Où existe-t-il encore une baisse des prix dans l’immobilier?

(Lesiteimmo.com) – A l’aube d’une année 2011, haute en changements, de nombreuses villes connaissent une flambée des prix de l’immobilier. La région Parisienne, après avoir franchi la barre des 7000 euros au troisième trimestre, atteint désormais 7500 euros le mètre carré. Compte tenu de la pénurie de l’offre disponible et du retour en force des acheteurs, il est même probable que la pierre parisienne approche les 8000 euros le mètre carré d’ici le début de l’année prochaine. Y a-t-il encore une espoir de trouver un logement à un prix intéressant? Petit tour d’horizon sur les agglomérations où une baisse des prix a été constatée…

Si l’on se réfère à une étude réalisée pour Capital.fr par le cabinet Immogroup consulting, les prix des logements anciens affichent encore des replis pouvant aller jusqu’à 8% sur un an dans près d’une quinzaine de villes moyennes. Ces replis concernent essentiellement les agglomérations de province où l’économie a du mal à repartir suite à la crise de l’immobilier. Le scénario est le même pour toutes ces villes où le prix de l’immobilier a dégringolé : des quartiers excentrés, des logements datant des années 60-70, ou des biens affichés à plus de 300 000€.

A noter enfin que les périphéries et les quartiers populaires des grandes agglomérations sont loin de leur niveau d’avant crise. Depuis janvier, les prix du quartier de la gare Saint-Charles à Marseille ont dévissé de plus de 15%. De même, les prix des quartiers périphériques de Bellevue et de Beauséjour à Nantes, reculent de près de 7% depuis le début de l’année.

L’accalmie du marché s’explique par l’allongement au 4^ème trimestre 2010, des délais de vente dans les zones de prix en hausse. Et ce, parce que les ménages ne peuvent plus concrétiser leurs projets immobiliers (ratio des prix par rapport à leurs revenus).

Selon Century 21, après la hausse annuelle de 9% sur la France (+10,6% pour les appartements et +6,7% pour les maisons), les prix des biens ne devraient pas évoluer de plus de 3% pour 2011.

Pourquoi les prix ont eu tendance à flamber en 2010 ?

Plusieurs raisons entrent en ligne de compte. La première, les taux d’emprunt pour les crédits immobiliers étaient franchement bas entre 2008 et 2010 le taux d’intérêt moyen est passé de 5,40% à 3,30%. Ainsi, pour une même mensualité de 1 000€ le financement est passé de 146 000€ à 172 000€.

Ensuite il est apparut une demande importante de logement pour une offre relativement faible. Cette inégalité a entraîné un raccourcissement des délais de vente. Pour exemple, en 2010, un logement mettait en moyenne 82 jours à se vendre contre 96 jours en 2009. Paris, encore plus touché par la pénurie de logements a même vu ses délais de vente tomber à 45 jours (69 jours en Île-de-France). Selon Le Télégramme dans la capital « en ce moment, un appartement correct se vend en trois heures ».

Un autre élément entre en ligne de compte, le marché de l’immobilier ne permet plus à l’acquéreur d’être en position de force. Aujourd’hui, sa marge de manœuvre lors d’une négociation est beaucoup plus basse. « Les écarts entre le prix affiché et celui sur lequel se réalise la transaction sont passés de 8,2 % en 2009 à 6,1 % en 2010 en moyenne ».

Enfin, cette hausse des prix s’explique par les importantes plus-value réalisées par les secundo-accédants, lors de la vente de leurs biens. Mais aussi, par la montée en puissance sur le marché, des investisseurs qui représentent 25,1 % de la clientèle acquéreurs sur Paris et 17 % pour la France entière.

Les baisses de prix constatées dans une vingtaine d’agglomérations :

(* Evolution du prix moyen des logements anciens entre janvier et novembre 2010)

Source : Immo Group Consulting (transactions des notaires, de la Fnaim et données clients)

Retrouvez les vrais prix de la province sur Capital.fr