Prêt : faites des économies en renégociant votre prêt immobilier !

Les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas depuis de nombreuses années. Et pour ceux qui ont souscrit un emprunt, il est peut-être temps de renégocier son prêt immobilier pour diminuer la facture du remboursement.

Aussi de nombreuses questions se posent : Qu’est-ce qu’une renégociation de prêt ? Quand renégocier son prêt ? Sur quels points doit-on être vigilant ? Quels sont les documents essentiels à fournir ?

Qu’est-ce qu’une renégociation de prêt ?

La renégociation de prêt consiste à le remplacer par un nouveau prêt à un taux moins important.

Cette opération est très réglementée et peut être opérée auprès de votre banque prêteuse ou auprès d’un autre organisme financier.

Face à un particulier qui veut bénéficier d’une « remise » parce que les taux bancaire ont nettement régressés, les banques estiment avoir pris un risque financier peuvent se faire tirer l’oreille pour une renégociation.

C’est pourquoi pour protéger les deux parties, cette opération est réglementée. Aussi la loi régule les pénalités de remboursement anticipé et fixe un montant maximum pour les banques qui reçoivent une rémunération dans le cadre ou le rachat de votre crédit est effectué par une autre banque.

Soyez attentif aux pénalités de remboursement car elles vous seront appliquées dans le cadre d’un rachat de crédit si vous ne les avez pas négociés lors de la souscription de votre prêt.

A noter : la loi du 25 juin 1999, relative à l’épargne et à la sécurité financière

Enfin, le rachat de votre emprunt est intéressant dans le cas où la renégociation vous permet de couvrir les frais liés à l’opération de rachat de votre prêt soit :

  • Les pénalités de remboursement anticipé qui correspondent à un maximum de 3% du capital restant dû,
  • Les frais liés à la mise en place d’une nouvelle garantie (pour certains cas),
  • Le temps passé à renégocier votre emprunt et à assurer les démarches de transfert de compte.

Quand doit-on renégocier son prêt ?

Il ne s’agit pas de se lancer dans une renégociation de prêt à n’importe quel moment !

Il y a quelques règles de bases à connaître :

  • Il faut que la durée restant à courir de votre emprunt soit supérieure à la durée déjà écoulée.
  • Votre emprunt doit être conclu pour une durée assez longue.
  • Le restant dû du montant de votre capital soit être d’un minimum de 50 000 €
  • Le nombre de point entre votre taux d’emprunt et le taux en vigueur doit être d’au moins 1 point.

Attention, ne vous précipitez pas lors de la renégociation de votre prêt. La négociation peut être longue et il est important de bien faire le point avant de prendre une décision.

Sur quels points doit-on être vigilants ?

Durée de votre emprunt :

La règle de base est que la durée de l’emprunt en cours doit être plus importante que celle restant à courir.

Il faut savoir qu’en règle générale, renégocier son crédit est intéressant dans les 7 premières annuités de votre emprunt.

Le taux de votre emprunt :

Pour un gain financier intéressant il faut que l’écart entre le taux actuel et le taux de votre emprunt soit au moins de 1 point.

La différence du taux s’analyse sur la période restante du prêt. Exemple : s’il vous reste 10 ans de remboursement, il faut comparer le taux de votre emprunt existant sur les 10 années restantes au taux actuel sur les 10 ans. Trouvez le meilleur taux ici sur notre baromètre National.

Frais de rachat de votre emprunt :

Il ne faut pas négliger les frais liés au rachat de votre emprunt, ils sont constitués des frais suivants :

  • Pénalités de remboursement anticipé qui sont dues lors du rachat de votre crédit,
  • Les frais de garantie
  • Les frais liés à l’hypothèque (si existant) environ 2 % de l’encours
  • Les frais de transfert de caution de logement qui peuvent être d’environ 0,6 %

Sachez que les différents frais de dossier, frais de garantie,… seront imputés au nouveau capital dû et ne feront pas l’objet d’un besoin de trésorerie.

Le montant du gain potentiel du rachat de votre prêt est directement proportionnel au montant du capital restant à rembourser.

 

Quels sont les documents essentiels à fournir ?

