Construction : réduire le coût du foncier (projet de loi)

Le coût du foncier est souvent un frein à la construction. C’est pourquoi, le député de Haute Garonne propose un projet de loi qui devrait simplifier cette question. Et pousser fortement l’offre de logement en France.

Alors quelles sont les grandes lignes de ce nouveau projet de loi ? Le-site-immo.com vous propose un petit point.

Réduire le coût du foncier comment faire ?

Avec une valeur qui a progressé de plus de 71 % ces dix dernières années. Et un coût équivalent à près de 50 % sur la valeur du projet immobilier, le foncier est trop cher. C’est pourquoi le projet de loi de Jean-Luc Lagleize a été présenté à l’assemblée Nationale.  » Réduire le coût du foncier et augmenter l’offre de logements accessibles en France » voilà les termes de cette nouvelle proposition.

Le premier axe du projet vise à interdire les ventes par adjudication du patrimoine détenues par les collectivités locales. Ce qui a pour but de nettement réduire l’inflation des prix. On privilégierait les transactions amiables.

Le deuxième axe du projet passerait par l’assouplissement des règles d’urbanisme qui concernent les surélévations des immeubles et la transformation des locaux commerciaux en habitations. Dans le but d’augmenter la densité des logements.

Dissociation du bâti et du foncier

Autre objectif de cette loi : les acquéreurs deviendrait propriétaire du logement. Pas du terrain sur lequel ils pourraient construire. Ce qui leurs permettraient de bénéficier d’une réduction pouvant aller jusqu’à 50 % du prix d’achat, par rapport à un prix de vente actuel.

Le principe, le nouveau propriétaire du bien immobilier devrait louer son terrain de 1 à 2 euros/m² à un organisme foncier solidaire qui serait le propriétaire du terrain.

Cette proposition de loi a déjà été adoptée par l’assemblée Nationale, découvrez le projet de loi ici

Lille : le précurseur du foncier zéro euro

Pour la première fois en France, une collectivité vient de racheter à zéro euro un terrain bâti de l’état. Une première depuis la promulgation de la loi concernant le foncier public de 2013.

C’est à Lille que s’est signé la première cessation à titre gratuite d’un terrain foncier appartenant à l’état à destination d’une collectivité qui va y bâtir des logements. Situé en centre ville, les bâtiments du ministère de l’équipement évalués à 500 000 euros va être reconverti en 50 appartements. Mais la ville de Lille ne s’est pas arrêté là. Une autre cessation a eu lieu portant cette fois sur un terrain de la SNCF. Un peu plus cher cette fois puisque la décote ne fut que de 50 % pour un terrain en valant 7, 2 millions d’euros. En revanche, la superficie plus importante va permettre d’envisager la construction d’un ensemble de 2 500 logements à partir de 2019 dont un tiers seront attribués aux logements sociaux.

Une défiscalisation d’enfer

En effet, avec plus de 1,7 millions de ménages en attentent de logements sociaux, la pénurie est grande en termes de logement en France. Ainsi, le gouvernement entend pousser les bailleurs sociaux à acquérir des biens directement auprès de l’état plutôt que de passer par les collectivités afin de gagner du temps. Le gouvernement a aussi prorogé jusqu’au 31 décembre 2018 l’avantage fiscal aux particuliers qui céderaient leurs terrains constructibles pour y bâtir des logements sociaux, pour lesquels l’état pratique une exonération totale de la plus-value immobilière.

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Immobilier : une commission s’organise pour le foncier

Sylvia Pinel assure le lancement du dossier foncier au niveau National, en créant la commission Nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier. Elle a donc désigné Thierry Repentin comme président de cette commission pour gérer ce « lourd chantier » et les dossiers complexes.

Parce que le nombre de ménages demandant à bénéficier des logements sociaux augmente (1 000 000 selon le gouvernement), il est primordial de trouver des terrains qui vont accueillir ces futurs logements.

