Investir pour louer un appartement à Lyon : est-ce toujours rentable en 2025 ?

Investissement locatif Lyon 2025 – Capitale de la région Auvergne-Rhône-Alpes, Lyon reste une valeur sûre pour de nombreux investisseurs. Position stratégique, forte démographie, dynamisme économique, grands campus, qualité de vie… autant d’atouts qui assurent une demande locative constante.

Mais en 2025, le contexte a changé : hausse des prix d’achat, encadrement des loyers, régulation des meublés touristiques, durcissement des normes énergétiques… De quoi bousculer la rentabilité des placements immobiliers.

Alors, faut-il toujours investir pour louer à Lyon cette année ? Quels sont les secteurs porteurs ? Quel rendement espérer ? On vous propose un état des lieux complet du marché lyonnais pour les investisseurs.

Des prix toujours élevés, mais qui se stabilisent

En 2025, le prix moyen au m² à Lyon tourne autour de 5 300 €, avec de fortes disparités :

Après plusieurs années de flambée, les prix se tassent légèrement, offrant de meilleures opportunités d’achat. La tension locative reste forte, notamment dans les quartiers bien desservis et proches des universités.

Des loyers plafonnés mais une demande solide

Lyon est soumise à l’encadrement des loyers depuis 2021. Ce dispositif limite les hausses excessives, avec un plafond de +20 % au-dessus du loyer de référence. Il est défini par quartier, surface, date de construction, et type de location.

En 2025, les loyers moyens observés sont :

Loyers élevés, mais encadrés, ce qui réduit la marge d’optimisation pour les investisseurs, sauf dans le meublé avec des justificatifs de complément de loyer.

Rentabilité brute et nette : des écarts à bien calculer

Rentabilité brute = (Loyer annuel x 12) / Prix d’achat x 100
Mais ce chiffre est trompeur. En 2025, la rentabilité brute moyenne à Lyon se situe entre 3,5 % et 4,5 %.

Il faut surtout regarder la rentabilité nette, en tenant compte :

• des charges de copropriété,
• des frais de gestion,
• de la fiscalité (impôts, prélèvements sociaux),
• et des éventuels travaux (DPE, mise aux normes).

Le meublé en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) reste fiscalement plus avantageux, notamment avec le régime réel amortissable.

Réglementations : des freins à anticiper

Interdiction des passoires thermiques

Depuis janvier 2023, les logements classés G au DPE sont interdits à la location. En 2025, cela concerne environ 12 % du parc lyonnais, notamment dans les immeubles anciens.

Coût moyen d’une rénovation énergétique à Lyon : 20 000 à 30 000 € pour atteindre une classe E minimum.

Encadrement des meublés touristiques

Lyon encadre sévèrement les meublés de type Airbnb dans certains arrondissements. Il faut :

• une autorisation de changement d’usage,
• une compensation (règle de surface équivalente),
• ou une limitation stricte à 120 jours par an.

L’investissement en meublé touristique est donc risqué sans stratégie claire.

A lire aussi : Fiscalité des locations : une réforme alourdissant la taxe en cas de vente d’un bien Airbnb dès 2025

Quels quartiers cibler pour optimiser la rentabilité ?

Gerland (7e) : proche des universités, très recherché, prix encore abordables.
Villeurbanne (Gratte-Ciel, Cusset, Charpennes) : bon rendement et tension locative élevée.
Part-Dieu (3e) : idéal pour une cible cadre / professionnel.
Saint-Rambert / Vaise (9e) : en mutation, potentiel de valorisation intéressant.
Monplaisir / Bachut (8e) : bonne demande étudiante et familiale.

A lire aussi : Loyers à Lyon : les prix quartier par quartier en 2025

Conclusion

Oui, investir à Lyon en 2025 peut encore être rentable, à condition de bien connaître le marché local, de cibler les bons produits, et de s’adapter aux nouvelles règles du jeu.

Dans un environnement plus encadré, la stratégie doit primer sur l’effet d’aubaine : miser sur des quartiers en évolution, optimiser la fiscalité, anticiper les travaux énergétiques.

Notre conseil : privilégiez des petites surfaces bien situées, en location meublée long terme, avec un bon DPE, et évitez les achats trop chers dans les zones déjà saturées.

Retrouvez notre enquête régionale avec l’ensemble de nos articles