Louer en meublé ou vide ? Le match des avantages fiscaux en 2025

Avantages fiscaux location meublée vide – Alors que les rendements locatifs s’érodent dans certaines zones tendues, et que la fiscalité immobilière devient plus surveillée, le choix entre une location vide ou meublée devient stratégique. Derrière des différences apparentes de durée de bail ou d’ameublement se cachent des régimes fiscaux fondamentalement différents, susceptibles de modifier en profondeur le bilan d’un investissement. Voir toutes les locations d’appartements.

Location meublée : un régime fiscal taillé pour la rentabilité

Plébiscitée depuis une dizaine d’années, la location meublée continue d’attirer de nombreux investisseurs, notamment sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). En 2025, ce statut offre une souplesse fiscale précieuse : deux régimes sont accessibles. Le micro-BIC, d’abord, permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, un niveau bien plus favorable que les 30 % appliqués au micro-foncier des locations vides.

Mais c’est surtout le régime réel du LMNP qui séduit les investisseurs aguerris. Il permet d’amortir le bien immobilier (hors terrain), les meubles, les frais de notaire, les travaux et les charges. En moyenne, les bailleurs déclarant au réel ne paient aucun impôt pendant 5 à 10 ans, tout en bénéficiant de loyers plus élevés de 10 à 20 % par rapport à une location vide. Ce montage fiscal, parfaitement légal, optimise fortement la rentabilité nette.

Témoignage – Cédric, propriétaire à Rennes :
« J’ai basculé un studio en meublé après une simulation comptable. Avec les amortissements, mon bénéfice imposable est devenu nul. Depuis trois ans, je touche mes loyers sans être imposé dessus. »

Location vide : une fiscalité plus simple, mais moins avantageuse

De l’autre côté du terrain, la location vide repose sur une fiscalité plus rigide, attachée au régime des revenus fonciers. En micro-foncier, un abattement de 30 % est appliqué aux loyers si les recettes sont inférieures à 15 000 € par an. Au-delà, ou en cas de charges importantes, le régime réel permet de déduire les frais réels (intérêts d’emprunt, travaux, taxes, assurances, frais de gestion).

Mais à la différence du meublé, le bailleur ne peut pas amortir le bien immobilier. Ainsi, même avec de lourds travaux, il reste imposable sur une base plus élevée. En contrepartie, la location vide offre une stabilité locative accrue : bail de 3 ans minimum, préavis long, et gestion souvent plus apaisée, notamment sur des logements familiaux ou en périphérie.

Témoignage – Sophie, propriétaire à Dijon :
« Je loue vide depuis dix ans. Mes locataires restent longtemps, j’ai peu de gestion. Fiscalement, c’est moins rentable, mais je préfère la tranquillité. »

Une décision guidée par le profil du bailleur et le marché local

Le choix ne se résume pas à une simple question d’optimisation fiscale. Il dépend aussi de la localisation du bien, du type de locataire visé, de la durée d’investissement et de la volonté de gestion. En zone urbaine ou touristique, le meublé court ou moyen séjour permet d’augmenter les revenus, au prix d’une gestion plus dynamique. En zone rurale ou résidentielle, la location vide séduit les ménages recherchant la stabilité.

Il faut également considérer les charges de gestion, l’usure plus rapide du mobilier, et la fiscalité à long terme : en cas de revente, l’amortissement déduit en LMNP ne vient pas majorer la plus-value imposable, mais le régime réel impose une traçabilité rigoureuse.

Vers un encadrement croissant du meublé en zone tendue

La popularité du meublé suscite aussi la vigilance des pouvoirs publics. Certaines villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux renforcent les règles d’autorisation préalable, notamment pour les meublés de courte durée. Le statut LMNP pourrait évoluer dans les prochaines années, pour freiner les effets d’aubaine fiscale et limiter la réduction du parc locatif vide.

Conclusion : un arbitrage entre rentabilité, stabilité et fiscalité

En 2025, le duel entre location meublée et location vide reste vif, mais plus nuancé que jamais. Pour un bailleur visant la rentabilité maximale, le meublé au régime réel reste imbattable, à condition d’être bien accompagné sur le plan comptable. Pour un investisseur prudent, visant la tranquillité et la simplicité, la location vide reste un choix cohérent, même si elle est moins rentable sur le papier.

L’enjeu, plus que jamais, est de penser fiscalité sur le long terme, en tenant compte de la revente, de l’évolution des régimes fiscaux, et des exigences du marché. Car derrière le choix d’un régime se cache toujours une stratégie patrimoniale. Trouvez votre appartement à louer sur notre portail immobilier Lesiteimmo.