Rénovation énergétique : retour sur investissement réel en zone tendue

Retour sur investissement rénovation énergétique zone tendue – Avec l’essor des réglementations environnementales, les propriétaires sont de plus en plus incités – voire contraints – à engager des travaux de rénovation énergétique. Isolation, ventilation, remplacement de chauffage, menuiseries, etc. Mais au-delà des aides publiques et de l’effet vertueux sur la planète, une question reste en suspens : ces travaux sont-ils réellement rentables, notamment dans les zones tendues où l’immobilier reste cher et concurrentiel ?

En 2025, alors que la note DPE devient un critère décisif dans les ventes et locations, de nombreux propriétaires investissent dans des travaux pour sécuriser la valeur de leur bien. Pourtant, le retour sur investissement (ROI) n’est pas automatique.

Des travaux coûteux… mais de plus en plus subventionnés

Selon l’Ademe, une rénovation énergétique complète coûte en moyenne 400 à 600 €/m², soit 30 000 à 60 000 € pour une maison de 100 m². Les principaux postes :

• Isolation thermique par l’extérieur : 150 à 250 €/m²
• Remplacement de chaudière par une PAC : 10 000 à 18 000 €
• Fenêtres double vitrage haute performance : 600 à 900 € par unité

Heureusement, en zone tendue, plusieurs leviers permettent d’alléger la facture :

• MaPrimeRénov’, jusqu’à 15 000 €
• CEE (certificats d’économies d’énergie)
• TVA à 5,5 % sur les matériaux et la main d’œuvre
• Exonérations temporaires de taxe foncière (dans certaines communes comme Paris, Lyon, Bordeaux)

Exemple : à Toulouse, un propriétaire de maison classée E ayant engagé 45 000 € de travaux avec 19 000 € d’aides a vu son DPE passer en B. Sa facture énergétique a été divisée par 2, passant de 2 400 € à 1 150 €/an.

Valorisation à la revente : un vrai levier… mais pas partout

En zone tendue (Paris, Nantes, Lyon, Bordeaux, Lille, etc.), la performance énergétique pèse de plus en plus sur les prix. Selon les données des Notaires de France (2024), la décote moyenne d’un bien classé F ou G atteint 15 à 20 %, même dans des quartiers recherchés.

A contrario, un bien rénové classé A ou B se vend en moyenne 6 à 9 % plus cher, à caractéristiques identiques.

À Lyon, un appartement T3 ancien dans le quartier de la Croix-Rousse s’est vendu 395 000 € avec un DPE B, contre 355 000 € pour un bien identique classé D, à 200 mètres.

Autrement dit : en zone tendue, les travaux énergétiques ne se contentent plus de préserver la valeur d’un bien. Ils peuvent l’augmenter, à condition d’être bien réalisés, certifiés, et documentés.

Trouver votre maison à rénover

Location : la rénovation devient incontournable

Côté location, la pression réglementaire est encore plus forte. Depuis 2023, les logements classés G sont interdits à la location, et les F suivront progressivement jusqu’en 2028. En zone tendue, où la demande est forte mais les locataires exigeants, un DPE médiocre disqualifie le bien.

Un logement rénové :

• se loue plus vite (–27 % de délai moyen)
• se loue plus cher (+10 à 15 % pour un DPE A ou B)
• ouvre droit à des loyers plus élevés en meublé haut de gamme

À Bordeaux, un studio meublé classé A se loue en moyenne 740 €/mois, contre 640 € pour un équivalent en D. Soit 1 200 € de revenus supplémentaires par an, pour un investissement d’environ 9 000 €.

Et le ROI réel, alors ?

Il dépend du type de travaux, du niveau d’aides, et de la stratégie immobilière (vente ou location).

Voici une moyenne constatée en zone tendue sur un projet de rénovation à 40 000 € :

• Aides cumulées : 16 000 €
• Économies d’énergie sur 10 ans : env. 12 000 €
• Revalorisation du bien à la revente : +25 000 €
• ROI estimé sur 10 ans : +33 %

En clair : dans les zones tendues, la rénovation énergétique est rarement un coût perdu. C’est un investissement qui augmente la liquidité, la valeur et le confort du bien.

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Conclusion : une stratégie rentable si bien pensée

En 2025, la rénovation énergétique est bien plus qu’une démarche écologique : c’est un choix stratégique et patrimonial, notamment en zones tendues. Encore faut-il bien cibler les travaux, les faire certifier, mobiliser toutes les aides, et documenter leur impact énergétique réel. voir les appartements à rénover en France.