Tensions sur le marché : où les prix continuent-ils de baisser cet été ?

En juillet 2025, une baisse à géométrie variable

Prix immobilier en baisse été 2025 – Alors que le marché immobilier reste globalement tendu à l’échelle nationale, des disparités fortes apparaissent lorsqu’on zoome à l’échelle locale. Si les grandes métropoles semblent avoir stabilisé leurs prix après deux années de turbulences, certains territoires voient, eux, les prix de l’immobilier poursuivre leur repli cet été.

Selon les derniers chiffres consolidés de Meilleurs Agents (juin 2025) croisés avec les bases de données des Notaires de France, près d’un quart des départements français enregistrent une baisse annuelle des prix supérieure à 2 %. Un phénomène qui s’accélère dans les zones les plus fragiles économiquement, ou là où le stock de logements inadaptés à la demande reste abondant.

Les campagnes et petites villes en tête des baisses

Plusieurs départements à dominante rurale voient leurs prix moyens reculer de manière marquée. Parmi les baisses les plus importantes :

• La Creuse (23) : –5,8 % sur un an
• La Haute-Marne (52) : –4,6 %
• L’Indre (36) : –4,2 %
• Les Ardennes (08) : –3,9 %

Ces territoires partagent souvent les mêmes caractéristiques : une population en déclin, peu de renouvellement de l’offre, et une attractivité économique limitée. Malgré des prix d’appel attractifs (parfois sous les 1 000 €/m²), la demande reste insuffisante pour soutenir les valorisations.

Les biens énergivores, notamment les maisons classées F ou G, y représentent encore une part importante du parc. Dans un contexte de durcissement réglementaire, ces logements subissent une décote pouvant atteindre –15 %, car devenus difficilement revendables sans travaux.

Des villes moyennes en recul discret mais réel

Certaines villes de taille intermédiaire, longtemps boostées par l’effet télétravail et la quête d’espace post-Covid, connaissent un léger reflux depuis début 2024, qui se confirme en 2025. C’est le cas de :

• Saint-Étienne : –2,3 %
• Mulhouse : –2,7 %
• Le Havre : –1,9 %
• Nîmes : –1,6 %

La raison ? Un rééquilibrage naturel après une période de hausse rapide. À cela s’ajoute un contexte financier toujours contraint : malgré une stabilisation des taux autour de 4 %, la capacité d’emprunt reste limitée, réduisant la demande, surtout dans les segments les plus accessibles. Résultat : des biens qui peinent à se vendre et des marges de négociation qui réapparaissent.

Le facteur énergétique, véritable catalyseur de baisse

Un autre facteur structurel contribue fortement aux baisses de prix localisées : le DPE. Depuis l’interdiction de mise en location des passoires thermiques les plus mal classées (F et G), de nombreux propriétaires se retrouvent contraints de vendre rapidement, dans un marché peu réactif. Dans les zones rurales ou périurbaines, où ces logements sont surreprésentés, la pression à la baisse s’accentue.

Selon SeLoger, la décote moyenne pour un bien étiqueté G dépasse aujourd’hui –17 % dans certains secteurs d’Occitanie et du Grand Est. Une correction brutale, souvent aggravée par l’ampleur des travaux à prévoir pour atteindre un niveau de performance énergétique acceptable.

Faut-il y voir une opportunité pour les acheteurs ?

Pour les acquéreurs solides financièrement, disposant d’un bon apport ou d’un prêt déjà sécurisé, ces baisses peuvent représenter une fenêtre d’achat intéressante. Il est possible de négocier des biens à prix cassé, notamment en milieu rural ou dans les villes secondaires. Attention toutefois : tous les biens à bas prix ne sont pas de bonnes affaires.

Il convient d’évaluer avec soin le coût des travaux énergétiques, le potentiel de revente et la dynamique locale. Dans une zone peu attractive, un bien acquis à –20 % aujourd’hui peut stagner longtemps sur le marché demain.

Une carte de France à deux vitesses

L’été 2025 confirme ce que les professionnels anticipaient déjà : le marché immobilier français se fragmentera durablement. Les grandes agglomérations dynamiques comme Bordeaux, Rennes ou Montpellier voient leurs prix se stabiliser voire légèrement repartir à la hausse. À l’inverse, une France périphérique, moins connectée aux bassins d’emplois et au tourisme, entre dans un cycle prolongé de correction.

Conclusion

Le marché immobilier de l’été 2025 est à l’image de l’économie française : contrasté, segmenté, incertain. Si les prix baissent encore dans une partie du territoire, il ne s’agit pas d’un effondrement généralisé, mais d’un rééquilibrage localisé, dicté par des logiques démographiques, énergétiques et financières. Une tendance à suivre de près pour qui souhaite acheter au bon moment, au bon endroit.