Actualité législative : les nouvelles règles sur l’encadrement des loyers

Face à l’accroissement des inégalités d’accès au logement, le gouvernement a durci, en 2025, le dispositif d’encadrement des loyers. Initialement mis en place de manière expérimentale dans certaines métropoles, ce mécanisme devient plus contraignant et s’étend à davantage de territoires. Les propriétaires doivent désormais s’adapter à un nouveau cadre législatif, pensé pour stabiliser le marché tout en évitant un retrait massif de l’offre.

Un dispositif désormais généralisé aux grandes agglomérations

Jusqu’à présent limité aux locations à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et quelques communes voisines, l’encadrement des loyers désormais s’étend à une trentaine de villes classées en zone tendue. Ceci à la suite du décret publié en février 2025. Les préfets disposent d’un pouvoir renforcé pour établir des loyers de référence par mètre carré, fixés par arrêté, selon les quartiers et le type de logement (vide ou meublé, ancien ou récent).

Chiffre clé : Le nombre de communes soumises à encadrement passe de 28 en 2024 à 57 en 2025, couvrant désormais plus de 6 millions de logements.

Des sanctions durcies pour les loyers non conformes

Autre nouveauté importante : le renforcement des mesures coercitives à l’encontre des bailleurs hors-la-loi. Depuis mars 2025, les préfectures peuvent sanctionner d’office les dépassements de loyer constatés. Une amende qui peut aller de 5 000 à 15 000 € sera payable. En cas de non-respect du loyer de référence majoré. Ceci sans mise en demeure préalable.

Par ailleurs, tout bail signé dans une commune soumise à l’encadrement doit désormais mentionner le loyer de référence et sa majoration éventuelle. En l’absence de cette information, le locataire peut exiger une révision du loyer, voire saisir la Commission de conciliation.

Quels impacts pour les bailleurs ?

Du côté des propriétaires, cette réforme s’approche avec une certaine inquiétude. Si elle vise à éviter les abus dans les zones sous pression, elle réduit aussi leur marge de manœuvre, en particulier pour les logements meublés ou récemment rénovés. Plusieurs fédérations de bailleurs s’interrogent sur la viabilité économique de certains investissements locatifs. Notamment en centre-ville, où les charges et prix d’achat sont plus fort.

Témoignage – Marc, bailleur à Montpellier :
« J’ai investi dans un studio refait à neuf en 2022. Avec l’encadrement, je ne peux pas louer plus de 590 €, alors que les loyers du secteur sont plus proches de 700 €. Je commence à réfléchir à une revente. »

Des effets contrastés sur le marché locatif

Les défenseurs de la réforme soulignent que l’encadrement des loyers contribue à freiner la flambée des prix, en particulier pour les petites surfaces très demandées. À Paris, selon l’Observatoire des Loyers, les loyers moyens ont progressé de seulement 1,1 % en 2024, contre plus de 3 % dans les villes non encadrées.

Mais certains experts alertent sur des effets pervers : retraits de biens du marché, bascule vers la location courte durée ou meublée (moins encadrée), et rénovations différées faute de rentabilité suffisante. La mesure, bien que protectrice, risque à terme de réduire l’offre disponible, en particulier dans les segments accessibles.

Conclusion : un encadrement élargi, un marché à l’équilibre fragile

Avec cette réforme, le gouvernement renforce son arsenal pour contenir les hausses de loyers dans les zones les plus tendues. Si l’intention est claire – protéger les locataires modestes – le résultat sur le terrain reste plus en contraste. Le succès de la mesure dépendra de son articulation avec les autres leviers du logement : soutien à la construction, rénovation du parc, fiscalité incitative.

Pour les bailleurs, 2025 marque un tournant : il devient indispensable de maîtriser les règles locales, d’ajuster ses stratégies et, dans certains cas, de repenser son modèle locatif. L’encadrement des loyers, désormais structurel, s’inscrit dans une transformation durable du marché. Entre régulation nécessaire et risques de déséquilibre, la vigilance reste de mise. Besoin de trouver un appartement en location ?