Immobilier 2026 : le grand attentisme des vendeurs
Un marché qui ralentit… et des vendeurs qui observent
Propriétaires hésitent à vendre – Depuis la remontée brutale des taux en 2022–2023, le marché immobilier français a changé de rythme. Après une décennie d’euphorie, les volumes de transactions ont reculé. En 2021, la France avait franchi le cap historique des 1,2 million de ventes. En 2024–2025, les transactions se situent autour de 800 000 à 900 000 selon les données des notaires.
Sommaire
- Un marché qui ralentit… et des vendeurs qui observent
- La peur de vendre “au mauvais moment”
- Des taux plus élevés qui bloquent la mobilité
- L’effet “DPE” et les travaux énergétiques
- Une fiscalité perçue comme instable
- Un attachement émotionnel plus fort qu’on ne le pense
- Le marché est-il réellement bloqué ?
- Conclusion : vendre ou attendre ?
Ce ralentissement n’est pas seulement lié aux acheteurs. Il vient aussi d’un phénomène plus discret mais tout aussi déterminant : l’attentisme des propriétaires.
Vendre aujourd’hui ne relève plus de l’évidence stratégique. Beaucoup préfèrent attendre. Pourquoi ?
La peur de vendre “au mauvais moment”
Le premier frein est psychologique. Après des années de hausse continue, les prix ont corrigé dans plusieurs grandes métropoles. À Paris, les valeurs ont reculé de plus de 10 % depuis le pic de 2020. Même tendance à Lyon ou Bordeaux.
Pour un propriétaire qui a acheté au sommet, accepter une baisse revient souvent à acter une “perte” perçue, même si la plus-value reste réelle sur le long terme.
Résultat : certains retirent leur bien du marché ou repoussent leur projet, en espérant une stabilisation, voire un rebond.
Des taux plus élevés qui bloquent la mobilité
Deuxième facteur clé c’est le crédit.
Beaucoup de propriétaires actuels bénéficient de prêts contractés entre 2018 et 2021 à des taux historiquement bas, souvent autour de 1 %. Revendre pour racheter signifie aujourd’hui emprunter à des taux trois ou quatre fois supérieurs.
Même si les taux ont légèrement reflué en 2025, l’écart reste significatif. Pour un ménage, cela peut représenter plusieurs centaines d’euros de mensualité supplémentaire.
La conséquence est simple mieux vaut conserver son crédit avantageux que repartir sur un financement plus coûteux.
Ce phénomène freine particulièrement les familles souhaitant agrandir et les seniors envisageant de déménager.
L’effet “DPE” et les travaux énergétiques
La réglementation énergétique joue aussi un rôle majeur. Les biens classés F ou G voient leur attractivité diminuer. Les propriétaires de logements énergivores hésitent à vendre sans travaux, mais hésitent aussi à investir dans des rénovations lourdes.
La crainte est double vendre avec décote ou engager des travaux sans garantie de récupération totale du montant investi.
Cette incertitude contribue à ralentir les mises en vente, notamment dans l’ancien.
Une fiscalité perçue comme instable
La fiscalité immobilière reste un sujet sensible. Évolution des taxes locales, débats récurrents sur la taxation des plus-values, encadrement des loyers dans certaines villes : l’environnement réglementaire nourrit un climat d’attente.
Les propriétaires investisseurs, en particulier, préfèrent analyser l’évolution des règles avant d’arbitrer leur patrimoine.
Un attachement émotionnel plus fort qu’on ne le pense
On sous-estime souvent la dimension affective. Un bien immobilier n’est pas qu’un actif financier. C’est un lieu de vie, parfois un héritage familial, souvent un marqueur patrimonial.
Dans un contexte économique incertain, la pierre redevient une valeur refuge.
Beaucoup préfèrent conserver un bien tangible plutôt que liquider un actif pour placer sur des supports jugés plus volatils.
Le marché est-il réellement bloqué ?
Non. Il se transforme. Les biens bien positionnés, correctement estimés et énergétiquement performants continuent de se vendre. Les délais s’allongent, la négociation s’intensifie, mais la demande existe toujours, notamment dans les villes moyennes et les zones dynamiques.
En réalité, le marché n’est pas à l’arrêt. Il est plus exigeant.
Conclusion : vendre ou attendre ?
L’hésitation des propriétaires traduit moins une crise qu’une phase d’ajustement. Le marché immobilier entre dans un cycle plus rationnel, moins spéculatif.
Attendre peut être stratégique dans certains cas. Mais repousser indéfiniment peut aussi signifier manquer une opportunité si les conditions se stabilisent.
La vraie question n’est donc pas “Est-ce le bon moment pour vendre ?”
Mais plutôt : “Est-ce le bon moment pour votre projet de vie et votre stratégie patrimoniale ?”
Et ça, aucune statistique ne peut y répondre à votre place.
Vous avez un projet d'achat immobilier ?
