Immobilier Location : ALUR on en est où ?

La loi ALUR a fait couler beaucoup d’encre et n’a vraisemblablement pas fini. En effet, Emmanuelle Cosse la nouvelle ministre du logement entend bien la remettre au goût du jour et finaliser le projet.

Apparemment, la nouvelle ministre souhaite promulguer une petite vingtaine de nouveaux décrets et donne même des statistiques en expliquant que 90 % des textes devraient être mis en place avant la fin de l’été.

Alors que prépare la nouvelle ministre du logement ?

Tout d’abord la mise en place d’un état des lieux type pour faciliter la comparaison de l’entrée et de la sortie de votre logement. Ceci afin de diminuer les contentieux entre les locataires et les propriétaires.

La mise en location d’un appartement ou d’une maison fera l’objet de la présentation de nouveaux diagnostics à l’encontre du locataire.

La lutte contre « les marchands de sommeil » devrait être accru avec la mise en place de liste d’immeuble et de secteurs géographiques pour lesquels une déclaration et une autorisation devra être émise par les collectivités.

Les syndics devront se plier au plafonnement du montant de l’état daté au 2ème semestre 2016, ça risque de faire grincer des dents !

Pourquoi les agents immobiliers sont en ligne de mire ?

Une enquête de l’UFC-Que choisir a mis en avant certaines pratiques de certains agents immobiliers lors de la constitution des dossiers parfois trop légère. Ils doivent depuis le 1er avril se conformer à une obligation de formation continue de 42h sur 3 années successives ou 14h par an.

De plus, la nouvelle ministre préconise la mise en application du décret concernant la mise en place de la Commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière. Celle-ci aura pour objectif de sanctionner des pratiques illicites de certains professionnels de l’immobilier.

Emmanuelle Cosse souhaite déployer le dispositif de l’encadrement des loyers aux villes de Grenoble, Lille et Alençon.

En revanche, la reconduction du dispositif qui a fait ses preuves en termes d’investissement et de reprise en immobilier risque de ne pas avoir lieu. En effet, le dispositif Pinel est encore en ballotage quant à sa reconduction. Les caisses de l’Etat seraient amputées par ce dispositif…

 

 

Viager : un nouveau logiciel dédié au viager

le viager pour les prosAlors que le monde de l’immobilier bouge et qu’il est temps de trouver de nouveau marché, le viager se popularise. Ainsi les agences qui traitent ce type de transaction encore assez rare n’ont pas forcément d’outil de gestion pour ces mandats.

Aussi la société Studio Net, spécialiste de l’immobilier depuis 1997, a développé un logiciel simple d’accès et dédié au viager qui va vous permettre de gérer vos biens en toute simplicité. Mais outre la gestion de vos rapprochements, il va aussi vous donner la possibilité de diffuser sur les différents portails spécialisés ou non sans avoir à ressaisir l’ensemble de vos produits. Que ce soit en complément de votre logiciel, ou parce que vous désirez acquérir un outil de professionnel, Ellipse ou Horizon s’adaptent à vos demandes. Plus de multiple saisies sur les différents supports et une gestion complète de vos mandats.

Bien sûr, Studio Net a également travaillé au développement d’un moteur de recherche et de sites internet spécialisés en viager. La SSII est l’une des sociétés informatiques les plus pointue dans la gestion de données immobilières. Elle vous invite à mettre à jour votre site internet sans avoir à le refaire ou bien vous propose de découvrir une gamme complète de sites de dernière génération qui vous permettront une meilleure visibilité sur la toile.

Alors, si vous désirez gérer très facilement vos viagers, sachez que Studio Net s’adapte à vos besoins et vous propose à partir de 49 €uros des solutions sur mesure pour votre agence.

Consultez les offres de Studio Net en suivant ce lien www.logiciel-immobilier.com

Lesiteimmo.com

Les baisses des prix en immobilier c’est parti !

Pour bien acheter, Lesiteimmo.com vous permet de découvrir les baisses des prix, produit par produit. Vous pouvez donc acheter ou louer votre logement dans les meilleures conditions:

Pour bien acheter, comparez !

