Raz de marée dans la rénovation énergétique : le bonus – malus sur le logement

Rénovation énergétique :le bonus/malus de l’immobilier. Une annonce qui a déchaîné les réactions des professionnels du bâtiment et de l’immobilier. Nicolas Hulot a évoqué la mise en place d’un bonus/malus lors de la vente d’un bien immobilier ou sur la taxe foncière du logement. Une idée mal venue pour les professionnels qui trouvent le principe inefficace et surtout trop précoce.

Rénovation énergétique bonus/malus en immobilier qu’en pensent les professionnels ?

« Je ne veux pas l’imposer mais moi j’y suis plutôt favorable », voilà les mots de Nicolas Hulot qui vient de mettre en avant l’idée d’appliquer un bonus ou malus, sur la performance énergétique d’un bien immobilier, lors de sa vente ou sur sa taxe foncière. Un choc pour les professionnels du bâtiment dans son journal la FFB déclare : « qu’il serait hautement contreproductif de s’inscrire dans une dynamique, même ciblée, d’écologie punitive qui n’est rien d’autre qu’une inflation normative et fiscale ». Jacques Chanut, président de la FFB, complétait dans le communiqué de presse du 3 mai par : « dans l’immédiat, de tels coups de barre ont une conséquence prévisible et catastrophique pour l’activité et donc l’emploi : ils vont renforcer l’attentisme des acteurs, ménages comme professionnels. Avec un grand perdant : la transition écologique ».

Une hérésie pour l’UNIS : trop précoce comme dispositif

Géraud Dévolvé, délégué général du syndicat UNIS, confiait qu’il serait absurde de mettre en place une telle mesure puisqu’ aujourd’hui la mesure énergétique ne peut être correctement qualifié lors de travaux de rénovation. Pour l’UNIS, il est bien trop précoce de parler de cette mesure. Et les propos du ministre de la Transition écologique et solidaire, serait d’après le syndicat immobilier, « une sorte de ballon d’essai, un avertissement à l’attention des vendeurs et des acquéreurs, pour dire : ‘Les prix ont atteint des niveaux beaucoup trop importants, les acquéreurs n’ont donc plus de budget pour payer des travaux, or il faudra bien que quelqu’un paie un jour ». Pour Géraud Dévolvé, il faudrait revoir les priorités et commencer par : « simplifier le système d’aides financières auxquelles ont droit les propriétaires pour les travaux de rénovation. ». De plus de nombreux projets de lois devraient voir le jour sur ce sujet, alors à quoi devront nous encore faire face dans les prochains mois ?

Taxe d’habitation : fiscalité revue et corrigée pour 2018

Taxe d’habitation, les chiffres clés pour l’exonération de la taxe d’habitation ont été dévoilés par le ministre des comptes publics, Gérard Darmanin. Mesure fiscale phare, sur le programme d’Emmanuel Macron, on connaît depuis aujourd’hui les règles. Alors quels sont les chiffres ?

 

Taxe d’habitation : 80 % des français exonérés en 2020 !

D’ici trois ans la nouvelle mesure concernant la taxe d’habitation devrait permettre à près de 80 % de la population d’être exonérée de la taxe d’habitation. Cette exonération devrait s’effectuer sur les trois prochaines années par tiers. Soit pour un contribuable imposé à hauteur de 1 200 euros celui-ci devrait ne payer que 800 euros en novembre 2018 puis 400 euros en novembre 2019, puis 0 euro pour l’année 2020.

Consultez également : Fiscalité immobilière : la taxe d’habitation

Taxe d’habitation : quels sont les plafonds d’exonération ?

Ainsi seront exonérés les célibataires dont le revenu fiscal de référence sera de 27 000 euros. Le montant passera à 43 000 euros pour un couple sans enfant, pour un couple avec enfant 49 000 euros. Sachant que d’ores et déjà 12 millions de foyers sont exonérés. De plus, le ministre expliquait ce matin que ceux qui restaient redevable de la taxe d’habitation ne verront pas d’augmentation sur cette année.