Lors de la renégociation, vous devrez impérativement fournir :

  • Votre livret de famille,
  • Votre jugement de divorce (si nécessaire)
  • Votre contrat de PACS (si nécessaire)
  • Une pièce d’identité en cours de validité
  • Les 3 derniers bulletins de paie
  • Un contrat de travail (dans le cas ou votre ancienneté dans le poste est de – de 2 ans)
  • Justificatif de votre apport (si nécessaire)
  • Les 2 derniers avis d’imposition ou non (document ou est indiqué votre calcul d’impôt)
  • Vos relevés de compte bancaire des 3 derniers mois
  • La dernière quittance de loyer (si nécessaire)
  • Un titre de propriété de votre bien immobilier et une estimation de celui par un professionnel
  • Les tableaux d’amortissement de l’ensemble de vos crédits immobiliers en cours ainsi que des crédits à la consommation
  • Dernier avis de taxe foncière
  • Factures téléphone fixe et électricité
  • Un courrier précisant le solde des capitaux restants dus à trois mois comprenant les pénalités de rachat anticipé.

L’assurance de prêt qui peut désormais être souscrite auprès d’un organisme que votre organisme prêteur peut faire augmenter le gain de plusieurs milliers d’euros. Faites marcher la concurrence !

Les promoteurs contre l’article 52 de la réforme des APL

Le projet de loi de finances qui modifie les APL « accession »* projette les promoteurs dans une vague de colère. En effet, l’article 52 du projet de loi priverait de nombreux ménages modestes de l’accession à la propriété.

L’article 52 fait fondre l’APL « accession »

Un désastre, voici les termes utilisés par les promoteurs constructeurs qui ont pris connaissance de l’article 52.

Cet article passé complètement inaperçu lors de la présentation du projet de loi en août dernier soulève de grande question dans le monde de l’immobilier quant à l’engagement du gouvernement à relancer le secteur.

En effet, le projet de loi de finances prévoit une modification importante quand à allocation de l’APL « accession » versé en début de prêt. L’aide serait désormais uniquement versée lorsque l’emprunteur devrait faire face à une diminution de plus de 30 % de ses ressources au cours de son remboursement. En bref, le petit plus qui permettait aux banques d’accorder quelques prêts supplémentaires n’existera plus. Ce qui engendre une grogne chez les professionnels qui estiment à près de 30 000 le nombre de ménages concernés.

Cette réforme prendrait effet au 1er janvier prochain. Cependant elle ne concernerait pas les allocations déjà obtenues.

L’économie réalisée par la mise en place de ce dispositif est évaluée à 19 millions d’euros.

Les secteurs du neuf et de l’ancien touchés.

Outre le secteur du neuf qui pourrait être amputé de près de 10 000 acquéreurs par la mise en place de l’article 52 du projet de finance. L’immobilier « ancien » lui pourrait voir près de 20 000 opérations en moins pour l’année à venir.

Les professionnels se ravisent et remettent sérieusement en doute les « bonnes paroles » du mois d’août dernier.

La FFC, Fédération Françaises de constructeurs de maisons individuelles, estime que la mesure provoquerait un grand nombre de perte d’emploi dans le secteur de la construction.

Les professionnels se sont mobilisés

Les professionnels ont donc décidés de se mobiliser et de nombreux échanges ont eu lieu avec le ministère du logement et un amendement a été déposé et devrait être étudié par l’assemblée nationale le 29 octobre prochain et voté le 5 novembre.

Affaire à suivre de près…

APL « accession »*
Dans le cadre d’un remboursement de prêt  pour votre résidence principale, et si vos ressources sont considérées comme « modestes », vous pouvez demander à bénéficier de l’aide personnalisée au logement (Apl).
Cette aide peut être accordée à toute personne accédant à la propriété ou déjà propriétaire, ayant contracté un prêt d’accession sociale (Pas), un prêt aidé à l’accession à la propriété (Pap) ou encore un prêt conventionné (Pc) pour l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, avec ou sans améliorations, l’agrandissement ou  l’aménagement du logement.
 Cette demande d’aide doit être faite auprès de la CAF. Simulez le montant de  votre aide !

