Immobilier : bien acheter sans se tromper comment faire ?

Bien acheter sans se tromper, un souci pour tous les futurs propriétaires. Quels sont les critères à étudier de près pour éviter les mauvais plans ? Nous vous proposons une revue des points à cibler pour choisir au mieux sans se tromper.

Quels sont les détails sur lesquels porter son attention pour bien acheter ?

Comme évoqué dans notre article d’hier, vous trouverez ci-après les différents critères qu’il faut prendre le temps de bien étudier.

Commençons par l’état général de votre futur logement : le « plus facile ». Vous savez ce que vous ne voulez absolument pas et ce que vous désirez vraiment. Facile ! néanmoins, si ces critères sont tous réunis, il ne faut pas se jeter sur le bien immobilier sans certains contrôles importants. Rendez vous à plusieurs reprises dans le logement pour vérifier qu’il n’y a pas de nuisances non constater lors de votre première visite. Demander à avoir rapidement les diagnostiques techniques pour faire un point complet.

Vérifier la qualité de votre environnement. Essentiel à votre qualité de vie ! Contrôler que vous n’avez pas d’usine ou de bar à proximité par exemple. De nombreuses nuisances sonores et autres pourraient vite devenir un détail désagréable au quotidien. Passez de nuit dans votre futur quartier pour contrôler la qualité de vie et les fréquentations pour ne pas avoir de surprises. N’hésitez pas à vous rendre en mairie pour vous renseigner sur les futurs aménagements prévus proche de votre futur logement. Prenez connaissance des risques potentiels liés à votre quartier. N’hésitez pas à consulter la base de données gouvernementales www.géorisques.fr, elle peut être une mine de renseignements importante.

Vous avez trouvé un bien qui vous convient, l’environnement vous plaît maintenant passer à un examen plus approfondi et faites appel à un professionnel pour examiner l’état du bâti. Vérifier les infiltrations, les défauts de constructions et prenez le temps de bien inspecter les communs. Le professionnel pourra vous aider sur ces points. Il vous aidera si vous envisager l’achat d’une maison à trouver les failles sur les combles, la charpente, la toiture,…

Soyez vigilant sur les dossiers énergétiques. Vérifier le classement de votre futur logement et contrôler les normes auxquels il répond. De A à G les prix peuvent vite être différents. De A à D votre logement n’est pas considéré comme énergivore donc il répond à de nombreuses normes économiques. Si votre bien se classe de E à G, considéré votre logement comme énergivore. Il conviendra de voir les améliorations à apporter. Les aides de l’état pourront vous aider. Mais réviser peut-être le prix ! Néanmoins, sachez que les notes attribuées à votre logement doivent être nuancées en fonction de l’année de construction.

Concernant vos installations électriques et gaz : contrôle =sécurité. Ne pas négliger de porter une bonne attention à ces deux points. Notamment, quand le logement est assez ancien. Pour les maisons, demander le diagnostic de l’assainissement il peut être un point négatif. Il devient alors un chiffre supplémentaire important en termes d’investissement, si vous n’êtes pas aux normes. Renseigner vous rapidement sur cet aspect de votre logement en mairie ou auprès de votre agent immobilier.

Faites un point détaillé de vos extérieurs pour éviter les vices cachés. Déambulez dans votre future propriété peut vous éviter les soucis de voisinages.

Retrouvez nos conseils dans notre prochain article…

Rénovation énergétique : votre appartement ou votre maison est-il concerné ?

DPE, diagnostics, rénovation énergétique, si vous avez suivi notre premier épisode concernant la rénovation énergétique, nous vous proposons d’aborder le sujet plus profondément et nous vous invitons à avancer ensemble. Si vous êtes prêt à entrer dans l’aventure, nous allons découvrir si vous pouvez améliorer votre confort de vie tant en termes thermiques que phonique et financier. Tout cela en évitant les pièges.

Votre maison ou votre appartement est-il concerné par la rénovation ?

L’INSEE (enquête dur le logement 2017) se base sur deux points importants pour déclarer la précarité énergétique d’un ménage.