Exemple: vous recherchez une maison à Brignais (région de Lyon) dont le prix a baissé récemment

2 français sur 10 ont un projet d’achat

Projet d'achatL’association Qualitel vient de publier une étude* faite par une société spécialisée dans la recherche sociale et le marketing. Celle-ci nous informe que 2 français sur 10 ont un projet d’achat ou de changement de logement dans les 2 prochaines années.

Elle révèle également que les intentions d’achat sont plus élevées dans l’ancien (14%) que dans le neuf (10 %).

*L’étude a été réalisée sur Internet auprès de 1021 français âgés de 18 ans et plus.

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Rappel : assurance emprunteur – Loi Lagarde

L’assurance emprunteur est un élément essentiel de votre emprunt auprès d’un établissement de crédit.
Depuis de nombreuses  années, les banques liaient presque systématiquement l’assurance-crédit de leur groupe à leur proposition de prêt.Ceci malgré, l’article du code de la consommation qui interdit la pratique de « la vente liée ».
Le 1er juillet 2009, Madame le Ministre de l’économie fait adopter la loi Lagarde. Cette loi oblige les banquiers à mettre à disposition de leurs emprunteurs potentiels, une notice informative concernant l’assurance-crédit.
Cette fiche sera complétée conjointement entre le banquier et l’emprunteur.
Elle vise à définir les besoins en assurance de l’emprunteur.
Le profil ainsi détaillé engendrera une proposition de contrat adaptée, par la banque. En parallèle, l’emprunteur pourra rechercher un autre organisme d’assurance pour son prêt sachant que la proposition devra être identique en termes de conditions.

Depuis 2010, la loi Lagarde donne le libre choix à l’emprunteur concernant l’organisme auquel il va souscrire son assurance-crédit lors de son achat immobilier.
Si les banques perdent « le monopole », elles ont la possibilité de refuser l’assurance souscrite par l’emprunteur, ce par un courrier avec l’obligation de préciser les raisons de ce refus.

Récapitulatif des obligations imposées aux banques par la loi Lagarde

  • Remettre une notice d’information concernant les assurances liées au crédit
  • Une banque ne pourra refuser un contrat d’assurance d’un autre établissement que par écrit en notifiant les causes de ce refus
  • La banque ne pourra pas modifier le taux de crédit du prêt en contrepartie de la souscription d’un contrat d’assurance du groupe de celle-ci

L’égalité des contrats est donc de mise en ce qui concerne l’assurance du prêt.

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Projet de révision des clauses du mandat de vente exclusif…

Pour la vente d’un bien immobilier le vendeur peut faire appel à un professionnel de l’immobilier et doit dans ce cas signer un mandat.

Au moment de la signature du mandat, l’agent immobilier proposera plusieurs type de mandat à son client :

  • simple
  • co-exclusif
  • semi-exclusif
  • excusif

Dans le cadre du choix d’un mandat exclusif, il faut savoir que l’agence immobilière sera la seule à pouvoir faire de la publicité et s’occuper de la vente de ce bien pendant au minimum 3 mois. Ce mandat pourra être reconduit de façon tacite à la fin des 3 mois initiaux.

 

Un projet de loi est en cours de discussion afin de renforcer la protection des droits des vendeurs.

Ce projet annulerait purement et simplement la clause de tacite reconduction et offrirait la possibilité au vendeur de vendre lui-même son bien pendant la durée du mandat exclusif.

Cependant certains inquiétudes émergent du côté des agences immobilières concernant cette proposition….

A suivre….

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En projet, la sécurisation du DPE

Historique

Commençons par un petit rappel, le rôle principal du Diagnostic de Performance Énergétique est de définir un classement énergétique des logements.

Il es catégorisé par lettres, commençant à A pour un logement très économe pour finir à G pour un logement très énergivore.

Le DPE a été rendu obligatoire pour les transactions de types « vente » à partir de 2006 et pour les locations en 2007.

