Immobilier : ce qu’il faut savoir des mesures fiscales de fin d’année 2025

Fiscalité immobilière 2025 – Alors que le marché se stabilise, le gouvernement ajuste sa politique fiscale pour accompagner la reprise.
Les dispositifs de défiscalisation sont maintenus, mais recentrés sur l’efficacité énergétique et la rénovation.
Dans le même temps, la fiscalité locale continue d’évoluer sous l’effet des réévaluations cadastrales et de la transition écologique.
Pour les investisseurs, le dernier trimestre 2025 est décisif pour optimiser leur patrimoine immobilier.

Pinel+ maintenu mais recentré sur la performance énergétique

Bonne nouvelle : le dispositif Pinel+ est prolongé jusqu’à fin 2026, mais réservé aux logements répondant pleinement à la RE2025.
Les réductions d’impôt sont désormais de :

• 12 % pour un engagement de 6 ans,
• 18 % pour 9 ans,
• 21 % pour 12 ans.
  Les logements ne respectant pas les critères environnementaux (étiquette A ou B au DPE) ne sont plus éligibles.
  Les zones tendues (A, A bis, B1) conservent la priorité, tandis que certaines villes moyennes performantes peuvent bénéficier d’un classement temporaire “Pinel+ expérimental”.

Déficit foncier : le grand gagnant de 2025

Le déficit foncier devient le levier fiscal privilégié des investisseurs.
Le plafond de déduction est relevé à 21 400 € par an, et peut atteindre 31 400 € pour les travaux énergétiques certifiés.
Les dépenses d’isolation, de changement de chaudière ou de rénovation globale sont désormais intégralement déductibles, y compris pour les biens non classés F ou G.
Ce dispositif cumule avantage fiscal immédiat et revalorisation patrimoniale, notamment dans les copropriétés anciennes en cours de rénovation.

Taxe foncière et fiscalité locale : vers plus de différenciation

Les communes disposent depuis 2025 d’une marge de manœuvre élargie pour ajuster leur fiscalité.
Selon la DGFiP, la taxe foncière a augmenté de 3,8 % en moyenne sur l’année, avec des hausses plus fortes dans les grandes métropoles.
Certaines collectivités, en revanche, mettent en place des abattements écologiques pour les logements rénovés ou à faible empreinte carbone.
Une tendance de fond : la fiscalité locale se verdit.
Les propriétaires de biens performants bénéficient de jusqu’à 30 % d’exonération temporaire dans certaines villes (Grenoble, Dijon, Angers…).

Plus-values et successions : stabilité en vue

Aucune réforme majeure ne bouleverse la fiscalité des plus-values immobilières en 2025.
L’exonération totale reste acquise après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
En revanche, la loi de finances 2025 introduit un abattement exceptionnel de 5 % pour les ventes réalisées dans le cadre de programmes de densification urbaine ou de recyclage de friches.
Côté successions, la niche “résidence principale” demeure inchangée, tandis que la transmission en nue-propriété via SCI familiale conserve un cadre fiscal stable.

Conclusion

En 2025, la fiscalité immobilière combine stimulation et sélectivité.
Les aides vertes gagnent du terrain, les abattements ciblent la rénovation et les dispositifs classiques se modernisent.
Pour les investisseurs comme pour les particuliers, anticiper avant le 31 décembre reste la clé pour optimiser la charge fiscale et valoriser son patrimoine.
L’immobilier, plus que jamais, récompense la planification.