Neuf : les indicateurs des ventes repassent au « vert »

Enfin, les professionnels de la construction ont retrouvé le sourire car les chiffres du 1er trimestre sont bons. Si les mises en chantier et les permis de construire restent en baissent, les réservations, elles, passent au vert en affichant une hausse intéressante pour ce 1er trimestre.

Les ventes de logements neuf reprennent vie

Les ventes du neuf reprennent « du poil de la bête » pour ce début 2015 avec une évolution de 14,4 % de réservation par rapport à la fin de l’année 2014. Aussi, 23900 logements neufs ont été réservés par des acquéreurs. De l’autre côté les mises en ventes ont été réduites de 5,9 % ce qui permet de résorber l’encours des logements neufs sur le marché dans les stocks des promoteurs.

Les mises en chantier restent faibles

Ce premier trimestre 2015, n’aura pas détonné par rapport au dernier trimestre 2014 puisque les chiffres restent en baisse de près de 2,6 %. Les secteurs les plus marqués sont le logement individuel avec -4,9 %. Le collectif, lui, subit une baisse plus légère de l’ordre de 1,1 %.

Les permis de construire en recul

Les permis de construire, précurseur des mises en chantier, augure de mauvaise nouvelles. Puisque les résultats du 1er trimestre affichent une baisse de 1,9 % et ce sont les logements collectifs qui emportent la palme avec un recul non négligeable de 5,2 %.

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Immobilier Neuf : relancer la construction de toute urgence.

Voilà le bilan de la réunion de vendredi dernier entre le gouvernement et les représentants de la construction et des banques.

Alors qu’elle fut la teneur de cette entrevue et qu’en ressort ’il ?

Urgence !

Ce fut le mot d’ordre de cette journée. En effet, Sylvia Pinel confiait : « qu’il est nécessaire d’aller vite ». Il s’agissait d’accélérer le mouvement sur la production de logements (objectif 500000 logements) ainsi que la rénovation énergétique.

Les annonces précédemment faite par le premier ministre et la ministre du logement étaient le point de départ de la discussion. Aussi, il fut question pour favoriser les deux points faibles du secteur : de simplification des normes, des procédures d’aménagement et d’urbanisme. Mais les professionnels ont proposés d’autres mesures que le gouvernement semble vouloir examiner.

Si ces réformes semblent trouver des lueurs favorables auprès des professionnels. Il faut néanmoins enclencher la mise en œuvre qui devra être rapide, au dire des intervenants du bâtiment, car septembre risque de voir nombreuses entreprises du secteur fermer leur portes.

Un changement dans l’état d’esprit des banques.

Pour favoriser la reprise il fut également question du renforcement du PTZ. Car les banques qui participaient à ce tour de table devaient aussi prendre leur responsabilité. Faire confiance aux primo accédant et leur donner un petit souffle pour se lancer.

Pour avancer concrètement, le gouvernement lancera une campagne de communication en septembre pour convaincre les investisseurs et les acquéreurs frileux. De plus, une nouvelle rencontre a été programmée pour octobre afin d’affiner les propositions des professionnels.

Alors rendez-vous en octobre pour plus d’informations.

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Immobilier : les dossiers brulants pour Sylvia Pinel

les dossiers brulants pour Sylvia PinelAprès la démission de Cécile Duflot, le nouveau premier ministre, Monsieur Valls, a décidé de confier à Sylvia Pinel, le dossier épineux de l’immobilier.

Voilà un challenge intéressant mais d’envergure titanesque. Alors par quoi commencer ? Redonner un peu de confiance aux investisseurs, travailler à la publication de la nouvelle loi Alur portée par  son prédécesseur, relancer le secteur de la construction en simplifiant les normes ? Autant de questions auxquelles devra s’attacher Sylvia Pinel.

 Capter la confiance des investisseurs

Sur un marché fortement touché par la crise, Madame le ministre devra redonner confiance aux investisseurs qui ont réduit considérablement leurs engagements en immobilier l’année dernière.

En effet, rien n’a été fait pour attirer les investisseurs, bien au contraire. L’année dernière la latence de ceux-ci a été alimentée par des angoisses et des craintes envers l’avenir de l’immobilier.

Aussi le nouveau gouvernement attend de Sylvia Pinel de forte implication à renouer la confiance avec  les investisseurs. Ils devraient favoriser, selon nos dirigeants nationaux, l’augmentation des investissement en nombre de logements neufs. Ceux-ci bénéficieraient des aides à la défiscalisation prévues pour l’investissement locatif par la loi Duflot.