Néanmoins, les maires restent très aigris par cette mesure qui devrait amputer leurs budgets, une mesure qui ne fait pas l’unanimité auprès des élus…

Regarder la vidéo sur LCI, de la présentation de la mesure :

http://www.lci.fr/elections/macron-veut-reformer-la-taxe-d-habitation-qu-est-ce-que-c-est-faites-vous-partie-de-ceux-qui-seront-exoneres-2027213.html

Immobilier foncier : les terrains vont coûter cher

Une proposition de réforme sur le foncier a été faite pour pousser les propriétaires d’immobilier foncier à vendre afin de favoriser la construction de logement. Cette réforme supprimerait les taxes sur les transactions et augmenterait les taxes sur le foncier, pour les heureux détenteurs de terrains.

La lutte contre la rétention foncière

La publication récente de deux rapports sur l’état du foncier a mis « le feu aux poudres ». Les rapports suggèrent de donner plus de transparence aux transactions et aux prix sur les marchés du foncier en France.

Objectif principal : lutter contre la rétention foncière des propriétaires pour permettre la construction de plus de logement afin d’enrailler la carence d’appartement.

Trente propositions ont été portées sur ces rapports et notamment une sur la réforme de la fiscalité du foncier.

Rendre la fiscalité foncière plus efficace

Un rapport prescrit trois pistes assez précises. Ainsi, une proposition de révision des valeurs locatives qui permettent de calculer les taxes foncières qui n’ont pas évolué depuis de nombreuses années. Suite à cette première réforme, le rapport indique qu’il serait de bon ton de transférer les droits de mutation à titre onéreux vers une fiscalité comparable à la fiscalité sur la détention des biens et des terrains. Ceci entrainerait la mise en place d’une « super taxe foncière ».

Concernant la taxe sur les plus-values de cessions de terrains à bâtir, le rapport propose des effets à plus court terme. Et il se rallierait aux propositions des professionnels de l’immobilier qui préconisent une inversion du barème d’abattement. Celui-ci concernerait les plus-values avec un barème dégressif qui deviendrait avantageux pour les détentions de terrains à court terme. Néanmoins, une autre piste de travail est favorisée. La suppression pure et simple des abattements avec intégration d’un dispositif de suivi d’inflation, avec intégration d’un plafonnement.

Un contournement de l’avis du conseil constitutionnel qui en 2013 et 2014 avait évincé les diverses tentatives du gouvernement de supprimer les abattements pour la durée de détention concernant les plus-values sur les terrains.

Interview de Daniel Golberg sur la fiscalité des terrains constructibles :

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Immobilier énergétique : le projet de loi de Ségolène Royal et le logement

renovation-energetique

La présentation de la ministre de l’environnement, Ségolène Royal, annonce certains dispositifs fiscaux relatifs au logement. Quels sont-ils ?

 

 

 

 

 La création du chèque « énergie »

Afin de pousser les opérations de rénovation thermique des logements, la ministre a annoncé la mise en place d’un chèque énergie pour les ménages aux revenus modestes.

Plus 5 points pour les allègements

Objectif 500 000 logements rénovés par an d’ici 2017 ! Un point de mire bien plus compliqué qu’il n’y paraît, mais bon…

Pour faciliter la réalisation du projet, Ségolène Royal pensent passer les allègements fiscaux actuellement de 15 ou 25 % à 30 %. Cette nouvelle mesure concernera les travaux engagés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015. Plus besoin de grouper des opérations de rénovation thermique pour en bénéficier.

Révision de l’éco-prêt à taux Zéro

A compter du 1er juillet 2014, un allègement des procédures concernant le déblocage des financements pour les éco-prêts à taux zéro sera mis en place. Ceci afin d’augmenter le nombre de prêt de 33 % par an.

Plus concrètement, les banques ne seront plus juges pour la reconnaissance des travaux. Mais ce sera le label de reconnaissance des professionnels qui assurera la libération des financements.

En effet, si un professionnel remplit les conditions de qualité et de respect de « l’éco-conditionnalité » il sera reconnu comme garant de l’environnement (RGE).

Pour les TPE et PME, un projet de fonds de garantie pour la distribution de prêt lié à l’efficacité énergétique serait envisagé. Mais attention, rien n’est décidé.

Pour finir sur le thème des allègements, les sociétés de tiers-financement pourront faire l’avance des fonds pour les travaux aux familles.

