La meilleure façon d’investir dans le dispositif Scellier !

(Lesiteimmo.com) – Chute des rendements locatifs, avantage fiscal réduit… Est-ce toujours intéressant d’avoir recours au dispositif Scellier pour un investissement locatif ? Malgré les apparences, oui, mais à certaines conditions…en investissant dans le logement vert !

Il y a quelques temps, le régime Scellier avait de beaux avantages (25% de réduction d’impôt sur l’acquisition d’un logement neuf). Aujourd’hui, la loi de finances pour 2011 vient de bouleverser la donne. Pour réduire les déficits publics, le gouvernement a ainsi prévu le rabotage d’une vingtaine de niches fiscales dont le régime Scellier. Ainsi, en 2011, la réduction d’impôt est rabaissée à 22% lorsque le logement est certifié BBC-Effinergie et à 13% pour un logement neuf répondant à la réglementation thermique en vigueur (la RT 2005).

Néanmoins, tout acheteur ayant signé, devant un notaire, un contrat de réservation avant le 31 décembre 2010 et qui signera l’acte définitif avant le 31 mars 2011, continue de bénéficier des taux non-rabotés.

Est-ce plus rentable d’acheter un Bâtiment  Basse Consommation – Effinergie ?

Quelques éléments méritent d’être pris en compte avant de se lancer. En effet, le label BBC implique un surcoût de construction qui risque de se répercuter sur le prix d’achat. En effet, construire BBC revient à environ 10% plus cher, du fait, des nombreux contrôles et démarches qu’implique le label. De plus, pour obtenir le label, le logement doit satisfaire des exigences sévères en agissant sur l’enveloppe du bâtiment et sa perméabilité à l’air,  sur son système de chauffage, d’eau chaude, de ventilation et d’éclairage. Autant d’éléments qui impliquent un surcoût pouvant aller jusqu’à 10%. De plus, le bailleur doit appliquer et respecter des plafonds de loyers, ce qui peut diminuer la rentabilité de l’investissement.

Le logement BBC comporte des caractéristiques à respecter :

• une consommation énergétique strictement limitée à 50kWh/m²/ an (cette consommation peut varier selon la situation géographique).
• Seule l’énergie primaire est prise en compte, c’est à dire le chauffage, le refroidissement, la ventilation, la production d’eau chaude sanitaire et l’éclairage des bâtiments.
• Les occupants doivent respecter les bonnes pratiques afin de ne pas consommer plus de 50kWh (qui est basé sur un usage conventionnel et non sur les habitudes de vie).

Un autre élément à prendre en compte lors d’un achat locatif : la stagnation des loyers qui fait chuter les rendements locatifs. N’ayez crainte, les plafonds de loyers déterminés par la loi Scellier se base sur le niveau des loyers du marché. Mais attention, pour bénéficier d’une rentabilité correcte il faut privilégier l’investissement dans le BBC doté de l’avantage fiscal maximal.

Si l’on réfléchie bien, un logement BBC – Effinergie se louera ou se vendra plus facilement qu’un logement non BBC, grâce à  l’obligation d’inscrire la performance énergétique du logement sur les annonces immobilières. D’ailleurs, le parc locatif « vert » tend à se développer d’ici quelques années. Aujourd’hui, environ 3 000 logements sont labellisés et 80 000 sont en attente.

De plus, un bien BBC – Effinergie bénéficie de la qualité et d’une certaine pérennité pour le futur acquéreur.  Un constat a été fait en Suisse, où les logements labéllisés Minergie – l’équivalent helvète de BBC-Effinergie – se vendent 10% plus cher que les mêmes biens sans label.

Aujourd’hui, la pénurie de logement est telle que l’écart entre BBC et non BBC est infime, et même si un logement non BBC est moins cher, il ne sera pas forcément vendu à un prix différent d’un logement BBC.  D’ailleurs, ces biens sont de plus en plus rares, les promoteurs ont anticipé la construction BBC et n’ont plus de bien non BBC en stock.

Pour en savoir plus, une simulation est réalisée en fin d’article afin d’illustrer ces propos.

Qui peut me délivrer ce label ?

Lors de la signature d’un contrat avec un promoteur faites bien attention aux mentions du type « niveau BBC ». Seule l’obtention du label BBC – Effinergie ouvre droit à la réduction d’impôt au taux de 22%. Les organismes certificateurs doivent être agrées par le Comité Français d’accréditation ( Cofrac), ils sont 4 pour le moment : Cerqual, Promotelec Certivea et Cequami à délivré ce label à partir du référentiel mis au point par l’association Effinergie.

L’évaluation du logement, pour l’obtention du label, sera donc effective une fois celui-ci terminé. En règle générale, le label est obtenue sans problème, les promoteurs sont vigilants et se prémunissent contre ce risque en faisant appel à des bureaux d’études agrées par le CSTB. Néanmoins, vous pouvez vous protéger juridiquement contre une non-délivrance du label.  Le notaire de l’investisseur,  doit exiger une clause dans l’acte de vente indiquant que l’achat est motivé par l’économie d’impôt du dispositif Scellier et que la labellisation est donc une condition fondamentale.

La loi Scellier est-ce uniquement pour les logements neufs ?

Une alternative au  Scellier neuf est mis en place depuis quelque temps. Un investisseur peut investir dans un logement à réhabiliter en profitant du dispositif Scellier, sous certaines conditions. Le régime Scellier ancien permet d’avoir accès à des biens immobiliers situés en centre-ville à des prix en général inférieurs à ceux du neuf. Le logement ne doit pas répondre aux normes de décence prévues dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement doit être attesté par un contrôleur technique qui remplira ensuite un état descriptif du logement. Une fois les travaux terminés, un nouveau descriptif doit être fourni par le contrôleur ainsiq u’une attestation garantissant que le logement satisfait aux exigences de décence et qu’il répond à certaines performances techniques (arrêté du 19 décembre 2003). Une fois le label « BBC – Effinergie rénovation » obtenu la réduction d’impôt est égale à celle du neuf soit 22% du coût de revient de l’opération.

Simulation : Rentabilité du Scellier avec ou sans le label BBC

Un couple avec deux enfants déclarant 60 000€ net par an, achète un deux pièces de 40m² situé en zone A bis.

A superficie et  localisation équivalente, le logement BBC est vendu 11% plus cher que celui qui n’est pas labellisé. Au bout de 9 ans, on estime que logement BBC continuera de bénéficier de ce différentiel de 11% par rapport au logement standard.

Montage financier :

Emprunt sur 20 ans à un taux de 4% + apport personnel de 10%
Frais : 1.8% du prix d’achat

Loyers et charges :

Loyer mensuel : 20€/m² (BBC) et 16.10€/m² (non BBC)
Charges non récupérables sur le locataire : 10% du loyer
Progression annuelle des loyers et charges : 1.5%
Vacances locatives (un mois tous les 3 ans) : 3% du loyer

Rentabilité de l’opération suivant le dispositif retenu

* Taux de Rentabilité Interne. Le TRI est un indicateur financier tenant compte de toutes les dépenses et recettes liées à un investissement.

Conclusion : Malgré son prix d’achat plus élevé, l’investissement Scellier dans une opération labellisée BBC – Effinergie offre un rendement net après fiscalité légèrement supérieur. Mais la prime au Scellier BBC – Effinergie se fera surtout sentir à la revente.

Lire en plus : Scellier classique ou Scellier intérmédiaire ?