En 2025, acheter à Bordeaux relève autant d’une stratégie immobilière que d’un choix de vie. Ville dynamique, attractive et bien connectée. La capitale girondine continue de séduire les actifs franciliens. Les familles locales et les investisseurs à la recherche de placements pérennes.

Mais derrière cette image de ville idéale se cache une réalité plus contrastée. Les prix restent élevés, la pression foncière persiste. Le marché intra-muros devient de plus en plus sélectif.

Alors où acheter à Bordeaux sans se tromper ? Quels sont les quartiers qui offrent aujourd’hui le meilleur compromis entre qualité de vie, accessibilité et potentiel de valorisation ? Des secteurs en pleine mutation comme Nansouty, Bacalan ou encore La Bastide tirent leur épingle du jeu. On vous décrypte la ville !

À Bordeaux, acheter rime avec stratégie

Le marché bordelais, en 2025, est à la croisée des chemins. Si la hausse des prix ralentit, le ticket d’entrée reste élevé dans les secteurs centraux. Pourtant, la demande reste forte. Les jeunes ménages, les télétravailleurs franciliens ou encore des investisseurs. Tous en quête de valeur sûre se disputent les rares biens disponibles, voir tout l’immobilier à Bordeaux .

Dans ce contexte, bien acheter nécessite de repérer les quartiers. Où le potentiel de valorisation est réel. Lieu, où la vie quotidienne reste agréable. Et où la pression foncière n’a pas encore atteint son maximum.

Le contexte : un marché stabilisé mais sous tension

D’après les données des Notaires de Gironde (T2 2025) :

• Le prix moyen au m² pour un appartement ancien à Bordeaux est de 5 170 €. En légère progression de +2,3 % sur un an
• Les maisons se négocient en moyenne à 5 950 €/m²
• Les délais de vente restent courts : 22 jours en moyenne

Cette relative stabilité cache toutefois de fortes disparités par quartier. Avec des écarts de prix dépassant parfois les 2 000 €/m² entre des secteurs distants de quelques arrêts de tram.

Cinq quartiers (ou zones) à fort potentiel pour 2025

Nansouty – Saint-Michel – Saint-Jean : une vitalité en mutation

Ce triptyque de quartiers populaires est en pleine transformation. Entre les rues pavées, les immeubles en pierre et les commerces de proximité, le charme opère. La proximité avec la gare Saint-Jean, l’attractivité de Saint-Michel pour les jeunes actifs. Et les projets urbains autour de Nansouty en font un secteur suivi de près.

« Nous avons trouvé un T3 à Nansouty à 4 900 €/m², dans une petite copropriété rénovée. Il y a encore de belles opportunités, mais il faut être très réactif », témoigne Marion, 33 ans, primo-accédante installée depuis mars 2025.

Prix moyen : 4 700 à 5 100 €/m²
Intérêt : excellent pour primo-accédants ou résidence principale avec budget moyen
Potentiel : fort, valorisation continue grâce aux rénovations et à la mixité sociale croissante

Bacalan – Bassins à flot : la ville portuaire réinventée

Longtemps délaissé, le quartier nord de Bordeaux est aujourd’hui le théâtre d’un des plus grands renouvellements urbains de la métropole. Avec l’extension du tram B. L’animation culturelle (Cité du Vin, Halles de Bacalan) et des dizaines de programmes neufs en VEFA. Bacalan devient une zone d’investissement à suivre de près.

Prix moyen : 4 900 à 5 300 €/m² (neuf)
Intérêt : fort pour investisseurs locatifs, jeunes actifs
Potentiel : excellent à horizon 5-7 ans avec rendement net autour de 4,8 % en LMNP

La Bastide – Darwin – Benauge : rive droite, esprit jeune et engagé

Loin d’être une simple “zone alternative”, La Bastide attire de plus en plus de familles et de jeunes cadres. Ils sont à la recherche de logements plus accessibles et d’un cadre de vie vert. Le projet Darwin, les aménagements urbains et la proximité du pont Chaban-Delmas boostent la cote du secteur.

« On a trouvé notre maison avec jardin pour 480 000 € à Benauge. Il y a dix ans, je n’aurais pas parié un centime sur ce quartier. Aujourd’hui, j’y vois notre avenir », explique Mehdi, 41 ans, chef de projet dans le secteur culturel.

Prix moyen : 4 800 €/m²
Intérêt : bon mix pour familles, primo-accédants, porteurs de projets alternatifs
Potentiel : élevé avec une marge de progression importante

Saint-Augustin – Barrière Judaïque : la valeur refuge

Ce quartier bourgeois, calme, bien desservi, offre une atmosphère résidentielle recherchée. C’est le terrain de jeu idéal. Pour ceux qui cherchent de la pierre bordelaise, du charme et de la stabilité patrimoniale.

Prix moyen : 6 100 €/m² pour une maison, 5 400 €/m² pour un appart
Intérêt : familles, professions médicales (proximité CHU), cadres
Potentiel : élevé mais stable (peu de volatilité, forte demande locale)

Communes limitrophes (Bègles, Floirac, Talence) : solutions pour budgets serrés

Quand Bordeaux devient inabordable. De nombreux acquéreurs se tournent vers ces communes reliées par le tram, où le m² reste accessible. Les familles et les jeunes actifs y trouvent plus de surface, souvent avec un extérieur, à prix contenu, voir les maisons à vendre à Begles, Floirac ou Talence.

Prix moyen : 3 800 à 4 300 €/m² selon les communes
Intérêt : primo-accédants, jeunes familles
Potentiel : effet de report, bon niveau d’équipements, tension croissante

En conclusion

Acheter à Bordeaux en 2025 ne se résume pas à viser les Chartrons ou le Triangle d’Or. Le vrai potentiel se niche dans les quartiers en mutation voir tous les appartements à vendre pour bien acheter. Ceux qui changent de visage, attirent une population nouvelle, et offrent encore un peu d’air dans un marché saturé. Les secteurs comme Nansouty, Bacalan ou La Bastide représentent une nouvelle frontière de l’immobilier bordelais. Ils réconcilient qualité de vie, prix encore supportables et perspectives de valorisation.

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