Marché immobilier 2025 : les signaux qui confirment la reprise (et ceux qui appellent à la prudence)

Le marché immobilier français est-il vraiment en train de repartir ?

Après deux années marquées par un blocage quasi historique — hausse brutale des taux, effondrement de la capacité d’achat, chute des transactions, déstockage massif des passoires thermiques — 2025 ressemble enfin à un point d’équilibre. Le marché ne flambe pas, mais il ne décline plus. Il respire.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : 900 000 ventes devraient être enregistrées cette année, contre 820 000 en 2024. C’est une progression de près de 10 %, signe que les acheteurs reviennent progressivement.

Cette reprise n’est pas uniforme, mais elle est réelle. Certaines métropoles stabilisent leurs prix, d’autres repartent légèrement à la hausse, et les villes moyennes continuent de montrer une dynamique particulièrement robuste.

Les prix se stabilisent-ils réellement partout en France ?

La réponse est nuancée.
À Paris, après une chute de 17 % depuis les sommets de 2020, la baisse ralentit nettement. Le marché semble avoir atteint un nouveau plancher psychologique autour de 9 500 €/m².
À Lyon, la correction est plus modérée, autour de −8 %, mais les prix cessent de baisser depuis le printemps 2025.
Bordeaux reprend même un léger souffle avec +0,8 % en moyenne, tout en restant très segmentée selon les quartiers.

La plupart des villes moyennes — Pau, Limoges, Metz, Angers, Besançon — affichent une croissance comprise entre +1 % et +3 %.
Elles entrent dans une phase de consolidation, portée par la forte demande étudiante et la poursuite de l’exode urbain initié en 2020.

Le marché 2025 n’est pas homogène, il est mosaïque, fractal, éminemment local.

Le retour des acheteurs est-il suffisamment solide pour soutenir le marché ?

Oui, et ce retour est visible dans la typologie des acheteurs.
Les primo-accédants, longtemps sortis du marché, représentent à nouveau 38 % des transactions, le niveau le plus élevé depuis 2019.
Les familles reviennent majoritairement sur les maisons individuelles, porteuses d’un regain d’intérêt depuis le télétravail.
Les investisseurs reviennent aussi, mais plus sélectifs, privilégiant les logements rénovés ou optimisables énergétiquement.

La raison principale de ce retour est la baisse des taux. Passés de plus de 4,3 % en 2024 à environ 3,5 % en décembre 2025, ils redonnent une marge de manœuvre qui s’était évaporée.
Un ménage qui pouvait emprunter 215 000 € en 2024 peut désormais emprunter 235 000 à 240 000 € sans augmenter ses mensualités.

Cette progression, même modérée, a suffi à relancer des milliers de projets.

Le DPE continue-t-il de bousculer le paysage immobilier en 2025 ?

Plus que jamais.
Le DPE est devenu un facteur déterminant dans la valeur d’un bien.
Les logements classés F ou G, interdits progressivement à la location, continuent d’être vendus 8 à 20 % moins cher, selon les données des notaires.
Les biens énergivores représentent une part disproportionnée des négociations : 42 % des biens vendus avec forte décote en 2025 appartenaient à cette catégorie.

À l’inverse, les biens classés A, B ou C se vendent plus vite — parfois 50 % plus vite — et avec moins de marge de négociation.
L’écart de prix entre un logement performant et un logement énergivore peut dépasser 400 € par mètre carré dans certaines villes.

En 2025, le DPE n’est plus seulement un critère technique : c’est un critère économique, culturel et stratégique.

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Les investisseurs reviennent-ils massivement… ou restent-ils prudents ?

Ils reviennent, mais ils ne sont plus les mêmes qu’avant.
Les investisseurs “automatiques”, qui achetaient des studios à Paris ou Lyon les yeux fermés, ont disparu.
Le nouvel investisseur 2025 est plus prudent, plus calculateur, plus exigeant.

Il cherche du rendement — ce qui l’oriente vers les villes moyennes offrant 6 à 7 % de rentabilité brute — ou vers les biens énergivores à rénover pour créer de la valeur.
Il se détourne des zones trop chères, trop taxées ou trop saturées.

Le marché locatif reste très dynamique. Dans plusieurs villes universitaires, la vacance locative est tombée sous 3 %, tandis que les loyers progressent de +3 % à +5 %.

L’investissement 2025 n’est pas un sprint.
C’est un calcul d’ingénieur.

Le marché est-il prêt pour une nouvelle hausse des prix ?

Certaines zones oui, d’autres non.
Le marché est en état de reprise technique, mais pas encore dans une dynamique d’envolée.
La hausse éventuelle dépendra de trois variables : les taux (stables autour de 3,5 %), l’inflation (autour de 2,4 %) et la capacité des vendeurs à ajuster leurs prix.

Les économistes anticipent une stagnation générale, avec des variations limitées entre −1 % et +2 % pour l’ensemble du pays.
Il n’y a donc ni euphorie ni effondrement : juste un marché revenu à sa respiration normale.

Conclusion : 2025, une année de transition structurante plutôt qu’une année mouvementée

2025 n’annonce pas de grand choc.
Elle annonce une normalisation bienvenue, un retour à la rationalité, un marché qui se stabilise après trois années d’excès.
Les taux détendus, les prix revenus à des niveaux raisonnables et la demande active créent un climat sain, sans excès d’offre ni emballement.

Le marché immobilier 2025 ne promet pas des miracles.
Mais il offre quelque chose de rare : de la prévisibilité.
Et dans un secteur aussi émotionnel que l’immobilier, c’est peut-être la meilleure nouvelle possible.