Passoires thermiques en 2025 : eldorado caché ou gouffre sans fond ?

Passoires thermiques en 2025, entre Interdiction progressive à la location, explosion des coûts de rénovation, baisse des prix à l’achat… Les passoires thermiques sont devenues le cauchemar des investisseurs. Pourtant, malgré ce climat défavorable, certains propriétaires parviennent encore à tirer profit de ces biens énergivores. Comment ? En anticipant les travaux, en activant les bons dispositifs fiscaux, et parfois en changeant de stratégie.

Ces logements qu’on évite… mais qu’on peut transformer les passoires thermiques en 2025 ?

Selon le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), un logement classé F ou G est considéré comme une passoire thermique. Ces biens, très énergivores, sont responsables de fortes émissions de CO₂ et synonymes de factures salées pour les occupants.

En 2025, environ 5,2 millions de logements sont encore concernés en France, soit près de 17 % du parc résidentiel (source : Ademe). L’État s’est donc engagé dans une politique de restriction stricte : depuis janvier 2023, les logements G+ sont interdits à la location, et d’ici 2028, tous les logements classés E, F et G seront exclus du marché locatif s’ils ne sont pas rénovés.

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Peut-on encore croire au miracle de la rentabilité malgré les fuites de chaleur sur es passoires thermiques en 2025?

Acheter une passoire thermique pour la mettre en location semble aujourd’hui contre-intuitif. Pourtant, trois éléments permettent de relativiser cette perte de rentabilité immédiate :

1. Quand le prix au m² vous murmure une seconde chance

Les passoires thermiques se vendent de 10 à 25 % moins cher que des biens comparables mieux classés. Dans certaines zones tendues, cette décote peut représenter une belle marge de négociation pour un investisseur prêt à faire des travaux.

Exemple chiffré :
Un appartement à 200 000 € en classe D se négocie à 150 000 € en classe G. Si 40 000 € suffisent à l’amener en B, le prix final est équivalent… mais la valeur du bien sera boostée.

2. Et si l’État devenait votre allié dans la métamorphose énergétique ?

En 2025, plusieurs aides permettent d’alléger drastiquement la facture des travaux :

• MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, jusqu’à 70 000 € pour une rénovation globale (plafond à 90 % selon les revenus). Néanmoins le gouvernement met en suspend cette aide pour cette année.
• Éco-PTZ jusqu’à 50 000 € sans intérêts
• Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) et primes énergie
• Taux de TVA réduit à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique

Ces dispositifs, souvent méconnus, peuvent couvrir jusqu’à 80 % du coût global dans les cas les plus favorables.

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3. Donner une nouvelle vie à son bien : le pari qui peut rapporter gros

Un bien rénové énergétiquement :

• Se vend plus cher (jusqu’à +20 % entre une classe G et une classe B)
• Se loue plus vite et plus cher (jusqu’à +15 % de loyer dans certaines villes)
• Attire des acheteurs soucieux de l’environnement ou de leur confort

Résultat : la rentabilité brute peut rester attractive, si l’investissement est bien calibré.

Quand faut-il savoir dire non aux passoires thermiques en 2025, même avec le cœur ?

Certaines passoires thermiques ne seront jamais rentables, même après rénovation. Les signaux d’alerte :

• Bien situé dans une zone détendue, où la revente est incertaine
• Copropriété qui empêche l’isolation par l’extérieur
• Travaux structurels lourds (planchers, toitures, murs en pierre)
• Absence de surfaces utiles (logement trop petit, mal orienté)

Dans ce cas, mieux vaut opter pour un bien mieux classé ou recentrer sa stratégie d’investissement sur un objectif patrimonial long terme.

Changer les règles du jeu : et si une passoire thermique ouvrait d’autres portes ?

Si la location nue devient impossible, certaines alternatives restent envisageables :

• Location meublée de courte durée (hors résidence principale) : possible sous certaines conditions, notamment en zone touristique
• Revente après rénovation : viser une plus-value à moyen terme en ciblant une montée de classe énergétique
• Transformation en local commercial ou bureau (sous réserve d’urbanisme local)

Conclusion : Rentabiliser, oui… mais en conscience

Rentabiliser une passoire thermique reste possible, mais cela nécessite une stratégie claire, un montage financier optimisé et une réelle expertise des aides. Pour les investisseurs patients et rigoureux, ces biens peuvent encore offrir de belles opportunités.