1. Le pourcentage des revenus consacrés à la dépense d’énergie est égale à 10 %,
2. Le nombre de ménages qui a subi le froid durant le dernier hiver pendant au moins 24 heures (non-paiement des factures, pannes, installation insuffisante,…)

On a recensé plus de 3,8 millions de ménages en situation de précarité énergétique. Ceux-ci vivaient à près de 70 % dans un logement ancien et 52 % occupaient une maison.

Votre maison ou votre immeuble est-il concerné ?

L’objectif est de construire des logements dits : passifs ou à énergie positive. Ce sont des logements qui produisent leur propre énergie. Allier une isolation efficace et être capable de s’autogérer en termes de chauffage et d’énergie. Voilà l’objectif des nouvelles constructions et l’avenir des bâtiments.

On catégorise les logements par année de construction afin de savoir s’ils rentrent dans la part des logements à rénover. Aussi, nous vous proposons un petit point par date pour vérifier si votre bien immobilier est considéré comme énergivore et donc susceptible de rentrer dans un plan de rénovation énergétique.

Les logements bâtis entre les années 1950 et 1973 n’étaient pas soumis à une obligation d’isolation ce qui les rend le plus souvent très énergivore. Il s’agit pour la plupart des habitats construits dans des zones dites sensibles. On y retrouve une grande déperdition de chaleur et donc un coût élevé. Néanmoins, ses logements ont été bâtis de telle manière que l’isolation est possible et parfois moins coûteuse du fait de la structure sur laquelle on vient isoler.

Les habitations de 1973 à 1980 sont moins touchées par les problèmes d’isolation car certaines obligations étaient entrées en vigueur. Mais ces logements sont affectés par les problèmes liés aux matériels et matériaux utilisés (chaudière ancienne, fenêtres,…). Ce qui présentent une charge financière néanmoins, elle peut être moins importante grâce aux aides fournies par l’état.

Les maisons et appartements réalisés entre 1980 et 2000 sont souvent des logements qui nécessiteront peu de travaux, voir pas pour les plus récents. En effet, ils devaient déjà répondre à des normes plus exigeantes en termes de thermicité et en termes de besoins phoniques notamment.

Enfin les constructions récentes, elles, doivent répondre à des normes plus restrictives et donc elles sont normalement non concernées par la rénovation énergétique. Cependant attention, certains nouveaux équipements sont susceptibles de les faire passer en mode énergivore (climatisation et autres équipements high Tech). Les différentes réglementations qui ont touchés le bâtiment (RT2012-2015-2018) ont structurées les promoteurs et constructeurs afin d’obtenir des produits plus performants.

Mais tous ces efforts ne seront pas vains. Si vous devez entamer des travaux de rénovation énergétique, ils ne pourront qu’améliorer votre quotidien. Et dites-vous que tout n’est pas à faire immédiatement les enveloppes sont libérées pour chaque type de travaux. Le point important et celui qui touche la revente de votre maison ou de votre appartement, sur lequel vous aurez entrepris des travaux de rénovation énergétique. La valorisation de votre bien immobilier sera bien plus intéressante lors de son évaluation et vous permettra d’obtenir un meilleur prix car votre DPE sera plus favorable.

Les effets de la rénovation énergétique sur le DPE

Et oui, depuis 2006 vous devez lors de l’achat ou la vente de votre bien immobilier avoir un DPE établi par un professionnel. Le DPE a pour but d’établir la note de consommation d’énergie pour votre maison ou votre appartement. Ce rapport fait suite à une évaluation de nombreux critères préétablis qui sont relevés par un professionnel suivant une méthode standardisée. Le DPE vous indiquera la consommation de l’habitat en termes d’énergie et les recommandations pour améliorer celle-ci. Le DPE est un document établi pour une période de 10 ans. Ce document est obligatoire pour la signature de l’acte notarié de vente et peut être une cause de nullité s’il n’est pas présenté.

NB : vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt de 30 % sur la réalisation de votre DPE.

Afin de pourvoir bénéficier des aides de l’état concernant la rénovation énergétique, il est nécessaire de faire établir par un professionnel une étude thermique de votre maison avant et après les travaux. Mais comment trouver un bon professionnel ? Et comment se passe une étude de ce type ?

Découvrez l’épisode 3 de notre dossier sur la rénovation énergétique.

A quel prix se chauffe-t’-on en France ?

