Investir en immobilier: comment bien réussir son investissement en immobilier ?

Investir en immobilier, la plupart des franciliens pensent que c’est une valeur sûre pour placer ses économies. Mais comment être sûr de faire un bon placement ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Doit-on investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

Comment bien investir en immobilier pour éviter les pièges ?

Que ce soit pour alléger ses impôts, disposer d’un capital à terme ou pour obtenir des revenus à court ou longs termes, l’investissement dans un bien immobilier est souvent privilégier. Mais si le besoin en apport peut être faible, il faut néanmoins bien choisir le type de bien et le type de dispositif fiscal pour obtenir le meilleur rendement.

 

Investir pour louer : un bon plan qui marche bien.

Avec des taux encore très bas et un apport minimum équivalent aux frais de notaire, l’achat pour mise en location est un bon plan immobilier. En effet, l’achat à crédit d’un appartement ou d’une maison pour la mise en location demande peu d’apport et permet de rembourser votre emprunt. Les loyers devant couvrir une bonne partie de l’emprunt mensuel. Mais ne minimiser pas les coûts annexe des charges de votre immeuble ou les taxes foncières. N’hésitez pas à provisionner ses coûts tout au long de l’année.

 

Quels sont les avantages et les inconvénients pour investir en immobilier?

Les avantages si vous optez pour une déclaration au réel (formulaire 2044 des impôts), vous pourrez déduire de vos revenus fonciers, 100 % des charges de propriétés (intérêts du crédit, primes d’assurance, impôts locaux, factures d’entretien, salaires du gardien, les honoraires de gestion,…) et si ceux-ci dépassent le montant de vos loyers (hors intérêts d’emprunt) ils seront déductibles de vos revenus (maximum 10700 euros par an).

Si vous investissez dans le neuf, les avantages fiscaux peuvent être multiples et assez important pour défiscaliser. Si vous pensez à l’investissement dans le meublé soit étudiant ou résidences séniores, vous pourrez étudier les différents dispositifs en vigueur :

• Censi-bouvard qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 %.
• L’amortissement des logements meublés qui vous permet de déduire de vos revenus fonciers l’ensemble des charges plus une quote part du prix de votre bien et de vos meubles.
• Pour les biens non meublés, le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % (selon la durée de location choisie)

Mais il ne faut pas négliger quelques points importants pour bien investir en immobilier. Les inconvénients peuvent vite faire virer au cauchemar vote investissement.

Le lieu et le type de bien sont des choses importantes à bien évaluer avant d’investir. Pour vous éviter de grosses déconvenues lesiteimmo.com vous propose un tour des petits pièges à éviter.

1. La moins-value immobilière : si depuis 2016 les prix sont plutôt sur une tendance haussière +1,5 % dans l’ancien. Voir des hausses assez impressionnantes dans des grandes villes + 4% à bordeaux, +3,5 % à Lille, le poids des crises immobilières successives et la baisse du pouvoir d’achat des ménages, n’aidant pas ces dernières années, il faut rester vigilant face à une possible baisse des côtes immobilières qui pourraient voir le jour. Ce qui plomberait littéralement l’investissement que vous envisagez. Soyez donc vigilant !

2. L’achat dans une copropriété : une enquête diligentée par l’ANIL prouve que 4.5 % des résidences ont des charges impayées. Aujourd’hui près de 15 % des copropriétaires ne sont pas à jour de leurs charges. Donc avant d’investir en copropriété, il est bon de bien étudier les éléments transmis avec la promesse de vente et surtout faite un tour des installations de la copropiété.

3. Les vices cachés : attention aux petits ennuis qui surviendrait après l’achat de votre bien immobilier. Des petits oublis non signifiés par l’ancien propriétaire. Faites faire le tour de votre futur investissement par un professionnel qui vous permettra d’acheter en tout tranquillité et d’éviter les mauvaises surprises.

4. Les travaux : si ceux-ci sont déductibles de l’addition fiscale, ils peuvent vite représenter une charge importante annuellement. Compter entre 1000 à 3000 euros d’enveloppe selon les charges à ne pas minimiser dans vos calculs. Sur 20 ans, on estime celles-ci à 1 % du prix d’achat de votre investissement.

 

Doit-on investir en immobilier, dans le neuf ou dans l’ancien ?

Commençons par étudier un investissement dans le neuf .