Cette commission sera chargée de mettre en place un dispositif qui permettra aux collectivités d’acquérir du foncier public à des prix inférieurs au marché sous conditions de bâtir sur ces terrains des logements sociaux.

Les préfets ont été missionnés par Sylvia Pinel, pour qu’ils mettent rapidement en œuvre ce système sur leurs départements.

Thierry Repentin aura la charge de gérer ces dossiers et de lever les problématiques pour accélérer les constructions.

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Après la démission de Cécile Duflot, le nouveau premier ministre, Monsieur Valls, a décidé de confier à Sylvia Pinel, le dossier épineux de l’immobilier.

Voilà un challenge intéressant mais d’envergure titanesque. Alors par quoi commencer ? Redonner un peu de confiance aux investisseurs, travailler à la publication de la nouvelle loi Alur portée par  son prédécesseur, relancer le secteur de la construction en simplifiant les normes ? Autant de questions auxquelles devra s’attacher Sylvia Pinel.

 Capter la confiance des investisseurs

Sur un marché fortement touché par la crise, Madame le ministre devra redonner confiance aux investisseurs qui ont réduit considérablement leurs engagements en immobilier l’année dernière.

En effet, rien n’a été fait pour attirer les investisseurs, bien au contraire. L’année dernière la latence de ceux-ci a été alimentée par des angoisses et des craintes envers l’avenir de l’immobilier.

Aussi le nouveau gouvernement attend de Sylvia Pinel de forte implication à renouer la confiance avec  les investisseurs. Ils devraient favoriser, selon nos dirigeants nationaux, l’augmentation des investissement en nombre de logements neufs. Ceux-ci bénéficieraient des aides à la défiscalisation prévues pour l’investissement locatif par la loi Duflot.

 Alur à toute allure !

En effet, priorité des équipes de Sylvia Pinel, mettre en place rapidement les dispositifs votés pour la loi Alur. Néanmoins, Alur présente un grand nombre de décrets encore à déployer et les équipes du ministère du logement évaluent le temps de mise en application à 3 ans.

Aussi, ces équipes devront établir des priorités et suivre les engagements pris par le président Hollande notamment sur l’encadrement des loyers.

Ils devront travailler sur le décret de plafonnement des frais d’agences des professionnels de l’immobilier. Ce décret prévoit pour les locataires de bien immobilier, le paiement de certains frais relatifs à l’accession à la location d’un appartement qui serait lié à :

La visite du logement – la constitution du dossier – la rédaction du bail locatif – les états des lieux.

Ces plafonnements seraient divisés en 3 et appliqués au niveau National en fonction de la tension du marché sur chaque secteur. La surface des biens immobiliers deviendra la référence pour le calcul de ces frais.  Alors avis aux agents immobiliers ! Modifiez vos méthodes de calcul de frais.

Relancer la construction

La passation entre les 2 gouvernements est assez ardue et le chantier est titanesque. Objectif 500 000 logements neuf un peu haut en ces années de crise. Pousser par la Fédération des Promoteurs Immobilier (FPI), Sylvia Pinel devra vite mobiliser le foncier pour pouvoir atteindre les objectifs. En effet, seulement une dizaine de cessions ont été signés depuis la mise en place de la loi de janvier 2013.

Mais les constructeurs demandent également une simplification des normes de construction  qui les étouffent actuellement. La simplification des normes permettra aux constructeurs et promoteurs de construire au bon endroit, plus vite, dans de meilleures conditions et surtout à un coût moins élevé.

Des groupes de travail ont été mis en place pour travailler sur les différentes normes et trouver des solutions plus allégées et faire un dépoussiérage de certaines d’entre elles.

Alors Sylvia Pinel saura t’elle trouver les mots et les actions qui permettront à l’ensemble des professions immobilières de retrouver l’entrain et de relancer le marché de l’immobilier.

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