Immobilier : 7 villes surprenantes où la location meublée dépasse les 8 % de rendement

Location meublée rendement 8 % – Pendant que Paris, Lyon ou Bordeaux saturent et peinent à séduire les investisseurs avec des rendements souvent inférieurs à 4 %. Certaines villes moins médiatisées tirent leur épingle du jeu. Leur secret ? Des prix au mètre carré contenus, une demande locative soutenue et un cadre de vie attractif. Résultat : en location meublée, les rendements dépassent parfois les 8 %.

Un marché qui se déplace hors des métropoles

Les grandes villes françaises, bien qu’attractives, offrent aujourd’hui un rendement brut moyen souvent compris entre 3 et 5 %. La fiscalité, la réglementation et la flambée des prix au m² grignotent la rentabilité. En revanche, dans des villes de taille intermédiaire ou même des communes parfois jugées “secondaires”, le ticket d’entrée reste bas. Avec un budget de 100 000 à 150 000 €, il est possible d’acquérir un bien rapidement amortissable.

Top 7 des villes inattendues qui rapportent gros

1. Saint-Étienne : encore abordable avec un prix moyen autour de 1 200 €/m², la ville attire étudiants et jeunes actifs. Rendement brut moyen : 8,5 %.
2. Mulhouse : grâce à son positionnement transfrontalier et à un parc étudiant en croissance, la location meublée y affiche 8,2 % de rentabilité.
3. Limoges : une population étudiante fidèle et un marché immobilier bas (environ 1 400 €/m²) font grimper les rendements au-dessus de 8 %.
4. Le Havre : ville portuaire dynamique avec un campus universitaire en plein essor, on y atteint 8,1 %.
5. Béziers : boostée par son attractivité méditerranéenne et son prix au m² parmi les plus bas de la région, le rendement dépasse 8 %.
6. Perpignan : étudiante, touristique et frontalière, elle combine tous les atouts pour dépasser 8 % en meublé.
7. Troyes : sa forte demande locative étudiante (UTT, ESC Troyes) et son immobilier accessible en font un bon plan discret.

Le rôle clé du meublé dans la rentabilité

La location meublée séduit les investisseurs car elle permet des loyers plus élevés qu’une location nue et une fiscalité avantageuse via le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Dans ces villes, l’écart est souvent décisif : un T2 nu qui rapporte 6 % peut facilement dépasser 8 % une fois meublé.

Qu’est ce qu’il faut surveiller ?

Un rendement élevé n’est pas une garantie de succès immédiat. Avant d’investir, il nécessaire d’analyser la solidité de la demande locative (étudiants, tourisme, bassin d’emploi), la qualité du quartier et l’évolution démographique. L’autre vigilance à surveiller: les travaux de rénovation énergétique obligatoires à moyen terme, qui peuvent impacter fortement la rentabilité.

Pour conclure

L’investissement locatif rentable ne se limite plus aux grandes métropoles. Des villes longtemps négligées affichent aujourd’hui des rendements supérieurs à 8 % grâce à des prix d’achat bas et une demande locative dynamique. Pour les investisseurs à la recherche de cashflow positif, ces destinations « inattendues » pourraient bien devenir les nouveaux Eldorados.

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