Les agences immobilières sont tenues d’informer leurs clients par affichage sur tous supports, de la catégorie dans laquelle est classée chacun de leurs biens.

En Janvier 2011, le gouvernement met en place le PTZ+ qui permet aux primo-accédants d’emprunter à taux zéro, sur un montant dépendant du DPE du bien.

Le DPE devient donc un acteur supplémentaire lors de la présentation des dossiers des futurs acquéreurs. En effet, grâce à une bonne notation du logement (entre A et D), le PTZ+ peut bénéficier d’une majoration lors de l’octroi du prêt.

Sécurisation du DPE

Pour sécuriser et valoriser ce diagnostic, le gouvernement a décidé de renforcer les différents paramètres de contrôle des diagnostiqueurs. Et prévoit donc une réforme qui pourrait prendre effet au 1er janvier 2012.

Ci-après les détails de cette réforme :

  1. l’obligation de faire un relevé détaillé au client;
  2. l’amélioration des calculs avec désormais 60 données à compléter au lieu des 30 actuelles;
  3. l’obligation d’utiliser l’un des 11 logiciels validés par le ministère et l’ADEME;
  4. la constitution d’une base de données au niveau national;
  5. la montée en compétences des diagnostiqueurs qui devront désormais justifier d’un diplôme bac + 2 pour le diagnostic des logements et bac + 3 pour le tertiaire;
  6. la mise en place d’un contrôle systématique, dès le 1er janvier 2013, des bâtiments analysés.

Si la réforme impose des améliorations, il faut bien comprendre qu’elles vont engendrer des coûts supplémentaires. Les professionnels estiment devoir subir un surcoût compris entre 10 € et 15 €.

Si les pouvoirs publics prennent ces mesures pour fiabiliser le DPE, certains professionnels estiment cette réforme prématurée, et surtout craignent les surcoûts qu’elle va engendrer.

Rendez-vous en janvier 2012…

Taxe immobilière pour les résidences secondaires

Taxe immobilière pour les résidences secondaires:

Après l’annonce du 24 août 2011 et les palabres parlementaires qui ont suivi, voici le résultat final avant son approbation au sénat.

  1.  le régime actuel d’imposition des plus-values immobilières et donc de leur exonération après 15 années de détention demeurerait applicable jusqu’au 31 janvier 2012 et ne serait donc pas rétroactivement supprimé au 25 août 2011
  1. L’abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième année serait supprimé à compter du 1er février 2012 et remplacé par un abattement progressif, après toujours 5 années de détention, de 2% les 10 premières années, de 3% les 10 années suivantes et de 10% les 5 années suivantes
  1. Les plus-values seraient donc toujours exonérées mais après 30 ans de détention au lieu de 15 ans aujourd’hui…

 

Tableau de synthèse :

Abattement Taxe  / plus-values immobiliere de la résidence secondaire
Avant le 1er janvier 2012 Après le 1er janvier 21012
Durée de possession de la résidence secondaire avant la vente
plus de 1 an
2
3
4
5
6 10% 2%  – 2 % par an
7 20% 4%
8 30% 6%
9 40% 8%
10 50% 10%
11 60% 12%
12 70% 14%
13 80% 16%
14 90% 18%
15 100% 20%
16 23%  – 3 % par an
17 26%
18 29%
19 32%
20 35%
21 38%
22 41%
23 44%
24 47%
25 50%  – 10 % par an
26 60%
27 70%
28 80%
29 90%
30 100%

 

Connaissez vous le PSLA : Prêt Social Location Accession ?

couple in front of one-family house in modern residential area

Le gouvernement a décidé en mai dernier de pousser ce prêt auprès des ménages et a octroyé une enveloppe de 300 M€ pour 2011 contre 210M € pour 2010. De 2004 à 2010, plus de 10000 prêts déjà consentis.

 Mais qu’est ce que le PSLA ?

Né en 2004, le PSLA est destiné à aider les ménages aux revenus modestes à accéder à la propriété en deux phases –1ère phase locative – 2ème phase acquisitive.