Une étude réalisée par quelleenergie.fr auprès de 19 663 foyers franciliens nous informe sur les différents prix et modes de chauffage utilisés par la population. Des écarts de prix important qui passent du simple au double suivant votre mode de chauffage et l’isolation de votre maison.

Quel est le prix de chaque mode de chauffage  ?

Les prix du chauffage évoluent selon l’énergie utilisée. De grandes disparitées ressortent de l’étude pratiquée par quelleenergie.fr. Néanmoins, le bois reste sans conteste la ressource calorique la moins élevée puisqu’il vous en coûtera 6,1 euros au m² pour un an. Ensuite le gaz se positionne sur la deuxième marche du podium avec un coût annuel au m² de 11,5 euros. Ressource assez proche, le fioul qui lui vous propose un coût de 12,6 euros le m². Le plus cher restant, bien sûr sans surprise, l’électricité qui vous coûte presque 16 euros au m² par an.

Comment se chauffe les Français ?

L’étude démontre que le mode de chauffage le plus usité par les français reste l’électricité avec 38 % de la population. Cependant c’est le plus simple à installer ! Ensuite c’est le gaz qui intègre les foyers avec une part de 35 % de la population. Puis, 19 % des français utilisent le fioul et seulement 5 % de la population utilise le bois.

L’étude montre que le coût moyen pour 2016 du chauffage en France atteint 1611 €uros. Note saler pour les utilisateurs du fioul notamment puisque le prix du fioul qui s’indexe sur les tarifs pétroliers qui flambent avec un coût annuel de 1927 euros. De quoi penser à changer de mode de chauffage notamment avec les nouvelles chaudières à granules.

Alors améliorer votre étiquette énergétique tout en faisant des économies substantielles. N’hésitez pas à demander les subventions adéquates pour vous faire aider lors de votre rénovation.

Rénovation immobilière : comment améliorer votre étiquette énergétique tout en gagnant de l’argent ?

Est-ce que vous connaissez la valeur de votre étiquette énergétique ? Connaissez la valeur de votre bien en fonction de celle-ci ? Sera-t-elle favorable lors de la vente de votre bien immobilier ou négative ? En fonction de votre secteur géographique et de la valeur de votre bien immobilier, il parfois intéressant de se poser la question de la rénovation. Mais par où commencer en termes de rénovation ?

La rénovation il faut y penser

Prenons l’exemple d’un bien immobilier classé en F qui réalise des travaux de rénovation en changeant la chaudière de la maison. Elle pourra voir son investissement en termes de coût de chauffage s’amortir sur une période de 7 ans et pourra en revalorisant son DPE gagner 5% de son prix de vente soit pour une maison de 100 000 euros une plus-value non négligeable de 1000 euros différence immédiate entre 5 000 euros de gain pour un investissement de 4000 €uros.

Quels sont les priorités pour vos rénovations ?

Tout d’abord une rénovation ne s’envisage pas du jour au lendemain. Bien au contraire, il faut préparer à l’avance son projet. Et oui, le temps passe vite entre la recherche des artisans qui sont labellisés, l’obtention des devis, la sélection de l’entreprise et enfin la mise en production des travaux. Si vous êtes en copropriété, pensez qu’il vous faudra obtenir les autorisations…

Ensuite lorsque tout est bien posé, il faut prioriser les travaux. Rien ne sert de changer le système de chauffage si vous n’avez pas une bonne isolation. Donc par ordre de priorité, il convient de commencer par l’isolation de votre maison, en pensant bien à la ventilation qui ne doit pas être négligée. Ensuite, vérifier les ouvertures et changer pour des ouvrants qui sont bien isolés et pensez également isolation phonique (petit plus lors de la vente si nécessaire). On poursuit ensuite par la partie chauffage qui va de surcroît s’adapter aux dispositions prises pour l’isolation (une petite économie non négligeable).

Il est important de noté que la mise en place de plusieurs solutions simultanées permet d’obtenir une meilleure notation plus rapidement et donc de mettre une petite plus-value à votre bien immobilier.

Les subventions et crédit d’impôt.

Pour financer ces changements assez conséquents, il existe des financements.

Le CITE vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 30 % sur les dépenses engagées (hors coût de main d’œuvre). Cette mesure concerne les propriétaires occupants et les locataires. Cette mesure est prorogée jusqu’à fin 2016. Les dépenses liées au CITE sont éligibles au taux réduit de TVA.

