Amélioration de la Performance Énergétique

Les nouvelles règles sur le DPE

A. Renforcement des Critères DPE

• Objectif: Réduire l’empreinte carbone des bâtiments.
• Mesure: Introduction de critères plus stricts pour le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), visant à accélérer la rénovation énergétique des bâtiments existants.

B. Subventions et Aides Financières

• Objectif: Soutenir la transition énergétique dans l’immobilier.
• Mesure: Augmentation des aides pour les travaux de rénovation énergétique, accessibles tant aux particuliers qu’aux copropriétés.

Encadrement des Loyers et Protection des Locataires

locataires d’un appartement

A. Extension de l’Encadrement des Loyers

• Objectif: Limiter les hausses de loyer dans les zones tendues.
• Mesure: Application de l’encadrement des loyers à de nouvelles métropoles et régions urbaines.

B. Renforcement des Droits des Locataires

• Objectif: Améliorer les conditions de location.
• Mesure: Introduction de garanties supplémentaires contre les expulsions abusives et les logements insalubres.

Digitalisation et Transparence du Marché

A. Obligation de Dématérialisation

• Objectif: Simplifier les transactions immobilières.
• Mesure: Mise en place de plateformes numériques pour les transactions et les démarches administratives, rendant les processus plus transparents et efficaces.

B. Nouvelles Règles pour les Annonces Immobilières

• Objectif: Assurer une information complète et transparente aux acheteurs.
• Mesure: Obligation d’inclure des informations précises sur les performances énergétiques et les risques naturels dans toutes les annonces immobilières.

Renforcement de la Lutte contre la Fraude

• Objectif: Assurer l’intégrité du marché immobilier.
• Mesure: Renforcement des contrôles et des sanctions contre les pratiques frauduleuses, telles que la sous-évaluation des biens immobiliers dans les transactions.

Pour conclure

Les nouvelles règles en immobilier pour 2024 reflètent une volonté de rendre le secteur plus durable, équitable et transparent. Alors que les propriétaires et les investisseurs devront s’adapter à ces changements, les locataires bénéficieront d’une protection accrue et de conditions de vie améliorées. La transition vers un marché immobilier plus numérisé promet également de simplifier les transactions et de rendre les informations plus accessibles à tous. Pour tirer le meilleur parti de ces évolutions, il est conseillé aux acteurs du marché de se tenir informés et de planifier à l’avance leurs stratégies immobilières pour 2024.

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Comment calculer la taxe d’aménagement ?

1. Base de Calcul de la taxe d’aménagement:

La taxe est calculée sur la surface de plancher des constructions autorisées. Cela inclut les nouvelles constructions, les extensions, et parfois les reconstructions.

2. Valeur Forfaitaire:

3. Taux d’Imposition:

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La location d’une propriété est un engagement important qui impose des responsabilités aux propriétaires. Ces obligations visent à assurer un environnement de vie sûr et confortable pour les locataires, tout en respectant les droits et les responsabilités de chaque partie. Dans cet article, nous explorerons en détail les obligations essentielles du propriétaire d’un bien loué.

Délivrance d’un logement en bon état

Avant de remettre les clés au locataire, le propriétaire doit s’assurer que le logement est en bon état d’habitabilité. Cela implique de garantir la sécurité, la salubrité et la conformité aux normes en vigueur. Toutes les installations, telles que la plomberie, l’électricité et le chauffage, doivent être en état de fonctionnement.

Entretien et réparations

Pendant la durée du bail, le propriétaire est responsable de l’entretien courant de la propriété. Cela comprend la réparation des éléments structurels et des équipements essentiels tels que la toiture, la chaudière et les fenêtres. Le locataire doit signaler tout problème au propriétaire, qui est ensuite tenu de faire les réparations nécessaires.

Respect du contrat de bail

Le propriétaire doit respecter toutes les clauses du contrat de bail, notamment les modalités de paiement du loyer, les dates d’échéance et les conditions de résiliation du bail. Il doit également fournir un préavis en cas de résiliation du contrat conformément à la loi.

