Maisons énergivores : les décotes deviennent-elles enfin visibles dans les transactions ?

Une maison bien placée, un jardin agréable, des pièces lumineuses… puis une lettre F ou G sur le diagnostic de performance énergétique. Pendant longtemps, cette mauvaise note alimentait surtout la discussion au moment de négocier. Désormais, son effet apparaît aussi dans les prix des ventes conclues. Les données des Notaires de France sur les transactions 2024 montrent que les maisons anciennes classées G se vendent en moyenne 25 % moins cher que les maisons classées D, après prise en compte des caractéristiques étudiées. La décote devient donc mesurable. Elle ne donne toutefois pas un rabais automatique de 25 % sur chaque maison.

Que mesure réellement la décote d’une maison classée G ?

L’étude notariale compare des logements selon leur étiquette énergétique, avec la classe D comme référence. Elle cherche à isoler l’effet du DPE des autres caractéristiques disponibles dans les bases de transactions. À l’échelle nationale, l’écart atteint environ un quart du prix pour une maison classée G. Les maisons subissent un écart plus marqué que les appartements, dont la décote moyenne pour la classe G avoisine 12 % par rapport à la classe D.

Cet écart raconte une évolution concrète du regard des acheteurs. Une étiquette G ne signale plus seulement des factures de chauffage potentiellement élevées. Elle annonce aussi un projet de travaux, un calendrier, des devis et une part d’incertitude. L’acquéreur intègre ces éléments dans le montant qu’il accepte de payer.

Il faut néanmoins distinguer une moyenne statistique de la négociation d’un bien précis. Une maison G avec une toiture saine, un bon emplacement et un audit clair peut séduire davantage qu’une maison mieux classée mais mal entretenue. À l’inverse, des problèmes d’humidité ou une rénovation complexe peuvent peser plus lourd que ne le suggère la seule lettre du DPE.

Pourquoi les acheteurs regardent-ils davantage les travaux avant de faire une offre ?

Le prix affiché ne représente qu’une partie du coût d’achat. L’acquéreur doit aussi envisager le chauffage, le confort en hiver et en été, puis les travaux nécessaires pour améliorer la maison. Lorsqu’un vendeur propose une maison énergivore au prix d’un bien déjà rénové, l’acheteur dispose désormais d’éléments plus précis pour discuter ce montant.

L’audit énergétique joue ici un rôle décisif. En France métropolitaine, la vente d’une maison individuelle classée E, F ou G impose cet audit. Le document présente notamment des scénarios de travaux et leur coût estimatif. Il aide l’acheteur à comprendre ce que recouvre une mauvaise étiquette, même si un devis d’entreprise reste nécessaire pour arrêter son propre budget.

La question devient très concrète lors de la visite. Faut-il isoler les combles ou reprendre toute la toiture ? Le chauffage fonctionne-t-il encore correctement ? La ventilation accompagne-t-elle les travaux envisagés ? Deux maisons portant la même lettre peuvent appeler des investissements très différents. La négociation se nourrit de ces réponses, bien plus que de la seule couleur affichée sur le diagnostic.

Toutes les régions connaissent-elles la même décote ?

Non. Les résultats des Notaires de France montrent des écarts territoriaux importants. Pour les maisons anciennes classées G, l’écart estimé avec la classe D se situe, selon les régions, autour de 16 % à 32 % dans plusieurs marchés étudiés. La Nouvelle-Aquitaine présente par exemple un écart plus prononcé que la grande couronne francilienne. Ces chiffres décrivent des marchés régionaux, pas le prix à appliquer à une adresse particulière.

La tension locale compte beaucoup. Là où les acheteurs disposent de nombreuses maisons comparables, ils peuvent écarter un bien trop cher ou demander une réduction. Là où l’emplacement reste rare, le terrain, la surface ou la proximité des services peuvent soutenir le prix malgré un mauvais DPE.

L’état général change aussi la lecture de la décote. Une maison énergivore dont le propriétaire entretient la toiture, les menuiseries et le système de chauffage présente un projet différent d’une maison qui cumule défauts thermiques et gros travaux. Le DPE ouvre la discussion ; l’examen du bien permet de la chiffrer.

Une passoire énergétique peut-elle encore trouver preneur ?

