DPE, des résultats pas si fiables

(Lesiteimmo.com) – L’association UFC-Que Choisir publie des résultats « effarants » concernant le Diagnostic de Permance Energétique (DPE). Les résultats de l’enquête réalisée montre une attribution des étiquettes complètement aléatoire d’un diagnostiqueur à l’autre sur un même logement.

« Sur 4 maisons visitées par 16 diagnostiqueurs, deux maisons ont été classées dans pas moins de 3 classes énergétiques différentes, une a été classée dans 2 étiquettes différentes, une seule s’étant vue attribuer la même étiquette énergétique par tous ces « professionnels » », indique UFC Que-Choisir.  » Une des maisons enquêtée a été classée, selon les diagnostiqueurs, en C, D ou E, avec une estimation de consommation de 134 kWh à 244 kWh par m2 et par an, soit une facture annuelle variant de 1000 à 1800 euros », poursuit l’association des consommateurs.

Aujourd’hui, le DPE prend de plus en plus d’importance. Il est obligatoire lors d’une vente ou d’une location, et se doit d’être affiché dans les annonces immobilières (retrouvez le constat réalisé par leisteimmo.com). Sa portée va encore plus loin, le DPE détermine le montant du nouveau prêt à taux zéro, dès que le logement dépasse la lettre D, la somme allouée est divisée par 2. Enfin, ce diagnostic est le seul à ne pas avoir de valeur juridique, contrairement aux autres diagnostics exigés lors d’une transaction immobilière. Ainsi, le futur locataire ou acheteur ne pourra se retourner contre personne en cas de mauvaise estimation.  « L’absence de fiabilité des diagnostics a donc des conséquences financières plus lourdes encore que celles relatives à la mésestimation de la consommation énergétique« , affirme l’association de consommateurs.

L’UFC – Que Choisir demande aux pouvoirs publics de repenser et de mettre en place des mesures techniques pour fiabiliser les DPE et ainsi le rendre opposable entre l’acheteur et le vendeur pour que la responsabilité du diagnostiqueur puisse être engagée en cas de diagnostic erroné.

Affaire à suivre…

L’immobilier neuf pris en otage par les investissements locatifs !

(Lesiteimmo.com) – Dans certaines villes de France, les programmes neufs sont pris d’assaut par les investisseurs pour en faire de la location.

A Nantes, Orléans, Lyon, Bordeaux ou Toulouse, 70% des appartements neufs sont achetés afin d’être loués. Ce taux atteint même 80% à Lille et Montpellier… écrasant le nombre de logements destinés à la simple accession, estime la Fédération des promoteurs immobiliers.

Toutes ces villes, ont connu une forte croissance démographique  et sont en plus de cela des villes universitaires impliquant une location rapide et facile.  Un point de plus pour proposer aux acheteurs de passer par le dispositif Scellier.

D’ailleurs, certaines de ces villes, se caractérisent par un coût du foncier assez bas, ainsi, les promoteurs peuvent proposer des programmes moins chers et valoriser le rendement rapide de l’investissement ! Un argument choc pour inciter le futur propriétaire à acheter. A Montpellier, un programme bien placé, vendu en Scellier, permet ainsi de dégager des rentabilités de 4 à 4,5% hors avantage fiscaux, contre 3 à 3,5% en moyenne en France.

Une chose est à prendre en compte avant d’investir dans du locatif Scellier, dans certaines villes, les plafonds de loyers sont surévalués par rapport au marché. Et certains investisseurs risquent de ne pas atteindre le niveau de rentabilité escompté notamment sur Lyon, Strasbourg ou Bordeaux… Alors investisseurs ouvrez l’œil !

Les villes prises d’assaut par les investisseurs :

( * Par rapport à l’accession à la propriété classique. Source : Fédération des promoteurs immobiliers)

Dossier : les dispositifs fiscaux et les investissements locatifs

(Lesiteimmo.com) – Aujourd’hui, la pénurie de logements touche 600 000 habitations dans tout l’hexagone. En plus de cela, le prix de l’immobilier a tellement augmenté, que 80% des ménages français ne peuvent devenir propriétaire et se retrouvent dans l’obligation de louer leurs logements.