Il  présente des avantages fiscaux non négligeable (exonération de taxe foncière, TVA à 5,5%,…) et des garanties intéressantes (le rachat ou le relogement).

 

 

Le fonctionnement du PSLA :

Ce prêt est consenti à des personnes morales (organismes HLM – SEM- Autres bailleurs privés) dans le cadre d’opérations de construction de logements neufs, qui doivent être agrées par l’Etat par le biais de l’obtention d’un agrément préfectoral (ou la collectivité délégataire) et la signature d’une convention.

L’organisme détenteur de l’agrément pourra ensuite proposer les dits logements à des acquéreurs. Le prix de vente devant respecter des plafonds spécifiques.

Plafond du prix de vente non révisable du logement

Zone
géographique*

Prix maximum
(surface utile)

A

3932 €/m²

B1

2637 €/m²

B2

2301 €/m²

C

2014 €/m²

* les zones sont définies par ville.
Il est donc conseillé de se renseigner auprès de sa mairie

Source : « le guide complet du logement 2011 », édition les carnets de l’info

Quelles sont les conditions pour bénéficier du Prêt Social Location Accession ?

Pour pouvoir bénéficier du PSLA (Prêt Social Location Accession), les ménages ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources et acheter un logement neuf issue d’une opération agréée par l’Etat au titre d’une résidence principale.

 Plafond de ressources annuelles de l’accédant

Nombre de personnes
destinées à occuper
le logement

Zone A

Zone B et C

 1 personne

31 250 €

23 688 €

 2 personnes

43 750 €

31 588 €

 3 personnes

50 000 €

36 538 €

 4 personnes

56 875 €

40 488 €

 5 personnes et +

64 875 €

44 425 €

Source : « le guide complet du logement 2011 », édition les carnets de l’info

Si le contrat est signé avant le 1er juin, les personnes qui occuperont le foyer devront fournir leurs avis d’imposition sur les revenus de l’année N-2.

Si le contrat est signé après le 1er juin ils devront aussi fournir les avis d’imposition de N-1.

A compter du 1er juin 2011, les règles de prise en compte des revenus évoluent et sont alignées sur ceux du PTZ+.

Il devra comparer son revenu fiscal de référence au 1/10ème de la valeur de l’opération qu’il souhaite financer. Le chiffre le plus élevé des deux sera le plafond de référence pour s’assurer du respect du plafond de ressources.

A noter : les futurs acquéreurs devront occupés pendant au moins huit mois le logement par an.

Comment fonctionne le Prêt Social Location Accession ?

Le PSLA s’organise en deux temps :

1ère phase dite « locative» :

Le logement reste pendant cette première phase propriété de l’opérateur.

Une « redevance » sera versée par le locataire-accédant pendant la période d’occupation de l’appartement.

Cette redevance comprend une indemnité d’occupation, des charges et une part assimilable à de l’épargne qui sera déduite de la valeur d’achat du bien.

NB : Pendant cette phase le ménage pourra bénéficier de l’APL (conformément à la législation)

L’indemnité peut être révisée à chaque date anniversaire  du contrat de location-accession. Cette augmentation sera réglée sur la variation de la moyenne des 4 trimestres de l’IRL à compter du dernier indice publié à la date de signature du contrat.

Au terme de cette phase, le locataire accédant optera pour deux options :

  • Se porter acquéreur de son logement en levant l’option
  • Ne pas se porter acquéreur de son logement

 2ème phase dite d’« accession » ou levée d’option :

La levée d’option peut être entreprise par le locataire dès lors il entre dans une phase de  remboursement d’emprunt.

NB : Possibilité de financement avec des prêts complémentaires (PSA, PTZ+, PEL,….)

NB : Pendant cette phase le ménage pourra bénéficier de l’APL (conformément à la législation)

 Le prix de vente est plafonné par un mètre carré de surface utile (voir tableau section:Le fonctionnement du PSLA).

Le prix est non révisable est sera minoré chaque année à la date anniversaire de l’entrée dans les lieux suivant un taux.