Oui. Les ventes de maisons F et G restent présentes sur le marché. Elles représentent 17 % des ventes de maisons anciennes en 2024, contre 20 % en 2023, selon les Notaires de France. La part recule, mais elle ne disparaît pas. Une maison énergivore conserve des atouts possibles : une parcelle recherchée, une distribution adaptée à une famille ou la possibilité de mener une rénovation à son goût.

La difficulté apparaît lorsque le prix ne laisse aucune place au projet de rénovation. L’acheteur compare alors le coût total de la maison avec celui d’un bien plus performant. Pour un vendeur, reconnaître les travaux dans le positionnement initial peut rendre la discussion plus crédible et éviter des semaines de visites sans offre sérieuse.

Une maison classée F ou G peut donc se vendre, mais son prix doit répondre à une question simple : que paie réellement l’acquéreur une fois l’achat et les travaux réunis ?

Faut-il rénover avant de vendre ou ajuster le prix ?

Tout dépend de la maison, du budget du propriétaire et du marché local. Certains travaux ciblés peuvent améliorer le confort et rendre le bien plus lisible aux yeux des acheteurs. D’autres demandent une dépense importante que le prix de vente ne compense pas nécessairement. Engager une rénovation complète dans l’espoir de récupérer chaque euro à la signature reste un pari.

Le vendeur gagne d’abord à réunir ses documents, DPE, audit énergétique lorsque la règle l’exige, factures des travaux déjà réalisés et informations sur les équipements. Il peut ensuite demander une estimation qui compare sa maison à des ventes locales pertinentes. Un prix cohérent et un dossier clair permettent à l’acquéreur de construire son projet, même si la maison nécessite encore des travaux.

L’acheteur, de son côté, a intérêt à ne pas transformer la décote nationale en formule de négociation. Il peut examiner l’audit, faire chiffrer les interventions prioritaires et prévoir une marge pour les imprévus. C’est ce budget réel, rapproché du prix des maisons voisines, qui donne du poids à son offre.

Le DPE de 2027 peut-il changer la donne ?

Une évolution du calcul du DPE entre en vigueur le 1er janvier 2027. Elle modifie le coefficient appliqué à l’électricité. Certains logements, notamment ceux qui utilisent beaucoup cette énergie, pourront obtenir une meilleure étiquette sans travaux ; cette amélioration ne concernera pas systématiquement toutes les maisons. Les DPE existants resteront valables et une mise à jour gratuite sera possible si le nouveau calcul améliore la classe.

Pour un projet d’achat ou de vente en 2026, cette perspective mérite une vérification, particulièrement pour une maison chauffée à l’électricité. Elle ne remplace toutefois pas l’examen de son isolation, de son confort et du coût des travaux. Une meilleure lettre issue d’un changement de calcul ne répare pas une toiture ni ne supprime les courants d’air.

Les décotes sont-elles enfin visibles ?

Oui, dans les transactions étudiées par les notaires. L’écart moyen entre les maisons classées G et D montre que la performance énergétique pèse désormais sur le prix signé. Le marché ne suit pourtant aucun barème universel. L’adresse, l’état du bâtiment et la faisabilité des travaux continuent de décider du montant final.

Le meilleur réflexe, pour vendre comme pour acheter, consiste à passer de la lettre au projet concret. Combien vaut cette maison dans son quartier ? Quels travaux demande-t-elle réellement ? Quel budget total l’acquéreur doit-il mobiliser ? C’est à ce niveau que la décote devient une information utile, plutôt qu’un pourcentage brandi au hasard.

Questions fréquentes

Une maison classée G perd-elle automatiquement 25 % de sa valeur ?

Non. Ce chiffre correspond à un écart moyen constaté dans les transactions 2024 par rapport aux maisons classées D. L’emplacement, l’état du bien et les travaux nécessaires font varier son prix.

Peut-on vendre une maison classée F ou G ?

Oui. Le classement F ou G n’interdit pas la vente. En France métropolitaine, la vente d’une maison individuelle classée E, F ou G impose toutefois la remise d’un audit énergétique.

Comment calculer une offre pour une maison énergivore ?

Comparez les ventes de maisons similaires dans le secteur, consultez l’audit énergétique et demandez des devis. Ajoutez une marge pour les imprévus avant de fixer votre budget total.

Le nouveau calcul du DPE en 2027 supprimera-t-il la décote ?

Pas nécessairement. Certains logements pourront améliorer leur étiquette, mais le changement de calcul ne réalise aucun travail d’isolation et ne garantit aucun prix de vente.