Investir à Marseille en 2025 : entre rentabilité prometteuse et vigilance terrain

Investissement locatif Marseille – Avec des prix de l’immobilier encore inférieurs à la moyenne des grandes métropoles françaises, une croissance démographique continue et une demande locative en hausse, Marseille se positionne comme l’un des marchés les plus attractifs du moment pour les investisseurs immobiliers. En 2024, selon les données Meilleurs Agents et Notaires de France, le prix médian au m² à Marseille s’établit à 3 179 €/m², contre 4 623 €/m² à Lyon et 10 393 €/m² à Paris. Une différence de prix qui ouvre la voie à des taux de rentabilité bruts souvent supérieurs à 5 %, voire 6 % dans certains quartiers populaires.

Mais derrière cette rentabilité brute alléchante, Marseille reste un marché contrasté, où les écarts de tension locative, de vacance et de sécurité varient fortement d’un secteur à l’autre. Investir à Marseille en 2025 nécessite donc une lecture fine des dynamiques de quartier et une approche stratégique rigoureuse, consultez les appartements à vendre à Marseille.

Des rendements solides… à condition de bien choisir

D’après une étude du réseau SeLoger, les rendements locatifs bruts à Marseille varient en 2025 entre 3,2 % dans les arrondissements sud (7e, 8e) et jusqu’à 6,5 % dans les quartiers nord (3e, 14e, 15e). Ces derniers présentent des prix d’acquisition attractifs, souvent inférieurs à 2 800 €/m², mais une vacance locative plus élevée et un risque d’impayés accru.

En revanche, les quartiers intermédiaires comme La Belle-de-Mai, Saint-Charles, La Joliette ou Belsunce offrent un bon compromis entre prix abordables (autour de 2 800 à 3 500 €/m²) et demande locative soutenue, notamment grâce à la proximité des transports, des universités ou des zones d’emploi.

Exemple de rendements bruts estimés (source : meilleursagents.com / LocService) :

Les secteurs porteurs en 2025

Le développement du projet Euroméditerranée, l’un des plus grands projets d’aménagement urbain d’Europe du Sud, continue de transformer les quartiers de la Joliette, Arenc et Saint-Mauront, au nord du centre-ville. Ces zones, à l’origine industrielles ou délaissées, voient émerger une nouvelle offre de logements, de bureaux, d’équipements culturels et de services.

Autre secteur en pleine mutation : La Belle-de-Mai, ancien quartier ouvrier aujourd’hui prisé par les artistes, les étudiants et les jeunes actifs. Son prix moyen est encore bas, mais les loyers augmentent, attirés par la proximité du centre et des axes de transport.

Les secteurs autour de La Timone, pôle hospitalo-universitaire, restent également recherchés pour la colocation et la location meublée, avec des rendements optimisés en LMNP réel. Vente d’appartement à Marseille.

Des précautions à ne pas négliger

Si la rentabilité est au rendez-vous, la gestion locative peut s’avérer plus complexe dans certaines zones. Les arrondissements du nord de Marseille (14e, 15e, 16e) concentrent une part importante du parc dégradé, des copropriétés mal entretenues et des taux d’impayés élevés. Selon l’ADIL 13, plus de 12 % des locations dans ces secteurs subissent des retards de paiement, contre 5 % dans le sud.

Autre élément à surveiller : la vacance locative, plus fréquente dans les secteurs périphériques mal desservis ou avec un mauvais environnement urbain. Un logement bien situé (proximité métro, tram, université, commerces) trouve généralement preneur en moins de 30 jours, selon les agences locales.

Enfin, depuis juillet 2023, l’encadrement des loyers est en vigueur à Marseille. Les propriétaires bailleurs doivent respecter des plafonds selon la localisation et le type de logement (loyers de référence +20 % max). Un simulateur est disponible sur le site de la DDTM des Bouches-du-Rhône.

Régimes fiscaux à privilégier

• LMNP au réel simplifié : il permet d’amortir la valeur du bien et des meubles, réduisant fortement l’impôt. Très pertinent pour les petites surfaces meublées à Marseille.
• Loi Denormandie : applicable dans certains quartiers anciens réhabilités comme Noailles ou Belle-de-Mai, elle offre une réduction d’impôt jusqu’à 21 % du montant de l’investissement sous conditions.
• Nue-propriété : dans les zones chères comme Endoume ou Bompard, investir en démembrement permet de viser une plus-value patrimoniale à long terme.

Ce qu’il faut retenir

Investir à Marseille en 2025 peut offrir une excellente rentabilité, une demande locative soutenue et une dynamique urbaine favorable, à condition de bien choisir son secteur et de s’entourer de professionnels connaissant le tissu local. Dans une ville où les contrastes sont aussi forts que les opportunités, l’investisseur doit plus que jamais faire preuve de discernement.

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