Marché immobilier à Marseille en 2025 : prix, dynamique et nouvelles opportunités
Le marché marseillais a-t-il réellement changé en 2025 ?
Marseille vit depuis quelques années une transformation silencieuse, mais 2025 marque une étape importante. Longtemps considérée comme une ville “alternative”, attractive mais encore sous-évaluée, la cité phocéenne a vu son marché suivre une trajectoire plus mesurée que d’autres grandes métropoles. Là où certaines villes ont plongé de 10 % ou plus, Marseille est restée dans une forme de stabilité étonnante.
Sommaire
- Le marché marseillais a-t-il réellement changé en 2025 ?
- Les prix au mètre carré progressent-ils partout dans la ville ?
- Pourquoi Marseille attire-t-elle autant d’acheteurs en 2025 ?
- Qu’en est-il du marché locatif marseillais en 2025 ?
- Quels quartiers offrent les meilleures opportunités en 2025 ?
- Marseille a-t-elle encore un potentiel de croissance d’ici 2030 ?
- Conclusion : Marseille en 2025, une ville qui avance, une ville qui séduit
Selon les données des Notaires de France, les prix ont reculé de –2,8 % sur l’année 2024 avant de repartir légèrement à la hausse en 2025, autour de +1,2 % en moyenne. Rien de spectaculaire, mais une dynamique rassurante : Marseille amortit mieux les chocs que d’autres grands marchés.
Ce qui change en 2025, c’est la demande. La ville attire désormais autant les familles en quête d’espace que les investisseurs séduits par les rendements locatifs supérieurs à ceux de Paris, Lyon ou Bordeaux.
Les prix au mètre carré progressent-ils partout dans la ville ?
Pas du tout, et c’est ce qui fait la complexité — et l’intérêt — du marché marseillais.
Le prix moyen se situe autour de 3 400 €/m², mais les écarts entre quartiers restent vertigineux.
Dans le 7e arrondissement, un appartement peut facilement se négocier entre 5 800 et 7 200 €/m², notamment autour du Roucas-Blanc ou de la Corniche. À l’inverse, dans le 15e ou le 3e arrondissement, les biens oscillent plutôt entre 2 000 et 2 500 €/m².
Mais l’évolution la plus marquante se situe au milieu : dans les quartiers historiquement délaissés mais aujourd’hui en mouvement. Le secteur de la Joliette continue sa mue, le 4e arrondissement confirme son attractivité et Baille-Timone voit ses prix progresser de +4 % sur un an, grâce à son emplacement et à son profil “familial + étudiant”.
Cette diversité crée un marché segmenté, où certains quartiers s’envolent et d’autres stagnent. Une aubaine pour les acheteurs stratégiques.
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Pourquoi Marseille attire-t-elle autant d’acheteurs en 2025 ?
La réponse tient en trois forces : le climat, les prix et l’effet télétravail.
D’abord, Marseille propose un cadre de vie envié : 300 jours d’ensoleillement par an, l’un des ports les plus actifs du bassin méditerranéen, des espaces naturels à deux pas de la ville… autant d’atouts qui séduisent des familles venues de grandes métropoles plus froides et plus chères.
Ensuite, les prix restent accessibles comparés à d’autres grandes villes françaises. À Lyon, le prix médian dépasse encore les 5 000 €/m² ; à Paris, même après quatre années de baisse, il tourne autour de 9 500 €/m². Le différentiel parle de lui-même.
Enfin, le télétravail reste un moteur : selon une étude récente de l’Apec, près de 47 % des cadres travaillent désormais au moins deux jours par semaine en remote. Cela ouvre la porte à des relocalisations qui auraient été impensables en 2018. Marseille devient alors une option séduisante pour “gagner en m² et en lumière”.
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Qu’en est-il du marché locatif marseillais en 2025 ?
Le marché locatif reste particulièrement dynamique.
La demande dépasse l’offre dans plusieurs arrondissements, ce qui entraîne une montée régulière des loyers. En 2025, le loyer moyen pour un appartement se situe autour de 16 €/m², avec des pointes à 22 €/m² dans les secteurs les plus prisés (Corniche, Endoume, Saint-Victor).
La pression locative est d’autant plus forte que Marseille attire 60 000 étudiants, un chiffre en progression depuis cinq ans. Le triangle Timone – Castellane – Cinq Avenues se retrouve ainsi sous forte demande, avec un taux de vacance inférieur à 3 % selon SeLoger.
Pour un investisseur, cela signifie un rendement brut souvent supérieur à 5,5 %, voire 7 % dans certains quartiers en transition. Ce sont des chiffres difficiles à atteindre dans d’autres grandes villes.
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Quels quartiers offrent les meilleures opportunités en 2025 ?
La ville se réinvente par touches successives. Le 6e reste une valeur refuge, très recherché pour son cadre résidentiel, ses commerces, ses écoles. Le 8e, lui, reste le secteur premium avec des prix élevés mais une demande constante.
Les opportunités les plus intéressantes se situent cependant ailleurs.
Le 3e et le 15e, malgré leurs fragilités, attirent des investisseurs qui anticipent les transformations urbaines en cours. La rénovation progressive du centre-ville, les projets autour d’Euroméditerranée 2, l’amélioration du transport et l’arrivée de nouveaux programmes changent la physionomie du marché.
Dans ces secteurs, acheter entre 2 200 et 2 700 €/m² peut devenir particulièrement intéressant si la dynamique se confirme.
Marseille a-t-elle encore un potentiel de croissance d’ici 2030 ?
Probablement oui — et c’est ce qui explique l’effervescence autour de la ville.
Les projections de l’Observatoire des Territoires montrent que Marseille pourrait attirer entre 30 000 et 50 000 habitants supplémentaires d’ici 2030 si les infrastructures suivent. L’arrivée de nouvelles zones commerciales, la requalification de certains quartiers centraux et l’amélioration des transports (dont plusieurs axes BRT et des liaisons interquartiers) contribuent à solidifier le marché.
Tout indique que la ville n’a pas encore atteint son potentiel maximal. Elle se modernise, s’assainit, change d’image. Et un marché qui change, c’est un marché où les opportunités naissent.
Conclusion : Marseille en 2025, une ville qui avance, une ville qui séduit
Le marché immobilier marseillais n’a plus rien du marché marginal d’il y a dix ans. En 2025, la ville combine stabilité des prix, attractivité croissante, rendements locatifs solides et perspectives urbaines fortes. Sa diversité fait sa richesse, et sa transformation en cours ouvre des fenêtres d’opportunité que d’autres métropoles, saturées, ne peuvent plus offrir.
Marseille avance par paliers, mais elle avance.
Et pour ceux qui savent lire son marché, 2025 pourrait bien être le moment où la cité phocéenne cesse d’être un pari… pour devenir une évidence.
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