Emprunter : comment se comporter en face des taux ?

Lorsque l’on a souscrit un emprunt pour l’achat d’un bien immobilier, on suit souvent les différents comportements des taux d’intérêts. Alors comment se comporter lorsque vous pensez avoir emprunté à un taux élevé par rapport aux taux en vigueur ? Ou quoi faire lorsque votre taux variable suit une courbe dangereusement ascendante ?

 Les taux d’emprunt baissent : je dois renégocier mon emprunt.

Les emprunteurs du 2ème semestre 2008 doivent se questionner, et consulter les  professionnels du crédit pour leur prêt.

Alors que faire pour gagner un peu d’argent ?

  1. Renégocier avec sa banque

Votre emprunt date et les taux qui sont affichés aujourd’hui sont nettement plus avantageux pour vous. Il est important de réviser votre prêt avec votre banquier. Il est cependant libre d’accepter ou pas la négociation.

Lors de la négociation votre établissement prêteur pourra :

  • Soit faire une nouvelle offre de prêt si vous souhaitez changer de solution (vous aurez 10 jours de réflexion)
  • Soit vous établir un avenant à votre contrat pour des cas plus simple de renégociation de contrat.

AS : des frais de dossier peuvent vous être facturés pour la renégociation de votre contrat.

2.  Faire jouer la concurrence : rachat de crédit

Lorsque les taux sont au plus bas il est important de faire le tour du marché et de négocier auprès de différents organismes. Vous pourriez trouver une proposition plus intéressante. Vous devrez alors clôturer votre ancien crédit avec le nouveau : rachat de crédit.

C’est parfois la solution idéale. En effet, les organismes prêteurs seront plus empressés avec un nouveau client que votre banque avec laquelle vous essaierez de renégocier. Dans ce cas pensez aux courtiers qui seront à même d’analyse l’ensemble du marché pour vous proposer la meilleure offre.

Mais s’il faut étudier le changement, il est nécessaire de tenir compte des frais liés aux nouvelles solutions. Soyez vigilant sur :

  • Les indemnités de remboursements anticipés : d’après la loi Scrivener, elles correspondent à 1 semestre d’intérêts dans la limite de 3 %  du capital restant dû.
  • Les frais d’hypothèque ou de caution mutuelle qui garantissent l’établissement qui vous prête.
  • Les frais de dossier qui correspondent à 1 % du capital emprunté.

Le rachat de crédit de nombreux paramètres qu’ils convient de bien étudier et il est important de demander des simulations pour éviter les pièges.

Sachez que vous pourrez jouer soit sur le montant de vos remboursements, soit sur la durée de vos remboursements.

Vous avez un prêt à taux variable et vous voyez les taux augmenter, que faire ?

Il est peut-être temps d’envisager un taux fixe pour vous sécuriser et stabiliser vos remboursements.

Les banques avaient bien intégré cette éventualité et ont pour ce faire mis en place un garde-fou  qui vous permet de passer d’un taux variable à un taux fixe.

Mais est-ce vraiment intéressant ?

Le changement de type de contrat peut parfois s’avérer plus coûteux et dégager une marge négative par rapport à votre ancien prêt. En  effet, les changements de crédits doivent être soumis à une grande attention. Souvent vous pouvez être soumis à un taux nettement moins avantageux  et perdre de 1 à 2 points par rapport à un nouvel emprunteur sur le même type de contrat.

Pourquoi ?

Tous simplement parce que les taux proposés pour un nouveau contractant reposent sur le TME (Taux moyen des Emprunts d’Etat), alors que votre révision portera certes sur le TME mais auquel on impute une marge. Aussi, ne laissez pas le chant des sirènes vous déstabiliser !

Alors renégocier son prêt demande de l’habilité et il est nécessaire de bien étudier le dossier avant de prendre la décision !

Crédit : les chiffres clés pour mon prêt immobilier

Les chiffres clés pour un prêt immobilier

 

Le chiffre clé du mois, 2,45 % pour un prêt immobilier sur 15 ans. Un chiffre qui défraye la chronique des taux immobilier. C’est la région Rhône-Alpes qui détient le record du taux.

