses, les risques le sont tout autant. Copropriétés fragiles, charges élevées, retards de travaux ou litiges entre copropriétaires : Marseille a été à plusieurs reprises médiatisée pour ses effondrements d’immeubles, comme rue d’Aubagne en 2018, ou pour ses “marchands de sommeil”.
Des prix attractifs… mais des travaux souvent indispensables
Le prix moyen au mètre carré pour un appartement ancien à Marseille s’élevait à 3 180 €/m² en juin 2025, selon les données de la FNAIM. Mais ce chiffre cache d’importantes disparités :
| Quartier | Prix moyen ancien €/m² |
|---|---|
| Le Panier / Vieux-Port (2e) | 3 500 € |
| Noailles / Thiers (1er) | 3 000 € |
| Belle-de-Mai (3e) | 2 700 € |
| Endoume / Roucas-Blanc (7e) | 5 800 € |
| Saint-Loup / La Pomme (10e) | 3 200 € |
Dans de nombreux cas, les logements nécessitent une rénovation complète, notamment en termes d’isolation thermique, de plomberie ou d’électricité. Les aides publiques comme MaPrimeRénov’ peuvent soutenir ces travaux pour ces appartements à rénover à Marseille , mais à condition que le logement soit occupé en résidence principale ou destiné à l’être dans un délai défini.
Les principaux pièges à éviter
Acheter dans l’ancien à Marseille peut se transformer en mauvaise surprise si certains points ne sont pas vérifiés. Les experts immobiliers locaux recommandent de prêter attention à :
- L’état de la copropriété : de nombreuses résidences anciennes souffrent d’un manque d’entretien, de charges impayées ou d’absence de syndic structuré.
- Les rapports techniques : diagnostics amiante, DPE, état des installations gaz et électricité doivent être analysés avec soin.
- Les travaux votés ou à venir : ravalement, toiture, ascenseur… peuvent coûter plusieurs milliers d’euros.
- Le quartier : certains secteurs comme Noailles, la Plaine ou Belsunce nécessitent un regard de terrain, entre requalification urbaine et insécurité persistante.
Selon l’ANAH, près de 40 % des logements anciens du centre de Marseille sont considérés comme énergivores (classe E, F ou G). Ce point est crucial pour la revente, la location et la conformité aux lois à venir sur les passoires thermiques.
Les quartiers où acheter dans l’ancien en 2025
Certains secteurs présentent de vraies opportunités pour les acheteurs en quête de cachet, de potentiel et de plus-value :
- La Belle-de-Mai : quartier en requalification, proche du centre et des gares, avec prix très bas et fort potentiel après rénovation.
- Thiers / Réformés : immeubles haussmanniens, beaux volumes, proximité des transports.
- Saint-Charles / Longchamp : très bien desservis, nombreux biens anciens à rénover.
- Les Chartreux / Cinq Avenues (4e) : ambiance village, bons rendements locatifs et cadre de vie agréable.
Dans ces secteurs, les prix sont encore autour de 2 800 à 3 400 €/m², bien en dessous de la moyenne des grandes métropoles françaises.
Une demande soutenue… mais des critères exigeants
Le marché de l’ancien reste tendu à Marseille, porté par des primo-accédants à la recherche de leur première résidence principale et des investisseurs à la recherche de valeur. En 2025, les délais de vente pour les biens bien placés, rénovés ou à fort potentiel, restent inférieurs à 35 jours selon les agences marseillaises interrogées (source : Orpi, Laforêt, Guy Hoquet).
Mais attention : les acquéreurs sont de plus en plus attentifs à la qualité du bâti et au diagnostic énergétique, dans un contexte où les financements sont plus difficiles à obtenir (taux de crédit autour de 3,95 % au 1er semestre 2025).
Conclusion pour un achat immobilier ancien Marseille
Acheter dans l’ancien immobilier à Marseille peut offrir de belles perspectives en termes de valorisation et de rentabilité. Mais dans une ville aux contrastes marqués, il faut savoir lire entre les lignes : repérer les quartiers qui montent, éviter les pièges des copropriétés dégradées, et surtout, bien s’entourer. Dans les bons secteurs, un achat ancien rénové peut représenter un investissement solide et durable.
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