Sécurité et hygiène

Le propriétaire doit garantir la sécurité des locataires en installant des équipements tels que des détecteurs de fumée conformes à la règlementation. Il doit également s’assurer que les parties communes de l’immeuble, le cas échéant, sont bien entretenues et sécurisées.

Accès au logement

Le propriétaire à le droit d’accéder au logement loué pour effectuer des réparations ou des inspections, mais il doit respecter un préavis légal et convenir d’une heure d’arrivée avec le locataire. Le locataire à droit à la jouissance paisible de son logement.

Paiement des charges et des impôts

Le propriétaire est généralement responsable du paiement des charges de copropriété, des impôts fonciers et de l’assurance du bien. Cependant, ces coûts peuvent être répercutés sur le locataire via les charges locatives si cela est prévu dans le contrat de bail.

Dépôt de garantie

Si un dépôt de garantie a été versé par le locataire, le propriétaire est tenu de le restituer à la fin du bail, déduction faite des éventuelles réparations nécessaires ou des loyers impayés.

Respect des délais

Le propriétaire doit respecter les délais légaux pour notifier les augmentations de loyer, pour donner congé, ou pour réaliser des travaux dans le logement. Ces délais varient en fonction de la situation.

Préavis de résiliation

Si le propriétaire souhaite récupérer le logement pour des raisons légitimes (par exemple, pour y habiter lui-même), il doit donner un préavis de résiliation au locataire conformément à la loi.

Réparations d’urgence

En cas de réparations urgentes nécessitant une intervention immédiate pour garantir la sécurité des locataires ou protéger le bien, le propriétaire est tenu de les faire effectuer rapidement.

Il est don essentiel pour les propriétaires de comprendre et de respecter ces obligations pour maintenir une relation locative harmonieuse et légale. En cas de litige ou de désaccord entre les parties, il est recommandé de consulter un professionnel du droit immobilier ou de contacter les autorités compétences pour résoudre le différend. Une communication ouverte et respectueuse entre le propriétaire et le locataire est souvent la clé d’une location réussie et sans encombre.

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La trêve hivernale pourquoi, pour qui ?

L’année 1954 a subi un hiver particulièrement rigoureux. L’Abbé Pierre lance alors un appel aux pouvoirs politiques pour que les plus défavorisés ne meurent plus de froid dans les rues par suite des expulsions. En 1956, la France décrète la trêve hivernale.

La trêve hivernale permet donc aux locataires en grandes difficultés d’éviter les expulsions de leur logement pendant la période d’hiver. La loi ALUR a redéfini les dates de cette période du 1^er novembre au 31 mars de chaque année.

Un moment de répit pendant lequel les locataires peuvent bénéficier d’un toit pour leur famille. À la vue de la situation exceptionnelle due au covid-19 le gouvernement a reporté pour 2020 la fin de la trêve au 31 mai 2020.

Les droits des propriétaires et locataires lors de la trêve hivernale

Durant la trêve hivernale un propriétaire ne peut expulser un locataire qui ne paie pas son loyer. Néanmoins cette règle ne s’applique pas dans les cas suivants :

• L’expulsion est effective dans le cas d’un relogement correspondant aux besoins familiaux du locataire (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d’occupants),
• Le logement principal est squatté illégalement,
• Votre résidence secondaire ou un garage (ou tout autre lieu) est squatté. Dans ce cas précis, une décision d’expulsion peut être prononcée par le juge et explicitement priver les squatteurs du bénéfice de la trêve hivernale,
• Le logement se trouve dans un immeuble qui a fait l’objet d’un arrêté de péril.

Le propriétaire pourra lancer les démarches contre un mauvais payeur pendant le temps de trêve hivernale. Néanmoins, dans le cas où l’expulsion est prononcée par le juge, elle n’intervient qu’à l’issue de la période de trêve.

Durant la trêve hivernale, le locataire se verra protéger de toute expulsion mais également des coupures d’énergie qu’il utilise. Attention les fournisseurs pourront cependant, procéder à des limitations (sauf si le locataire bénéficie du tarif exceptionnel de première nécessité).

Attention ! Cette règle s’annule dans le cas où le locataire ne met pas à son nom le compteur.

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La loi « Denormandie » : quelles sont les conditions ?

