Le marché du neuf en pleine crise, pourquoi ?

La Fédération des Promoteurs Immobilier livrait son analyse conjoncturelle du 2eme trimestre 2020. Les chiffres sont mauvais. -46,7 % sur le 1^er semestre 2020 pour les mises en ventes. Cette forte baisse pousse à la hausse des prix de 3,2%. Les professionnels du secteur indiquent que la situation est grave et notent un risque de pénurie fort.

Les acquéreurs ne se « bousculent pas au portillon ». Le 1^er semestre enregistre une baisse des demandes de 37,6 %. Avec une forte évolution, au 2eme trimestre, qui dépasse les 50 %. Le segment de l’investissement locatif perd plus de 54 %. Le segment accession à la propriété fléchit de presque 49 %.

Les craintes de la présidente de la Fédération.

La présidente de la FPI, Alexandra François-Cuxac, s’alarme des résultats: « Ce trimestre est lourd de menaces, tant sur l’offre que sur la demande : la crise est bel et bien là, mais nous avons le sentiment que sa gravité n’est pas comprise. A bas bruit, on installe peu à peu le secteur du logement dans un modèle décroissant. C’est le plus sûr moyen d’aggraver la pénurie de logements, y compris sociaux, et de retarder l’émergence de la ville durable dont nous avons besoin ».

Un plan de relance inexistant pour le logement neuf.

Le plan de relance délaisse le secteur du logement neuf. Il se concentre sur la rénovation, donc l’ancien. Les professionnels du neuf demandent un complément au plan de relance présenté par le gouvernement. Ils proposent des mesures :

• Simplification et digitalisation de l’urbanisme,
• Des lois de finances pour 2021, qui concernent la propagation et le développement des outils de solvabilisation des acquéreurs (réduction d’impôt Pinel et PTZ),
• Aides pour les maires.

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Quatre ans de moins allouer aux rénovations des « passoires énergétiques ».

Avancer de quatre ans, soit de 2027 à 2023 la suppression du parc des logements sociaux, des logements de classe F et G. La ministre à tout simplement imposé une nouvelle date. En utilisant le poids de l’enveloppe budgétaire de 500 millions d’euros de subventions allouer aux réhabilitations prévues dans le plan France relance. Elle étaye ses chiffres en précisant que ce budget sera renforcé par la réforme de l’éco-prêt logement social de 2019. Elle précise que la CEE renforcerait, en plus, ses mesures concernant la rénovation globale des bâtiments collectifs. La ministre confirme que la caisse des dépôts et consignation augmentera l’enveloppe des prêts « autant que nécessaire ». Les objectifs fixés par le gouvernement s’alourdissent donc de 40 000 rénovations supplémentaires d’ici à 2023.

La ponction dans les budgets interpelle les intervenants des logements sociaux

La presse a récemment mis en avant, une ponction faite par le gouvernement dans les fonds d’ Action logement d’un montant de un milliard d’euros. Pour Jean Louis Dumont, président de l’organisation de Union Social pour l’Habitat (USH), cette saisie sur la Peec est « dangereuse ».

La ministre a remis le débat sur le sujet, mais a néanmoins précisé que cette ponction serait destinée « au logement en général et à l’aide au logement ». Elle notait que le décalage entre les recettes d’Action logement et ses dépenses était trop important. Le Peec étant le fonds financé par la participation des employeurs à l’effort de construction. Elle indique que « seulement » 75 % des prélèvements effectués sont engagés.

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Un état des lieux qui augure une année noire.

La Fédération des Promoteurs Immobilier (FPI) a établi un état des lieux catastrophique en ce début d’année 2020. Les ventes ont plus que dégringolé ce premier trimestre 2020. Près de 9 000 ventes en moins par rapport à l’année dernière pour ces 3 premiers mois. L’offre disponible dans le neuf semble s’amenuiser de plus en plus. Les chiffres sont très faibles par rapport à 2019, -50 % de nouveaux logements collectifs proposés à la vente. Un chiffre bien maigre qui inquiète les professionnels du secteur.

Les professionnels expliquent ces résultats décevant par le manque de réactivité et par la longueur des procédures pour obtenir les permis de construire pendant les périodes électorales qui semblent mettre en suspend les décisions. Mais les coûts des travaux et les agendas compliqués des entrepreneurs sont également montré du doigt.