30 000 €uros sans intérêt

L’éco-prêt à taux zéro vous permet, jusqu’au 31décembre 2015, de bénéficier d’un prêt (sans conditions de ressources) d’un montant maximum de 30 000 euros sans intérêt. Pour en bénéficier il faut réaliser un bouquet de travaux compris dans au moins deux catégories répertoriées dans l’article 244 quarter U du CGI. Ce type de prêt est distribué seulement par les banques qui ont signé une convention avec l’Etat. A noter que ce prêt est accessible également aux copropriétaires.

Les certificats d’économie d’énergie monnayables

Certains organismes vous aident à financer votre projet de rénovation sous plusieurs formes. Soit vous remettre un chèque, soit un bon d’achat dans de grandes enseignes, des remises sur devis ou facture, soit un prêt à taux bonifié. La liste des participants à cette formule se retrouve sur le site de l’ATEE.

Vous pouvez également consulter votre commune, votre département ou votre région qui octroie parfois des prêts intéressants. De plus rapprochez-vous d’organisme comme l’Anah qui vous informe sur les différentes possibilités.

Sachez que ces aides peuvent être cumulables et vous faire bénéficier de faciliter de crédit intéressantes.

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Immobilier : comment donner plus de valeur à votre logement avant sa vente ?

Depuis la mise en place du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), les acquéreurs sont devenus très vigilants concernant cette information lors de l’étude de leur acquisition. Alors avant de mettre en vente votre appartement ou votre maison, il est important de prendre la précaution de connaître la valeur du DPE de votre logement. Si la valeur de votre DPE est au-delà de la valeur D, il faudra envisager des rénovations qui pourrait « booster » le prix de votre bien immobilier lors de sa vente, sans pour autant que cela ne vous coûte trop cher.

Une étiquette qui fait varier les prix de l’immobilier.

Depuis le 1^er janvier 2011, les étiquettes DPE sont devenues obligatoire pour toutes les ventes immobilières. La première étiquette permet de connaître la quantité de gaz à effet de serre dégagée par la maison. La seconde étiquette correspond à la consommation d’énergie de la maison. 90 % des acquéreurs d’un bien immobilier estiment que le DPE est un critère de choix pour l’acquisition de leur bien immobilier.

Aussi, lorsque le DPE indique que la future acquisition est « énergivore » (DPE D à G) les acquéreurs se font plus rares pour cet appartement ou cette maison. Cette prise de conscience s’explique par l’étude de plusieurs facteurs. Tout d’abord le constat de la montée des prix des diverses énergies qui représentent plus de 20 % par rapport à seulement 4 ans, d’où une inquiétude face à la facture énergétique pour l’acheteur. Ensuite, une étude montre que seulement 14 % des biens immobiliers mis en vente ont une étiquette énergétique en-deçà de la lettre D. La rareté de ces produits leurs confères un avantage plus qu’évident en termes de vente.

Les classes D à G se vendent moins cher.

En effet, les logements dits : « énergivore » se vendent bien moins cher que ceux qui sont classés avec une étiquette énergétique comprise entre A et C. Sur une étude faite, sur la France métropolitaine, concernant les appartements et les maisons, en prenant l’étiquette D comme valeur moyenne sur une maison, on constate des dévalorisations de prix peuvent aller de – 7% à -16 % en fonction du secteur géographique. A contrario, sur le même type de comparatif, on constate des négociations à la hausse sur le prix de vente allant jusqu’à plus de 12 % dans certains secteur géographique car l’étiquette énergétique est égale à la lettre A. Bien sûr, les produits neuf se placent forcément bien, puisque ils doivent répondre obligatoirement à l’ensemble des normes de la RT 2012.

Comme indiqué précédemment ces variations de prix en fonction du label énergétique sont étroitement liées au marché immobilier et au secteur géographique. On n’achète pas un appartement au même prix à Paris et à Lyon. Le prix au mètre carré va varier en fonction de son emplacement et de l’offre et de la demande liée au secteur géographique, voir à la rue. Néanmoins, l’étiquette énergétique sera un point qui va animer les débats sur le prix de l’achat de l’appartement ou de la maison. Un bien classé en F sera bien plus dévalorisé qu’un bien immobilier qui se verra octroyer la belle note de A par les diagnostiqueurs. De plus, la valeur énergétique sera bien plus observée par l’acquéreur lorsque celui-ci envisage d’investir dans un bien en haute montagne par rapport à un bien en plein centre ville.