Après les drames connus en France dans l’habitat vétuste cette année, le gouvernement essaye d’encourager les propriétaires ou futurs acquéreurs à rénover leur parc. Avec près de 3 millions de logements vacants dont 15 % seraient vétustes ou dangereux, l’Etat met en place des mesures fiscales afin de favoriser la rénovation, la location à prix intéressant et ainsi augmenter le parc locatif moyennant des avantages fiscaux.

Pour bénéficier des avantages fiscaux le propriétaire ou investisseur dans un logement ancien devra réaliser un montant de travaux de rénovation représentant 25 % du coût total de son opération (achat + travaux) avec un plafond de 300 000 euros et maximum 2 opérations par an. De plus, selon la nature des travaux, il sera possible de cumuler cet avantage fiscal avec la TVA réduite sur les travaux de 10 %, voir même de 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique.

Quelles sont les villes ciblées ?

Entrée en vigueur au 1^er janvier 2019 pour une durée de deux ans, la loi « Denormandie » vise à redynamiser certaines villes de France. En effet, le dispositif s’applique sur une liste de 244 communes de France qui ont signés les conventions dites « Action cœur de ville » ou opération de revitalisation du territoire. Ainsi on retrouve, Limoges, Troyes, Chartres, Périgueux, Alençon, Quimper, Niort, Brignoles, Issoire, …. Vous retrouverez la liste des villes concernées dans l’arrêté du 26 mars 2019 (JORF n°73 du 27 mars 2019).

Quels types de travaux sont concernés par cette loi ?

Les travaux qui sont compris dans le dispositif comprennent ceux visant à améliorer la performance énergétique du logement à hauteur de 30 % (20 % pour les copropriétés). Mais ils intègrent aussi au moins 2 travaux parmi la liste des 5 suivants : changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres, isolation des combles, changement de chaudière, isolation des murs. Retrouvez la liste des travaux éligibles dans l’arrêté et le décret du 26 mars (JO du 27 mars 2019 n° 73).

En contrepartie de ces divers avantages, le loyer du logement rénové devra respecter certains plafonds. Les conditions de ressources seront définies pour les locataires. Le ministère de la cohésion des territoires mettra prochainement à disposition les chiffres sur son site pour 2019.

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Les sujets qui fâchent sur ELAN

L’accessibilité des logements aux personnes handicapés réduit à seulement 8% des logements dans le neuf, contre 100 %. De quoi remonter l’APF France Handicap, qui a appelé les parlementaires de l’opposition à saisir le conseil constitutionnel. Ce qu’ils ont donc décidé de faire le 23 octobre dernier en considérant que : « ce principe de quota est contraire aux principes constitutionnels d’égalité de traitement et de non-discrimination ».

Loi littoral une autre source de discorde sur ELAN

La loi Littoral, c’est le second volet que conteste les 60 députés de l’opposition. En autorisant les constructions et installations dans les dents creuses des communes soumises à la loi «Littoral», autoriser les constructions ou installations nécessaires aux activités agricoles, forestières ou aux cultures marines et à leur valorisation locale en discontinuité avec les agglomérations et villages existants…

Les députés affirment que : « La situation du littoral français, étendu sur plus de 7.500 km, avec un trait de côte dont le quart recule chaque année du fait de l’érosion est particulièrement vulnérable aux dérèglements climatiques ». Ils défendent leur dossier en expliquant que les littorales accueillent déjà plus de 10 % de la population, auxquels il faut ajouter plus de 7 millions de lits touristiques. Ces communes compter une densité d’habitant de 2.5 fois supérieurs à la densité moyenne métropolitaine. Les députés précisent : « L’artificialisation du littoral et la destruction des écosystèmes côtiers engendrent une augmentation des risques de submersion marine. »

En bref, les députés de l’opposition demandent clairement que la loi soit déclarée inconstitutionnel. La saisine repousse donc la promulgation de la loi ELAN.

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Rénovation énergétique bonus/malus en immobilier qu’en pensent les professionnels ?