Quelles conséquences sur les prix ?

Les logements disponibles se font rare et la conséquence direct de cet état de fait est la hausse des prix des logements neufs. Plus de 3 % d’augmentation en un an sur le territoire Français. Une hausse plus significative en île de France avec un taux affleurant les 5 %. Une tension financière qui parfois engendre des hausses de prix locale bien plus importante. Au Havre, par exemple, où les prix du neuf bondissent de près de 33 %.

Ces mauvaises nouvelles pour la construction n’ont pas encore pris en compte l’impact du coronavirus. La présidente de la Fédération craint un second trimestre aussi sombre que le premier trimestre. Les professionnels n’entendent pas rester sans rien faire et proposent déjà des actions pour relever la profession. Notamment, facilité la fiscalité pour les acheteurs et les faire bénéficier d’aides pour l’achat dans le neuf. Il faut également attaquer les problèmes de fonds en allégeant les règles d’urbanisme pour booster la production de nouveaux logements.

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Le bâtiment dans le flou

D’après un texte signé par le ministre de l’intérieur et relayé par Batiactu, « il est bien évidemment admis que les personnes qui exercent une activité qui les oblige à se déplacer (les livreurs par exemple) ou à travailler en extérieur (chantiers de bâtiment et des travaux publics notamment) doivent la poursuivre », bien sûr ils doivent avoir la dérogation de déplacement. Apparemment l’Italie, qui applique la mesure de confinement, elle aussi, assurerait les chantiers pour maintenir l’économie à son niveau.

Néanmoins, le secteur de l’immobilier neuf reste perplexe et dans le flou.

Le bâtiment ou les conditions de travail sont difficiles

Les pouvoirs publics et les fédérations du bâtiment sont en total désaccord. Les professionnels du secteur souhaitent un arrêt provisoire des chantiers pour la sécurité de leurs équipes. Les conditions de travail sont bien trop complexes à gérer sur les chantiers. De plus, certains chantiers sont stoppés sur ordre comme Notre Dame.

Le secteur de la construction doit également composer avec ses partenaires et certaines structures, elles ont donné des directives claires en stoppant les chantiers pour la sécurité de leur personnel. Un problème supplémentaire qui favorise le « bras de fer » entre les entreprises du secteur du bâtiment et le gouvernement. Les professionnels expliquent que les règles de sécurité liées à la crise sanitaire ne peuvent être respecter dans leur corps de métier. Difficile de trouver un bon compromis pour le bâtiment et l’Etat. Un vrai casse-tête, car plusieurs entreprises souhaiteraient continuer simplement leur activité, mais les conditions exceptionnelles et difficiles les en empêchent.

Un problème supplémentaire pour l’Etat qui n’a pas vraiment besoin de cela en ces moments assez difficile.

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Construction et prix réduits : une réalité ?

Une ordonnance dans le domaine de la construction « Essoc 2 » donne le droit aux maîtres d’œuvre d’expérimenter des solutions alternatives. Que ce soit dans le domaine énergétique, acoustique, sécuritaire, … les professionnels utiliseront des matériaux et techniques différentes pour répondre aux exigences réglementaires de la qualité du bâtiment. Aujourd’hui on recherche le résultat, afin d’atteindre des performances et l’on n’impose plus des solutions aux professionnels. On va privilégier l’adaptabilité aux besoins de l’occupant plutôt que la normalisation parfois absurde en fonction des normes dictés par un arrêté de 1982. Les évolutions technologiques permettent de mieux servir les occupants des logements, alors pourquoi s’en priver pour des simples questions de normes.

Mais comment cette ordonnance va réduire les coûts ? En mettant au service de la construction des innovations qui devront être ensuite validées par des organismes pour améliorer l’habitat. Dans un premier temps, ces améliorations seront une charge plus qu’un gain, pour les constructions. L’objectif est de mettre en œuvre ses techniques alternatives pour en faire bénéficier le plus grand nombre. Et de ce fait réduire les coûts. Donc si on envisage une baisse des coûts de construction et une baisse des délais, elle ne sera certainement pas immédiate.

Comment contrôler les nouvelles initiatives de constructions.

Le principe, les professionnels de la construction proposeront des solutions alternatives qui permettront une amélioration de l’habitat. Des organismes indépendants seront en charges de contrôler la conformité, la mise en œuvre et le résultat afin de valider la proposition alternative. Une attestation à l’achèvement des travaux pourra ensuite être délivrée afin de valider la nouvelle solution.