Pour pallier à ce manque, la France propose des mesures incitatives pour soutenir la construction de logements neufs. En 2010, près de 117 000 constructions neuves ont été mises en place et 2/3 de ces constructions ont été réalisées avec un dispositif fiscal destiné à soutenir la construction.

Aujourd’hui, les dispositifs Périssol, Robien, Besson et Borloo neuf sont pointés du doigt par Bruxelles, car ils seraient discriminatoires, ces dispositifs ne seraient accordés que pour un contribuable français en France. Ainsi, un contribuable français qui souhaiterait investir dans un autre état de l’Union Européenne ne pourrait pas utiliser l’un de ces dispositifs. Bruxelles dénonce ainsi une méthode contraire à la libre circulation des capitaux (l’un des principes fondamentaux de l’UE) qui empêcherait le développement de l’investissement à l’étranger.

Constat chiffré

A partir de 1999, le régime Besson prend le relais du système Périssol. Jugé moins généreux, il n’aura jamais le même succès : alors que, lors du Périssol, le taux de ventes locatives avait culminé à 59 % en 1998, il ne dépassera pas 52 % lors de la meilleure année Besson, avant que n’arrive « l’amortissement Robien » (entre 2003 et fin 2009) puis « l’amortissement Borloo neuf » (acquisitions entre septembre 2006 et décembre 2009).

Mais la part de ventes locatives, pour ces deux derniers régimes fiscaux n’a pas dépassé 57 % (en 2005) alors qu’en 2009, première année d’application du régime Scellier, les investisseurs en locatif ont représenté 64 % de la clientèle des promoteurs, un niveau qui est resté quasiment stable l’année suivante.

Rappel : L’amortissement consiste à défalquer des revenus locatifs perçus, sur une période donnée (souvent neuf ou quinze ans) une partie de la valeur du bien acquis, pour abaisser l’assiette d’imposition. Les trois régimes qui suivront le Périssol reprendront cette technique seul le Scellier permet une  réduction d’impôt directe.

Une location pour 150€/mois…

(Lesiteimmo.com) – Cette solution apparaît comme LA solution pour pallier au manque de logement, notamment sur la région Parisienne. Cette démarche vient des Pays Bas, qui en 1992, proposait à des locataires d’occuper temporairement des locaux vacants, type caserne désaffectée, bâtiment ministériel ou ancien parc d’attraction. Originale et économique, cette solution vient tout juste d’arriver en France, contre un loyer modique de 150€/mois (charges comprises), les locataires intéressés peuvent occuper des biens vacants sur une durée donnée. L’avantage pour les propriétaires,  leurs bâtiments sont occupés, pour éviter la dégradation naturelle du bien. Néanmoins, le locataire est soumis à quelques règles :

• il doit être prêt à quitter le logement à tout moment, en seulement 4 semaines.
• il doit s’inscrire sur une liste d’attente et peut choisir uniquement la zone géographique et non la nature du logement.

L’expérience est réussie pour 12 locataires Parisiens qui, actuellement, se partage 6 000m² de bureaux désaffectés. Affaire à suivre…

La meilleure façon d’investir dans le dispositif Scellier !

(Lesiteimmo.com) – Chute des rendements locatifs, avantage fiscal réduit… Est-ce toujours intéressant d’avoir recours au dispositif Scellier pour un investissement locatif ? Malgré les apparences, oui, mais à certaines conditions…en investissant dans le logement vert !