L’acheteur est de plus en plus vigilant sur la classe énergétique puisqu’elle impacte directement son portefeuille. En effet, un bien mal classé engendre forcément pour l’acquéreur une surcharge en termes de chauffage. Ainsi, une mauvaise isolation pénalise fortement le prix de l’appartement ou de la maison. Les statistiques montrent que près de 60 % des acquéreurs sont près à verser un montant plus important concernant leurs loyers pour être doté d’un logement avec une note énergétique plus intéressante. De plus, les syndics constatent une forte augmentation de demandes de congés, voir de renégociation des loyers lorsque leur logement est trop consommateur en termes de chauffage.

La rénovation pour une meilleure étiquette.

Environ 70 % des vendeurs restent stoïque face à la dévalorisation de leur bien à cause de la valeur énergétique de leur appartement ou de leur maison. Tandis que les bailleurs, eux, tendent à se lancer dans les rénovations de leur patrimoine immobilier pour augmenter la valeur de leur bien et surtout pour éviter les vacances locatives qui pourraient leurs coûter cher. Voir à augmenter leur revenus en octroyant une meilleure performance à leur bien immobilier. Sachant que ces rénovations sont partiellement délocalisables  avec le POPE et que près de 88 % des acheteurs sont attentifs aux valeurs énergétique, il est temps de penser à la rénovation et surtout à ce mettre en conformité avec la norme RT2012. Nombreuses sont les agences immobilières qui subissent l’impact des valeurs énergétiques lors de la négociation du prix du bien.  De plus, cet indicateur peut rallonger de plusieurs mois la vente de votre bien si elle est considérée comme critique par les acheteurs.

Alors vous vendeurs ou vous bailleurs pensez à optimiser vos chances en rénovant votre appartement ou votre maison !

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DPE + fiable ?

Qu’est ce que le DPE ?

Le Diagnostic de Performance Energetique est un diagnostic réalisé en France sur les biens immobiliers. Établi lors de l’élaboration du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) il a une durée de validité de 10 ans, délai établi par le décret no 2011-413 du 13 avril 2011.

Lors de la vente ou de la location des logements et des bâtiments tertiaires (bureaux, hôtel, etc.) il est obligatoire de présenter le DPE, depuis le 1er juillet 2007.
Il a pour but d’informer le propriétaire et le locataire de la consommation d’énergie du logement ou du bâtiment tertiaire sur son chauffage, sa climatisation, sa production d’eau chaude sanitaire (ECS). Attention, celui-ci ne prend pas en compte l’électricité spécifique (éclairage, appareils électroménagers, etc.).

Que contient le DPE :

Le DPE est composé de quatre sections :

• Consommation annuelle d’énergie exprimée en kWh et en euros,
• Positionnement en consommation d’énergie  par m² par an et en émission de gaz à effet de serre (GES) par m² et par an,
• Descriptif des données clés : toiture, isolation et constitution murs, fenêtres, chaudière, etc.,
• Descriptif des propositions d’amélioration.

Pour l’évaluation du Diagnostic de Performance Énergétique il existe 2 modes d’évaluation :

1- A partir d’une méthode de diagnostic conventionnel (type 3CL-DPE),

valable uniquement pour les logements à chauffage individuel  quelle que soit leur année de construction. En prenant en compte les caractéristiques thermiques du bâtiment (zone climatique, isolation, vitrage…) et les systèmes de chauffage et de ventilation installés.

2 – A partir des factures énergétiques des trois dernières années,

celle-ci concerne les logements construits avant 1948, munis de chauffages collectifs ou les bâtiments tertiaires). Les factures devant faire apparaître une consommation et non un tarif annuel.

Dans tous les cas, le DPE doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur professionnel, ayant reçu une certification personnelle.

Nouveauté 2013 :

Il est à noter qu’à compter du 1er janvier 2013 une nouvelle méthode de calcul concernant le DPE (« 3CL DPE ») devrait entrer en vigueur pour les diagnostiqueurs.