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Un conteneur pour logement ?

Un conteneur pour logement, recyclé et aménagé comme un appartement pour y vivre !  Une drôle d’idée présentée par le groupe Adeli. Mais pourquoi pas ! Avec un problème de logement qui grandit en France. Des prix qui subissent une forte progression dans les grandes villes. Les idées et astuces pour se loger sont les bienvenus. Alors pourquoi pas faire comme les Américains et recycler les vieux conteneurs. C’est fait, le groupe Adeli à présenté son premier conteneur et le résultat est plutôt « bluffant ».

55 m² d’espace de vie pour un prix de 100 000 euros. Une petite maison pensée avec des matériaux de qualité qui fait vite oublier que vous êtes dans un conteneur. Une idée qui pourra permettre de pallier à des besoins en urgence de logement et pourquoi voir plus loin en combinant les conteneurs et en imaginant des espaces de vies plus grands.

Une idée qui allie réinsertion et habitat.

L’entreprise a joué sur deux tableaux avec son projet. Elle permet de créer des espaces de vies à prix attractifs pour les ménages. Et de créer de l’emploi pour les personnes qui ont besoin de retrouver un emploi. En 6 mois, ces personnes retrouvent le dynamisme au sein d’un emploi qui leur permet de transformer et de créer des logements. Un projet qui allie permet de recycler les vieux conteneurs, de redonner de l’emploi et de créer de nouveaux espaces de vies. Alors découvrez les appartements et laisser vous tenter. Que ce soit pour un logement durable, d’appoint,… le conteneur vous ouvre différentes perspectives intéressantes. N’hésitez pas à découvrir le projet grâce à France télévision en cliquant ici !

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Immobilier neuf : analyse des chiffres.

Globalement l’année n’a pas été aussi bonne que 2018, moins 10 500 unitées construites par rapport à l’année précédente. Concernant les mises en chantier ce sont 4 100 logements de moins. Néanmoins, la fin d’année 2019 (chiffres du 3eme trimestre) sont plus optimistes avec un rebond des chiffres de + 12, 3% pour les autorisations des logements collectifs ou résidences. Pour leur part les logements individuels, qui se sont « taillés la part du lion », cette année restent sur leur progression de plus de 2%.

Mais où se situent, en immobilier neuf, les meilleurs chiffres pour 2019 ?

La Corse est la mauvaise élève de l’année puisque les autorisations ont chuté de plus de 19 %. Les hauts de France et l’île de France. Pour les régions, bonnes élèves, on retrouve la région Auvergne Rhône Alpes avec une croissance de 5 %. Les Pays de Loire avec une augmentation de près de 8%. Mais le record c’est le Centre-Val-de-Loire qui l’atteint avec un score de près de 18 %, pour ses logements commencés sur 2019.

Qu’en pensent les professionnels du secteur ?

Pour la Fédération de Promoteur Immobilier ( FPI), les chiffres sont à remettre en perspective. « Le marché fonctionne aujourd’hui à rebours de la volonté du Gouvernement de lutter contre l’artificialisation et d’encourager la densification et la reconstruction de la ville sur elle-même », déclare la Fédération. Alexandra François-Cuxac insiste : « Mais il ne faut pas se dissimuler pour autant que les chiffres du logement collectif, en baisse sensible par rapport à la période 2016-2018, restent décevants. Nous peinons toujours à lancer des programmes dans les villes, où les besoins de logements sont les plus criants. » De quoi alimenter les débats. Mais les élections municipales ne seraient-elles pas une ombre qui pourraient atteindre ces chiffres ?

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Alors quelles sont les grandes lignes de ce nouveau projet de loi ? Le-site-immo.com vous propose un petit point.

Réduire le coût du foncier comment faire ?

Avec une valeur qui a progressé de plus de 71 % ces dix dernières années. Et un coût équivalent à près de 50 % sur la valeur du projet immobilier, le foncier est trop cher. C’est pourquoi le projet de loi de Jean-Luc Lagleize a été présenté à l’assemblée Nationale.  » Réduire le coût du foncier et augmenter l’offre de logements accessibles en France » voilà les termes de cette nouvelle proposition.