Il y a quelques temps, le régime Scellier avait de beaux avantages (25% de réduction d’impôt sur l’acquisition d’un logement neuf). Aujourd’hui, la loi de finances pour 2011 vient de bouleverser la donne. Pour réduire les déficits publics, le gouvernement a ainsi prévu le rabotage d’une vingtaine de niches fiscales dont le régime Scellier. Ainsi, en 2011, la réduction d’impôt est rabaissée à 22% lorsque le logement est certifié BBC-Effinergie et à 13% pour un logement neuf répondant à la réglementation thermique en vigueur (la RT 2005).

Néanmoins, tout acheteur ayant signé, devant un notaire, un contrat de réservation avant le 31 décembre 2010 et qui signera l’acte définitif avant le 31 mars 2011, continue de bénéficier des taux non-rabotés.

Est-ce plus rentable d’acheter un Bâtiment  Basse Consommation – Effinergie ?

Quelques éléments méritent d’être pris en compte avant de se lancer. En effet, le label BBC implique un surcoût de construction qui risque de se répercuter sur le prix d’achat. En effet, construire BBC revient à environ 10% plus cher, du fait, des nombreux contrôles et démarches qu’implique le label. De plus, pour obtenir le label, le logement doit satisfaire des exigences sévères en agissant sur l’enveloppe du bâtiment et sa perméabilité à l’air,  sur son système de chauffage, d’eau chaude, de ventilation et d’éclairage. Autant d’éléments qui impliquent un surcoût pouvant aller jusqu’à 10%. De plus, le bailleur doit appliquer et respecter des plafonds de loyers, ce qui peut diminuer la rentabilité de l’investissement.

Le logement BBC comporte des caractéristiques à respecter :

• une consommation énergétique strictement limitée à 50kWh/m²/ an (cette consommation peut varier selon la situation géographique).
• Seule l’énergie primaire est prise en compte, c’est à dire le chauffage, le refroidissement, la ventilation, la production d’eau chaude sanitaire et l’éclairage des bâtiments.
• Les occupants doivent respecter les bonnes pratiques afin de ne pas consommer plus de 50kWh (qui est basé sur un usage conventionnel et non sur les habitudes de vie).

Un autre élément à prendre en compte lors d’un achat locatif : la stagnation des loyers qui fait chuter les rendements locatifs. N’ayez crainte, les plafonds de loyers déterminés par la loi Scellier se base sur le niveau des loyers du marché. Mais attention, pour bénéficier d’une rentabilité correcte il faut privilégier l’investissement dans le BBC doté de l’avantage fiscal maximal.

Si l’on réfléchie bien, un logement BBC – Effinergie se louera ou se vendra plus facilement qu’un logement non BBC, grâce à  l’obligation d’inscrire la performance énergétique du logement sur les annonces immobilières. D’ailleurs, le parc locatif « vert » tend à se développer d’ici quelques années. Aujourd’hui, environ 3 000 logements sont labellisés et 80 000 sont en attente.

De plus, un bien BBC – Effinergie bénéficie de la qualité et d’une certaine pérennité pour le futur acquéreur.  Un constat a été fait en Suisse, où les logements labéllisés Minergie – l’équivalent helvète de BBC-Effinergie – se vendent 10% plus cher que les mêmes biens sans label.

Aujourd’hui, la pénurie de logement est telle que l’écart entre BBC et non BBC est infime, et même si un logement non BBC est moins cher, il ne sera pas forcément vendu à un prix différent d’un logement BBC.  D’ailleurs, ces biens sont de plus en plus rares, les promoteurs ont anticipé la construction BBC et n’ont plus de bien non BBC en stock.

Pour en savoir plus, une simulation est réalisée en fin d’article afin d’illustrer ces propos.

Qui peut me délivrer ce label ?

Lors de la signature d’un contrat avec un promoteur faites bien attention aux mentions du type « niveau BBC ». Seule l’obtention du label BBC – Effinergie ouvre droit à la réduction d’impôt au taux de 22%. Les organismes certificateurs doivent être agrées par le Comité Français d’accréditation ( Cofrac), ils sont 4 pour le moment : Cerqual, Promotelec Certivea et Cequami à délivré ce label à partir du référentiel mis au point par l’association Effinergie.