Mise en application :

Le projet de loi après avoir été communiqué au Conseil des ministres, sera examiné par la Commission Nationale sur la transition énergétique. Il rebondira ensuite vers le Conseil économique, social et environnemental, puis vers le Conseil d’État pour finir par un examen déterminant par le Conseil des ministres à nouveau. Enfin il sera transmis au Parlement vraisemblablement au début de l’automne…..

En bref, encore un long parcours pour la mise en place de ces mesures, alors que les professionnels rongent leur frein en attendant des mesures qui faciliteront la reprise du marché. Verrons-nous leurs mises en place un jour, à suivre…

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Immobilier : les lois et l’enrayement de la crise immobilière ?

Les ménages faces aux lois immobilières

 

Le bilan du marché immobilier de ces dernières années est somme toute très alarmant pour l’ensemble des corporations du métier. Et les différentes fédérations s’essoufflent à tirer la sonnette d’alarme auprès de nos dirigeants, pour quel résultat ? Les coûts du logement ne baissent pas, alors que la crise immobilière perdure. Le prix du foncier explose alors que les objectifs de construction augmentent.  Les lois successives ne débloquent pas la situation, au contraire les nouvelles règlementations tendent à augmenter d’avantage les prix des logements neufs. Alors quelles sont les conséquences pour notre économie et la loi ALUR va-t-elle arranger les choses ?

 

Une synthèse chiffrée catastrophique pour les professionnels du monde de l’immobilier.

Nombre de construction de 2006 à 2013Objectif : 500 000 logements neufs par an d’ici à 2017 pour pallier la pénurie de logement. Ambitieux ? Impossible cette année ! 299 000 habitations ont été construites en 2013, contre 340 000 en 2012 et 421 300 en 2011. Pire, le nombre d’opérations immobilières abandonnées ou  suspendues a progressé de 55 % en seulement 1 an. Cette pénurie nourrit l’augmentation des prix du logement pour les ménages, que ce soit à la location ou à l’achat, voire la construction. Pourtant, le nombre des ménages, lui, a progressé de + 36 % en 20 ans, et ils dépensent aujourd’hui près de 22 % de leurs revenus pour leurs logements.

En même temps, avec un prix au mètre carré qui flambe, c’est une désertion des centres villes en faveur d’un exode vers les périphéries qui est constaté. On pouvait s’attendre à une réaction des professionnels de l’immobilier qui jouent la prudence en limitant les mises en chantier. Tout ceci, malgré une enveloppe budgétaire de l’État pour le dossier « immobilier » qui progresse de 20 % en 7 ans.

Alors pourquoi le coût du logement ne baisse pas ?

Que fait l’État ?  On se souvient que François Hollande indiquait : « Dans tous les pays du monde, lorsqu’ils sont en crise, les coûts de l’immobilier baissent, sauf un, la France ». Alors on en est où des mesures pour limiter la crise ?

En effet, seulement 3 % de baisse pour le prix de l’immobilier en France suite à une flambée de ceux-ci de près de 144 % en 10 ans (entre 1998 et 2008). Alors que nos voisins espagnols ont fait chuter leur prix de 25 % et les États unis de près de 30 %, pour résorber leur crise.

Pourquoi de tels écarts ne peuvent-ils pas se réguler ? Le Président de la FNAIM, Jean François Buet, juge que le rapport offre/demande reste inégal et provoque ainsi la stagnation des prix de l’immobilier.

La baisse des mises en chantier de près de 41 % en 3 ans reste un problème majeur en France car le besoin en appartement de type « milieu de gamme » est évalué à presque 1 million de logements.

Cette chute s’explique en trois points majeurs :

  •  Le choix et le prix du foncier :

Le nombre de terrain disponible dans les agglomérations n’a jamais été aussi faible. Ce qui  provoque une hausse des prix des terrains de manière irraisonnée.

  • Le coût des constructions explose :

Plus de 50 % d’augmentation en dix ans annonce les promoteurs immobiliers. Ils expliquent que,  l’amoncellement des nouvelles normes de construction imposées, élève la facture de manière considérable pour les futurs acquéreurs.

