En octobre 2025, la rentabilité locative moyenne en France se stabilise à 4,5 % brut, selon les données de la FNAIM. Mais derrière cette moyenne se cachent de fortes disparités : Paris plafonne à 2,9 %, tandis que des villes moyennes comme Saint-Étienne, Le Mans ou Béziers dépassent 7 %.
Le contexte économique reste tendu : taux à 4,15 %, fiscalité alourdie sur les revenus fonciers et loyers encadrés dans 28 villes. Pourtant, les investisseurs restent présents — plus sélectifs, plus avisés, plus orientés vers la rentabilité nette.
Sommaire
Fin de Pinel, montée du LMNP
Le dispositif Pinel Plus, en vigueur depuis janvier, entre dans sa dernière phase. Moins attractif (réduction d’impôt maximale à 14 % au lieu de 21 % auparavant), il laisse la place à d’autres leviers fiscaux.
- Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), qui séduit grâce à l’amortissement comptable et à la souplesse du régime.
- Le Denormandie pour les villes moyennes, qui permet d’investir dans l’ancien à rénover.
- Et le déficit foncier élargi, désormais plafonné à 21 400 € par an pour encourager la rénovation des passoires thermiques.
En définitive, le marché locatif se professionnalise. L’investisseur “rentier” laisse place à l’investisseur “stratège”.
Quel impact des passoires thermiques ?
Impossible d’investir sans parler DPE. En 2025, les logements classés F et G ne peuvent plus être loués, et la classe E sera concernée d’ici 2028.
Mais ces biens décotés deviennent une opportunité d’achat. Comptez entre –10 et –25 % de baisse de prix dans certaines zones.
Un bien énergivore acheté moins cher, rénové intelligemment, peut afficher une rentabilité nette supérieure à 6,5 % après travaux et aides.
L’équation rentabilité/fiscalité
En 2025, les investisseurs jonglent entre rendement brut et fiscalité. Les charges déductibles (intérêts, frais de gestion, travaux) et les amortissements en LMNP restent les meilleurs leviers pour maintenir la performance.
En moyenne, le rendement net-net (après impôts et charges) varie de 2,8 % dans les métropoles à 5,2 % dans les villes moyennes.
“L’immobilier locatif reste une valeur refuge, mais il se pilote comme une entreprise : fiscalité, travaux, stratégie patrimoniale”, résume un expert.
2025 : le retour du bon sens
L’année 2025 confirme une évidence ! L’investissement locatif n’est plus un sprint, mais un marathon.
Entre réglementation, rénovation et fiscalité, la rentabilité se construit dans la durée.
Les investisseurs qui anticipent les nouvelles normes et arbitrent intelligemment (ancien, meublé, rénovation) continueront à performer.
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