« Je ne veux pas l’imposer mais moi j’y suis plutôt favorable », voilà les mots de Nicolas Hulot qui vient de mettre en avant l’idée d’appliquer un bonus ou malus, sur la performance énergétique d’un bien immobilier, lors de sa vente ou sur sa taxe foncière. Un choc pour les professionnels du bâtiment dans son journal la FFB déclare : « qu’il serait hautement contreproductif de s’inscrire dans une dynamique, même ciblée, d’écologie punitive qui n’est rien d’autre qu’une inflation normative et fiscale ». Jacques Chanut, président de la FFB, complétait dans le communiqué de presse du 3 mai par : « dans l’immédiat, de tels coups de barre ont une conséquence prévisible et catastrophique pour l’activité et donc l’emploi : ils vont renforcer l’attentisme des acteurs, ménages comme professionnels. Avec un grand perdant : la transition écologique ».

Une hérésie pour l’UNIS : trop précoce comme dispositif

Géraud Dévolvé, délégué général du syndicat UNIS, confiait qu’il serait absurde de mettre en place une telle mesure puisqu’ aujourd’hui la mesure énergétique ne peut être correctement qualifié lors de travaux de rénovation. Pour l’UNIS, il est bien trop précoce de parler de cette mesure. Et les propos du ministre de la Transition écologique et solidaire, serait d’après le syndicat immobilier, « une sorte de ballon d’essai, un avertissement à l’attention des vendeurs et des acquéreurs, pour dire : ‘Les prix ont atteint des niveaux beaucoup trop importants, les acquéreurs n’ont donc plus de budget pour payer des travaux, or il faudra bien que quelqu’un paie un jour ». Pour Géraud Dévolvé, il faudrait revoir les priorités et commencer par : « simplifier le système d’aides financières auxquelles ont droit les propriétaires pour les travaux de rénovation. ». De plus de nombreux projets de lois devraient voir le jour sur ce sujet, alors à quoi devront nous encore faire face dans les prochains mois ?

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Depuis janvier 2014, on applique un taux de TVA, en France, de 20 %. Cependant certains travaux peuvent être soumis à un taux de TVA minoré de 10 %, voir même un taux réduit de 5,5 %.

Alors quels sont les travaux qui bénéficient d’un taux de TVA réduit ?

Le taux de TVA à 5,5 % s’applique sur les travaux de rénovation énergétique. Que ce soit la pose, l’installation et l’entretien des matériaux, appareils et équipements décrits par le code générale des impôts au 1 de l’article 200 quater, ou bien les travaux d’isolation de votre maison ou de votre appartement. Par exemple, le remplacement de votre chaudière par une chaudière à condensation, l’isolation de vos planchers,… Cependant les matériaux, équipements et appareils doivent répondre à des caractéristiques techniques très précises. Celles-ci sont détaillées par le code générale des impôts à l’article 18 bis de l’annexe 4.

NB : n’oubliez pas de consulter le CGI pour vérifier que vos équipements sont éligibles à une TVA à taux réduit.

Les travaux inhérents à une rénovation énergétique sont également soumis à la TVA à taux réduit. On considère par exemple, la remise en état d’un mur suite à un changement des fenêtres,… Attention les travaux d’ordre « esthétique » ne seront pas pris en compte. La facturation des travaux devra impérativement intervenir dans les 3 mois qui suivent la fin des travaux.

Une attestation est obligatoire pour pouvoir bénéficier du taux à 5,5 % ou 10 %.  Cette attestation est généralement fournie par votre artisan sinon elle est disponible par simple téléchargement sur le site www.impots.gouv.fr . Cette attestation est a remettre avant la facturation à votre entrepreneur. Celle-ci fourni la preuve du respect des conditions requises.

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L’Union des Propriétaires mobiliers monte au créneau contre la loi sur l’encadrement des loyers qui doit être mise en œuvre au 1^er août 2015. Le collectif des bailleurs envisage de trouver un recours contre la loi qui doit établir un loyer médian. Mais l’ensemble des décrets sont visés par le collectif.

D’après le collectif, la sélection de critères prévus par la loi serait trop restrictive et ne prendrait pas en compte certains autres critères susceptibles de faire varier notablement le montant des loyers.

 Les travaux deviennent inutiles !