  • Les délais de chantier :

44 % de temps en plus entre la mise en chantier et la livraison d’un  programme immobilier. Ce qui engendre des pénalités de retard trop importantes, aussi les promoteurs immobilier ne lancent plus de chantier sans +50 % de vente des lots des programmes neufs.

Combien nous coûte la succession des différentes mesures ou lois ?

Les aides au logement par paysLes aides successives de l’État, qui devaient doper le secteur immobilier, sont passées au crible par la Cour des comptes. Aujourd’hui, elle « tient à l’œil » le gouvernement, car elle estime le chiffre des aides gouvernementales élevé.

Il est passé de 33 millions d’euros à 39,5 millions d’euros, sans impact sur le secteur du logement. Avec un poids de 2% du PIB de notre Pays. Pour Bercy, ces aides contribueraient plus à une inflation des prix dans les zones déjà en difficulté.

Depuis 1986, les mesures ou lois en faveur de l’immobilier ne cessent de se succéder, mais sont-elles vraiment un élément de poids pour le marché ?

Les résultats sont éloquents :

ci-dessous vous retrouvez un graphique qui vous présente le nombre de biens qui ont été produits grâce aux différentes mesures prises pour favoriser le logement.

Nombre de produits par loi

L’évolution semble assez précaire et ne s’améliore pas. Aussi la loi de Cécile Duflot, ALUR, va devoir faire ses preuves.

Le logement et l’économie

L’ensemble des faiblesses liées à l’immobilier pèse énormément sur notre économie et fait chuter notre compétitivité. Ainsi, Bercy nous explique qu’au vu des chiffres de l’année dernière, la hausse des prix de l’immobilier avait incité l’inflation salariale.

De fait, les coûts des entreprises affichent une augmentation, et les salariés sont peu enclin à rester proche des centres villes où le coût de la vie est devenu trop élevé. Résultat, si la mobilité géographique était censée résorber une partie du chômage, les coûts liés à un déménagement (loyer, droit de mutation,…) font énormément hésiter les ménages.

De plus, la pierre étant toujours le plan coup de cœur de l’investissement des Français, l’épargne se concentre donc sur la pierre et non pas sur les entreprises.

Alors, la loi Duflot va-t-elle aider le marché de l’immobilier?

Certaines parties de cette loi présentent des avantages, notamment le dessaisissement pour les collectivités locales du plan d’urbanisme en faveur des intercommunalités. Cette mesure devrait permettre de bien équilibrer les secteurs de construction en fonction des besoins en logement sur le territoire.

Ensuite, la loi de finance de 2014 favorisera la fiscalité des plus-values des terrains qui seront vendus par les propriétaires. En effet, le taux de taxation restera le même que la durée de détention soit plus ou moins importante.

Cependant certains professionnels seront bien moins réceptifs à la nouvelle loi. Ainsi, l’encadrement des loyers représente un frein pour l’ensemble des agences immobilières qui gèrent des lots. Pour les agents immobilier, la mise en place d’un loyer médian définit par le préfet reste complètement impossible. Il y a trop de disparité entre les logements pour appliquer « seulement » une variation de + ou – 20 % maximum sur un loyer.

Surtout quand on considère qu’actuellement, sur une même rue, le prix des appartements peut varier de près de 30 % en fonction des aménagements du logement. Le projet de loi prévoit que le locataire, lors du renouvellement du bail, renégocie le prix de son loyer à la baisse en fonction du prix médian du loyer définit pour son département.

Ou au contraire entraîner une forte hausse pour les loyers qui se trouvent trop en dessous du loyer médian. Alors les propriétaires qui verront leur biens immobilier dévalués risquent de les sortir des parcs de location, et les locataires, eux, verront leur facture de logement augmenter.

La GUL (Garantie Universelle des Loyers) qui a été fortement décriée par les professionnels de l’immobilier et certains parlementaires, ne sera finalement que facultative. Néanmoins, son coût de mise en place reste démesuré puisqu’il a été estimé à plus de 400 millions d’euros.

Les corporations des professionnels pensent que ces mesures vont au contraire dissuader les investisseurs et provoquer un repli plus important du marché de la location.

Alors attendons de voir ce que nous réserve l’avenir des nouvelles mesures et les ménages devront bien examiner la fiscalité !

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