Immobilier : éviter les pièges de la copropriété pour bien acheter ?

Vous avez trouvé votre appartement et celui-ci fait partie d’une copropriété. Rien de grave, cependant il y a quelques points à étudier de près avant de signer.

Quels sont les pièges de la copropriété à éviter pour bien acheter  ?

Dans un premier temps, prenez garde au montant des charges courantes qui peuvent vite alourdir le montant de votre budget. Demandez au propriétaire le montant inhérent aux charges directes et indirectes tels que les ascenseurs, les communs, le chauffage, … si en additionnant l’ensemble des frais votre revenus est consommé à plus de 40 % réfléchissez à votre acquisition plus précisément.

Ensuite penchez-vous sur les taux d’impayés de votre future copropriété. Sachez que si celle-ci dépasse le taux de 25%, la copropriété est en situation très délicate. C’est un indicateur important concernant la santé financière de la copropriété. Si de lourds travaux doivent être effectués il deviendrait difficile d’entretenir le bâtiment convenablement. De plus, vérifier l’état des travaux à venir pour maintenir l’habitat en bon état. Si vous devez prévoir un ravalement de façade cela peut vite devenir un point négatif pour votre investissement. Vérifiez les travaux prévus par la copropriété et ceux déjà réalisés pour prendre en compte les lourdes charges à venir. Le prix pourrait devoir être revus à la baisse dans ces cas-là.

Quand vous êtes sur l’étude des documents de copropriété, lisez le règlement de copropriété qui pourrait contenir des points assez contraignants. Certains règlements sont parfois trop stricts et vous empêche de posséder un animal de compagnie par exemple.

N’oubliez de demandez au vendeur de vous fournir les justificatifs en cas de modification substantiels de l’appartement. En effet, si de gros travaux ont été effectués demandés les justificatifs de garantie pour pouvoir en cas de problèmes obtenir les réparations.

Pour la partie juridique des copropriété que faire ?

Vérifier le nombre de copropriétaire qui constitue l’immeuble ceci peut être important pour les prises de décisions futurs. En effet, si les copropriétaires sont peu nombreux les décisions peuvent être prise de manière assez rapide et le montant des travaux va vite devenir assez important. Contrôler s’il y a des actions juridiques en cours et la fréquence des changements de syndics qui peuvent être des indicateurs importants. Ils seraient notamment la preuve d’une mauvaise gestion.

NB : Sachez que certains documents doivent vous être remis impérativement avant votre acquisition.

Si votre choix se porte plus vers la construction d’une maison, alors découvrez notre prochain dossier dédié à la construction et les points à étudier pour bien construire votre futur logement.

Copropriété et assurance font ils bon ménage ?

Une copropriété, voilà où vous logez ? Donc vous êtes susceptible de devoir faire face à des inondations, des incendies, des dégâts divers et variés qui peuvent être mal couverts par l’assurance de votre copropriété. Faites un point, sur les bonnes options pour être bien couvert !

Dans la plupart des copropriétés, la souscription d’une assurance multirisque est parfois imposée par le règlement de copropriété et entre dans les charges de celle-ci. Si cette assurance n’est pas une obligation légale, il est néanmoins préférable de bien s’assurer quand on occupe un logement en copropriété. En effet, le vieillissement et le mauvais entretien du parc immobilier engendre de plus en plus de sinistre chaque année. On constate une évolution de 5% à 10 % par an du nombre de sinistres, avec une augmentation également de l’importance de ceux-ci. Ce qui provoque, bien sûr, une augmentation proportionnelle de vos coûts d’assurance à hauteur d’un pourcentage équivalent.

Pourquoi votre copropriété doit-elle prendre une couverture multirisque ?

La couverture multirisque qui couvre votre copropriété intervient en cas de dommages aux biens immobiliers de la copropriété ou à ses embellissements. Le plus souvent les contrats couvrent les risques contre la foudre, l’explosion, les dégâts des eaux, l’incendie, la tempête, la neige, la grêle, les catastrophes naturelles et technologiques, les bris de glace et le vol. Le contrat couvre également la responsabilité civile qui est un risque qui doit être obligatoirement couvert depuis la loi ALur.

Quelles sont les options à étudier pour une bonne couverture ?

Chaque bien immobilier à ses propres spécificités qui sont parfois mal appréciées par les assurances « génériques ». Il faut donc être vigilant dans un premier temps à vos garanties étendues. Vérifiez ensuite le plafond d’indemnisation maximal que propose votre assurance de copropriété. Il est de bon ton de faire un point sur les garanties qui couvrent les dégâts les plus fréquents sur les copropriétés qui sont les incendies et les dégâts des eaux. Scrutez, la clause de votre contrat qui garantit la protection juridique et celle qui garantit les charges impayées. Important de contrôler si le contrat de votre copropriété considère les copropriétaires entre eux comme des tiers et non comme des assurés afin que la garantie fonctionne en cas de dommage.