 Alur à toute allure !

En effet, priorité des équipes de Sylvia Pinel, mettre en place rapidement les dispositifs votés pour la loi Alur. Néanmoins, Alur présente un grand nombre de décrets encore à déployer et les équipes du ministère du logement évaluent le temps de mise en application à 3 ans.

Aussi, ces équipes devront établir des priorités et suivre les engagements pris par le président Hollande notamment sur l’encadrement des loyers.

Ils devront travailler sur le décret de plafonnement des frais d’agences des professionnels de l’immobilier. Ce décret prévoit pour les locataires de bien immobilier, le paiement de certains frais relatifs à l’accession à la location d’un appartement qui serait lié à :

La visite du logement – la constitution du dossier – la rédaction du bail locatif – les états des lieux.

Ces plafonnements seraient divisés en 3 et appliqués au niveau National en fonction de la tension du marché sur chaque secteur. La surface des biens immobiliers deviendra la référence pour le calcul de ces frais.  Alors avis aux agents immobiliers ! Modifiez vos méthodes de calcul de frais.

Relancer la construction

La passation entre les 2 gouvernements est assez ardue et le chantier est titanesque. Objectif 500 000 logements neuf un peu haut en ces années de crise. Pousser par la Fédération des Promoteurs Immobilier (FPI), Sylvia Pinel devra vite mobiliser le foncier pour pouvoir atteindre les objectifs. En effet, seulement une dizaine de cessions ont été signés depuis la mise en place de la loi de janvier 2013.

Mais les constructeurs demandent également une simplification des normes de construction  qui les étouffent actuellement. La simplification des normes permettra aux constructeurs et promoteurs de construire au bon endroit, plus vite, dans de meilleures conditions et surtout à un coût moins élevé.

Des groupes de travail ont été mis en place pour travailler sur les différentes normes et trouver des solutions plus allégées et faire un dépoussiérage de certaines d’entre elles.

Alors Sylvia Pinel saura t’elle trouver les mots et les actions qui permettront à l’ensemble des professions immobilières de retrouver l’entrain et de relancer le marché de l’immobilier.

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Logement dans le Neuf : un 3ème trimestre en baisse

Le 27 novembre dernier le ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie communiquait une chute des ventes dans le neuf de 24,9 % en France sur le 3ème trimestre.

En effet, l’annonce de la prolongation jusqu’au 31 mars 2013 du dispositif d’investissement locatif de la loi Scellier incite certains promoteurs à ralentir le lancement de nouveaux programmes.

Si le nouveau dispositif proposé par le ministre du logement Cécile Duflot est plus intéressant fiscalement, puisqu’il permet une réduction d’impôt de 18 % au lieu de 13 % pour Scellier, celui-ci demande cependant un respect de conditions plus strictes.
Le nouveau dispositif loi Duflot sera-t-il un moteur pour relancer les constructions ?

Un recul des mises en chantier

Les mises en chantier affichent une baisse de l’ordre de 21 % par rapport au même trimestre de l’année dernière.

Paradoxalement, le nombre de permis de construire accordés, lui, nous présente une hausse de 1,6 % sur les 12 derniers mois. Cependant ce chiffre reste à modérer, au vu des 3 derniers mois sur lesquels le nombre de permis serait en régression d’environ 6,9 % (par rapport à la même période de l’année antérieure).

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Rappel sur la réglementation des piscines

Nous voilà aux portes de l’été et les piscines commencent à s’ouvrir.

Outre les piscines municipales qui vont commencer à voir grimper leur affluence. La hausse progressive des températures pousse les propriétaires de piscines privées à doucement débâcher et nettoyer les leurs.

« En 2010, le parc français des piscines privées a dépassé le nombre record des 1,5 million de bassins installés sur le territoire, dont 939 800 bassins enterrés et 598 200 piscines hors sol. En effet, il s’est installé plus de 200 piscines par jour l’an passé et les derniers chiffres 2011 confirment la progression du marché. »
Communiqué de la Fédération des Professionnels de la Piscine (Mai 2011). »

Mais attention, si l’on a envie de plonger dans une eau qui nous rafraichit, il faut rester vigilant et surveiller ses enfants, un accident est vite arrivé !