En effet, si l’ancienne méthode de calcul comptait 30 données spécifiques à renseigner par les diagnostiqueurs, elle va désormais en compter 60. Les professionnels nous mettent en garde quant aux tarifs qui devraient être augmentés. Pour information, le prix moyen du DPE oscille aujourd’hui entre 120 et 150 € pour un logement de 100 m².

Alors à vos diagnostics !

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En projet, la sécurisation du DPE

Historique

Commençons par un petit rappel, le rôle principal du Diagnostic de Performance Énergétique est de définir un classement énergétique des logements.

Il es catégorisé par lettres, commençant à A pour un logement très économe pour finir à G pour un logement très énergivore.

Le DPE a été rendu obligatoire pour les transactions de types « vente » à partir de 2006 et pour les locations en 2007.

Les agences immobilières sont tenues d’informer leurs clients par affichage sur tous supports, de la catégorie dans laquelle est classée chacun de leurs biens.

En Janvier 2011, le gouvernement met en place le PTZ+ qui permet aux primo-accédants d’emprunter à taux zéro, sur un montant dépendant du DPE du bien.

Le DPE devient donc un acteur supplémentaire lors de la présentation des dossiers des futurs acquéreurs. En effet, grâce à une bonne notation du logement (entre A et D), le PTZ+ peut bénéficier d’une majoration lors de l’octroi du prêt.

Sécurisation du DPE

Pour sécuriser et valoriser ce diagnostic, le gouvernement a décidé de renforcer les différents paramètres de contrôle des diagnostiqueurs. Et prévoit donc une réforme qui pourrait prendre effet au 1^er janvier 2012.

Ci-après les détails de cette réforme :

1. l’obligation de faire un relevé détaillé au client;
2. l’amélioration des calculs avec désormais 60 données à compléter au lieu des 30 actuelles;
3. l’obligation d’utiliser l’un des 11 logiciels validés par le ministère et l’ADEME;
4. la constitution d’une base de données au niveau national;
5. la montée en compétences des diagnostiqueurs qui devront désormais justifier d’un diplôme bac + 2 pour le diagnostic des logements et bac + 3 pour le tertiaire;
6. la mise en place d’un contrôle systématique, dès le 1^er janvier 2013, des bâtiments analysés.

Si la réforme impose des améliorations, il faut bien comprendre qu’elles vont engendrer des coûts supplémentaires. Les professionnels estiment devoir subir un surcoût compris entre 10 € et 15 €.

Si les pouvoirs publics prennent ces mesures pour fiabiliser le DPE, certains professionnels estiment cette réforme prématurée, et surtout craignent les surcoûts qu’elle va engendrer.

Rendez-vous en janvier 2012…

Un eco-label : le Quali Grenelle

Comment départager les entreprises du bâtiment ?

L’état veut relever cet enjeu et aider le particulier à s’y retrouver en matière d’entreprise « qualifiée ».

C’est pourquoi, l’Etat a demandé à l’ADEME (Agence De l’Environnement et de la Maitrise de l’Energie) de mettre en place un « super» label concernant le bâtiment intitulé : QUALI  GRENELLE.

« L’objectif est de sensibiliser les particuliers sur l’enjeu de la qualité des réalisations et leur donner un point de repère simple pour identifier les entreprises qualifiées », expliquait Pierre-Yves Appert, directeur Ville et territoire durables de l’Ademe, lors du Congrès de la FNAS ⁽¹⁾, le 5 mai dernier.

Ce label serait délivré aux entreprises qui ont déjà une reconnaissance métier en lien avec la performance énergétique.

Le Quali grenelle a pour « lourde responsabilité » de donner un « coup de pouce » au projet du grenelle.

Pierre-Yves Appert souligne également un point important du  futur label « A terme, il devrait conditionner l’obtention des aides liées aux travaux d’économie d’énergie ».

Le petit dernier des labels du bâtiment devrait voir le jour au mois de novembre 2011 à l’occasion du salon batimat.

Le PTZ+ : Objectif 380 000 prêts

Depuis son entrée en vigueur au 1^er janvier 2011, le PTZ+ vient d’enregistrer sa 100 000éme signature. Cette aide à l’acquisition d’un logement, affiche une belle performance après seulement 4 mois de mise en place. En effet, l’objectif a atteindre pour ce nouveau dispositif est estimé à 380 000 prêts par an contre 250 000 pour « son petit frère » le PTZ.