Le premier axe du projet vise à interdire les ventes par adjudication du patrimoine détenues par les collectivités locales. Ce qui a pour but de nettement réduire l’inflation des prix. On privilégierait les transactions amiables.

Le deuxième axe du projet passerait par l’assouplissement des règles d’urbanisme qui concernent les surélévations des immeubles et la transformation des locaux commerciaux en habitations. Dans le but d’augmenter la densité des logements.

Dissociation du bâti et du foncier

Autre objectif de cette loi : les acquéreurs deviendrait propriétaire du logement. Pas du terrain sur lequel ils pourraient construire. Ce qui leurs permettraient de bénéficier d’une réduction pouvant aller jusqu’à 50 % du prix d’achat, par rapport à un prix de vente actuel.

Le principe, le nouveau propriétaire du bien immobilier devrait louer son terrain de 1 à 2 euros/m² à un organisme foncier solidaire qui serait le propriétaire du terrain.

Cette proposition de loi a déjà été adoptée par l’assemblée Nationale, découvrez le projet de loi ici

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Plus de 12 % en moins pour les permis de construire

Près de 12,5 % de moins sur le nombre de permis de construire entre décembre et février par rapport à l’année dernière sur la même période. Quand aux mises en chantier le volume semble rester assez stable.

De quoi alarmer les promoteurs et constructeurs de logements neufs, puisqu’après deux belles années de progression en 2016 et 2017, 2018 fut une année assez faible. Les professionnels du secteur affectent cela à deux causes principales. Tout d’abord la frilosité des élus locaux à l’approche des élections municipales de 2020 et à la réduction des aides d’accès à la propriété.

Cette baisse affecte plus particulièrement le secteur de la construction d’immeubles, alors que ces propriétés semblaient voir leurs chiffres s’améliorer sur la période de décembre à fin janvier, par rapport à l’année dernière. En effet, on estime à près de 1/5  du volume des logements collectifs qui ne devraient pas voir le jour.

Concernant le secteur des maisons individuelles, l’étude montre un net repli également, supérieur à 10 % par rapport à N-1.

Des nouvelles inquiétantes pour les professionnels alors que les taux d’emprunt  restent assez bas cette année.

Retrouvez les logements neufs sur lesiteimmo

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Des projets ambitieux à résonance international

Les participants étaient nombreux encore cette année pour faire découvrir leurs innovations et leurs projets. La France n’était pas en reste et les villes ont su susciter l’intérêt auprès des visiteurs avec leurs nombreux projets. De quoi faire briller les yeux des futurs investisseurs et donner un autre visage au centre des grandes métropoles.

MIPIM 2017  – Lyon dévoile son ilot innovant mixte vers confluence

© Asylum – Les agences d’architectes David Chipperfield Architects, Aires Mateus e Associados et Vera et Associés, ainsi que le paysagiste Wirtz International assurent conjointement la conception du projet.

La métropole de Lyon a décidé de présenté son programme Lyon Living Lab Confluence qui met en valeur la santé et le bien-être. Au sein de Lyon confluence, un nouveau concept comprenant 11 bâtiments situé sur la ZAC  2 (îlots A1 et A2 Nord) devrait voir le jour. De nombreuses grandes entreprises devraient participer à l’élaboration de ce projet avec la collaboration d’acteurs internationaux, tous coordonnés par l’agence britannique David Chipperfield Architects. Le projet de 27 000 m² propose un ensemble de logements, de bureaux et de commerces au-dessus d’un parking enterré de 5 niveaux.

Lyon souhaite « expérimenter la ville du futur » avec plus de 70 industriels qui participeront à l’élaboration du chantier. Ambitieux, le programme devrait être piloté par une plate-forme numérique de gestion des services. Début des travaux mi-2018, premières livraisons prévues entre 2020 et 2021.

MIPIM 2017 – Nantes souhaite développer sa singularité

La nouvelle gare de Nantes était le projet présenté par la présidente de la métropole et les acteurs du programme. Une nouvelle gare dessinée par l’architecte Rudy Ricciotti qui devrait s’accompagner d’un ensemble paysager intéressant. Une salle d’attente à ciel ouvert qui s’ouvrira sur un jardin des plantes. Un projet « singulier » que porte fièrement la métropole nantaise que l’on voit se développer depuis quelques années. Vingt six millions d’euros devraient être débloqué pour ce projet.

Découvrez les programmes neufs des villes de Nantes et Lyon

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