La loi sur la sécurité des piscines du 3 janvier 2003, règlemente la sécurisation de vos piscines afin de diminuer le nombre de noyades.

Rappel à la loi :

Sont concernées par ce décret, les piscines privées à usage individuel ou collectif de plein air, dont le bassin est enterré ou semi-enterré soit :

  • les piscines familiales ou réservées à des résidents,
  • les piscines de villages de vacances, des locations de vacances, des campings, etc…

Ne sont pas concernées mais sur lesquels il faut tout de même rester très prudent :

  • les piscines situées dans un bâtiment,
  • les piscines posées sur le sol, gonflables ou démontables,
  • les « établissements de natation » qui sont d’accès payant et qui font l’objet d’un surveillance par un maître nageur.

Les propriétaires doivent installés l’un des 4 dispositifs ci-dessous :

  1. Barrière de protection
  2. Couverture
  3. Abri
  4. Alarme

Ces systèmes de protection doivent répondre aux normes AFNOR ( www.afnor.fr).

Juridique :

Tout d’abord, il faut savoir que c’est le propriétaire, pour les piscines existantes, ou le maître d’ouvrage, pour les nouvelles piscines, qui a la responsabilité d’installer ou de faire installer un dispositif de sécurité.

En cas de non-respect de la loi, sont prévues une peine de 45 000 euros et des sanctions pénales.

Extrait de la loi du 3 janvier 2003 relative à la sécurité des piscines : « Art. L. 152-12. – Le non-respect des dispositions des articles L. 128-1 et L. 128-2 relatifs à la sécurité des piscines est puni de 45000 euros d’amende ». Les personnes morales peuvent être déclarées responsables pénalement dans les conditions prévues par l’article 121-2 du Code Pénal, des infractions aux dispositions des articles L. 128-1 et L. 128-2 ».

Il faut néanmoins ajouter qu’un système de sécurité ne peut pas remplacer la vigilance des parents.

Alors bonne baignade et surtout surveillez vos enfants…

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Rappel : assurance emprunteur – Loi Lagarde

L’assurance emprunteur est un élément essentiel de votre emprunt auprès d’un établissement de crédit.
Depuis de nombreuses  années, les banques liaient presque systématiquement l’assurance-crédit de leur groupe à leur proposition de prêt.Ceci malgré, l’article du code de la consommation qui interdit la pratique de « la vente liée ».
Le 1er juillet 2009, Madame le Ministre de l’économie fait adopter la loi Lagarde. Cette loi oblige les banquiers à mettre à disposition de leurs emprunteurs potentiels, une notice informative concernant l’assurance-crédit.
Cette fiche sera complétée conjointement entre le banquier et l’emprunteur.
Elle vise à définir les besoins en assurance de l’emprunteur.
Le profil ainsi détaillé engendrera une proposition de contrat adaptée, par la banque. En parallèle, l’emprunteur pourra rechercher un autre organisme d’assurance pour son prêt sachant que la proposition devra être identique en termes de conditions.

Depuis 2010, la loi Lagarde donne le libre choix à l’emprunteur concernant l’organisme auquel il va souscrire son assurance-crédit lors de son achat immobilier.
Si les banques perdent « le monopole », elles ont la possibilité de refuser l’assurance souscrite par l’emprunteur, ce par un courrier avec l’obligation de préciser les raisons de ce refus.

Récapitulatif des obligations imposées aux banques par la loi Lagarde

  • Remettre une notice d’information concernant les assurances liées au crédit
  • Une banque ne pourra refuser un contrat d’assurance d’un autre établissement que par écrit en notifiant les causes de ce refus
  • La banque ne pourra pas modifier le taux de crédit du prêt en contrepartie de la souscription d’un contrat d’assurance du groupe de celle-ci

L’égalité des contrats est donc de mise en ce qui concerne l’assurance du prêt.

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Les coûts de « rabot » de l’immo….

Les députés ont adopté hier les différents « coups de rabot » proposés par le premier ministre François Fillon.

En effet, le plan de rigueur annoncé par Monsieur le Président de la République va apporter des changements notables dans l’immobilier.

La disparition de Scellier :

La disparition du dispositif fiscal Scellier, à compter du 1er janvier 2013.

La taxe sur les loyers abusifs :

Afin d’éviter les loyers abusifs, une taxe variable sera appliquée aux logements de moins de 13 m² ayant un loyer supérieur à 40 € / m².

