Comment acheter en VEFA avec le Bail Réel Solidaire ?

Dans un contexte de tensions sur le logement et de prix qui restent élevés dans les zones tendues, le Bail Réel Solidaire (BRS) s’impose comme un outil efficace pour faciliter l’accession à la propriété. En 2025, de plus en plus de programmes immobiliers en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) sont proposés via ce dispositif. Mais comment cela fonctionne-t-il concrètement ?

BRS : un mécanisme de dissociation foncier/bâti

Le principe du Bail Réel Solidaire, créé par la loi Macron en 2016, est simple : vous achetez le logement, mais pas le terrain sur lequel il est construit. Celui-ci reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) qui vous le loue via un bail de longue durée (jusqu’à 99 ans), moyennant une redevance modique (généralement entre 1 et 2 €/m²/mois).

Ce mécanisme permet de réduire le prix d’achat de 20 à 40 % en moyenne, selon les territoires, tout en sécurisant l’usage social du bien dans la durée.

Acheter en VEFA avec un BRS : comment ça fonctionne ?

La VEFA consiste à acheter un bien neuf sur plan, dont la livraison interviendra dans les 12 à 24 mois. En 2025, de nombreux promoteurs s’associent avec des OFS pour intégrer des logements vendus en BRS au sein de leurs programmes neufs.

Les étapes à suivre :

1. Cibler un programme BRS-VEFA proposé par un promoteur partenaire d’un OFS (liste disponible sur les sites des collectivités ou des opérateurs sociaux).
2. Vérifier les conditions d’éligibilité :
   • Plafonds de ressources (fixés par décret, proches du PSLA),
   • Résidence principale uniquement,
   • Pas de détention d’un autre bien immobilier.
3. Signer un contrat de réservation VEFA, validé par l’OFS.
4. Souscrire le bail réel solidaire auprès de l’OFS (en parallèle de l’acte de vente notarié).
5. Régler le prix du logement (hors terrain), souvent avec TVA réduite à 5,5 % si le bien est en zone ANRU ou QPV.
6. Attendre la livraison et emménager en tant que propriétaire-occupant.

Quels avantages en 2025 ?

• Prix d’achat réduit de 30 % en moyenne par rapport au prix de marché (source : FPI/OFS, 2024),
• Accès facilité au neuf, avec garanties VEFA (décennale, biennale, parfait achèvement),
• TVA à taux réduit (5,5 % au lieu de 20 %),
• Charges de copropriété souvent maîtrisées, car programmes neufs,
• Sécurisation de la revente, avec encadrement du prix futur (limité à l’inflation et à un taux fixe).

Ce qu’il faut savoir avant de s’engager

• Le bail BRS impose de vivre dans le logement en tant que résidence principale.
• La revente est possible, mais uniquement à des acquéreurs répondant aux critères de ressources, et avec encadrement du prix de revente.
• En cas de revente, l’OFS dispose d’un droit de préemption prioritaire, ce qui peut ralentir la transaction.
• Le financement doit être validé par un organisme prêteur, souvent avec un apport personnel limité (les banques exigent entre 10 et 20 % d’apport selon les cas).

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Conclusion

Acheter en VEFA avec un Bail Réel Solidaire constitue en 2025 une solution efficace pour devenir propriétaire dans les zones tendues à moindre coût. Encore méconnu, ce dispositif séduit de plus en plus de ménages modestes, jeunes actifs et familles primo-accédantes. À condition de bien comprendre les contraintes du bail et les conditions de revente, le BRS en VEFA apparaît comme un levier puissant d’accession sociale à la propriété.