Agen : investir dans le neuf, un pari gagnant en 2025 ?
Avec ses 34 000 habitants, Agen n’a pas l’aura d’une grande métropole, mais la ville cultive une discrète efficacité. Portée par l’axe Bordeaux–Toulouse et l’arrivée du TGV, elle combine dynamisme économique et prix immobiliers encore raisonnables. Selon les derniers chiffres de MeilleursAgents, le prix moyen dans le neuf atteint 2 100 €/m², contre plus de 5 000 € à Bordeaux. Un écart qui attire de nouveaux profils : investisseurs prudents, retraités actifs ou jeunes cadres souhaitant acquérir un bien à haut potentiel de valorisation.
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La municipalité a su capitaliser sur cette attractivité en lançant plusieurs opérations d’aménagement, notamment l’écoquartier Agen Sud, la requalification du boulevard de la République et la création de zones mixtes mêlant commerces, logements et espaces verts. Le tout soutenu par une politique de mobilité renforcée (bus à haut niveau de service, pistes cyclables, futur hub multimodal autour de la gare LGV).
Un marché accessible, mais sélectif
Le marché agenais reste à taille humaine : environ 1 000 transactions annuelles dans l’ancien et une centaine dans le neuf. Si les prix demeurent stables depuis un an (+1,5 % sur douze mois), le volume d’investissement locatif progresse.
Les quartiers les plus demandés sont ceux de Donnefort, Jasmin et Saint-Hilaire, qui combinent proximité du centre et logements récents. Dans le neuf, la rentabilité brute moyenne oscille entre 4,3 et 4,8 %, selon les données croisées de Seloger et de PAP, un niveau supérieur à la moyenne régionale.
Les promoteurs locaux (ImmoSud, Cogedim, LP Promotion) multiplient les programmes à taille humaine, souvent entre 20 et 50 logements, destinés à un public mixte : investisseurs Pinel et accédants. La typologie type ? Des T2-T3 de 45 à 65 m² à moins de 160 000 €, offrant un loyer mensuel autour de 650 €.
Le neuf, pilier d’un développement durable
La ville s’aligne désormais sur les standards environnementaux de la RE2025, anticipant les exigences de performance énergétique et de réduction d’empreinte carbone.
Les nouvelles résidences intègrent systématiquement des isolation biosourcée, des équipements solaires et parfois des systèmes de récupération d’eau de pluie. Cette orientation écologique ne relève pas du gadget : elle contribue à la stabilité des charges locatives, un argument décisif dans un contexte de hausse du coût de l’énergie.
Les programmes situés dans les zones d’aménagement d’Agen Sud et de Donnefort affichent d’ailleurs une consommation moyenne estimée à 45 kWh/m²/an, contre 60 pour la moyenne nationale. Ces performances séduisent les investisseurs institutionnels, qui y voient un vecteur de valorisation patrimoniale à moyen terme.
Une rentabilité sécurisée par la fiscalité et la demande locale
Classée en zone B1 du dispositif Pinel, Agen offre un levier fiscal encore accessible en 2025, malgré la révision des taux de réduction. Avec un T3 neuf de 60 m² acheté 180 000 €, la rentabilité nette s’élève à autour de 3,8 %, sans compter la valorisation potentielle du bien.
La demande locative, elle, reste robuste : étudiants de l’IUT, jeunes actifs et salariés de la zone économique Agen Sud constituent un bassin constant de locataires solvables. Le taux de vacance locative, selon la FNAIM, n’excède pas 5,2 %, un chiffre enviable pour une ville moyenne.
Pour conclure sur Agen
Agen coche en 2025 toutes les cases d’un investissement raisonné : prix maîtrisés, offre neuve qualitative, cadre de vie attractif et fiscalité avantageuse. Loin de la frénésie des grandes villes, elle séduit par son équilibre. Pour les investisseurs qui recherchent un marché stable, une rentabilité sereine et un potentiel de valorisation durable, Agen s’impose comme un placement solide, discret et prometteur — un “Bordeaux bis” sans la bulle.