L’objectif primaire de cette nouvelle loi est de donner la possibilité aux ménages à faible revenus d’accéder à l’achat d’un bien immobilier. Néanmoins, le dispositif varie en fonction de certains critères (zones géographiques-consommation énergétique des logements et leur catégorie neuf ou ancien).(à lire : Un nouveau venu dans les prêts immobiliers : Le Prêt à Taux Zéro +  – http://news.lesiteimmo.com/financer-mon-bien/un-nouveau-ven…et-a-taux-zero/)

Si, le secrétaire d’Etat, Benoist Apparu se félicite des résultats :« la montée en puissance du dispositif a été plus rapide qu’espéré. Dès mars, le cap des 30.000 octrois de PTZ+ par mois a été franchi », certaines interrogations sont soulevées concernant les catégories de personnes qui bénéficient de ce prêt, le montant des aides qui est alloué par rapport à l’ancien PTZ,…

Affaire à suivre….

Le DPE et le PTZ+ : des effets sournois!

Depuis sa mise en place en janvier, le DPE fait parler de lui. Après le questionnement sur l’intérêt de cette étiquette sur les annonces de vente et de location immobilières. UFC Que Choisir, dénonce le caractère aléatoire et le manque de fiabilité de ce type de diagnostic. Aujourd’hui, c’est au tour des professionnels du diagnostic immobilier de se faire entendre et de dénoncer les pressions qu’ils subissent de la part des vendeurs et des futurs acquéreurs pour bénéficier du montant maximal du PTZ+.

Le problème principal du DPE … son lien étroit avec le nouveau PTZ+, tous les deux sont arrivés en même temps sur le marché, en janvier 2011. Le gouvernement a lié le DPE et le PTZ+ ( nb. son but, inciter les primo-accédants à devenir propriétaires) alors qu’il n’avait que très peu de recul sur la manière dont les diagnostiqueurs  établissaient leurs rapports.  L’Etat s’est arrêté sur le constat alarmant des dépenses énergétiques des logements français, et a donc mis en place le PTZ+ et ses paliers dégressifs en fonction de l’étiquette donnée par le diagnostiqueur.

Aujourd’hui, lesiteimmo fait 2 constats, d’un côté les vendeurs ont intérêt à vendre un logement bien classé, sous peine de devoir baisser leurs prix de vente. De l’autre, les futurs acquéreurs ont intérêt à acheter un logement bien classé pour bénéficier du montant maximum du PTZ+.  Cette dépendance entre le DPE et le PTZ+ est à l’origine des pressions que subissent les diagnostiqueurs.

Cet enchaînement est sournois et attise la montée des prix sur le marché de l’immobilier.   En effet, le vendeur a intérêt à rénover sommairement son bien, pour que celui-ci obtienne une étiquette honorable (entre C et D)pour pouvoir le vendre plus cher et avoir moins de marge de manœuvre lors de la négociation.

Le deuxième problème auquel il va falloir trouver rapidement une solution est le montant du PTZ+. Ses paliers sont très restrictifs dès que l’étiquette du DPE passe la classe D, le montant prêté est divisé par 2. D’où l’intérêt pour le futur acquéreur d’obtenir le meilleur classement énergétique.

Les propositions réalisées par la Fnaim et la Fidi

• Une dégressivité moins forte  du PTZ+
• Une responsabilisation de l’acquéreur en lui retirant les avantages de ce prêt «  en cas de fausse déclaration de la classe énergie » du logement.
• Harmoniser les méthodes de calcul avec les autres méthodes liées à la rénovation énergétique,
• Imposer une formation obligatoire minimale et réglementaire pour les nouveaux diagnostiqueurs avec des formateurs thermiciens du bâtiment.

Petit rappel sur le DPE

Le DPE est l’application directe de la  Directive pour la performance énergétique des bâtiments, votée en
application du protocole de Kyoto par l’Union européenne. Son objectif : informer le locataire ou le futur
acquéreur sur la performance énergétique de son logement, et ainsi l’aider à évaluer sa consommation tout
en le sensibilisant sur les gaz à effet de serre et sa consommation.

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