Réglementation : Les textes de lois qui réforment le monde de l’immobilier

Depuis des mois le monde de l’immobilier a subi quelques remous qui ont parfois lourdement impacté les professionnels. Une multiplication de lois et de mesures qui fait perdre la tête.

Alors que pensez-vous d’un petit point pour mieux les comprendre ?

Le secteur immobilier repose sur un certain nombre de lois. Les lois Mermaz, Hoguet toujours en application sont les plus anciennes. Mais cette année, les lois ALUR, Macron et Pinel viennent y apporter quelques aménagements.

ALUR (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) mise en place par Cécile Duflot, ex-ministre du logement, a été adoptée le 24 mars 2014. Longuement arbitrée par les ministres et les sénateurs, la loi comporte 117 articles de quoi « plancher » ardument. Seul 14 décrets ont été promulgués à ce jour sur les 80 proposés. Cette loi qui a été remaniée par Sylvia Pinel, actuelle ministre du logement, devrait voir plusieurs autres décrets mis en application courant 2015 et 2016.

Alors quelles sont les mesures déjà appliquées ?

Le préavis d’un mois :

En zone dites « tendues » les locataires de logements peuvent maintenant faire valoir un droit de préavis de un mois au lieu de trois mois.

Les frais d’agence immobilière :

La loi Duflot a plafonné les frais d’agence pour les locataires depuis septembre 2014. Le propriétaire bailleur prendra désormais en charge les honoraires hormis 4 prestations qui resteront-elles à la charge du locataire :

• Rédaction du bail
• Frais de visite
• Frais de dossier
• Etat des lieux

De plus, les honoraires sont plafonnés pour les zones dites « très tendues » à un prix au m².

Pour Paris et les villes de la petite couronne le prix est établi à 12€ du m² habitable. Pour les grandes villes comme Lyon, Bordeaux et Toulouse, le plafond lui sera posé à 10 € du m² habitable. Les autres villes seront plafonnées à 8 € du m² habitable. Néanmoins, le locataire ne devra pas payer plus, au total, que le propriétaire.

La trêve hivernale :

Duflot a prévu un allongement pour 2014-2015 de la trêve hivernale de 15 jours calendaires. Ce qui fixe les dates d’interdiction d’expulsion du 1^er novembre 2014 au 31 mars 2015 au lieu de 15 mars 2015. L’objectif est de traiter les problèmes d’impayés en amont et éviter les expulsions.

Les contrats types :

Afin de faciliter l’accession à la location, les nouvelles formalités devraient être allégées. Limiter le nombre de justificatifs pour les locataires. De nouveaux contrats types de baux ou d’état de lieux seront mis en place pour les propriétaires, locataires et syndics.

Ainsi le 2 juillet dernier, le nouveau contrat type de copropriété a été mis en application.

L’état des lieux :

Un degré de vétusté sera désormais pris en compte lors de l’état des lieux de sortie du logement.

Quelles sont les mesures qui devraient être instaurées ?

Un nouveau contrat de location type entre en vigueur au 1er août prochain

L’encadrement des loyers :

L’encadrement des loyers, mesure importante qui questionne bon nombre de professionnels et qui devraient être assez difficile à gérer. En effet, mesure phare de la loi ALUR, cette loi a pour but de contenir l’augmentation des loyers. Cette réforme assez complexe qui devrait être instaurée dans l’ensemble des grandes villes. Son galop d’essai sera proposé aux parisiens dès le 1^er août 2015.

Dans les grandes lignes, un loyer médian de référence sera mis en place par arrêté préfectoral et servira de base pour le montant les loyers. Les propriétaires pourront majorer ou minorer leur loyer de maximum 20 % par rapport au loyer médian. Pas de panique ! le gouvernement a tout de même prévu pour les propriétaires de logement à « caractéristiques particulières » des aménagements de loi qui permettront de mettre en place des compléments de loyer. Cette loi n’a pas d’effet rétroactif, mais attention locataire au renouvellement des baux une minoration ou majoration pourra être pratiqué sur votre loyer.