Ainsi, l’UNPI considère que les travaux qui pourraient être entrepris pour ces logements ne seront plus valorisés et les propriétaires ne verront plus l’utilité d’entreprendre des rénovations. Avis fortement partagé par la FNAIM. C’est pourquoi les investisseurs vont se tourner vers d’autres secteurs et on risque de se confronter à une chute brutale du parc locatif privé sur la région Parisienne.

A lire aussi : Contenu du décret

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Alors que pensez-vous d’un petit point pour mieux les comprendre ?

Le secteur immobilier repose sur un certain nombre de lois. Les lois Mermaz, Hoguet toujours en application sont les plus anciennes. Mais cette année, les lois ALUR, Macron et Pinel viennent y apporter quelques aménagements.

ALUR (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) mise en place par Cécile Duflot, ex-ministre du logement, a été adoptée le 24 mars 2014. Longuement arbitrée par les ministres et les sénateurs, la loi comporte 117 articles de quoi « plancher » ardument. Seul 14 décrets ont été promulgués à ce jour sur les 80 proposés. Cette loi qui a été remaniée par Sylvia Pinel, actuelle ministre du logement, devrait voir plusieurs autres décrets mis en application courant 2015 et 2016.

Alors quelles sont les mesures déjà appliquées ?

Le préavis d’un mois :

En zone dites « tendues » les locataires de logements peuvent maintenant faire valoir un droit de préavis de un mois au lieu de trois mois.

Les frais d’agence immobilière :

La loi Duflot a plafonné les frais d’agence pour les locataires depuis septembre 2014. Le propriétaire bailleur prendra désormais en charge les honoraires hormis 4 prestations qui resteront-elles à la charge du locataire :

• Rédaction du bail
• Frais de visite
• Frais de dossier
• Etat des lieux

De plus, les honoraires sont plafonnés pour les zones dites « très tendues » à un prix au m².

Pour Paris et les villes de la petite couronne le prix est établi à 12€ du m² habitable. Pour les grandes villes comme Lyon, Bordeaux et Toulouse, le plafond lui sera posé à 10 € du m² habitable. Les autres villes seront plafonnées à 8 € du m² habitable. Néanmoins, le locataire ne devra pas payer plus, au total, que le propriétaire.

La trêve hivernale :

Duflot a prévu un allongement pour 2014-2015 de la trêve hivernale de 15 jours calendaires. Ce qui fixe les dates d’interdiction d’expulsion du 1^er novembre 2014 au 31 mars 2015 au lieu de 15 mars 2015. L’objectif est de traiter les problèmes d’impayés en amont et éviter les expulsions.

Les contrats types :

Afin de faciliter l’accession à la location, les nouvelles formalités devraient être allégées. Limiter le nombre de justificatifs pour les locataires. De nouveaux contrats types de baux ou d’état de lieux seront mis en place pour les propriétaires, locataires et syndics.

Ainsi le 2 juillet dernier, le nouveau contrat type de copropriété a été mis en application.

L’état des lieux :

Un degré de vétusté sera désormais pris en compte lors de l’état des lieux de sortie du logement.

Quelles sont les mesures qui devraient être instaurées ?

Un nouveau contrat de location type entre en vigueur au 1er août prochain

L’encadrement des loyers :

L’encadrement des loyers, mesure importante qui questionne bon nombre de professionnels et qui devraient être assez difficile à gérer. En effet, mesure phare de la loi ALUR, cette loi a pour but de contenir l’augmentation des loyers. Cette réforme assez complexe qui devrait être instaurée dans l’ensemble des grandes villes. Son galop d’essai sera proposé aux parisiens dès le 1^er août 2015.

Dans les grandes lignes, un loyer médian de référence sera mis en place par arrêté préfectoral et servira de base pour le montant les loyers. Les propriétaires pourront majorer ou minorer leur loyer de maximum 20 % par rapport au loyer médian. Pas de panique ! le gouvernement a tout de même prévu pour les propriétaires de logement à « caractéristiques particulières » des aménagements de loi qui permettront de mettre en place des compléments de loyer. Cette loi n’a pas d’effet rétroactif, mais attention locataire au renouvellement des baux une minoration ou majoration pourra être pratiqué sur votre loyer.