Grâce aux dispositifs Pinel et Censi Bouvard, la hausse des investissements dans ce type de programmes immobiliers à bien progresser ses dernières années, aider par des taux d’emprunt exceptionnellement bas qui ont booster les réservations. De quoi redonner le sourire aux professionnels de l’immobilier.

Mais si les programmes semblent tous plus alléchants les uns que les autres, il est bon de prendre son temps et d’investir dans un bien qui pourrait être votre logement de demain.

Bien étudier votre projet d’investissement est primordial !

Privilégier l’emplacement de votre appartement ou de votre maison, et la qualité de la construction sont des points essentiels pour un produit d’investissement qui durera dans le temps. Ne vous laisser pas attirer par le chant des sirènes des différents acteurs du marchés immobilier neuf et n’hésitez pas à vous renseigner en mairie sur le secteur où vous souhaitez acheter. Passez du temps sur les lieux pour voir les nuisances possibles (de jour, comme de nuit). Étudier attentivement les dossiers des bâtiments dans lesquels vous souhaitez investir. Renseignez-vous en mairie sur le PLU et les futurs aménagements prévus pour éviter tous les pièges de « l’après bâti ».

Si vous bénéficier d’avantage fiscaux grâce à des dispositifs contrôler que ceux-ci sont supérieur aux rabais accordés sur les loyers sans quoi, éviter de vous lancer. Dans le cas d’un dispositif Pinel prenez bien en compte que votre bien ne pourra être vendu pendant la durée de location (6-9-12 ans). Contrôlez également que votre logement rentre bien dans le cadre du dispositif sinon vous encourez une demande de remboursement et surtout veiller à respecter les différentes contraintes applicables par le dispositif.

Renseignez-vous sur le marché locatif du secteur où vous envisagez d’investir et pensez à plus long terme :la revente de votre bien immobilier. Sondez les professionnels du secteur et pensez à vérifier l’environnement de votre bien (commerces, écoles, transports…). Sachez que dans le cas du dispositif Pinel, vous avez 12 mois de possibilité de logement vacants. Et si vous ne trouvez pas à louer votre bien immobilier baissez le prix de la location.

Si vous optez pour un dispositif Censi-Bouvard attention à vérifier les compétences de l’exploitant avec lequel vous signerez le bail commercial. Privilégier le système de défiscalisation à l’amortissement souvent plus avantageux. Etudiez dans quels types de résidences vous souhaitez investir étudiantes, séniors ou Ehpad et faites attention aux obligations qui y sont liées (taux d’occupation, obligations de services, …). Attention à l’emplacement des résidences trop excentrées elles peuvent être affligées d’une moins-value de près de 25 %.

 

 

Un petit coup d’œil dans l’ancien : le truc c’est la réhabilitation pour bien investir en immobilier!

Investir dans un logement ancien est souvent considéré comme moins rentable que de se tourner vers un logement neuf. Néanmoins, la bonne occasion est parfois une petite merveille de rentabilité. Pour dénicher la « bonne affaire » n’hésitez pas à consulter des sites professionnels comme les baisses de prix sur lesiteimmo.com qui regroupe un grand nombre de biens immobiliers et qui vous aide à dénicher des biens immobiliers à des prix intéressants. N’hésitez pas à vous inscrire à l’alerte Email pour trouver le bien qui vous correspond. Le bon plan c’est acheté pas cher avec des réhabilitations à mettre en place. Empruntez la charge et moins lourde et vous pourrez revendre parfois avec un rendement assez fort.

Maison ou appartement c’est le second qui tire son épingle du jeu mais ne négliger pas les bons plans qui vous permettent de vous offrir une maison et parfois avec quelques travaux de booster votre rendement. Pour la location pensez à l’assurance loyers impayés.

Envisager la location à la semaine, elle est sur certains secteurs très avantageuse mais attention les nouvelles lois refrènent les ardeurs des plus intéressants placements et peuvent devenir des vrais calvaires.

Si vous investissez dans un bien immobilier qui demandent des grosses réfections sachez que l’ensemble des travaux seront déductibles. Attention sur le bail n’oubliez pas la clause de révision annuelle du loyer, sinon pas de révision de loyer possible. Si vous investissez dans une ville toucher par le plafonnement des loyers renseignez-vous bien sur les plafonds et calculez bien les bénéfices à dégager avant d’investir.

Optez pour le bon régime, souvent au réel vous pourrez atteindre un taux de rendement de 15 % suite à de grandes rénovations. Enfin envisagez l’investissement dans l’ancien à l’étranger certains pays sont des eldorados immobiliers.

Alors bon investissement !