Foncier en 2025 : vers une France à construire autrement

Depuis l’entrée en vigueur de la loi “Zéro Artificialisation Nette” (ZAN), les communes françaises doivent réduire de moitié la consommation d’espaces naturels et agricoles d’ici 2031.
En clair : construire sans étendre.
Cette contrainte redéfinit la stratégie foncière du pays, déjà tendue par la hausse des coûts de construction et la complexité administrative.
En 2025, le foncier devient plus qu’un simple support immobilier : c’est une ressource rare, au cœur des arbitrages économiques et environnementaux.

Des prix qui grimpent malgré le ralentissement du marché

Alors que les prix immobiliers stagnent, le foncier continue de se valoriser.
Selon les notaires de France, le prix moyen du terrain constructible atteint 98 000 €, en hausse de +5 % sur un an.
Les parcelles de moins de 600 m² sont les plus recherchées, notamment dans les zones périurbaines où la pression foncière demeure forte.
Certaines régions, comme la Bretagne et l’Auvergne-Rhône-Alpes, voient leur foncier doubler de valeur en dix ans.
Cette tension s’explique par la rareté : seulement 38 000 hectares sont encore disponibles pour la construction résidentielle d’ici 2030, contre 75 000 au début des années 2010.

Friches, dents creuses et recyclage urbain

Face à cette pénurie, les territoires s’adaptent.
La tendance est au “recyclage urbain”, c’est-à-dire à la reconversion des friches industrielles, commerciales ou ferroviaires.
Des opérations emblématiques voient le jour à Lille, le site de Fives-Cail devient un quartier mixte de 2 000 logements. A Lyon, la friche Nexans se transforme en écoquartier bas carbone ou à Nantes, d’anciens parkings sont réhabilités en micro-lots résidentiels.

Ce modèle séduit, mais il coûte cher : les projets de réhabilitation affichent un surcoût moyen de 20 à 25 % par rapport à une construction sur terrain nu.
Pour compenser, l’État déploie depuis 2024 le Fonds Friches, doté de 700 millions d’euros, pour financer les études, la dépollution et la viabilisation.

Densifier sans dénaturer

Le mot d’ordre de 2025, c’est la densification maîtrisée.
Les maires favorisent la surélévation, la division parcellaire et la construction en cœur d’îlot.
Selon le CEREMA, près de 30 % des nouveaux permis déposés en 2025 concernent des extensions ou divisions de parcelles existantes.
Les particuliers s’y mettent aussi : la construction de maisons groupées ou de logements partagés gagne du terrain.
Cette évolution s’accompagne d’une montée en compétence des architectes et urbanistes, chargés d’inventer des solutions compactes, esthétiques et durables.
“La maison individuelle n’a pas disparu, elle s’est adaptée”, souligne un urbaniste de l’Agence des Territoires.

Conclusion

Le foncier français entre en mutation profonde.
Sous la pression de la loi ZAN, les territoires doivent bâtir autrement plus haut, plus dense, plus vert.
Si la rareté du terrain renchérit les coûts, elle pousse aussi à l’innovation architecturale et écologique.
La France de 2030 ne construira plus sur des hectares, mais sur des idées.