
Travaux de copropriété : ce que tout copropriétaire doit savoir
En copropriété, l’entretien et la rénovation d’un immeuble ne sont jamais des décisions individuelles. Qu’il s’agisse de refaire une toiture, de rénover un hall, d’installer un ascenseur ou de mettre en conformité les réseaux électriques, chaque intervention sur les parties communes engage l’ensemble des copropriétaires. Mais qui décide ? Qui paie quoi ? Et à quel moment peut-on s’opposer à un projet ? En 2025, alors que les exigences réglementaires augmentent (notamment sur le plan énergétique), connaître les règles des travaux en copropriété est devenu indispensable pour tout propriétaire.
Sommaire
- Trois types de travaux, trois niveaux de décision
- Qui paie quoi ? Le principe de la clé de répartition
- Travaux urgents : que se passe-t-il sans vote préalable ?
- Travaux privés affectant les communs : attention aux autorisations
- Ce que change la transition énergétique
- Conclusion : anticiper pour mieux décider
Trois types de travaux, trois niveaux de décision
Dans le cadre d’une copropriété, on distingue trois grandes catégories de travaux, chacune soumise à un régime de vote spécifique en assemblée générale (AG).
- Les travaux d’entretien obligatoires (ex : ravalement, entretien de la VMC, mise aux normes ascenseur)
→ Majorité simple (article 24) : plus de la moitié des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés - Les travaux d’amélioration ou d’équipement collectif (ex : installation de bornes de recharge, isolation thermique, vidéosurveillance)
→ Majorité absolue (article 25) : plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires - Les travaux d’accessibilité ou d’intérêt général imposés par la loi (ex : rénovation énergétique imposée par DPE collectif, accessibilité PMR)
→ parfois imposés sans vote, notamment dans le cadre du décret tertiaire ou des obligations MaPrimeRénov’ Copro
Exemple : dans une copropriété de 50 lots à Strasbourg, l’isolation de la façade. Ceci via un ravalement thermique voté à la majorité absolue (article 25), financée à 45 % par des subventions publiques.
Qui paie quoi ? Le principe de la clé de répartition
Les dépenses liées aux travaux se répartissent entre copropriétaires. la répartition s’effectue selon les tantièmes de copropriété, inscrits dans le règlement. Concrètement :
- Un lot plus grand ou mieux placé (ex : en étage élevé) paiera davantage
- Les parkings ou caves peuvent bénéficier d’éxonération de certains travaux (ex : ascenseur)
Le syndic doit établir un appel de fonds pour travaux votés. En cas de refus de paiement, le copropriétaire est passible d’une mise en demeure, voire d’une saisie sur salaire ou compte bancaire.
À Paris, la rénovation complète d’une cage d’escalier dans un immeuble haussmannien. Elle s‘estime à 180 000 € TTC pour 15 copropriétaires. Chaque lot a contribué entre 8 500 € et 16 000 €, selon les tantièmes.

(Source : data.gouv et meilleurcopro)
Travaux urgents : que se passe-t-il sans vote préalable ?
L’article 18 de la loi de 1965 autorise le syndic à engager des travaux conservatoires sans attendre l’AG si la sécurité du bâtiment est en jeu : fuite, affaissement, risque électrique. Il doit cependant faire ratifier a posteriori les dépenses engagées.
Un copropriétaire ne peut pas lui-même engager de travaux sur une partie commune, sauf accord exprès de l’AG. Une intervention non autorisée par un copropriétaire est un trouble de jouissance. Ce manquement peut faire l’objet de poursuites.
Travaux privés affectant les communs : attention aux autorisations
Tout copropriétaire peut envisager des travaux chez lui, mais certains nécessitent l’accord préalable de l’AG :
- Modification de l’aspect extérieur (fenêtre, volet, climatisation)
- Intervention sur un mur porteur
- Création d’un plancher ou d’un escalier sur plusieurs niveaux
Dans ces cas, un vote à la majorité absolue (article 25), voire à la double majorité (article 26)est nécessaire. Si cela change la destination ou l’usage d’une partie commune.
Ce que change la transition énergétique
Depuis 2021, les copropriétés doivent améliorer la performance énergétique des immeubles. Le DPE collectif est obligatoire pour tout bâtiment en monopropriété ou copropriété de plus de 15 ans.
Les aides publiques (MaPrimeRénov’ Copro, CEE, aides régionales) permettent de financer jusqu’à 60 % du montant HT de certains travaux. Un plan pluriannuel de travaux (PPT) imposé dans toutes les copropriétés de plus de 15 lots.
Conclusion : anticiper pour mieux décider
Les travaux en copropriété ne sont pas qu’un enjeu technique ou budgétaire. Ils sont l’expression du bon fonctionnement démocratique de la résidence, mais aussi le reflet d’une vision collective du patrimoine. Être copropriétaire, c’est être acteur – pas simple payeur. En 2025, face aux obligations climatiques, aux hausses des charges et à la pression réglementaire, mieux comprendre ces mécanismes, c’est mieux défendre ses intérêts… et ceux de l’immeuble.En copropriété, l’entretien et la rénovation d’un immeuble ne sont jamais des décisions individuelles. Qu’il s’agisse de refaire une toiture, de rénover un hall, d’installer un ascenseur ou de mettre en conformité les réseaux électriques, chaque intervention sur les parties communes engage l’ensemble des copropriétaires. Mais qui décide ? Qui paie quoi ? Et à quel moment peut-on s’opposer à un projet ? En 2025, alors que les exigences réglementaires augmentent (notamment sur le plan énergétique), connaître les règles des travaux en copropriété est devenu indispensable pour tout propriétaire.
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