 

En effet, Empruntis, le courtier de prêt immobilier affirme que les taux sont au plus bas. Le courtier notifie que pour un emprunt sur 15 ans, le taux moyen est descendu jusqu’à 2,95 % à fin avril contre 3 % en juin 2013 (mois record pour n-1). Alors que les taux d’emprunt sur 20 ans, eux, ont baissé de 0,5 % par rapport à l’année antérieure.

Empruntis fournit le tableau des taux fixes suivant:

15 ans

20 ans

25 ans

Nord

2,50 % à 3,90 %

2,80 % à 4,20 %

3,10 % à 4,53 %

Ouest

2,46 % à 3,90 %

2,80 % à 4,20 %

2,97 % à 4,30 %

Sud-Ouest

2,49 % à 3,90 %

2,80 % à 4,20 %

3,15 % à 4,30 %

Méditerranée

2,50 % à 3,90 %

2,80 % à 4,20 %

3,09 % à 4,30 %

Rhône-Alpes

2,45 % à 3,90 %

2,90 % à 4,20 %

3,25 % à 4,30 %

Est

2,46 % à 3,90 %

2,80 % à 4,23 %

3,25 % à 4,30 %

Ile de France

2,50 % à 3,90 %

2,80 % à 4,20 %

3,25 % à 4,30 %

Si les taux ont baissé, il est important, d’après Empruntis, de consulter plusieurs banques pour bénéficier du taux le plus intéressant. De plus, les taux d’emprunt indiqués restent indicatifs car, votre taux variera en fonction de votre profil.

Alors si vous étudiez un projet immobilier, renseignez-vous et n’hésitez pas à consulter nos partenaires pour connaître les meilleurs taux en cliquant ici

Lesiteimmo.com

Immobilier : investissement « coup de cœur » des français.

Immobilier : coup de coeur de l'investissementUn sondage ifop fait ressortir que les français gardent en « coup de cœur » pour investissement : l’immobilier.

« Rassurante » voici ce que pense 83 %  des Français interrogés.

Depuis des années l’investissement dans l’immobilier rassure de nombreux Français.

Le sondage réalisé par l’ifop sur les français âgés de 35 à 64 ans a mis en évidence qu’ils préféraient investir dans un bien immobilier.

L’étude de 402 dossiers permet de mettre en évidence que 28%  des sondés préfèrent investir dans l’immobilier pour se prémunir des hausses d’impôt.

La situation économique de ces dernières années pousse les Français à épargner. 

Certains «  plus de sept Français sur dix ne voient pas les prémices d’une sortie de crise ». En conséquence, ils épargnent autant de l’ordre de 54 % ou plus pour 19 % par rapport au passé. Ainsi si le livret d’épargne ne remporte que 31 % des suffrages soit un recul de 11 % par rapport à l’année dernière.  L’assurance vie, elle remonte dans le cœur des Français de 4 point en termes de taux par rapport à N-1. Quant à la Bourse, si elle reste un investissement plus risquée, elle augmente aussi dans ce sondage.

Internet : l’outil pour trouver des solutions

Si leur banquier ou leur assureur était le personnage privilégié des Français lorsqu’il fallait trouver des solutions d’investissement auparavant. Aujourd’hui, internet représentent 58 % des recherches des particuliers pour financer leur investissement. Ainsi les banques en ligne ou les courtiers ont le «vent en poupe » sur la toile.

Si vous désirez simuler votre solution d’investissement au meilleur taux cliquez ici

Lesiteimmo.com

L’encadrement des prêts immobilier : Bruxelles veut plus de rigueur.

Les ministres européens des Finances ont adopté à Bruxelles une nouvelle directive concernant l’encadrement des prêts immobilier dans l’Union Européenne.

« Éviter de nouvelles crises provoquées par les bulles immobilières » est l’objectif principale précise l’agence de presse. Les ministres des Finances Européens « visent à mettre en place un haut niveau de protection » dans le but de lutter contre les comportements irresponsables des prêteurs et emprunteurs qui font augmenter le nombres des prêts non remboursables, les défauts de paiement et les saisies de biens hypothéqués.