Le crédit d’impôt pour le développement durable sanctionné :

En effet, le crédit d’impôt destiné à favoriser l’amélioration de l’habitat en préservant l’environnement (grenelle) va voir son taux de réduction fortement diminuer.

Le PTZ+ , nouvelle version :

Le PTZ+ sera revisité et ne sera plus octroyé pour la subvention d’un logement ancien. Il favorisera désormais l’achat dans le neuf sous certaines conditions.

Revalorisation de l’aide au logement :

L’aide au logement sera indexée sur la croissance, et non plus sur l’inflation. (Taux de croissance prévu par le gouvernement 1%)

Une taxe ménagère :

Une taxe sur les ordures ménagères va être instaurée afin de diminuer les déchets des ménages.

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Connaissez vous le PSLA : Prêt Social Location Accession ?

couple in front of one-family house in modern residential area

Le gouvernement a décidé en mai dernier de pousser ce prêt auprès des ménages et a octroyé une enveloppe de 300 M€ pour 2011 contre 210M € pour 2010. De 2004 à 2010, plus de 10000 prêts déjà consentis.

 Mais qu’est ce que le PSLA ?

Né en 2004, le PSLA est destiné à aider les ménages aux revenus modestes à accéder à la propriété en deux phases –1ère phase locative – 2ème phase acquisitive.

Il  présente des avantages fiscaux non négligeable (exonération de taxe foncière, TVA à 5,5%,…) et des garanties intéressantes (le rachat ou le relogement).

 

 

Le fonctionnement du PSLA :

Ce prêt est consenti à des personnes morales (organismes HLM – SEM- Autres bailleurs privés) dans le cadre d’opérations de construction de logements neufs, qui doivent être agrées par l’Etat par le biais de l’obtention d’un agrément préfectoral (ou la collectivité délégataire) et la signature d’une convention.

L’organisme détenteur de l’agrément pourra ensuite proposer les dits logements à des acquéreurs. Le prix de vente devant respecter des plafonds spécifiques.

Plafond du prix de vente non révisable du logement

Zone
géographique*

Prix maximum
(surface utile)

A

3932 €/m²

B1

2637 €/m²

B2

2301 €/m²

C

2014 €/m²

* les zones sont définies par ville.
Il est donc conseillé de se renseigner auprès de sa mairie

Source : « le guide complet du logement 2011 », édition les carnets de l’info

Quelles sont les conditions pour bénéficier du Prêt Social Location Accession ?

Pour pouvoir bénéficier du PSLA (Prêt Social Location Accession), les ménages ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources et acheter un logement neuf issue d’une opération agréée par l’Etat au titre d’une résidence principale.

 Plafond de ressources annuelles de l’accédant

Nombre de personnes
destinées à occuper
le logement

Zone A

Zone B et C

 1 personne

31 250 €

23 688 €

 2 personnes

43 750 €

31 588 €

 3 personnes

50 000 €

36 538 €

 4 personnes

56 875 €

40 488 €

 5 personnes et +

64 875 €

44 425 €

Source : « le guide complet du logement 2011 », édition les carnets de l’info

Si le contrat est signé avant le 1er juin, les personnes qui occuperont le foyer devront fournir leurs avis d’imposition sur les revenus de l’année N-2.

Si le contrat est signé après le 1er juin ils devront aussi fournir les avis d’imposition de N-1.

A compter du 1er juin 2011, les règles de prise en compte des revenus évoluent et sont alignées sur ceux du PTZ+.

Il devra comparer son revenu fiscal de référence au 1/10ème de la valeur de l’opération qu’il souhaite financer. Le chiffre le plus élevé des deux sera le plafond de référence pour s’assurer du respect du plafond de ressources.

A noter : les futurs acquéreurs devront occupés pendant au moins huit mois le logement par an.

Comment fonctionne le Prêt Social Location Accession ?

Le PSLA s’organise en deux temps :

1ère phase dite « locative» :

Le logement reste pendant cette première phase propriété de l’opérateur.

Une « redevance » sera versée par le locataire-accédant pendant la période d’occupation de l’appartement.

Cette redevance comprend une indemnité d’occupation, des charges et une part assimilable à de l’épargne qui sera déduite de la valeur d’achat du bien.