La caution solidaire de l’état:

Tout nouveau, tout beau ! Une garantie universelle des loyers (GUL), une garantie qui va permettre aux propriétaires d’être indemnisé en cas d’impayé. Objectif premier, permettre aux plus démunis d’accéder au logement. Mais la mesure qui devait être mise en place en janvier 2016, a avortée. Remplacée par la caution solidaire de l’état. Elle permettra aux jeunes salariés ou aux personnes en situation précaire de pouvoir accéder à la location.

Le dépôt de garantie :

Deux mois, durée maximum autorisée pour restituer aux locataires son dépôt de garantie. Celui-ci devrait passer à un mois.

Les pénalités de retard de loyers :

Si votre contrat stipulait la mise en place de pénalités en cas de non versement de votre loyer. Vous pourrez désormais appliquer une majoration de près de 30 % sur votre loyer en cas de non-paiement.

La formation des agents immobiliers :

La loi hoguet qui régissait l’activité des agents immobiliers depuis 1970 vient de se voir légèrement enrichi par la loi ALUR.

Indispensable au renouvellement de leur carte professionnelle, les agents immobiliers devront impérativement suivre une formation continue. Une responsabilité civile sera obligatoire et ils seront sanctionnés en cas de location d’un logement inhabitable. Mesure normalement applicable en janvier 2016.

Les diagnostics techniques :

Deux nouveaux diagnostics obligatoires à compter du 1^er trimestre 2016 :

1. L’état de l’installation électrique
2. L’état d’installation du gaz

Pour toute vente immobilière un diagnostic spécifique concernant les mérules devient obligatoire.

La lutte contre l’habitat indigne :

Une police du logement devrait voir le jour pour « pister » et sanctionner les « marchands de sommeil ». Objectif, pousser les propriétaires de logements insalubre à réhabiliter leurs logements et vérifier les loyers considérés comme trop élevé.

La sanction : 5 ans d’interdiction d’achat !

La simplification des procédures pour l’accès au logement social :

La mise en ligne et le suivi des dossiers sur le net devrait simplifier les procédures pour les demandeurs de logement sociaux.

Qu’advient-il de l’évolution du logement en termes d’immobilier neuf ?

La loi Pinel a pris le relais pour « rebooster » l’immobilier neuf et redonner de la vigueur aux investisseurs.

Pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015, Sylvia Pinel propose le dispositif suivant :

Pour toute acquisition d’un logement neuf ou en état d’achèvement, vous pourrez bénéficier de réductions d’impôts pouvant atteindre 6 000 euros par an pendant 12 ans. Condition sine qua non, l’acheteur devra louer pendant 6 ans minimum, le logement en tant que résidence principale. La réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement :

• 12 % du montant de l’investissement pour 6 ans de location,
• 19 % du montant de l’investissement pour 9 ans de location,
• 21 % du montant de l’investissement pour 12 ans de location.

Petit bémol non négligeable, cette loi n’est pas cumulable avec tout autre dispositif de défiscalisation. De plus, les logements éligibles doivent impérativement répondre aux normes BBC RT 2012, BBC 2005. Et enfin, toutes les communes ne sont pas concernées voir la liste ici.

Les notaires touchés par les réformes immobilières pourquoi ?

Les droits de mutation augmentent définitivement

En ce qui concerne la partie honoraire des notaires, la loi macron change un peu la donne et révise les anciennes tarifications.

Objectif de cette loi : établir des tarifs plafonnés qui se substitueraient aux honoraires proportionnels aux prix de vente pratiqués aujourd’hui.

Déjà en vigueur, les lois Boutin et Carrez qui concernent la surface des logements applicables aux locations. Pour Boutin, on prend en compte seulement les superficies au sol de la pièce dont la hauteur de plafond est de plus de 1,80 m. Pour Carrez, on prend les mesures de la superficie uniquement pour les parties privatives des copropriétés. Si la superficie notée ne correspond pas à la surface réelle du logement, on peut exiger une baisse du prix. La marge est de seulement 5 %. Alors à vos mètres !

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