Une fiche technique standardisée, une série d’informations obligatoires sur les taux appliqués et les risques. Un examen approfondi des capacités de remboursement des emprunteurs.

Des mesures déjà envisagées après la crise des « subprimes » en 2011.

Découvrez les offres que vous proposent nos partenaires…

Emprunt : quel est le profil du nouvel emprunteur ?

EmpruntEmpruntis a publié une étude sur le crédit immobilier qui démontre que les prix de la pierre ont fortement progressé et restent accessibles seulement à certain profil d’ emprunteur.

Et oui, les chiffres le prouvent même si aujourd’hui, on nous annonce une légère baisse des prix en immobilier. La pierre n’est toujours pas accessible à l’ensemble de toutes les bourses françaises.

Empruntis constate que les 4 indicateurs majeurs augmentent considérablement ainsi :

  • le montant moyen emprunté explose en 2013 puisqu’il passe à 168 409 € sur l’ensemble de la France (hausse de + 5 %) et la région Ile de France se voit attribuer une belle enveloppe de 221 104 € en moyenne;
  • par ailleurs, le montant de l’apport qu’attribue un ménage à son emprunt passe à environ 52 000 euros en moyenne.
  • de plus, l’âge moyen affleure plus  les 37 ans, contre 34 ans en 2012.
  • enfin, la considération qu’en dessous de 4 500 € de revenu net, vous ne pouvez pas emprunter sereinement aujourd’hui.

En bref, ce type de profil pourra prétendre à l’acquisition d’un bien à 220 387 € en France. Soit un joli appartement de 94 m² à Strasbourg, contre un joli petit studio de 26 m² à Paris.

Alors sommes-nous tous égaux face aux crédits immobiliers que nous accordent les banques ?

Faites un test en simulant votre prêt immobilier Simulez votre prêt

Lesiteimmo.com

Assurance de prêt : le libre choix de son assurance

Assurance d'empruntLe 26 janvier 2014, les banques seront dans l’obligation de vous remettre lors de la première simulation d’un prêt une fiche d’information standardisée avec l’ensemble des caractéristiques de la garantie assurance qu’elles vous proposent.

Les conditions du choix de l’assurance

Bien sûr vous serez libre ou pas d’accepter, conformément à la loi Lagarde, l’offre de votre banquier ou de choisir librement une autre assurance.

Rappel : votre banque devra, dans le cadre du choix d’un autre assureur, dans les 10 jours ouvrés rendre sa décision. Aussi, elle ne pourra augmenter ni le taux, ni facturer des frais supplémentaires pour votre emprunt.

Lesiteimmo.com

La remontée des taux d’intérêts est-elle amorcée ?

Depuis 2012, les taux d’intérêts des prêts immobiliers ne cessaient de « dégringoler », mais depuis juillet 2013 l’OCL (Observatoire Crédit Logement) / CSA  publie des chiffres qui tendent à la hausse.

En effet, entre juin (niveau le plus bas constaté) et août 2013 les taux ont augmenté de 0,03 %, ce qui porte le taux moyen des prêts (hors assurance et autres coûts) à 2,98 % pour août.

Le taux reste plus faible pour l’investissement dans le neuf puisque lui approche en moyenne 2,95 %.

Cependant, le taux des prêts qui reste le plus élevé sera celui octroyé pour les prêts concernant les travaux de rénovation à 3,01 %.

Qu’en est-il de l’activité des volumes de prêts ?

Par rapport à la même période l’année dernière, le volume d’étude de prêt est plus important de près de 14 %. Néanmoins, compte tenu de la baisse des apports personnels et du recours à des demandes de crédit plus importantes, le nombre d’octroi de prêts immobiliers a seulement un rythme annuel de croissance de 3 %.

Faites une simulation de prêt avec nos partenaires et

 Simulez votre prêt

Lesiteimmo.com

Les taux ont chuté : il est temps de renégocier son prêt !

Baisse des taux d'empruntEn effet, les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas. Pour ceux qui ont emprunté il y a seulement quelques années, il est intéressant de vérifier si une renégociation ne serait pas intéressante pour faire quelques économies. Tout d’abord connaître quelques règles de bases et ensuite bien préparer sa négociation.