L’évaluation du logement, pour l’obtention du label, sera donc effective une fois celui-ci terminé. En règle générale, le label est obtenue sans problème, les promoteurs sont vigilants et se prémunissent contre ce risque en faisant appel à des bureaux d’études agrées par le CSTB. Néanmoins, vous pouvez vous protéger juridiquement contre une non-délivrance du label.  Le notaire de l’investisseur,  doit exiger une clause dans l’acte de vente indiquant que l’achat est motivé par l’économie d’impôt du dispositif Scellier et que la labellisation est donc une condition fondamentale.

La loi Scellier est-ce uniquement pour les logements neufs ?

Une alternative au  Scellier neuf est mis en place depuis quelque temps. Un investisseur peut investir dans un logement à réhabiliter en profitant du dispositif Scellier, sous certaines conditions. Le régime Scellier ancien permet d’avoir accès à des biens immobiliers situés en centre-ville à des prix en général inférieurs à ceux du neuf. Le logement ne doit pas répondre aux normes de décence prévues dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement doit être attesté par un contrôleur technique qui remplira ensuite un état descriptif du logement. Une fois les travaux terminés, un nouveau descriptif doit être fourni par le contrôleur ainsiq u’une attestation garantissant que le logement satisfait aux exigences de décence et qu’il répond à certaines performances techniques (arrêté du 19 décembre 2003). Une fois le label « BBC – Effinergie rénovation » obtenu la réduction d’impôt est égale à celle du neuf soit 22% du coût de revient de l’opération.

Simulation : Rentabilité du Scellier avec ou sans le label BBC

Un couple avec deux enfants déclarant 60 000€ net par an, achète un deux pièces de 40m² situé en zone A bis.

A superficie et  localisation équivalente, le logement BBC est vendu 11% plus cher que celui qui n’est pas labellisé. Au bout de 9 ans, on estime que logement BBC continuera de bénéficier de ce différentiel de 11% par rapport au logement standard.

Montage financier :

Emprunt sur 20 ans à un taux de 4% + apport personnel de 10%
Frais : 1.8% du prix d’achat

Loyers et charges :

Loyer mensuel : 20€/m² (BBC) et 16.10€/m² (non BBC)
Charges non récupérables sur le locataire : 10% du loyer
Progression annuelle des loyers et charges : 1.5%
Vacances locatives (un mois tous les 3 ans) : 3% du loyer

Rentabilité de l’opération suivant le dispositif retenu

* Taux de Rentabilité Interne. Le TRI est un indicateur financier tenant compte de toutes les dépenses et recettes liées à un investissement.

Conclusion : Malgré son prix d’achat plus élevé, l’investissement Scellier dans une opération labellisée BBC – Effinergie offre un rendement net après fiscalité légèrement supérieur. Mais la prime au Scellier BBC – Effinergie se fera surtout sentir à la revente.

Lire en plus : Scellier classique ou Scellier intérmédiaire ?

L’investissement locatif ne serait plus rentable?

(Lesiteimmo.com) – La pierre ne semble plus très rentable, du moins en ce qui concerne la location. En 10 ans, les taux de rendements locatifs se sont effondrés et depuis le 1er janvier le dispositif Scellier ne semble plus très attractif… Explications sur Capital.fr

Mauvaise évaluation des plafonds de loyers pour la loi Scellier

(Lesiteimmo.com) – L’estimation des loyers par la loi Scellier est sur-évaluée par rapport à la réalité du marché : un risque pour les investisseurs…
Détail sur Capital.fr

Mauvaise nouvelle pour les locataires, l’augmentation des loyers n’a jamais été aussi importante

(Lesiteimmo.com) – Alors que les prix de l’immobilier semblent stagner, la location au contraire connait une hausse importante avec un indice de référence des loyers qui a augmenté de 1,45% au 4ème trimestre. Explications sur le Monde.fr