NB : Pendant cette phase le ménage pourra bénéficier de l’APL (conformément à la législation)

L’indemnité peut être révisée à chaque date anniversaire  du contrat de location-accession. Cette augmentation sera réglée sur la variation de la moyenne des 4 trimestres de l’IRL à compter du dernier indice publié à la date de signature du contrat.

Au terme de cette phase, le locataire accédant optera pour deux options :

  • Se porter acquéreur de son logement en levant l’option
  • Ne pas se porter acquéreur de son logement

 2ème phase dite d’« accession » ou levée d’option :

La levée d’option peut être entreprise par le locataire dès lors il entre dans une phase de  remboursement d’emprunt.

NB : Possibilité de financement avec des prêts complémentaires (PSA, PTZ+, PEL,….)

NB : Pendant cette phase le ménage pourra bénéficier de l’APL (conformément à la législation)

 Le prix de vente est plafonné par un mètre carré de surface utile (voir tableau section:Le fonctionnement du PSLA).

Le prix est non révisable est sera minoré chaque année à la date anniversaire de l’entrée dans les lieux suivant un taux.

Le calcul du prix de vente du logement financé par le Prêt Social Location Accession.

 

Dans le cas ou le locataire lèverait l’option d’achat il ne pourra rester dans le logement (sauf accord avec l’organisme), et il percevra le remboursement de la fraction acquisitive de la redevance qui aura été versée au cours de la 1ère phase. (Partie Epargne)

 

Quelles sont les garanties du Prêt Social Location Accession ?

Garantie de rachat :

Elle doit être demander par l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de 15 jours à compter de la levée de l’option.

Cette demande devra intervenir dans un délai maximum de un an dans les cas suivants :

  • décès,
  • décès d’un descendant direct faisant partie du ménage,
  • mobilité professionnelle de + de 70 km,
  • chômage de + d’un an,
  • invalidité reconnue,
  • divorce,
  • dissolution d’un PACS.

Dans ce cadre là le vendeur s’engage au rachat du logement à certaines conditions.

Garantie de relogement :

Le vendeur devra proposer par lettre recommandée avec avis de réception dans les six mois à compter de la date de levée d’option 3 offres de relogement.

Ces offres devront correspondre aux besoins et aux possibilités de financement de l’occupant.

L’occupant devra répondre dans un délai de 1 mois. A défaut, il sera déchu de son droit d’occupation.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Dans le cadre du rachat du logement pas l’occupant, il bénéficiera d’avantages non négligeable :

  • Cumul du PSLA avec d’autres prêts,
  • Accès à APL (Aide personnalisé au Logement)
  • TVA à  5,5 %
  • Exonération de la taxe foncière pendant 15 ans.

Renseignez vous auprès des Mairies pour connaître les possibilités d’accession à des logements concernés par ce prêt !

Un eco-label : le Quali Grenelle

Comment départager les entreprises du bâtiment ?

L’état veut relever cet enjeu et aider le particulier à s’y retrouver en matière d’entreprise « qualifiée ».

C’est pourquoi, l’Etat a demandé à l’ADEME (Agence De l’Environnement et de la Maitrise de l’Energie) de mettre en place un « super» label concernant le bâtiment intitulé : QUALI  GRENELLE.

« L’objectif est de sensibiliser les particuliers sur l’enjeu de la qualité des réalisations et leur donner un point de repère simple pour identifier les entreprises qualifiées », expliquait Pierre-Yves Appert, directeur Ville et territoire durables de l’Ademe, lors du Congrès de la FNAS (1), le 5 mai dernier.

 

Ce label serait délivré aux entreprises qui ont déjà une reconnaissance métier en lien avec la performance énergétique.

Le Quali grenelle a pour « lourde responsabilité » de donner un « coup de pouce » au projet du grenelle.

Pierre-Yves Appert souligne également un point important du  futur label « A terme, il devrait conditionner l’obtention des aides liées aux travaux d’économie d’énergie ».

Le petit dernier des labels du bâtiment devrait voir le jour au mois de novembre 2011 à l’occasion du salon batimat.

A Paris, la pénurie de logement développe la construction!

(Lesiteimmo.com) – Le prix de l’immobilier a tellement augmenté ces dernières années sur la région Parisienne que trouver un logement à louer ou à acheter et devenu mission impossible! Pour que Christine Lagarde, ministre de l’économie il n’y a plus qu’une solution bâtir! Lire le suite sur le Figaro.fr