Marseille et la location saisonnière : un marché sous surveillance

Marseille attire chaque année plus de 10 millions de visiteurs, avec une forte concentration entre mai et septembre. Cette attractivité engendre un marché des locations meublées de courte durée en forte progression depuis 2020. En 2025, les règles sont claires : louer un logement sur des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking ne s’improvise plus.

La mairie de Marseille a instauré dès 2023 un cadre réglementaire plus strict, qui s’est renforcé depuis. Objectif : protéger le parc locatif traditionnel, réguler les excès du tourisme de masse et encadrer l’essor de l’hébergement entre particuliers.

Quelles sont les règles en vigueur à Marseille en 2025 ?

1. Déclaration obligatoire en mairie

Tout logement qui se loue en meublé touristique doit être déclaré auprès de la mairie (via un formulaire CERFA ou en ligne). Le numéro d’enregistrement est obligatoire sur toutes les annonces publiées.

Pour information complémentaire… Permis de louer : une obligation pour les bailleurs dans certaines communes ?

2. Plafond de 120 jours par an pour les résidences principales

Si vous louez votre résidence principale, vous pouvez le faire dans la limite de 120 nuits par an. Au-delà, vous basculez dans la catégorie des professionnels avec obligations renforcées.

3. Changement d’usage requis pour les résidences secondaires

Pour une résidence secondaire ou un bien dédié à la location saisonnière, il faut demander un changement d’usage, délivré à titre temporaire et sous conditions strictes. Dans certains secteurs centraux (1er, 2e, 6e, 7e), un système de compensation s’applique : il faut « restituer » des mètres carrés au marché locatif classique.

4. Enregistrement au RCS et régime fiscal adapté

Les propriétaires doivent s’enregistrer comme loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec un régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) ou réel simplifié.

Quels sont les quartiers les plus prisés pour la location saisonnière ?

L’Observatoire de l’Hébergement Touristique, indique les quartiers en forte demande par les touristes en 2025 :

• Le Panier (2e arrondissement) : charme historique et proximité du Vieux-Port
• La Corniche, Endoume et Malmousque (7e) : vues mer spectaculaires
• Cours Julien et Noailles (1er et 6e) : ambiance bohème et centrale
• La Joliette / Docks (2e) : offres modernes et haut de gamme
• Notre-Dame-du-Mont (6e) : quartier jeune, animé et bien desservi

Ces quartiers sont soumis à une surveillance renforcée de la mairie. Toute location irrégulière est susceptible d’être sanctionnée d’une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 € pour changement d’usage non autorisé.

Conseils pratiques pour louer en toute légalité

Vérifiez votre statut. Est ce une résidence principale ou secondaire, usage mixte, bien en copropriété (le règlement peut interdire la location courte) ? Obtenez votre numéro d’enregistrement avant toute publication d’annonce.

Il est important de tenir un calendrier à jour. Notez, que désormais le plafond de 120 nuits se contrôle automatiquement sur les plateformes. Soyez vigilant sur la fiscalité. Si vos revenus dépassent 23 000 €/an, vous devez vous déclarer au régime réel.

Respectez les règles de bon voisinage. Faites attention et évitez les nuisances avec des horaires folles, les nuisance sonores et respectez les parties communes.

Ce qu’en pensent les professionnels du marché

Julie M., gestionnaire Airbnb à Marseille, observe une professionnalisation du secteur :

« Ceux qui s’en sortent aujourd’hui sont ceux qui jouent la transparence, adaptent leurs prix, soignent la qualité et respectent le cadre légal. Les plateformes ont renforcé leurs contrôles, et les services municipaux aussi. »

Conclusion de l’article

La location saisonnière à Marseille reste une opportunité. La location s’envisage dans un cadre strict. Que vous soyez propriétaire ou futur locataire, la vigilance est de mise. En 2025, louer en meublé touristique, ce n’est plus une activité d’appoint : c’est une activité réglementée. Mieux vaut s’y préparer que de risquer une amende ou une interdiction.

Article à suivre : Étudiants à Marseille : où louer près des campus ?