La caution solidaire de l’état:

Tout nouveau, tout beau ! Une garantie universelle des loyers (GUL), une garantie qui va permettre aux propriétaires d’être indemnisé en cas d’impayé. Objectif premier, permettre aux plus démunis d’accéder au logement. Mais la mesure qui devait être mise en place en janvier 2016, a avortée. Remplacée par la caution solidaire de l’état. Elle permettra aux jeunes salariés ou aux personnes en situation précaire de pouvoir accéder à la location.

Le dépôt de garantie :

Deux mois, durée maximum autorisée pour restituer aux locataires son dépôt de garantie. Celui-ci devrait passer à un mois.

Les pénalités de retard de loyers :

Si votre contrat stipulait la mise en place de pénalités en cas de non versement de votre loyer. Vous pourrez désormais appliquer une majoration de près de 30 % sur votre loyer en cas de non-paiement.

La formation des agents immobiliers :

La loi hoguet qui régissait l’activité des agents immobiliers depuis 1970 vient de se voir légèrement enrichi par la loi ALUR.

Indispensable au renouvellement de leur carte professionnelle, les agents immobiliers devront impérativement suivre une formation continue. Une responsabilité civile sera obligatoire et ils seront sanctionnés en cas de location d’un logement inhabitable. Mesure normalement applicable en janvier 2016.

Les diagnostics techniques :

Deux nouveaux diagnostics obligatoires à compter du 1^er trimestre 2016 :

1. L’état de l’installation électrique
2. L’état d’installation du gaz

Pour toute vente immobilière un diagnostic spécifique concernant les mérules devient obligatoire.

La lutte contre l’habitat indigne :

Une police du logement devrait voir le jour pour « pister » et sanctionner les « marchands de sommeil ». Objectif, pousser les propriétaires de logements insalubre à réhabiliter leurs logements et vérifier les loyers considérés comme trop élevé.

La sanction : 5 ans d’interdiction d’achat !

La simplification des procédures pour l’accès au logement social :

La mise en ligne et le suivi des dossiers sur le net devrait simplifier les procédures pour les demandeurs de logement sociaux.

Qu’advient-il de l’évolution du logement en termes d’immobilier neuf ?

La loi Pinel a pris le relais pour « rebooster » l’immobilier neuf et redonner de la vigueur aux investisseurs.

Pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015, Sylvia Pinel propose le dispositif suivant :

Pour toute acquisition d’un logement neuf ou en état d’achèvement, vous pourrez bénéficier de réductions d’impôts pouvant atteindre 6 000 euros par an pendant 12 ans. Condition sine qua non, l’acheteur devra louer pendant 6 ans minimum, le logement en tant que résidence principale. La réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement :

• 12 % du montant de l’investissement pour 6 ans de location,
• 19 % du montant de l’investissement pour 9 ans de location,
• 21 % du montant de l’investissement pour 12 ans de location.

Petit bémol non négligeable, cette loi n’est pas cumulable avec tout autre dispositif de défiscalisation. De plus, les logements éligibles doivent impérativement répondre aux normes BBC RT 2012, BBC 2005. Et enfin, toutes les communes ne sont pas concernées voir la liste ici.

Les notaires touchés par les réformes immobilières pourquoi ?

Les droits de mutation augmentent définitivement

En ce qui concerne la partie honoraire des notaires, la loi macron change un peu la donne et révise les anciennes tarifications.

Objectif de cette loi : établir des tarifs plafonnés qui se substitueraient aux honoraires proportionnels aux prix de vente pratiqués aujourd’hui.

Déjà en vigueur, les lois Boutin et Carrez qui concernent la surface des logements applicables aux locations. Pour Boutin, on prend en compte seulement les superficies au sol de la pièce dont la hauteur de plafond est de plus de 1,80 m. Pour Carrez, on prend les mesures de la superficie uniquement pour les parties privatives des copropriétés. Si la superficie notée ne correspond pas à la surface réelle du logement, on peut exiger une baisse du prix. La marge est de seulement 5 %. Alors à vos mètres !