Passoires thermiques : ces villes où il devient meilleur investir dans l’ancien que dans le neuf

Passoires thermiques, alors que les normes environnementales se durcissent et que les prix de l’immobilier neuf explosent. Un nouveau paradoxe émerge : dans plusieurs villes françaises, investir dans une passoire thermique (ces logements mal isolés classés F ou G) peut s’avérer plus rentable que d’acheter un bien neuf.

Passoires thermiques face à la flambée des prix du neuf

Acheter un logement neuf est souvent perçu comme un gage de tranquillité : aucune rénovation à prévoir, conformité avec les dernières normes énergétiques (RE2020), garanties décennales… Mais cette sécurité a un coût. Dans certaines grandes agglomérations, le prix au mètre carré du neuf dépasse largement les 6 000 €, soit 20 à 40 % de plus que dans l’ancien, voire davantage dans des marchés tendus comme Bordeaux, Lyon ou Paris.

À cela s’ajoute la hausse des taux d’intérêt, qui rend l’accès au crédit plus difficile, particulièrement pour les jeunes ménages ou les investisseurs modestes.

Les passoires thermiques est ce un pari gagnant ?

À première vue, acheter une passoire thermique peut sembler absurde. Surtout avec les restrictions progressives sur leur location (interdiction à partir de 2025 pour les logements G, puis F en 2028). Pourtant, dans certaines villes, le jeu en vaut la chandelle. Ces logements se négocient parfois 30 à 40 % en dessous du prix moyen du marché. Pour un investisseur prêt à engager des travaux de rénovation énergétique, le potentiel de plus-value est considérable. Avec les aides publiques (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, exonérations fiscales), le coût des travaux peut s’amortir plus rapidement qu’on ne le pense.

Passoires thermiques : découvrez les villes où la stratégie paie ?

Dans des villes comme Saint-Étienne, Le Havre, Limoges ou Mulhouse, les prix de l’ancien sont encore accessibles, et les marges de valorisation post-rénovation sont significatives. À titre d’exemple, un appartement classé G vendu à 900 €/m² pourra atteindre jusqu’à 1 400 €/m² une fois rénové et reclassé en B ou C.

Dans ces marchés, l’écart entre l’ancien rénové et le neuf est tel qu’il devient plus intéressant de rénover que d’acheter neuf. Cela permet aussi de bénéficier d’un rendement locatif plus attractif. D’autant plus que la demande en logements bien isolés augmente.

Un investissement plus vert… et plus rentable

En plus d’être financièrement intéressant, ce type d’investissement s’inscrit dans une démarche écologique. Réhabiliter un logement ancien permet de limiter l’artificialisation des sols. Et de préserver le patrimoine architectural, ainsi que de réduire l’empreinte carbone de l’immobilier.

En conclusion, le mythe du neuf comme valeur refuge absolue est remis en question. Dans plusieurs villes françaises, miser sur une passoire thermique à rénover peut s’avérer plus judicieux. Encore faut-il être bien informé, entouré de professionnels compétents et prêt à s’engager dans un projet de rénovation ambitieux. Investir, oui, mais intelligemment.