Alors renseignez-vous et n’hésitez pas à faire des simulations d’assurance, afin d’opter pour la bonne option !

Propriétaire : la loi ALUR favorable ou pas pour vous ?

Pour les propriétaires d’appartement en copropriété, on constate que les charges sont en hausse de 30 %,  avec une progression moyenne des honoraires de votre syndic de 25 %.

Pour les heureux propriétaires d’une maison individuelle, le durcissement des normes en termes d’assainissement, et l’augmentation du tarif du fioul pour ceux qui sont concernés, offre une perspective d’avenir inquiétante.

Alors est ce que la loi ALUR va apporter des solutions à vos angoisses ?

Comment limiter les frais avec vos prestataires et bénéficier des aides gouvernementales?

Alur et la copropriété : un coup de pouce ?

La loi Alur de Cécile Duflot, ministre du logement, prévoit en effet de donner un coup de pouce aux propriétaires d’appartement en obligeant les gestionnaires de syndic à mettre en place des forfaits pour leurs services (tout compris) et à ouvrir, pour éviter tout problème, un compte par résidence.

Mais est-ce que cette nouvelle loi sera suffisante pour diminuer les coûts ? De nouveaux prestataires envahissent le marché alors…

« Gagnez 50 % sur votre facture annuelle concernant vos frais de copropriété ! »

Un slogan publicitaire qui donne envie à tous les propriétaires d’un appartement dans une copropriété. Car avec plus de 30 % d’augmentation de charges en 5 ans, la question vient à se poser. Et oui ! sur le secteur du syndic de copropriété de nouveaux intervenants percent le marché sur la toile.

Alors qui sont-ils ?

Depuis quelques mois des sociétés de gestion de copropriété apparaissent sur le Web pour offrir des services presque similaire avec un coût divisé par deux.

Quel est leur secret ?

C’est simple une gestion totalement faite par internet ce qui divise les coûts de gestion de manière exponentiel. En effet, le papier ne leur coûte rien tout est disponible en ligne, de votre compte rendu d’assemblée générale à vos appels de charges,…. Ils ne prennent pas de surcoût quant à l’ouverture d’un compte bancaire spécifique à votre copropriété. Bien sûr cette gestion entièrement « virtuelle » avec un coût plus bas à un revers qui est la proximité. En effet, ces prestataires ne se déplacent pas pour une assemblée générale, ni pour les gros travaux. Néanmoins, si votre conseil syndical est dynamique et plutôt investi, pourquoi ne pas vous pencher sur de nouvelles solutions ?

Alur imposera à tous les syndics, au plus tard un an après son entrée en vigueur, d’ouvrir un compte spécifique à chaque résidence. Les gestionnaires seront tenus d’y déposer l’argent nécessaire à la gestion de votre résidence, ce qui devrait éviter le surcoût de 15 à 40 %, et la mauvaise gestion par le biais de reversement de somme du compte d’une résidence à une autre.

Petit bémol de la loi, cependant : elle permet aux résidences d’une quinzaine de lots de ne pas avoir un compte propre. N’hésitez pas non plus à opter pour une banque différente de celle de votre syndic lors de l’assemblée générale.

Comment limiter les frais de votre copropriété ?

Il y a un point qui est rarement remis en cause, ce sont les contrats qu’a pu signer votre syndic avec les différents prestataires qui interviennent dans votre résidence. Sachez que les renégociations sont possibles lors du renouvellement de votre contrat. En effet, on estime que vous pourrez gagner de 15 à 20 % sur vos factures.

Ensuite si les normes changent et imposent des rénovations il faudra être vigilant au surcoût que pourrait vous infliger les intervenants. En effet, d’ici à 2021 vous devrez faire réviser, pour ceux qui en possèdent, vos ascenseurs, mettre en place une télésurveillance et vérifier vos canalisations; et parfois, des frais inhérents à ces mises aux normes pourraient être évités. Pour cela, consultez les bureaux d’expertise : vous amortirez très vite leurs honoraires.

En termes de travaux, Alur impose désormais à chaque résidence de plus de 5 ans de provisionner pour les gros travaux une somme équivalente à 5 % du budget prévisionnel (somme non récupérable auprès de la copropriété en cas de revente).

Quelles sont les aides gouvernementales disponibles pour la rénovation énergétique ?

  • la TVA concernant les travaux de rénovation énergétique restera à un taux de 5,50 %,
  • Le crédit d’impôt reste applicable jusqu’à fin 2015 (sous certaines conditions)
  • Une prime à la rénovation énergétique de 1350 euros si vos revenus n’excèdent pas 25 000 euros (35 000 euros pour un couple).

De plus certains organismes financiers vous propose désormais des prêts à taux zéro collectif.

Alors renseignez-vous sur les nouvelles solutions et étudiez bien les différentes aides pour alléger au maximum vos coûts.

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