Location saisonnière : comment louer sans se faire piéger par la réglementation

Louer en courte durée, oui… mais pas n’importe comment

La location saisonnière attire toujours plus de propriétaires séduits par la rentabilité d’une résidence louée quelques semaines dans l’année. Pourtant, en 2025, le cadre réglementaire n’a jamais été aussi dense ni aussi strict. Entre autorisations préalables, obligations de déclaration, quotas municipaux ou encore encadrement fiscal, les pièges sont nombreux.

Que vous soyez bailleur occasionnel ou investisseur aguerri, mieux vaut connaître les règles avant de publier votre annonce sur Airbnb, Booking ou Leboncoin.

1. Déclaration obligatoire : un passage incontournable

Depuis la loi ELAN, tout propriétaire qui souhaite louer un logement en meublé de tourisme doit effectuer une déclaration préalable auprès de sa mairie, que ce soit pour une résidence principale ou secondaire.

• Résidence principale : la location est limitée à 120 jours par an, et doit être déclarée via un formulaire Cerfa ou en ligne (ex. sur demarches-simplifiees.fr).
• Résidence secondaire : la location nécessite une autorisation de changement d’usage, parfois assortie d’un mécanisme de « compensation » dans certaines villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux.

Des sanctions allant jusqu’à 50 000 € d’amende peuvent être infligées en cas de manquement.

2. Des villes de plus en plus strictes

Plus de 400 communes françaises ont adopté un régime d’autorisation préalable. Dans ces zones dites tendues, les règles sont renforcées pour limiter l’impact du tourisme sur l’offre de logements locaux. À Paris, par exemple, impossible de louer un appartement secondaire sans compenser en transformant un local commercial en habitation, dans les mêmes proportions.

D’autres villes comme Nice, Annecy, Nantes ou Bayonne ont également mis en place des quotas ou des zones d’exclusion.

Avant toute mise en location, consultez impérativement le plan local d’urbanisme (PLU) ou le service d’urbanisme de la commune.

3. Un cadre fiscal à respecter

Les revenus tirés de la location saisonnière relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

• En dessous de 77 700 € de recettes, vous pouvez bénéficier du micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 %, ou 71 % pour les meublés classés.
• Au-delà, ou sur option, le régime réel s’applique, avec déduction des charges réelles (amortissements, frais, etc.).

Depuis 2024, les plateformes comme Airbnb doivent transmettre automatiquement vos revenus au fisc, supprimant toute possibilité d’omission.

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4. Des règles sanitaires et de sécurité à ne pas négliger

En tant que bailleur, vous devez fournir un logement décent, sécurisé et conforme. Cela inclut notamment :

• La présence d’un détecteur de fumée
• Une ventilation suffisante
• Des installations électriques aux normes
• Un mobilier adapté au nombre de couchages annoncés

Certaines collectivités exigent également un numéro d’enregistrement à afficher dans vos annonces, sous peine de sanctions.

5. Assurance et copropriété : deux angles morts fréquents

Deux autres pièges guettent les bailleurs peu expérimentés :

• L’assurance : vérifiez que votre contrat couvre bien la location courte durée. Une extension spécifique ou une assurance “propriétaire non occupant” (PNO) peut être nécessaire.
• Le règlement de copropriété : certains syndicats interdisent la location meublée touristique ou imposent des contraintes d’usage (entrée indépendante, horaires, etc.).

Louer en toute sérénité en 2025

Louer en saisonnier reste possible en 2025, mais nécessite rigueur, information et anticipation. Se faire accompagner par un professionnel (gestionnaire, avocat fiscaliste ou expert comptable) peut éviter bien des erreurs coûteuses.

Pour ceux qui souhaitent investir dans le locatif saisonnier, le mot d’ordre est clair : informez-vous localement, déclarez correctement, et ne négligez aucun détail.