Qu’est-ce que la renégociation de votre emprunt ?

Renégocier son prêt immobilier consiste à rembourser un prêt existant et à souscrire un autre emprunt à un taux plus avantageux.

Cette nouvelle souscription peut se faire auprès de votre établissement prêteur actuel ou bien auprès d’un autre établissement bancaire.

Ce qu’il faut bien comprendre.

Vous souhaitez en tant que particulier, bénéficier d’une économie en souscrivant un autre prêt à un taux plus bas que celui auquel vous avez souscrire précédemment.

Votre banque, elle, souhaite porter à son terme le financement qu’elle vous a accordé afin de garder le bénéfice des intérêts.

Alors comment faire en sorte que les 2 parties s’entendent ?

Il existe des lois qui encadrent cette renégociation. En effet, il est important de noter que lors d’un remboursement anticipé, il y aura des pénalités qui seront appliquées. De plus, il est fixé un montant maximum dans le cas où ce serait une autre banque qui serait dépositaire du nouveau prêt.

La loi indique que les pénalités en cas de remboursement anticipé seront toujours dues lors d’un rachat de prêt.

Attention ! la loi n°99-532 du 25 juin 1999, parue au JO du 29 juin 1999, relative à l’épargne et à la sécurité financière, vous informe qu’aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l’activité professionnelle de ces derniers. Ces dispositions figurent à l’article L. 312-21 du Code de la consommation.

Vérifier que le rachat de votre prêt est intéressant.

À quoi servirait-il de partir dans des négociations, si le rachat de votre prêt n’était pas intéressant ?

Il faudra donc avant tout calculer que le gain sur le coût total du crédit (coût du crédit en court – coût du nouvel emprunt) puisse couvrir :

  • les pénalités de remboursement anticipé = 6 mois d’intérêts avec un maximum de 3 % du capital restant dû;
  • les frais de mise en place de nouvelles garanties (non obligatoire);
  • avoir un capital restant dû d’au moins 50 000 €;
  • le temps des démarches et de transfert de compte.

Quels sont les documents dont vous aurez besoins pour renégocier votre crédit ?

  • une pièce d’identité en cours de validité,
  • un livret de famille, contrat de mariage si il y a ou un PACS, éventuellement un jugement de divorce,
  • les 3 derniers bulletins de salaire,
  • les deux derniers avis d’imposition ou de non-imposition,
  • votre contrat de travail,
  • les relevés de tous vos comptes bancaires courants sur les 3 derniers mois,
  • si nécessaire, les justificatifs de l’apport personnel,
  • les statuts dans le cadre d’une SCI (Société Civile Immobilière)
  • les tableaux d’amortissements de l’ensemble de vos crédits immobiliers en cours et les offres de prêt de vos crédits personnels et/ou consommation,
  • si vous êtes locataire, votre dernière quittance de loyer, ainsi que votre bail,
  • votre titre de propriété de votre actuel bien immobilier et une estimation de sa valeur réalisée par un professionnel,
  • le dernier avis de taxe foncière,
  • les dernières factures d’électricité et de téléphone fixe,
  • un courrier précisant les capitaux restant dus à trois mois, majorés des pénalités de rachat anticipé.

Les points clés avant de partir négocier avec votre banquier

  • La durée restant à courir doit être supérieure à la durée déjà écoulée.
  • La durée d’emprunt doit être assez longue.
  • Le montant restant dû à votre organisme prêteur doit être au minimum de 50 000 €.
  • Au moins 1 point de taux doit exister entre le taux auquel vous avez emprunté et celui en vigueur au moment de la renégociation.

N.B. : La loi Lagarde, concernant l’assurance de prêt, permet de faire quelques économies supplémentaires puisque vous n’êtes plus contraint de souscrire l’assurance de votre banque et donc de faire des choix plus avantageux.

N’hésitez pas à questionner de nombreux professionnels du crédit  et simuler votre rachat de prêt avec lesiteimmo.com !

[lesiteimmo.com]