Le calcul du prix de vente du logement financé par le Prêt Social Location Accession.

 

Dans le cas ou le locataire lèverait l’option d’achat il ne pourra rester dans le logement (sauf accord avec l’organisme), et il percevra le remboursement de la fraction acquisitive de la redevance qui aura été versée au cours de la 1ère phase. (Partie Epargne)

 

Quelles sont les garanties du Prêt Social Location Accession ?

Garantie de rachat :

Elle doit être demander par l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de 15 jours à compter de la levée de l’option.

Cette demande devra intervenir dans un délai maximum de un an dans les cas suivants :

  • décès,
  • décès d’un descendant direct faisant partie du ménage,
  • mobilité professionnelle de + de 70 km,
  • chômage de + d’un an,
  • invalidité reconnue,
  • divorce,
  • dissolution d’un PACS.

Dans ce cadre là le vendeur s’engage au rachat du logement à certaines conditions.

Garantie de relogement :

Le vendeur devra proposer par lettre recommandée avec avis de réception dans les six mois à compter de la date de levée d’option 3 offres de relogement.

Ces offres devront correspondre aux besoins et aux possibilités de financement de l’occupant.

L’occupant devra répondre dans un délai de 1 mois. A défaut, il sera déchu de son droit d’occupation.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Dans le cadre du rachat du logement pas l’occupant, il bénéficiera d’avantages non négligeable :

  • Cumul du PSLA avec d’autres prêts,
  • Accès à APL (Aide personnalisé au Logement)
  • TVA à  5,5 %
  • Exonération de la taxe foncière pendant 15 ans.

Renseignez vous auprès des Mairies pour connaître les possibilités d’accession à des logements concernés par ce prêt !

Revue de presse. Dossier spécial immobilier (Le point, Le nouvel Observateur)

Revue de presse septembre 2011, beaucoup de magazines pour cette rentrée « Le Point, Le nouvel Observateur… éditent un dossier spécial immobilier.

Pour le point, « Comment profiter de la nouvelle donne. »

Pour le nouvel Obs, «  Faut-il vendre ? Faut-il acheter ? »

  •  Le point :

Pour Laurence Allard, fini l’emballement ! Après une année 2010 euphorique, les prix marquent le pas, chiffres à l’appui…Mais cette baisse ne concerne pas le cœurs des villes ou l’emplacement reste encore déterminant.

Entre juin 2010 et juin 2011 le nombre de transaction a baissé de 7,1 % dont –13% en Ile de France (selon century 21).

Le marché est très sensible aux baisses de prix et le nombre de transactions remonte quand les prix baisse (exemple : en Alsace et en Aquitaine)

A Paris, pour acheter un 55 m² il faut désormais avoir un apport personnel de 150 000 € et gagner 8 000 € net à deux (il faut deux fois plus d’apport personnel qu’il y a dix ans).

La mise en place du PTZ+ atténue la dégradation du marché sans toutefois l’annuler. Ainsi 15% des acquéreurs ont été exclus du marché selon Empruntis.

  •  Le nouvel Observateur :

Immobilier, un coup de frein annoncé. Hausse des taux, prix élevés, le marché ralentit et devient sélectif, excluant les moins fortunés.

Il reste néanmoins soutenu par le PTZ+, des taux encore bas et face à la crise, la valeur refuge de la pierre…

Avec une mensualité de 1 000 € / mois sur 20 ans, on peut acheter 21 m² à Paris contre 69 m² à Toulouse ou Strasbourg.

Coup de frein au 1er semestre 2011.

-3% pour la province et  – 4% en Ile de France par rapport au 4e trimestre 2010 selon les notaires, avec une accentuation au 2e trimestre.

En cause, le niveau élevé des prix, la remonté des taux de crédit immobilier qui ont fini d’exclure du marché les jeunes ménages les plus modestes et les primo-accédants. Le marché du neuf a également ralentit de –19% en un an. Le nombre des ventes (189 400) de maisons individuelles neuves a baissé de –11% lors des 12 derniers mois selon UMF.