Crédit immo : quelles banques jouent encore la carte des taux bas

Un contexte toujours tendu pour les emprunteurs

Depuis deux ans, le marché du crédit immobilier traverse une période inédite. Après une décennie marquée par des taux historiquement bas (autour de 1 % entre 2015 et 2020), les conditions d’emprunt ont radicalement changé. En octobre 2025, le taux moyen sur 20 ans atteint 4,15 % (Observatoire CSA/Crédit Logement).

Ce changement bouleverse la capacité d’achat des ménages. Un couple qui pouvait emprunter 250 000 € en 2021 avec une mensualité de 1 100 € ne peut aujourd’hui financer qu’environ 190 000 € avec les mêmes ressources. Cette contraction explique le recul du volume des transactions immobilières (-9 % sur un an, source : FNAIM).

Les banques traditionnelles resserrent le jeu

Les grandes banques nationales (BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole, Banque Populaire) appliquent des taux proches de la moyenne, oscillant entre 4,05 % et 4,25 % sur 20 ans. Elles privilégient les bons profils, avec au moins 20 % d’apport et une épargne résiduelle après achat.

Pour les autres ménages, la marche est plus haute. Les refus de dossiers restent nombreux : selon la Banque de France, près de 28 % des demandes de prêt sont rejetées en septembre 2025. Les primo-accédants, souvent sans gros apport, sont les plus pénalisés.

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Les banques en ligne tentent de se démarquer

Fortement concurrencées, les banques en ligne (Boursorama Banque, Fortuneo, Hello Bank!) misent sur des offres ponctuelles. En octobre, elles affichent des taux planchers autour de 3,85 % sur 20 ans, mais sous conditions strictes : revenus supérieurs à 3 500 € nets par mois, emploi stable en CDI et domiciliation bancaire obligatoire.

Ces établissements cherchent à capter les jeunes actifs urbains, une clientèle jugée solvable et fidèle. Elles se distinguent également sur les frais annexes, souvent réduits, et sur la possibilité de gérer l’intégralité du dossier en ligne.

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Les banques régionales : la bonne surprise

Dans un contexte national difficile, les banques mutualistes régionales (Crédit Agricole Centre, Caisse d’Épargne Normandie, Crédit Mutuel de Bretagne, etc.) font figure d’exception. Grâce à leur proximité avec le terrain, elles continuent d’accompagner les projets immobiliers, notamment dans les villes moyennes.
Certaines proposent encore des offres sous la barre des 3,80 % sur 20 ans pour les bons profils. En échange, elles conditionnent souvent le prêt à une souscription d’assurances ou d’épargne maison.

Ces établissements séduisent aussi par leur flexibilité : possibilités de modulation de mensualités, pauses de remboursement en cas de coup dur, ou financement facilité de travaux énergétiques.

Assurance emprunteur : un levier sous-exploité

Si les taux restent élevés, un autre paramètre permet de réduire la facture : l’assurance emprunteur. Depuis la loi Lemoine de 2022, il est possible de changer d’assurance à tout moment. En octobre 2025, le coût moyen d’une assurance emprunteur représente 0,36 % du capital emprunté, mais certains assureurs indépendants proposent des contrats autour de 0,15 %.

Concrètement, sur un prêt de 200 000 €, cela peut représenter une économie de 8 400 € sur 20 ans. Pourtant, seule une minorité d’emprunteurs en profite encore, faute d’accompagnement ou de pédagogie bancaire.

Pour conclure : un marché sélectif mais pas fermé

Octobre 2025 confirme que le crédit immobilier reste un parcours sélectif. Les banques jouent la prudence, mais la concurrence existe toujours : elle se déplace vers les banques régionales et les établissements en ligne. Les emprunteurs qui prennent le temps de comparer et de renégocier leur assurance emprunteur gardent une marge de manœuvre.

En clair, emprunter n’est plus automatique comme en 2019, mais il reste possible de décrocher des conditions intéressantes… à condition de se présenter avec un dossier solide et de jouer sur tous les leviers d’optimisation.